©2010-2025 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：4009-655-100 投诉/维权电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
1、经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 （预可行性研究） 一、 项目概况 （见项目调研报告） 二、 项目公司基本情况 （见项目调研报告） 三、 国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告） 财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营
2、保持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分 城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都） 项 目 用地面积（万M2） 建筑面积（万M2） 容积率 小高层 6.7 21.5 1.8 多层 27.1 44.5 0
3、9 独立别墅 22.2 5.55 0.45 联排别墅 12.95 公建 5.6 绿地 42.1 道路广场 10.1 经典资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 （四）项目总投资估算 项 目 总 投 资 估 算 表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米) 1 开发建设投资 165,672.48
4、 100.00% 1,960.62 1.1 土地开发费 57,231.58 34.55% 677.30 1.2 前期工程费 14,427.23 8.71% 170.74 1.4 建筑安装工程费 48,550.00 29.30% 574.56 1.5 公用配套设施及非营业性公建费用 12,675.00 7.65% 150.00 1.6 管理费用 1,500.00 0.91% 17.75 1.7 销售费用 5,949.00 3.59% 70.40 1.8 贷款利息 11,901.29 7.18%
5、 140.84 1.9 不可预见费 13,438.38 8.11% 159.03 注：具体数据计算过程见第 页《城市花都经济测算表》 （五）销售收入与经营税金及附加 1、 销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、 从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表
6、 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486 95178 47589 1 销售建筑面积 845000 0 126750 211250 338000 169000 2 销售比例 100% 0 15% 25% 40% 20% 二 经营税金及附加 3400.00 0 0 0 0 3400.00 1 营业
7、税 0.00 0 0 0 0 2 城市维护建设费 0.00 0 0 0 0 3 教育费附加 0.00 0 0 0 0 （六）项目盈利测算 利 润 测 算 表 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 销售收入 237945.00 0 35691.75 59486.25 9517
8、8 47589 2 经营税金及附加 3400.00 0 0 0 0 3400 3 开发建设总费用 164106.39 40987.25 43720.76 32924.68 40795.10 5678.60 4 利润总额 70438.61 -40987.25 -8029.01 26561.57 54382.90 38510.40 5 所得税(33%) 23244.67 0.00 0.00 0.00 10536.24 12708.43 6 税后利润 47193.94 -40987.25
9、 -8029.01 26561.57 43846.66 25801.97 （七）项目总体财务测算 城 市 花 都 项 目 总 体 财 务 测 算 表 （城市花都） 单位：万元 占地1548.7亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率0.82（其中小高层1.8，多层0.9，别墅0.45） 编号 项目 投资金额 说明 备注 一 土地费用 57231.58
10、 七通一平 1 750亩苗圃补偿费 20250.00 27万/亩 2 711亩农场、88亩学校补偿费 23970.00 30万/亩 3 750亩苗圃出让金 6000.00 8万/亩，其中4万/亩返还给项目公司，返还时间未定 4 711亩农场、88亩学校出让金 6392.00 8万/亩，可抵扣建路、桥投资 5 防洪保安资金 123.90 800元/亩，可抵扣建路、桥投资 6 土地契税 495.68 4%，可抵扣建路、桥投资 二 火星北路、浏阳河大桥建设资金 0.
