城市花都、桃花岭项目投资价值分析24p.doc

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（预可行性研究）

一、 项目概况
（见项目调研报告）

二、 项目公司基本情况
（见项目调研报告）

三、 国内政策环境及当地房地产市场现状
（见项目调研报告）

财务测算及经济评价
（一）基础条件
1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。
2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。
3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。
4. 未来的税率将在正常范围内变化。
5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。
6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现
7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。

（二）项目计算期
项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。

第一部分 城市花都项目财务测算

（三）主要技术指标

项目主要技术指标一览表
（城市花都）
项 目
用地面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
小高层
6.7
21.5
1.8
多层
27.1
44.5
0.9
独立别墅
22.2
5.55
0.45
联排别墅
12.95
公建
5.6

绿地
42.1

道路广场
10.1

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（四）项目总投资估算

项 目 总 投 资 估 算 表
（城市花都） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资比例
单位成本(元/平方米)
1
开发建设投资
165,672.48
100.00%
1,960.62
1.1
土地开发费
57,231.58
34.55%
677.30
1.2
前期工程费
14,427.23
8.71%
170.74
1.4
建筑安装工程费
48,550.00
29.30%
574.56
1.5
公用配套设施及非营业性公建费用
12,675.00
7.65%
150.00
1.6
管理费用
1,500.00
0.91%
17.75
1.7
销售费用
5,949.00
3.59%
70.40
1.8
贷款利息
11,901.29
7.18%
140.84
1.9
不可预见费
13,438.38
8.11%
159.03
注：具体数据计算过程见第 页《城市花都经济测算表》
（五）销售收入与经营税金及附加
1、 销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、 从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。
销售收入与经营税金及附加估算表
（城市花都） 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
一
销售收入
237945.00
0
35691.75
59486
95178
47589
1
销售建筑面积
845000
0
126750
211250
338000
169000
2
销售比例
100%
0
15%
25%
40%
20%
二
经营税金及附加
3400.00
0
0
0
0
3400.00
1
营业税
0.00
0
0
0
0

2
城市维护建设费
0.00
0
0
0
0

3
教育费附加
0.00
0
0
0
0

（六）项目盈利测算

利 润 测 算 表
（城市花都） 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
1
销售收入
237945.00
0
35691.75
59486.25
95178
47589
2
经营税金及附加
3400.00
0
0
0
0
3400
3
开发建设总费用
164106.39
40987.25
43720.76
32924.68
40795.10
5678.60
4
利润总额
70438.61
-40987.25
-8029.01
26561.57
54382.90
38510.40
5
所得税(33%)
23244.67
0.00
0.00
0.00
10536.24
12708.43
6
税后利润
47193.94
-40987.25
-8029.01
26561.57
43846.66
25801.97

（七）项目总体财务测算
城 市 花 都 项 目 总 体 财 务 测 算 表
（城市花都） 单位：万元
占地1548.7亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率0.82（其中小高层1.8，多层0.9，别墅0.45）
编号
项目
投资金额
说明
备注
一
土地费用
57231.58

七通一平
1
750亩苗圃补偿费
20250.00
27万/亩

2
711亩农场、88亩学校补偿费
23970.00
30万/亩

3
750亩苗圃出让金
6000.00
8万/亩，其中4万/亩返还给项目公司，返还时间未定

4
711亩农场、88亩学校出让金
6392.00
8万/亩，可抵扣建路、桥投资

5
防洪保安资金
123.90
800元/亩，可抵扣建路、桥投资

6
土地契税
495.68
4%，可抵扣建路、桥投资

二
火星北路、浏阳河大桥建设资金
0.00

用799亩土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣，经计算最后仅应缴纳可抵扣项目中的营业税3400万元

三
前期费用
14427.23

1
工程设计费
3000.00

2
工程勘察费
139.65
0.30%

3
工程监理费
302.58
0.65%

4
报建费
10985.00
130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建路、桥投资

四
房屋建设费
48550.00

1
建安费
46550.00
小高层700元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户门、一般塑钢窗）；多层500元/平米（砖混结构标准同上不含电梯）；别墅500元/平米（砖混结构标准同上）室内全部为毛坯，水电入户支管由住户装修时解决。

2
绿化工程费
2000.00

五
公用配套设施及非营业性公建费用
12675
150元/平方米
含托幼、中小学、医疗中心

六
管理费
1500.00
300万元/年

七
不可预见费
13438.38
10%

八
资金成本
11901.29

1
750亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本
7205.78
开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款利率5.49% ，复利

2
建火星北路、浏阳河大桥资金成本
4695.50
因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，3年，复利

九
销售费用
5949
2.50%

总成本（不含两税一费）
165672.09

销售收入
237945.00
小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。（独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）

