房地产成本核算实例分析.doc

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房地产成本核算实例分析

   房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类；一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
    企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：
    1、一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
    2、同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
    3、对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
    如：某房地产开发企业在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出（单位：元）：
                                   101　　   102　　    152　　    182
                                     商品房　　商品房　　出租房　　周转房
    支付征地拆迁费                 100 000 　　80 000
    结转自用土地征地拆迁费　　        75 000 　　75 000
    应付承包设计单位前期工程费        30 000　　30 000　　30 000　　30000
    应付承包施工企业基础设施工程款     90 000　　75 000　　70000　　70000
    应付承包施工企业建筑安装工程款    600 000　　480000　　450000　　450000
    分配配套设施费（水塔    　　    80 000 　　65 000 　　60 000   60 000
    预提配套设施费（幼托）    　　    80 000 　　72 000 　　64 000　 64 000
    分配开发间接费用    　　　　       82 000 　　66 000 　　62 000 　62 000
    1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
    借：开发成本——房屋开发成本    180 000
        贷：银行存款    180 000
    2、结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时，应作：
    借：开发成本——房屋开发成本    150 000
        贷：开发成本——自用土地开发成本    150 000
    3、将应付设计单位前期工程款入账时，应作：
    借：开发成本——房屋开发成本    120 000
        贷：应付账款——应付工程款    120 000
    4、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
    借：开发成本——房屋开发成本    305 000
        贷：应付账款——应付工程款    305 000
    5、将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：
    借：开发成本——房屋开发成本    1980 000
        贷：应付账款——应付工程款    1980 000
    6、分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：
    借：开发成本——房屋开发成本    265 000
        贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔    265 000
    7、预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
    借：开发成本——房屋开发成本    280 000
        贷：预提费用——预提配套设施费    280 000
    8、分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：

    借：开发成本——房屋开发成本    272 000
        贷：开发间接费用    272 000
    9、同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。
    10、已完工程的结转
    房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中，应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方，作如下分录入账：
    借：开发产品    3 562 000
        贷：开发成本——房屋开发成本    3 562 000
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