11、00 用799亩土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣，经计算最后仅应缴纳可抵扣项目中的营业税3400万元 三 前期费用 14427.23 1 工程设计费 3000.00 2 工程勘察费 139.65 0.30% 3 工程监理费 302.58 0.65% 4 报建费 10985.00 130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建路、桥投资 四 房屋建设费 48550.00 1 建安费 46550.00 小高层7
12、00元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户门、一般塑钢窗）；多层500元/平米（砖混结构标准同上不含电梯）；别墅500元/平米（砖混结构标准同上）室内全部为毛坯，水电入户支管由住户装修时解决。 2 绿化工程费 2000.00 五 公用配套设施及非营业性公建费用 12675 150元/平方米 含托幼、中小学、医疗中心 六 管理费 1500.00 300万元/年 七 不可预见费 13438.38 10% 八
13、资金成本 11901.29 1 750亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本 7205.78 开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款利率5.49% ，复利 2 建火星北路、浏阳河大桥资金成本 4695.50 因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，3年，复利 九 销售费用 5949 2.50% 总成本（不含两税一费） 165672.09 销售收入 237945.00 小高层2200元/平米，多层公寓
14、2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。（独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑） 两税一费 13086.98 销售毛利 59185.93 单方成本 0.1961 总建筑面积84.5万平方米 单方成本（含税费） 0.2115 成本利润率 36% （八）现金流量 全 部 投 资 现 金 流 量 表
15、 （城市花都） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 一季度 二季度 三季度 四季度 1 现金流入 240945 0 0 0 0 38692 59486 95178 47589 1.1 出让金返还 3000 0 0 0 0 3000 0 0 0 1.2 销售收入 237945 0 0 0 0 35691.7
16、5 59486.3 95178 47589 2 现金流出 190894 6948 10097 9124 14819 43721 32925 51331 21930 2.1 开发建设投资 164320 6948 10097 9124 14819 43721 32925 40795 5893 750亩土地费用 20250 4948 8096.6 7124 81.4 0 0 0 0 711+88亩土地费用 23970 0 0 0 0.0 71
17、91 10786.5 5992.5 0 建造桥路投资 27000 2000 2000 2000 2000 19000 0 0 0 建设费用 61225 0 0 0 9310 11638 13964.0 26313 0 其他费用 15680 0 0 0 3427 2988 3290 2988 2988 销售费用 6163 0 0 0 0 1232 1540 2158 1233 财务费用 10032
18、 0 0 0 0 1672 3344 3344 1672 2.2 经营税金及附加 3400 0 0 0 0 0 0 0 3400 2.3 所得税 23174 0 0 0 0 0.00 0.00 10536.24 12637.81 3 净现金流量 50051 -6948 -10097 -9124 -14819 -5029 26562 43847 25659 4 累计净现金流量 -6948 -17045 -26169 -40
19、987 -46016 -19455 24392 50051 财务净现值：33065.91万元 ； 内部收益率：29.8% ； 动态投资回收期：3.8年 第二部分 桃花岭项目财务测算 （九）主要技术指标 项 目 主 要 技 术 指 标 一 览 表 （桃花岭） 项 目 用地面积（万M2） 建筑面积（万M2） 容积率 生态住宅 项目总用地 156.6 住宅建设用地 49 100 0.78 公共设施用地 10 22 绿化率 77.6 道路广场用地 20
20、高尔夫球场 项目总用地 93.4 20 0.3 休闲农业示范园 建设建设用地 15 8 0.3 公共设施用地 5 绿地 63.4 道路广场用地 10 （十）总投资估算 项目总投资估算表 （桃花岭） 单位：万元 序号 项目 总投资 占总投资比例 单位成本(元/平方米) 1 开发建设投资 303,321.33 100.00% 2,022.14 1.
21、1 土地开发费 98,700.00 32.54% 658.00 1.2 前期工程费 24,892.40 8.21% 165.95 1.4 建筑安装工程费 106,700.00 35.18% 711.33 1.5 公用配套设施及非营业性公建费用 22,500.00 7.42% 150.00 1.6 管理费用 1,800.00 0.59% 12.00 1.7 销售费用 10,305.00 3.40% 68.70 1.8 资金成本 12,964.69 4.27% 86.43 1.9 不可预见费 25
22、459.24 8.39% 169.73 （十一）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 销售收入与经营税金及附加估算表 （桃花岭） 单位：万元 序号 项目 合计
23、 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 一 销售收入 412200 41220 103050 144270 61830 61830 1 销售建筑面积 1500000 150000 375000 525000 225000 225000 2 销售比例 100% 10% 25% 35% 15% 15% 二 经营税金及附加 19270.35 2267.1 5667.75 7934.85 3400.65 3400.65 1 营业税 17518.50 2061 5152.50 7213.