两税一费
13086.98

销售毛利
59185.93

单方成本
0.1961
总建筑面积84.5万平方米

单方成本（含税费）
0.2115

成本利润率
36%

（八）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（城市花都） 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
一季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
240945
0
0
0
0
38692
59486
95178
47589
1.1
出让金返还
3000
0
0
0
0
3000
0
0
0
1.2
销售收入
237945
0
0
0
0
35691.75
59486.3
95178
47589
2
现金流出
190894
6948
10097
9124
14819
43721
32925
51331
21930
2.1
开发建设投资
164320
6948
10097
9124
14819
43721
32925
40795
5893

750亩土地费用
20250
4948
8096.6
7124
81.4
0
0
0
0

711+88亩土地费用
23970
0
0
0
0.0
7191
10786.5
5992.5
0

建造桥路投资
27000
2000
2000
2000
2000
19000
0
0
0

建设费用
61225
0
0
0
9310
11638
13964.0
26313
0

其他费用
15680
0
0
0
3427
2988
3290
2988
2988

销售费用
6163
0
0
0
0
1232
1540
2158
1233

财务费用
10032
0
0
0
0
1672
3344
3344
1672
2.2
经营税金及附加
3400
0
0
0
0
0
0
0
3400
2.3
所得税
23174
0
0
0
0
0.00
0.00
10536.24
12637.81
3
净现金流量
50051
-6948
-10097
-9124
-14819
-5029
26562
43847
25659
4
累计净现金流量

-6948
-17045
-26169
-40987
-46016
-19455
24392
50051
财务净现值：33065.91万元 ； 内部收益率：29.8% ； 动态投资回收期：3.8年
第二部分 桃花岭项目财务测算
（九）主要技术指标
项 目 主 要 技 术 指 标 一 览 表
（桃花岭）

项 目
用地面积（万M2）
建筑面积（万M2）
容积率
生态住宅
项目总用地
156.6

住宅建设用地
49
100
0.78

公共设施用地
10
22

绿化率
77.6

道路广场用地
20

高尔夫球场
项目总用地
93.4
20
0.3
休闲农业示范园
建设建设用地
15
8
0.3

公共设施用地
5

绿地
63.4

道路广场用地
10

（十）总投资估算
项目总投资估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
总投资
占总投资比例
单位成本(元/平方米)
1
开发建设投资
303,321.33
100.00%
2,022.14
1.1
土地开发费
98,700.00
32.54%
658.00
1.2
前期工程费
24,892.40
8.21%
165.95
1.4
建筑安装工程费
106,700.00
35.18%
711.33
1.5
公用配套设施及非营业性公建费用
22,500.00
7.42%
150.00
1.6
管理费用
1,800.00
0.59%
12.00
1.7
销售费用
10,305.00
3.40%
68.70
1.8
资金成本
12,964.69
4.27%
86.43
1.9
不可预见费
25,459.24
8.39%
169.73
（十一）销售收入与经营税金及附加
1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。

销售收入与经营税金及附加估算表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
一
销售收入
412200

41220
103050
144270
61830
61830
1
销售建筑面积
1500000

150000
375000
525000
225000
225000
2
销售比例
100%

10%
25%
35%
15%
15%
二
经营税金及附加
19270.35

2267.1
5667.75
7934.85
3400.65
3400.65
1
营业税
17518.50

2061
5152.50
7213.50
3091.50
3091.50
2
城市维护建设费
1226.30

144.27
360.68
504.95
216.41
216.41
3
教育费附加
525.56

61.83
154.58
216.41
92.75
92.75

（十二）盈利预测

利 润 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
1
销售收入
412200.00
0
41220
103050.00
144270.00
61830.00
61830.00
2
经营税金及附加
22671.00
0
2267.1
5667.75
7934.85
3400.65
3400.65
3
开发建设总费用
314657.60
46539.60
66644.00
60338.00
68341.00
66203.00
6592.00
4
利润总额
74871.40
-46539.60
-27691.10
37044.25
67994.15
-7773.65
51837.35
5
所得税(33%)
22142.26
-15358.07
-9138.06
12224.60
22438.07
-2565.30
14541.02
6
税后利润
52729.14
-31181.53
-18553.04
24819.65
45556.08
-5208.35
37296.33
注：高尔夫球场的收益未计算在内

（十三）总体财务测算表
项 目 总 体 财 务 测 算 表
（桃花岭） 单位：万元
占地3750亩（250公顷），生态住宅100万平米，配套商业性设施：22万平米，高尔夫休闲、农业配套建筑：28万平米
编号
项目
投资金额
说明
备注
一
土地费用
98700.00

