替房东交税如何税前扣除(修订)？.doc

替房东交税如何税前扣除(修订)？
开门做生意，首要的问题是需要一个经营场所。自己买房子，对于多数初创型的公司老板而言，只能是奢望。退而求其次，只能是租房。租房过程中，最常碰到的又是个人房东。
与个人房东（出租的商铺）洽谈租金时，房东基本都会要求“净租金”，即所有与房屋租赁相关的税费概不负责，一律由承租人负担，而且通常都会在租赁合同中予以明示。
双方谈妥后，出租人（房产在北京）和承租人签订合同，约定月租金35000元，相关税费由承租人负担，签字画押后各自留存。
执行合同中，承租人按时支付租金，出租人到主管税务机关（或税务机关指定地）代开发票。
一、北京市关于个人出租房屋核定征税的规定
1、出租住房
北京地税局2018年5月4日答复（://shiju.tax861.gov/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637146）：个人出租房屋（住房）综合征收率为5%。月租金收入在31500元以上的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明；月租金收入在31500元（含）以下的，地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。
2、出租非住房
北京地税局2018年5月7日答复（://shiju.tax861.gov/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637264）：个人出租房屋（非住房）月租金收入在31500元以上的，综合征收率为12%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明。
个人出租房屋（非住房）月租金收入在31500元（含）以下的，综合征收率为7%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后，向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。
二、税款计算
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九）款第5项规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
按照上述规定，每次代开发票时，承租人需替出租人缴纳4000元的税费。计算方法如下：
应负担税额=35000÷（1+5%）×12%=4000元
承租人把税交了之后取得四份凭证，一份是抬头为承租人的35000元租金发票，另外三份是抬头为出租人的增值税、房产税和个人所得税完税证明共4000元。
三、替出租人负担税款可否在承租人税前扣除
《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
那么承租人替出租人缴纳税款4000元是与承租人取得收入有关的、合理的支出吗？关于这个问题，仁者见仁，智者见智。
本文观点认为，承租人替出租人负担的税款未包括在租金内，该款项是承租人替出租人缴纳的本应由出租人负担的税款，属于与生产经营无关的支出，税前不得列支。
四、如何在合同中规避
解决问题的办法不是在模糊的问题上争论不休，而是要转变思路，换一种方式绕开争执，从根本上解决问题。
如上述案例，双方谈妥税后租金为35000元，那么在合同中所列示的租金应按下列公式计算：
合同列示租金额－合同列示租金额÷（1+5%）×12%=35000
合同列示租金额=39516.13元
在签订合同时，约定月租金39516.13元，有关税费由4516.13元【39516.13÷（1+5%）×12%】出租人自行缴纳（实际还是承租人出钱）。这样出租人缴纳税费后，最后实际得到的租金还是35000元（39516.13-4516.13）。
在这种情况下，出租人到税务机关代开发票，发票显示的租金额为39516.13元，承租人取得该发票即可全额列支。
五、有关会计处理
支付租金并取得租金发票时：
借：管理费用——租金39516.13
贷：银行存款35000
其他应付款4516.13
替出租人缴纳税款时：
借：其他应付款4516.13
贷：银行存款4516.13