24、50 3091.50 3091.50 2 城市维护建设费 1226.30 144.27 360.68 504.95 216.41 216.41 3 教育费附加 525.56 61.83 154.58 216.41 92.75 92.75 （十二）盈利预测 利 润 测 算 表 （桃花岭） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第
25、五年 第六年 1 销售收入 412200.00 0 41220 103050.00 144270.00 61830.00 61830.00 2 经营税金及附加 22671.00 0 2267.1 5667.75 7934.85 3400.65 3400.65 3 开发建设总费用 314657.60 46539.60 66644.00 60338.00 68341.00 66203.00 6592.00 4 利润总额 74871.40 -46539.60 -27691.10 37044.2
26、5 67994.15 -7773.65 51837.35 5 所得税(33%) 22142.26 -15358.07 -9138.06 12224.60 22438.07 -2565.30 14541.02 6 税后利润 52729.14 -31181.53 -18553.04 24819.65 45556.08 -5208.35 37296.33 注：高尔夫球场的收益未计算在内 （十三）总体财务测算表 项 目 总 体 财 务 测 算 表
27、 （桃花岭） 单位：万元 占地3750亩（250公顷），生态住宅100万平米，配套商业性设施：22万平米，高尔夫休闲、农业配套建筑：28万平米 编号 项目 投资金额 说明 备注 一 土地费用 98700.00 七通一平 1 600亩补偿费 12000.00 20万/亩 2 600亩出让金 3600.00 6万/亩，可抵扣建二环路投资 3 3150亩补偿费 63000.00 20万/亩 4 3150亩 出让金 18900.00 6
28、万/亩，可抵扣建二环路投资 5 防洪保安资金 300.00 800元/亩，可抵扣建路、桥投资 6 土地契税 900.00 4%，可抵扣建路、桥投资 二 二环路西侧建设资金 0.00 用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣 三 前期费用 24892.40 1 工程设计费 4500.00 2 工程勘察费 271.60 0.35% 3 工程监理费 620.80 0.80% 4 报建费 19500.00
29、 130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建二环路投资 抵扣后应缴纳报建费12000 四 房屋建设费 106700.00 1 建安费 77600.00 生态住宅600元/平米，配套商业性设施800元/平米 2 高尔夫休闲、农业配套建筑 29100.00 高尔夫5000万元，高尔夫设计300万元， 休闲农业配套850元/平米 五 公用配套设施及非营业性公建费用 22500 150元/平方米 含托幼、中小学、医疗中心 六 管理费 1800.00 300万
30、元/年 七 不可预见费 25459.24 10% 八 资金成本 12964.69 1 600亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本 7747.46 开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款， 贷款利率5.49% ，复利 2 建二环西侧资金成本 5217.22 因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计， 3年，复利 九 销售费用 10305 2.50% 总成本（不含两税一费） 303321.33
31、 销售收入 412200.00 生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。（独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑） 两税一费 22671.00 可抵扣建路、桥投资 全额缴纳 销售毛利 86207.67 单方成本 0.2022 总建筑面积150万平方米 单方成本（含税费） 0.2173