七通一平
1
600亩补偿费
12000.00
20万/亩

2
600亩出让金
3600.00
6万/亩，可抵扣建二环路投资

3
3150亩补偿费
63000.00
20万/亩

4
3150亩 出让金
18900.00
6万/亩，可抵扣建二环路投资

5
防洪保安资金
300.00
800元/亩，可抵扣建路、桥投资

6
土地契税
900.00
4%，可抵扣建路、桥投资

二
二环路西侧建设资金
0.00

用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣

三
前期费用
24892.40

1
工程设计费
4500.00

2
工程勘察费
271.60
0.35%

3
工程监理费
620.80
0.80%

4
报建费
19500.00
130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建二环路投资
抵扣后应缴纳报建费12000
四
房屋建设费
106700.00

1
建安费
77600.00
生态住宅600元/平米，配套商业性设施800元/平米

2
高尔夫休闲、农业配套建筑
29100.00
高尔夫5000万元，高尔夫设计300万元，
休闲农业配套850元/平米

五
公用配套设施及非营业性公建费用
22500
150元/平方米
含托幼、中小学、医疗中心

六
管理费
1800.00
300万元/年

七
不可预见费
25459.24
10%

八
资金成本
12964.69

1
600亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本
7747.46
开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，
贷款利率5.49% ，复利

2
建二环西侧资金成本
5217.22
因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，
3年，复利

九
销售费用
10305
2.50%

总成本（不含两税一费）
303321.33

销售收入
412200.00
生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。（独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）

两税一费
22671.00
可抵扣建路、桥投资
全额缴纳

销售毛利
86207.67

单方成本
0.2022
总建筑面积150万平方米

单方成本（含税费）
0.2173

成本利润率
28%

（十四）现金流量
全 部 投 资 现 金 流 量 表
（桃花岭） 单位：万元
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
一季度
二季度
三季度
四季度
1
现金流入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830

销售收入
412200
0
0
0
0
41220
103050
144270
61830
61830
2
现金流出
362036
6500
6540
4772
28728
68911
66006
86442
69604
24534
2.1
开发建设投资
314658
6500
6540
4772
28728
66644
60338
68341
66203
6592

600亩土地费用
15600
4000
4540
4000
3060
0
0
0
0
0

3150亩土地费用
81900
0
0
0
0
12285
20475
28665
20475
0

建造桥路投资
25500
2500
2000
0
2000
19000
0
0
0
0

建设费用
129200
0
0
0
16005
21340
26675
26675
38505
0

其他费用
52153
0
0
772
7663
11158
11158
11159
5699
4544

销售费用
10305
0
0
0
0
2861
2030
1842
1524
2048
2.2
经营税金及附加
22671
0
0
0
0
2267
5668
7935
3401
3401
2.3
所得税
24708
0
0
0
0
0.00
0.00
10166.54
0.00
14541.02
3
净现金流量
50164
-6500
-6540
-4772
-28728
-27691
37044
57828
-7774
37296
4
累计净现金流量

-6500
-13040
-17812
-46540
-74231
-37186
20641
12868
50164
财务净现值：24836.2万元 ； 内部收益率：18% ； 动态投资回收期：4.06

（十五）总体经济评价
从以上财务分析测算的结果看，城市花都项目和桃花岭项目均具备较强的盈利能力。在全投资状态下（不考虑融资因素），城市花都项目投资方只须使用将近5亿资金即可顺利完成项目操作，操作时间五年，全部财务净现值3.3亿元，内部收益率高达29.8%，动态投资回收期3.8年；桃花岭项目投资方需投入资金7.5亿元、在六年内完成项目操作，在未考虑高尔夫球场收益的情况下（投入已算），其全部财务净现值2.48亿元，内部收益率18%，动态投资回收期4.06年。若项目建设过程中能在银行或其他金融机构融资，则其收益率还将大大提高。因此，上述项目在经济上是可行的。

四、 项目优劣势及风险分析
（一）项目优势分析
1、 项目采用垫资建设市政工程，政府给予土地回报的方式操作，满足了政府和开发商的不同要求，因此只要关系处理得当，政府的支持力度会较大，基本可保证了项目的顺利实施；
2、 合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行业五百强企业”，具备一定的实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较多的政府资源和广泛的社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验；
3、 长沙市作为湖南省的省会以及中南地区的文化、交通、旅游和经济中心城市，其房地产的市场容量较大，加之经济稳定快速增长，市区面积不断扩大，使得项目的销售前景较好；
4、 长沙市的房地产市场目前仍处于发展的初期阶段，房地产价格指数位居全国34个大、中城市的倒数第二位，高档楼盘数量其少。预计未来几年市场将会迅速向成熟市场靠拢，发展空间极大。目前正是介入的最佳时期；
5、 项目地块独立完整,规模较大,生态环境较好,地理位置优越，原生景观优美，具备较好的基础开发条件，是开发建设高档楼盘的绝佳场所。
6、 项目地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算后，项目利润空间极大。

