房地产公司核算之费用核算细则【会计实务经验之谈】.doc

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房地产公司核算之费用核算细则【会计实务经验之谈】
第一章 总 则
本核算细则是地产独立核算实施细则的模块之一，考虑到费用核算的复杂性，以便与预算、实际情况衔接，专门单独制定费用核算细则。
第二章 核算一般原则
一、权责发生制原则
为了与预算具有可比性，费用核算必须按权责发生制要求，及时记录实际发生额。
二、谁受益，谁承担
不管业务由谁经办，均以受益原则确认费用归属，但应由费用归属部门确认。
三、谁控制，谁负责
对于归口管理的费用，如人力费用、行政费用，由费用管理部门负责相应费用管理。
第三章 核算内容及分类

费用核算包括开发间接费、销售费用、管理费用和财务费用。按费用性质分类具体又涉及职工薪酬、行政费用、推广费等。
第四章 职工薪酬
职工薪酬是指与职工密切相关的工资福利等费用，具体明细和核算口径如下：
1、工资：指公司每月向员工发放的工资，因当月工资都是在下月初发放，所以在核算时，当月的工资费用实际要核算到下月的相应费用中，因各月的固定工资较平稳，为简化核算，此处不用预提或调整；
2、销售提成：指营销版块按签约回款计提的职工薪金，其他版块不涉及销售提成；
3、其他工资：指临时工资、实习生工资等，发生金额较小，以实际发放时记入费用；
4、福利费用：包括生日礼品、节日礼品、清凉饮料、体检等与员工相关的其他费用，以实际发放时记入费用；
5、五险一金：包括养老、医疗、生育、工伤、失业和住房公积金，根据每月实际交纳情况记入费用，不需预提；
6、商业保险：为职工交纳的除“五险”以外各种保险，以实际发生时记入费用；
7、辞退福利：以实际发生时一次记入费用，不分摊，不预提；
8、其他：以上没包含的内容，以实际发生时记入费用。
第五章 行政费用
行政费用是指日常办公发生的相关费用，具体明细和核算口径如下：
1、办公费：指笔墨纸张类办公用品，其他的列入低值易耗品；指笔墨纸张类办公用品，纸杯、纸袋、信笺、名片等办公印刷品，饮用水，办公环境清洁和邮寄等产生的费用。
2、通讯费：指允许报销的手机、座机和上网卡费用；
3、差旅费：指主城区外产生的交通费、住宿费和补贴费用；
4、交通费：指市内交通费，此费用应严格按限额控制每个部门的使用；
5、业务招待费：指招待内部和外部单位人员产生的费用，需设餐饮娱乐费、现金礼品和实物礼品等明细科目，此费用应严格按限额控制每个部门的使用；
6、汽车费用：包括公司车辆发生的费用和私车公用报销的费用。私车公用产生的费用有车款补贴和费用补贴；公司车辆应分修理费、油费、年审费、养路费、过路过桥停车费和车辆保险，以车牌号设核算项目，具体核算到每台车辆。
7、会议费：指公司安排或经公司审批外出参加会议发生的会场租金、交通、食宿费以及交纳的会务费，会议准备的水果、工作餐等视为会议费，部门内部以会议名义举行各种聚会列入部门招待费；
8、宣传费：指围绕企业文化宣传活动产生的相关费用，以及公司对外品牌宣传产生的费用；
9、中介机构费：指支付中介机构的劳务和咨询费用以及由公司承担的差旅费等；
10、劳动保护费：指劳保用品、为员工定制的工作服，不含清凉饮料、烤火费等费用；
11、租赁费：指办公场所和办公设备租金、高级管理人员房租和植物租赁费用，不含销售现场发生的租赁费用；
12、维护和修理费：办共场所设备、设施维护和维修费用。
13、网络及软件服务费：指网络和软件的日常运行和使用费。
14、低值易耗品：办公设备耗材、办公家俱清洁用品费用和办公电脑维护费；
15、水电物管费：指办公场所发生的水费、电费和物业管理费；
16、其他：指上述费用项目没有包括的其他行政费用。
第六章 开发间接费
