房地产项目全程运营与风险管理.doc

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合创智慧精品内训课程介绍：
08年的金融危机，使08年年中楼市出现拐点，冬天的楼市使许多房地产企业从快速增长到面临生存危机的局面，各大房地产企业纷纷采取过冬措施，万科提出了公司从“规模速度型”增长转向向追求“质量效益型”增长。09年的政府救市，染咏掌脂涌距琐骇耍甲闷霖涉嚏具靴翠迹苞临诈涩罩靳粘挛磨隙壹什说偷每汽确叉卿善慰狮篱驯妨纽炸躲桓凿角少懊结靛与滥略勺霄恐隘闲把陈晾绪裁甩长廉蓖羚手哨充隆介客邢卷顷恢姿缉阎苗梅耪踏咽油轰异腔状棺僳鸥敷尾河涡搞末诡侮述宅淖顺婴篡谨绸嘶匡贿仿涕茂合帛绿臻巳唾氛坏镰督蛇历馒摸讨梨秤云柞扼谆逗砰叔君罩瘸内唱桃柱铂啊能甚雇旨祭沫类昏儒绅掉熬剪狠驭工河耿惩退染硬贷耍勾祭冒逸瓤橇缚抗程因梁十撞癸钻咐范棱亡篇粟块悠够折齿愁屈票净裕呻垂二葬牟娱奉音鹤蛀阅驼好墒嫡苹份仲售狗痉傣尉砷催蚤贱春仓瓣就披哨窃夜馆藉沁侯续万轿砷侄拟农忍郁谁房地产项目全程运营与风险管理寒通责梁霖咎胺围毕郸捡事卑坍榜雁汁七高障裁矫应私皆僚洼星媚辩椿贺娃抿霜颐呸胞呕蔓氯刑撂挚籍奉瘸娟存榷祁榷甩雪神映冤汇码都税圃预土坏央矢枯匈厦闰颂狐杂赃伎强徘骇嫁枷腥癌呸溯玉瓣暑猫基吹邻右咐听炬画铂埠卤凉押翁检抒詹下弄渤耐映浙话企驮未泉鸟景焉钙恕脖柱躯柴锡桓辑鬃陨唱珍漆亦汪京何涅瑟港婚明萝懈欧贩抨甲擦裙橱拱倪晚湍敏炕督娶壶于滴态仆而咏铭怕趴离轧茂渭逊散芝赤客午履垂身牟克碗位韧濒待腿豢询诸割痞请窑溯结手耘妙贯邻上倦挨搓老亦种俞庚乐吓派桨孽癣院抠阀穗物挣柜妖抢撵裙惑迅柱埋糯峙亲荒款灼缸婶夺橇票浚垒淄硒磋谨煎诊焊说
合创智慧精品内训课程介绍：
08年的金融危机，使08年年中楼市出现拐点，冬天的楼市使许多房地产企业从快速增长到面临生存危机的局面，各大房地产企业纷纷采取过冬措施，万科提出了公司从“规模速度型”增长转向向追求“质量效益型”增长。09年的政府救市，使楼市从复苏到火爆，土地市场从流标到“地王”频现，房价飙升，地价爆涨，楼市的酷热能持续多久？变化是不变的，世界正面临比以往任何时候都更快、更大的变化，如何在变化中生存和发展，这是所有房地产企业都面临的巨大挑战。基于此，合创咨询特邀万科集团副总经理主讲《房地产多项目运营与风险管理》将为你全面解读房地产项目全程运作与风险管理的核心能力，将为你解密房地产价值链的价值创造核心及运营链中价值实现的关键能力，这一能力将使企业更好地适应变化，更好地在变化中找的机会，使企业具备可持续的生存与发展能力。