（二）项目劣势分析
1、 由于要垫资建设市政道路，项目前期需要投入较多资金，可能会在某一时段出现资金瓶颈，影响项目进度。
2、 项目地块所处地段的市政、道路交通等各项基础设施目前还不够完善。
3、 地块所在区域生活配套设施相对缺乏，对项目本身的配套工程提出了较高的要求。
4、 项目规模大,开发周期较长，可能增加市场风险和资金压力。
5、 项目地质条件相对复杂，给规划设计和建筑施工带来许多不确定性风险。

（三）影响项目的其他重要因素分析
政府政策因素
1、政府对土地总体规划和年度计划的调控因素
政府供应土地的质与量，直接控制基本建设的规模和结构。特别是由于我国国有土地由政府垄断出让，对项目的发展更具有直接明显的影响。
2、城市规划的影响
城市规划建设十分重视统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。政府在批租土地时还会附带一些约束条件，进行项目开发，必须十分重视城市规划的限制因素。
3、税收的影响
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。税收调节方法时效性强、突变的特点明显，应引起高度重视。
4、金融杠杆作用
房地产业与金融业息息相关，政府通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场。由于金融杠杆的调节作用往往呈周期性变化，本项目应注意掌握和预测金融市场的变化规律。
5、住房政策的影响
只有市场与非市场相结合，才是解决住房问题的有效途径。项目应注意加强与政府的沟通，随时了解政府住房政策的最新动向。

环境因素
1、项目的自然条件
拟开发土地的地形、地貌、水文地质条件等，对于大型项目显得尤其重要。
2、城市的基础设施条件
开发商需要研究项目与城市基础设施网络连接点之间应承担的费用，因为这些设施越来越复杂，建造费用也越来越多，应聘请有关专家进行分析。

经济因素
1、经济增长影响
经济增长速度对房地产市场的影响很大，经济增长，房地产价格上涨；经济衰退，房地产价格下降。应当把握现时和将来的社会经济发展状况，对房地产价格的波动作出准确的判断。
2、财政金融状况影响
政府为控制过快的经济增长速度，可采取紧缩货币、提高利率的措施，控制投资增长。这些措施必然要影响到房地产的供给与需求，反之亦然。财政金融状况是观察房地产市场状况的重要窗口。
3、工资水平及物价变动的影响
市场物价与工资相对水平形成实际购买力，影响房地产的价格。
4、工业商业发展的影响
工业和商业的发展产生城市，并带动城市的发展。工业和商业的发展，吸引许多人流向城市，也提高了社会购买力，从而增加了房地产的需求。但当工业走向下坡时，人们又开始离开，又使商业和其它行业下滑，房地产价格下降。

存在的其他限制因素
该项目具有投资大、收益高的特点，从项目的筹划、立项、可行性研究、设计、施工，到交付使用、管理收费等，操作环节多、难度大，项目开发周期长；房屋质量主要取决于施工质量，建设企业不能对施工质量直接控制，这些都可能成为最终影响项目收益的限制性因素。

（四）项目风险分析
本项目由企业投资开发，其风险主要来自以下方面：
1、企业自身原因。
主要指信远集团首次以控股方的身份进入湖南市场，对各面情况不太熟悉，如公共关系、招商组识等，可能对项目实际操控能力带来影响。
2、当地政府及政策原因。
主要指政府的优惠承诺，是否能全面落实，政府是否全方位支持本项目。
3、国家大环境因素。
指国家财政金融状况、经济增长速度、工资水平及物价变动等，这些因素对项目投资是有影响的，在上述大环境条件很好时，应加快建设，否则遇到经济调整期，就会给项目带来风险。

（五）项目风险规避
1、 加强对国家宏观经济政策和各行业产业政策的研究，积极把握国家政策的动态，在产业政策调整时，及早做出对策，化解因产业政策的调整而带来的风险。
2、 注意协调好与当地政府机构及人员的关系，尽最大可能取得政府的最大支持。
3、 加强人力资源配置，尽力完善项目开发建设组织机构；
4、 做好地块的全面勘查，摸清地质状况，尽量减少投资的不可预见性；
5、 科学安排道路建设和房地产开发的节奏，尽量保持前期资金稳定有序地投入，避免出现大起大落的局面，以缓解项目融资压力，减少财务成本；
6、 探索新的融资渠道，加强融资能力，保证项目建设后续资金；
7、 注重宣传推广，在项目前期和建设期即尽快提高项目的透明度、可信度和知名度，以保障后期销售目标的顺利实现。
8、 加强营销管理，采取完全公平的收费策略，强化管理以期降低成本，同时精心策划组织营销工作，早日回笼资金，降低资金成本，争取最大的利润空间。

六、结论
综合以上分析，城市花都和桃花岭项目具备较强盈利能力，利润空间较大，经济上是可行的；如能保证前期资金足额到位，并科学安排投入进度，则项目风险基本可控。因此，该项目具备较大投资价值。