开发间接费是指项目开发部、成本管理部、研发设计部、工程部、项目部等业务部门（若部门变化则变化）发生的职工薪酬和行政费用。关于其中的职工薪酬和行政费用参见第四章和第五章内容，所有开发间接费都应分楼盘进行专项核算。
第七章 销售费用
销售费用是指营销系统发生的职工薪酬、行政费用、售楼机构费和项目推广费。费用明细和核算口径如下：
一、职工薪酬：具体参见第四章内容；
二、行政费用：具体参见第五章内容；
三、售楼机构费包括售楼机构建造费和售楼机构运行费
1、售楼机构建造费：临时售楼部装修费，临时售楼部还包括建安工程，临时样板房设计、建安、装修；外面租的临时售楼部费用；
售楼机构建造费发生时在开发成本中核算，每月根据预计总额和预计销售周期，按分摊后的金额记入销售费用。
2、售楼机构运行费：售楼部、样板房、示范区发生的水电费、维修费、租赁费、低值易耗品、物业管理费、消杀费等；以实际发生时记入费用。
四、项目推广费
1、策划费用：中介机构市调、广告代理公司策划及相应的咨询服务费，以实际发生时记入费用；
2、销售物料：售楼书、户型图、模型制作、小礼品等，以实际发生时记入费用；
3、销售活动：因举办活动而产生的服务费、设备租赁费、劳务费、活动场所布置和工作人员餐费，以实际发生时记入费用；
4、广告宣传费：报纸杂志、户外、电视/电影、电台/短信、车身/站台、网络、DM/夹报，报媒每月根据报媒统计预提进费用，户外广告按合同金额和受益期分摊进费用，其他均以实际发生时记入费用；电视、短信和网络等广告，也应在每月统计实际发生额，进行预提，实际付款时冲回预提；
5、展览费：包括外展场、房交会及其他展览会发生的展位费、布置费、制作费，以实时发生时进费用；
6、现场包装：装扮销售现场而布置的花草、喷绘、彩旗、气球、条幅等，以实际发生时进费用；
7、销售代理费：由中介机构代理销售产生的佣金，根据代理协议及佣金计提比例，每月预计应付代理费，实际支付时冲预提；
8、其他销售费用：以上没包含的内容，以实际发生额记入费用。
第八章 管理费用
管理费用是指公司领导、总经办、人力行政部和财务部发生的职工薪酬、行政费用以及公司层面发生的费用。管理费用明细和核算口径如下：
一、职工薪酬：具体参见第四章内容；
二、行政费用：具体参见第五章内容；
三、招聘费：指招聘员工发生的信息发布费、猎头费、差旅费等与招聘活动有关的费用，全公司的招聘费均在管理费用中核算，不分到各部门；为便于费用的归口管理，因招聘发生的业务招待费记入部门招待费，不在招聘费里面核算；
四、培训费：指组织员工培训发生的报名费、差旅费、场地租用等费用，全公司的培训费均在管理费用中核算，不分到各部门；因培训发生的业务招待费记入部门招待费，不在培训费里面核算；
五、管理性税金：指公司交纳的房产税、印花税、车船使用税，注意土地使用税不在此核算，记入开发成本；
七、折旧：归属管理部门的固定资产折旧费；
八、无形资产摊销：公司无形资产摊月销额；
九、项目拓展：指寻找项目发生的所有费用，由于项目拓展具有不可预见性和偶然性，费用难以预算，发生时作为单项费用核算；
十、其他费用
第九章 财务费用
财务费用是指资金筹措发生的筹资成本、利息支出等，银行存款产生的利息收入作为财务费用的冲抵项。
1、利息收入：以实际收到银行利息时，红字记入；
2、利息支出：包含银行贷款利息和集团分摊的利息两部分，银行贷款利息在利息支付时直接记入贷款项目，集团每月分摊的利息根据资本化原则计入成本费用；
3、汇兑损益：该科目一般不涉及；
4、手续费：指银行转款、支票购买等发生的费用，以实际发生时记入；
5、筹资成本：指资金筹措过程中发生的核保费、咨询服务费、资产评估、抵押登记、差旅费等，为便于费用的归口管理，因筹资发生的业务招待费记入部门招待费，不在筹资成本里面核算；
6、其他费用：以上没包括的项目列入其他财务费用。

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。