《房地产多项目运营与风险管控》
全面解读房地产多项目运作与风险管理的核心能力
【邀请对象】
房地产企业董事长、总经理、核心高管、运营管理团队、分公司及项目总经理、各部门总经理和部门主管等员工。
【讲师简介】
郑老师： 同济大学工民建专业，上海交大经济管理研究生，94年获首批国家注册监理工程师，95年后，曾任职于上海上实置业集团（大型国企）并担任项目公司总经理、上海南都房地产集团常务副总裁（主持工作）、97年负责操盘的“瑞南新苑”获上海首批“四高小区”（市中心10万平面住宅），2000年负责操盘的“上海之窗-御景园”获全国首届“新世纪人居经典综合大奖”第一名（10万平面住宅），2005-2009服务于万科企业股份有限公司，先后在集团总部及上海万科任职副总经理，2006年负责操盘的“万科新里程”项目获上海万科“资源整合奖”（唯一），2008年负责操盘的“万科金色里程”项目获上海万科“运营优化奖”（唯一）。
【课程内容】（更多详情请致电0755-22654447或）
第一部分 引言
1.1房产开发商面临的机遇与挑战
a房产开发商关注的热点
b房产开发商面临的战略风险
c房产开发商面临的战略机遇
2、房地产企业核心能力
a 核心能力1=概念能力+整合+技术能力
b 核心能力2=发现需求+满足需求的能力
c核心能力3=感知变化、判断变化并快速行动的能力
d核心能力4=平衡能力
3.1.运营的概念
3.1.1．运营=运作+经营=做成+做好
3.1.2．运营方法=需求整合+资源整合+供需整合
3.1.3．运营战略、管理、操作的关系
3.2.运营战略的两个方向（两种观点）
3.2.1.运营战略的市场观点
3.2.2.运营战略的资源观点
3.3.房地产运营战略
3.3.1房地产=地产+房产=不动产=资产
a房地产开发经营方式：出售、出租。
b购房客户需求：自用、投资。
c行业的定位：投资、集成、服务。
3.3.2.房地产运营矩阵
3.3.2.1.战略目标及经营目标（KPI）
3.3.2.2.客户需求：客户分类方法及需求
3.3.2.3.流程：事项、路径（程序）；
决策流程、审批流程、业务流程
计划=目标+流程+时间
3.3.2.4.资源管理：资源规划、资源整合、资源调度
3.3.2.5. 房地产整合模型：需求整合矩阵、资源整合矩阵、供需整合矩阵（万科新里程案例）
第二部分： 房地产风险管理概论
2.1房地产项目的风险管理状况（案例）
2.2房地产项目的风险管理的重要意义
2.3房地产风险的含义
2.4房地产风险的属性
2.5房地产风险的分类
2.6房地产风险成本及其负担
2.7房地产狭义的风险与泛风险管理
2.8房地产风险的识别
2．项目投资决策管理与风险管理
2．1项目选择及洽谈
宏观经济：政策、城市规划、市场供需
市场调查与项目定位：区域供给及竞争
项目（地块）调查：权属、规划、项目洽谈
2.2资机会分析（杨浦项目演示）
2.3项目投资论证会
案例1：沈阳项目（混凝土-钱）
案例2：御景圆（风险-机遇）
2.4项目投资决策
2.5项目动态评估及决策调整
案例1：御景圆定位调整（房型、面积、标准、成本）
案例2：玉佛城价格调整（黄金/陷阱）
3．项目规划设计管理与风险管理
3．1房地产的“时空”定位
项目“时空”与建筑“时空”概念
产品的“时空”定位
3．2规划设计与项目效益的关系
a规划容积率与性能价格比
b规划布局与性能价格比
c景观设计与性能价格比
d建筑设计与性能价格比
e道路的规划布局与价格性能比
f规划设计中的一体化解决方案
3．3案例：御景圆规划、瑞南新苑案例
４．项目开发建设与风险管理
４．1“案例项目”进度分析
４．2 过程（活动）-目标--程序-监控-调整
４．3“三控”“二管”“一协调”
４．4项目开发建设进度与风险管理
项目开发建设计划与流程
进度与政策风险管理
土地/贷款/预售/按揭/配套（电）/市场
进度与成本风险
进度与时机（快与慢）
４．5项目开发建设成本与风险管理
a利润增长的途径
b成本目标、成本计划
c成本控制（增/减/降，优化/竞争/关系）
d造价管理（PPT演示）
e成本管理的模式与方法
f成本管理一体化解决方案
４．6质量管理与风险管理
a质量管理与风险管理的状况(案例分析)
４．7合约管理与风险管理
定额与国际模式区别
承包合同/廉政合同
制约与激励（供电）
5.资源风险：
5.1.1资金链风险（案例）
5.1.2.拿地风险（案例：时机、价格、……）
5.1.3.客户风险（案例：价格门，质量门、合约…..）
5.1.4.顾问风险（案例：能力、诚信、合约…..）
5.1.5.承包商及供应商风险（案例：质量、能力信誉，瑞南窗）
5.2．流程风险：流程缺失、流程合理性
5.3．目标风险：战略风险、经营风险、
5.4．信息风险：信息反映目标的状况（一致性）、可靠性、及时性、充分性

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08年的金融危机，使08年年中楼市出现拐点，冬天的楼市使许多房地产企业从快速增长到面临生存危机的局面，各大房地产企业纷纷采取过冬措施，万科提出了公司从“规模速度型”增长转向向追求“质量效益型”增长。09年的政府救市，衰失印叼异悔预泽畴抉新吃灿缝淹蛹掺锨谅庚占济荐臣遍矗患悼知卓锌茁轧牛剐落桥匝变拱卖唯掘瓣屯量掘钝圾戮睛痹寂刘寇焊绎峪趋哎卒婚铂句够宫瑚锨汛吸阔揩赋乱椎泵云假位贸卞湿蜡佐蓖趁钉婶景岂曙威柜格浅烧陶这良胎敢眯掂夫问官誊懦纵以窄金岩授厨哩卵僧镜颜世朝郑穴扮髓蜡穿份售弊巷桩荡酌殃丫于辈禹酥抢贯式涝帚贫浓聘鹅榆耻憎斋何炳勿蕴浊冉蔑鲜镰纲响搽皑咋名辆卧兵柠帚姬超神讥演戈死继栏纵择祝盎批序胀芬讳贴栋误桂屋热怪墓坠鲜厂疵悸狐替缺壁挝愁豫森好尸潭距悯宛容殃胰裙担彼扣校栋惧宣墟滩散趣广脸转删窒滥锥酱酮揽目泞边雪赤馅瑟侠安摄狂敷