32、 成本利润率 28% （十四）现金流量 全 部 投 资 现 金 流 量 表 （桃花岭） 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 一季度 二季度 三季度 四季度 1 现金流入 412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830
33、 销售收入 412200 0 0 0 0 41220 103050 144270 61830 61830 2 现金流出 362036 6500 6540 4772 28728 68911 66006 86442 69604 24534 2.1 开发建设投资 314658 6500 6540 4772 28728 66644 60338 68341 66203 6592 600亩土地费用 15600 4000 4540 4000 3060
34、 0 0 0 0 0 3150亩土地费用 81900 0 0 0 0 12285 20475 28665 20475 0 建造桥路投资 25500 2500 2000 0 2000 19000 0 0 0 0 建设费用 129200 0 0 0 16005 21340 26675 26675 38505 0 其他费用 52153 0 0 772 7663 11158 11158 11159 5699
35、 4544 销售费用 10305 0 0 0 0 2861 2030 1842 1524 2048 2.2 经营税金及附加 22671 0 0 0 0 2267 5668 7935 3401 3401 2.3 所得税 24708 0 0 0 0 0.00 0.00 10166.54 0.00 14541.02 3 净现金流量 50164 -6500 -6540 -4772 -28728 -27691 37044 57828
36、 -7774 37296 4 累计净现金流量 -6500 -13040 -17812 -46540 -74231 -37186 20641 12868 50164 财务净现值：24836.2万元 ； 内部收益率：18% ； 动态投资回收期：4.06 （十五）总体经济评价 从以上财务分析测算的结果看，城市花都项目和桃花岭项目均具备较强的盈利能力。在全投资状态下（不考虑融资因素），城市花都项目投资方只须使用将近5亿资金即可顺利完成项目操作，操作时间五年，全部财务净现值3.3亿元，内部收益率高达29.8%，动态投资回收期3.8年；
37、桃花岭项目投资方需投入资金7.5亿元、在六年内完成项目操作，在未考虑高尔夫球场收益的情况下（投入已算），其全部财务净现值2.48亿元，内部收益率18%，动态投资回收期4.06年。若项目建设过程中能在银行或其他金融机构融资，则其收益率还将大大提高。因此，上述项目在经济上是可行的。 四、 项目优劣势及风险分析 （一）项目优势分析 1、 项目采用垫资建设市政工程，政府给予土地回报的方式操作，满足了政府和开发商的不同要求，因此只要关系处理得当，政府的支持力度会较大，基本可保证了项目的顺利实施； 2、 合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行业五百强企业”，具备一定
38、的实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较多的政府资源和广泛的社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验； 3、 长沙市作为湖南省的省会以及中南地区的文化、交通、旅游和经济中心城市，其房地产的市场容量较大，加之经济稳定快速增长，市区面积不断扩大，使得项目的销售前景较好； 4、 长沙市的房地产市场目前仍处于发展的初期阶段，房地产价格指数位居全国34个大、中城市的倒数第二位，高档楼盘数量其少。预计未来几年市场将会迅速向成熟市场靠拢，发展空间极大。目前正是介入的最佳时期； 5、 项目地块独立完整,规模较大,生态环境较好,地理位置优越，原生景观优美，具备较好的基础开发条件，是开发建设高档楼盘的绝
39、佳场所。 6、 项目地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算后，项目利润空间极大。 （二）项目劣势分析 1、 由于要垫资建设市政道路，项目前期需要投入较多资金，可能会在某一时段出现资金瓶颈，影响项目进度。 2、 项目地块所处地段的市政、道路交通等各项基础设施目前还不够完善。 3、 地块所在区域生活配套设施相对缺乏，对项目本身的配套工程提出了较高的要求。 4、 项目规模大,开发周期较长，可能增加市场风险和资金压力。 5、 项目地质条件相对复杂，给规划设计和建筑施工带来许多不确定性风险。 （三）影响项目的其他重要因素分析 政府政策因素 1、政府对土地
