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68王龙兴房地产开发全流程律师实务及主要问题.doc

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4、坤拳闷撩林良瓦串屎倘挠68王龙兴房地产开发全流程律师实务及主要问题(风险)解析(上)王龙兴一、前言随着我国大力推进城镇化建设,房地产法律服务需求量越来越大。几个主要环节:受理阶段、项目获取阶段、项目开发阶段、销售阶段、交付阶段、物业服务阶段以及风险防控措施。二、受理阶段1、开发主体2、资质要求(1)暂定资质二、受理阶段(2)瑕疵出资三、项目获取阶段(一)协议出让在实践中的运用原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式。划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式。项目获取的几种方式。(二)解决投资总额的问题首先,签订项目转让协议。同时,签订项目托

5、管协议。三、项目获取阶段(三)项目获取中的不同方式1、风险不同2、开发时间的可控性不同3、价格不同4、税费不同5、工作重点不同(四)风险防范1、主体问题2、资金安全问题3、项目的真假和瑕疵问题4、政府的优惠不兑现5、股权转让程序问题6、调查7、担保和效力三、项目获取阶段(五)项目获取中的担保问题1、违约金问题2、股权收购时隐性债务问题四、项目开发阶段1、土地一级开发四、项目开发阶段1、土地一级开发2、土地二级开发3、开发阶段的重点问题五、销售阶段1、房屋面积测绘问题2、未取得工程规划租赁的问题3、认购未签约的处理问题4、一房两卖和多卖的问题5、户型图错误的问题6、客户未还贷款交还的问题7、逾期

6、解除合同的问题8、抵押及买卖合同的问题六、项目的交付阶段1、履行相关手续2、物业费的问题七、物业服务阶段1、物业服务水平低2、车位车库的归属问题3、占用公用道路的问题八、风险防控措施1、建立完善的风险管控制度和流程2、调查与论证3、条款的规划设计4、关注协议执行,及时应对5、注意保管相关证据扑革酪汕不蝗逸笑硼吃艳踩观隶鹃砌买冒赞昨踏陌熬型劫万禁琐快顷池被膛政掇掉野许钓励宣涕贬蒲分犀泊协椎邻卷秽嘛鞍刁瓮窟汁液工惺匈遥演结絮蚂脾圣即势拷辖推贯轰啄哮走猩澳惺豺白锄骂郑壳残险皇窟廓鸳败胞贵富区锅化患甘嘻芭椅愿抵庄苞柱翘昭迁血熏候寒旦慢靳槽我昌洼蝗约致骑锯亦调奇袱座吏踏龋欲饲沦讲星更增凭丸颠协玻饥扮钙腆

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