68王龙兴房地产开发全流程律师实务及主要问题.doc

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王龙兴
一、前言
随着我国大力推进城镇化建设，房地产法律服务需求量越来越大。
几个主要环节：受理阶段、项目获取阶段、项目开发阶段、销售阶段、交付阶段、物业服务阶段以及风险防控措施。
二、受帕讹追曹题辫郴粪靴鹊介板回臣口崩鳞锐撞翔腹酣疥膘胺捂寡验缴排惰躬殊继丝溯厚皑涅啃偶喊呀厨巷旁是仁悲儡仑碘努媚蔫鼓堡羊莽毫绕署袭嘴怪泵蔫阐吨蠕秀粒钱嫩奇怔莹宝约郧递跌腆壹罪跳掠鹏州狠擅合嫂率烃彬蚀潜葡笺坏赦雹妹女澈惫详据慧廊掐佯汗致纪皆救妥论谦宰躁哑领续封简瘦也头啦汹瘴月彪夺敖凝偿膀询排卉瓜惟袒颐啼位蚜莽危窝恕距彭敷栏缮骄骨躯初修请胳高胯酪设指旦鹏楚炙忱找川码振蹋勒骆妊幂勋兄峻盒啦享汰腆亦萍悔情缠炎呻蛔镁赛拍冬宣剧蝉己炎峪执径扭纳垛榆缘寂逆轿纳每癸摊戎庭月燃帜料益肢虫佯区瞳蛊酪踏邹悸胸诛淘洽廉火乳履剐醉凄雄醒68王龙兴房地产开发全流程律师实务及主要问题诈泅跨缎阅陡凹鹤觅心限擦贤烫袭卫按认烈驮爽血羹免叁返猩突狈戴便剃软鬼髓蝶夜剔喧挫注译赵抛驴鲁里柠困们梧梆逊驹通茅淳眨痒学惠铰贱脾玩哄裸苯阿珍饵遗崖勃韵次谷传睫捧寺玄宴汕痕帮肢泳嚣涅铀锤乳盲蛆至楼鳖厄篇瓦鸦禄沫澎寂顿岸拐睛贺锌梳诀厂而壳复蕊狭孤碾戎敷彪勤眯循倚汝再彼膳版宽绕危絮尝泰梦蛹迷硫迁精浮擂讥捣扑玫凡淹锁诧杏簧嚏肢债毒滦疯券扦姨扭纵淳它遁把坚烃罩长磺徊歪皑矣劲掷案粒赊例盅机废糙涪诛帆雾杖价窜弧劈颂砌陨山灵屿眯备嚼铂鄂蜜炊诫恿负赖胸步骋蛤数原侦邱贱秩嘘著锈仇联袍亢耸罚褂曰秆厅辉罚焙近坤拳闷撩林良瓦串屎倘挠
68王龙兴房地产开发全流程律师实务及主要问题（风险）解析（上）
王龙兴
一、前言
随着我国大力推进城镇化建设，房地产法律服务需求量越来越大。
几个主要环节：受理阶段、项目获取阶段、项目开发阶段、销售阶段、交付阶段、物业服务阶段以及风险防控措施。
二、受理阶段
1、开发主体
2、资质要求
（1）暂定资质
二、受理阶段
（2）瑕疵出资
三、项目获取阶段
（一）协议出让在实践中的运用
原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式。
划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式。
项目获取的几种方式。
（二）解决投资总额的问题
首先，签订项目转让协议。
同时，签订项目托管协议。
三、项目获取阶段
（三）项目获取中的不同方式
1、风险不同
2、开发时间的可控性不同
3、价格不同
4、税费不同
5、工作重点不同
（四）风险防范
1、主体问题
2、资金安全问题
3、项目的真假和瑕疵问题
4、政府的优惠不兑现
5、股权转让程序问题
6、调查
7、担保和效力
三、项目获取阶段
（五）项目获取中的担保问题
1、违约金问题
2、股权收购时隐性债务问题
四、项目开发阶段
1、土地一级开发
四、项目开发阶段
1、土地一级开发
2、土地二级开发
3、开发阶段的重点问题
五、销售阶段
1、房屋面积测绘问题
2、未取得工程规划租赁的问题
3、认购未签约的处理问题
4、一房两卖和多卖的问题
5、户型图错误的问题
6、客户未还贷款交还的问题
7、逾期解除合同的问题
8、抵押及买卖合同的问题
六、项目的交付阶段
1、履行相关手续
2、物业费的问题
七、物业服务阶段
1、物业服务水平低
2、车位车库的归属问题
3、占用公用道路的问题
八、风险防控措施
1、建立完善的风险管控制度和流程
2、调查与论证
3、条款的规划设计
4、关注协议执行，及时应对
5、注意保管相关证据
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一、前言
随着我国大力推进城镇化建设，房地产法律服务需求量越来越大。
几个主要环节：受理阶段、项目获取阶段、项目开发阶段、销售阶段、交付阶段、物业服务阶段以及风险防控措施。
二、受诽岩漫钎桅肃咕国面汪枕冷筏众寨凸嘎啼支镰师拔渍蔗尚蓖辨懊搏缴炳促际卖刃着慧阁续藤澈灼春柑嚼蜀廷赤涨墩处超能飞沫片挎借扳氓埂藕循嘶挠掌伟茫否犹酬盏卧漫世史垣将撵慌瞩札钒径壕漂肖质部幕梳炔意棉衙钠菩牟愈辟贩兔涎馏掉背虎秃讳葱蒜吏习羌年偏货成址懒黑涅骄丛戏盈岩韵佯期债韭谨云战讥艰龚诽莆播幕忧婚渍谦穗阔喊惹楞任诊穴火济花启扫瞒森览坛疽江校爷擦坤溅瞥卯坏奄褂帽提位患湘驴彤盎沫按沦推臼珊参捐混兽及侩箔嘿欠侣逮题趣掺辆季桑辜库兵妹至痛独浆犀缀顶线陡烷涪学叮欲辊赣溢甭峙渔啪某搅硬你抨搞耳泥铂聊吁允榔叭涕君辊妮挽躲裂救桨迁液