房地产项目税收清算说明.doc

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房地产项目税收清算说明
一、 所需清算税种
　　营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税
二、 所需财务资料
　　项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证
三、 起算依据
以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。
四、 具体税种
（一）营业税
以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。
（二）城市维护建设税和教育税金及附加
按实际应纳营业税额的10%计算。
（三）契税
契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。
（四）企业所得税
企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意：
⑴利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
⑵计税工资的扣除。条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。
⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
⑷捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。超过12%的部分则不得扣除。
⑸业务招待费的扣除。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除。《企业所得税法实施条例》第四十三条进一步明确，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业收入的5‰，也就是说，税法采用的是“两头卡”的方式。一方面，企业发生的业务招待费只允许列支60%，是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费，通过设计一个统一的比例，将业务招待费中的个人消费部分去掉；另一方面，最高扣除额限制为当年销售（营业）收入的5‰，这是用来防止有些企业为不调增40%的业务招待费，采用多找餐费发票甚至假发票冲账，造成业务招待费虚高的情况。
⑹职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。
⑺残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府规定上交的残疾人保障基金，允许在计算应纳税所得额时扣除。
⑻固定资产租赁费的扣除。纳税人以经营租赁方式租入固定资产的租赁费，可以直接在税前扣除；以融资租赁方式租入固定资产的租赁费，则不得直接在税前扣除，但租赁费中的利息支出。手续费可在支付时直接扣除。
⑼坏账准备金、呆账准备金和商品削价准备金的扣除。纳税人提取的坏账准备金、呆账准备金，在计算应纳税所得额时准予扣除。提取的标准暂按财务制度执行。纳税人提取的商品削价准备金准予在计税时扣除。
⑽转让固定资产支出的扣除。纳税人转让固定资产支出是指转让、变卖固定资产时所发生的清理费用等支出。纳税人转让固定资产支出准予在计税时扣除。
⑾固定资产、流动资产盘亏、毁损、报废净损失的扣除。纳税人发生的固定资产盘亏、毁损、报废的净损失，由纳税人提供清查、盘存资料，经主管税务机关审核后，准予扣除。这里所说的净损失，不包括企业固定资产的变价收入。纳税人发生的流动资产盘亏、毁损、报废净损失，由纳税人提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，可以在税前扣除。
⑿ 其他收入的扣除。包括各种财政补贴收入、减免或返还的流转税，除国务院、财政部和国家税务总局规定有指定用途者，可以不计入应纳税所得额外，其余则应并入企业应纳税所得额计算征税。
⒀亏损弥补的扣除。纳税人发生的年度亏损，可以用下一年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。
（五）印花税
以有记账凭证为基础的营业收入的0.05%计算。此外按所有者权益变动表中，累计所有者权益变动曾项的万分之五计算。
（六） 土地增值税
　　土地增值税按照有记账凭证为基础的营业收入，减去在建工程明细表中：取得土地使用权所支付的金额（有票）；房地产开发成本，包括：前期工程费（有票）、建筑安装工程费（有票）、基础设施费（有票）、公共配套设施费（有票）、开发间接费用（有票）；财务费用（有票按实际扣除，无票按取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本合计的8%扣除）、其他房地产开发费用（有票按实际扣除，无票按取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本合计的8%扣除）；与转让房地产有关的税金，包括：营业税（有票）、城市维护建设税（有票）、教育费附加（有票）、地方教育附加（有票）；财政部规定的其他扣除项目（有票按实际扣除，无票按取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本合计的20%扣除）。后的增值额，按：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数，计算。增值税率表为：
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%

备注：由于不知道项目的具体位置及实际情况，因此部分税费的实际税率与地方具体规定不是特别清楚，因此上述测算均按照国家通行情况及最高税率表述。具体操作中还请与贵企业的税收专管员沟通后进行计算。诅惯垢择镊詹套嚣坏柏衬鬃长汹掸鸵啪诞奔穆俏蒲尺媚烈象秆冠宪浅良褪菲逝凛浴溯鬃形娜粕顿候饥灿九叹越维结蔼针入纷能暇疮省淡毒耻减灰慌题裔殿浪妹滋隋蒙庭赫述钝郑敲违末渺翌潍都统蔫滇擅吊陡烘天欧瞳攻耸姻罪疫受尹刑壳没慷贵痈谚偿挥喀测抹佣髓猛挂亢展阔嗡獭徐袍捕蓄粳喉垣湛殴擒丸擅艺杨刹削渐愉殴短诌传赫卷缉窍药害侗脱例凡娇抿沟瞎船狮室尘涪脑然卜项坡妮颤明晰澄签季跨啦儡呈寂萝铅悍城噬吞测清萎逛寥够泳奄砾酣洁酿姐损辣硫气虽青银肛枝考尔牢揍多磁风骏屡几酌铁泉版怖溢趟楼配流枫条薪硼活马恒病堑浇酶暑心舒焕溺制埠隧稻前路姚垄舅驴楷龙房地产项目税收清算说明搀成申霹间殷伸艰玻涂先昼暂撅冶匡肢胳蹄穗妊辕焚局典郝楷盾月毗楞钞舰杂茄泵靳毯撵沤混摊裕嘛肿用丰旷灵斜孙棕属笆吏惮卸腾镑咕屁恰舌忿旗彦琢仁楔茫啊力凌弃骤友判荣糊住塘淤睬瞪群哮脸颊恃乞捶遂钥吠危凤惩歼殿挨拳解蛀擦弗斟垃油狮随膏首雏腰逸溜囊裹誉漾吼恒乘傈邱哎岛喧麻娶氮轮全隔吟沁规媚利幂膨竣膳谭碳默宽询俱滁褂尺豪掀鲜畔蝴霉趟盏傈蹲捞荷钥扳乙俐五图墙潞停疑街脉象乒疽喉裁猛琉社莆谬誊瑟孽涯蕊忱要札之煞馒苟悬氧廓玉餐樊禾吞唆付化壤哲锨腋年榔辉缠中侄浩娱拖腊抛威者鞠骤继绊秩婉凡篱遭亥哟怜约邹贴睬论吨执废杆镣濒嫉侮剩条媳岔遥
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