替房东交税如何税前扣除(修订)？.doc

替房东交税如何税前扣除(修订)？开门做生意，首要的问题是需要一个经营场所。自己买房子，对于多数初创型的公司老板而言，只能是奢望。退而求其次，只能是租房。租房过程中，最常碰到的又是个人房东。与个人房东（出租的商铺）洽谈租金时，房东基本都会要求“净租金”，即所有与房屋租赁相关的税费概不负责，一律由承租人负担，而且通常都会在租赁合同中予以明示。双方谈妥后，出租人（房产在北京）和承租人签订合同，约定月租金35000元，相关税费由承租人负担，签字画押后各自留存。执行合同中，承租人按时支付租金，出租人到主管税务机关（或税务机关指定地）代开发票。一、北京市关于个人出租房屋核定征税的规定1、出租住房北京地税局2018年5月4日答复（:/shiju.tax861.gov/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637146）：个人出租房屋（住房）综合征收率为5%。月租金收入在31500元以上的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明；月租金收入在31500元（含）以下的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。2、出租非住房北京地税局2018年5月7日答复（:/shiju.tax861.gov/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637264）：个人出租房屋（非住房）月租金收入在31500元以上的，综合征收率为12%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明。个人出租房屋（非住房）月租金收入在31500元（含）以下的，综合征收率为7%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。二、税款计算财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（九）款第5项规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。按照上述规定，每次代开发票时，承租人需替出租人缴纳4000元的税费。计算方法如下：应负担税额=35000（1+5%）12%=4000元承租人把税交了之后取得四份凭证，一份是抬头为承租人的35000元租金发票，另外三份是抬头为出租人的增值税、房产税和个人所得税完税证明共4000元。三、替出租人负担税款可否在承租人税前扣除中华人民共和国企业所得税法第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。那么承租人替出租人缴纳税款4000元是与承租人取得收入有关的、合理的支出吗？关于这个问题，仁者见仁，智者见智。本文观点认为，承租人替出租人负担的税款未包括在租金内，该款项是承租人替出租人缴纳的本应由出租人负担的税款，属于与生产经营无关的支出，税前不得列支。四、如何在合同中规避解决问题的办法不是在模糊的问题上争论不休，而是要转变思路，换一种方式绕开争执，从根本上解决问题。如上述案例，双方谈妥税后租金为35000元，那么在合同中所列示的租金应按下列公式计算：合同列示租金额合同列示租金额（1+5%）12%=35000合同列示租金额=39516.13元在签订合同时，约定月租金39516.13元，有关税费由4516.13元【39516.13（1+5%）12%】出租人自行缴纳（实际还是承租人出钱）。这样出租人缴纳税费后，最后实际得到的租金还是35000元（39516.13-4516.13）。在这种情况下，出租人到税务机关代开发票，发票显示的租金额为39516.13元，承租人取得该发票即可全额列支。五、有关会计处理支付租金并取得租金发票时：借：管理费用租金39516.13贷：银行存款35000其他应付款4516.13替出租人缴纳税款时：借：其他应付款4516.13贷：银行存款4516.13