【青岛】土地一级开发及联动开发模式及案例分析实战培训(4月26日).doc

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【青岛】土地一级开发及联动开发模式及案例分析实战培训(4月26日)

【课程说明】
Ø 主 办：中房商学院 中房博越地产机构
Ø 时 间：2014年4月26日

Ø 地 点：青 岛
　　【课程背景】
　　　随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会(中心)城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，这些区域的土地开发大多是成片区域开发，其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。
　　世联研究认为：随着城市化的进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。【2013年在郑州、上海、郑州、武汉举办4期培训】
　　【课程收益】
　　系统介绍土地开发模式及一级开发流程;
　　一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制
　　学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析
　　【课程对象】
　　房地产企业董事长、总经理、开发总监;
　　房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员;
　　房地产开发企业总部及分公司开发运营部门。
　　【专家导师】
　　杨老师：南京大学经济学硕士;某上市集团战略顾问事业部总经理;区域开发与旅游地产资深专家 ;深圳市旧城改造与重建专家组成员;长沙市先导区、重庆 两江新区等城市专家顾问;清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授;11年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目;先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业 提供顾问服务;并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
　　【培训内容】
　　第一部分：土地开发流程与一、二级开发
　　(一)土地生命周期;
　　(二)土地开发的几个环节
　　1、城市进入性;
　　2、区域开发商业模式设计。
　　3、定位与规划;
　　4、区域运作策略与土地营销;
　　5、区域增值。
　　(三)一、二级开发的差异性。
　　(四)土地开发的法律问题;
　　1、国家对土地开发的法律规定;
　　2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;
　　3、相关规定带来的操作问题。
　　第二部分：一级开发的模式与案例
　　(一)全程运营模式及要点解析;
　　案例研究：亚龙湾一级开发浅析;
　　(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素;
　　案例研究：海南清水湾一级开发浅析;
　　(三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素;
　　案例研究：天津泰达城一级开发浅析;
　　(四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素;
　　案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析;
　　(五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素;
　　案例研究：阜阳一级开发浅析;
　　第三部分：国内一、二级土地了联动开发成功案例分析
　　案例(一)：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
　　1、发展历程讲解
　　2、发展定位与规划调整;
　　3、合作方式;
　　4、排他性土地控制策略;
　　5、土地获取方式;
　　6、启动策略;
　　7、城市设施建设与区域土地开发。
　　案例(二)：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发;
　　1、发展历程讲解;
　　2、定位思考与功能确定;
　　3、历史文化名城与区域开发的价值结合;
　　4、一级开发中的政企合作;
　　5、一、二级开发联动实现措施。
　　6、一级价值兑现实现流程。
　　案例(三)：青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----大都市边沿一级开发;
　　1、发展历程讲解
　　2、开发企业介入机会与土地获取条件;
　　3、定位与规划调整策略(及效果分析);
　　4、公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在一级开发中的作用;
　　5、二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;
　　6、一级开发控制二级土地的措施;
　　7、二级开发与公共设施开发的互动性分析。
　　8、政府对一级开发的支持。
　　第四部分：一级开发、一二级联动问题解析(结合案例)
　　(一)土地流转方式。
　　1、土地性质;
　　2、土地指标;
　　3、土地流转进程安排;
　　4、土地流转中的成本概算。
　　(二)资金流转方式
　　1、合作投资方式;
　　2、投资概算;
　　3、投资计划(年度、季度);
　　4、投资与收益关系概算(年度、季度);
　　5、资金监控方式。
　　(三)合作方式(合作协议中明确)。
　　1、合作方的权利;
　　2、合作方的责任(各方干什么);
　　3、合作决策机制。
　　4、土地增值收益分成方式与核算机制。
　　第五部分：基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析
　　(一)项目情况(城市/区位/用地指标等)
　　(二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)
　　(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系)
　　1、项目平台价值分析
　　土地升值价值;
　　市场二级开发价值
　　2、规划的多维度分析：
　　多目标实现分析;
　　开发空间或资源的平衡性分析;
　　市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析
　　3、项目风险控制点分析：
　　拆迁分析;
　　规划变更分析;融资渠道及成本分析;
　　政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)
　　4、基于项目规划定位的目标实施策略：
　　举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析
　　5、商业模式构建：
　　企业：主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);
　　政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)
　　第六部分：一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)
　　(一)合作协议控制
　　(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。
　　(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。
　　(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。
　　(五)其他控制方式
　　第七部分：土地一级、一二开发联动风险与控制及案例分析
　　(一)投入成本风险;
　　1、拆迁成本的不可控;政府成本的不可控(管理成本的不可控);
　　2、关键设施的假设成本不可控;开发周期的不可控。
　　(二)规划实现的风险。
　　1、商业不可实现;产业不可实现;
　　2、公共设施不可实现;规划导致经济不可实现。
　　(三)进程不可实现风险;
　　1、政府换届导致的剔出风险;
　　2、土地出让实现风险
　　(四)增值收益分成实现风险。
　　1、土地财务管理制度;制度导致的企业财务风险;
　　2、产业基金资金流转;设立政府企业设施投资资金流转;
　　3、分块取地转让(合作)资金流转;成功案例一级开发分成收益财务实现流程。
　　第八部分：问题解答与交流
　　【课程说明】
　　[组织机构]：中房商学院 中房博越
　　[时间地点]：2014年4月26-27日 青岛(详见报到通知)
　　[培训费用]：3280元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。
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