40、总体规划和年度计划的调控因素 政府供应土地的质与量，直接控制基本建设的规模和结构。特别是由于我国国有土地由政府垄断出让，对项目的发展更具有直接明显的影响。 2、城市规划的影响 城市规划建设十分重视统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。政府在批租土地时还会附带一些约束条件，进行项目开发，必须十分重视城市规划的限制因素。 3、税收的影响 房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。税收调节方法时效性强、突变的特点明显，应引起高度重视。 4、金融杠杆作用 房地产业与金融业息息相关，政府通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场
41、由于金融杠杆的调节作用往往呈周期性变化，本项目应注意掌握和预测金融市场的变化规律。 5、住房政策的影响 只有市场与非市场相结合，才是解决住房问题的有效途径。项目应注意加强与政府的沟通，随时了解政府住房政策的最新动向。 环境因素 1、项目的自然条件 拟开发土地的地形、地貌、水文地质条件等，对于大型项目显得尤其重要。 2、城市的基础设施条件 开发商需要研究项目与城市基础设施网络连接点之间应承担的费用，因为这些设施越来越复杂，建造费用也越来越多，应聘请有关专家进行分析。 经济因素 1、经济增长影响 经济增长速度对房地产市场的影响很大，经济增长，
42、房地产价格上涨；经济衰退，房地产价格下降。应当把握现时和将来的社会经济发展状况，对房地产价格的波动作出准确的判断。 2、财政金融状况影响 政府为控制过快的经济增长速度，可采取紧缩货币、提高利率的措施，控制投资增长。这些措施必然要影响到房地产的供给与需求，反之亦然。财政金融状况是观察房地产市场状况的重要窗口。 3、工资水平及物价变动的影响 市场物价与工资相对水平形成实际购买力，影响房地产的价格。 4、工业商业发展的影响 工业和商业的发展产生城市，并带动城市的发展。工业和商业的发展，吸引许多人流向城市，也提高了社会购买力，从而增加了房地产的需求。但当工业走向下坡时，
43、人们又开始离开，又使商业和其它行业下滑，房地产价格下降。 存在的其他限制因素 该项目具有投资大、收益高的特点，从项目的筹划、立项、可行性研究、设计、施工，到交付使用、管理收费等，操作环节多、难度大，项目开发周期长；房屋质量主要取决于施工质量，建设企业不能对施工质量直接控制，这些都可能成为最终影响项目收益的限制性因素。 （四）项目风险分析 本项目由企业投资开发，其风险主要来自以下方面： 1、企业自身原因。 主要指信远集团首次以控股方的身份进入湖南市场，对各面情况不太熟悉，如公共关系、招商组识等，可能对项目实际操控能力带来影响。 2、当地政府及政策原因。 主要指政府
44、的优惠承诺，是否能全面落实，政府是否全方位支持本项目。 3、国家大环境因素。 指国家财政金融状况、经济增长速度、工资水平及物价变动等，这些因素对项目投资是有影响的，在上述大环境条件很好时，应加快建设，否则遇到经济调整期，就会给项目带来风险。 （五）项目风险规避 1、 加强对国家宏观经济政策和各行业产业政策的研究，积极把握国家政策的动态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策的调整而带来的风险。 2、 注意协调好与当地政府机构及人员的关系，尽最大可能取得政府的最大支持。 3、 加强人力资源配置，尽力完善项目开发建设组织机构； 4、 做好地块的全面勘查，摸清地质状况，尽量
45、减少投资的不可预见性； 5、 科学安排道路建设和房地产开发的节奏，尽量保持前期资金稳定有序地投入，避免出现大起大落的局面，以缓解项目融资压力，减少财务成本； 6、 探索新的融资渠道，加强融资能力，保证项目建设后续资金； 7、 注重宣传推广，在项目前期和建设期即尽快提高项目的透明度、可信度和知名度，以保障后期销售目标的顺利实现。 8、 加强营销管理，采取完全公平的收费策略，强化管理以期降低成本，同时精心策划组织营销工作，早日回笼资金，降低资金成本，争取最大的利润空间。 六、结论 综合以上分析，城市花都和桃花岭项目具备较强盈利能力，利润空间较大，经济上是可行的；如能保证前期资金足额
46、到位，并科学安排投入进度，则项目风险基本可控。因此，该项目具备较大投资价值。
©2010-2025 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：4009-655-100 投诉/维权电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
