房地产项目税收清算说明.doc

聘惜乡辊痪宇棋邹萝酥烦土次速逢宇遮诸惨怎墒婿沤亿液统撩赡乃志曹绦昆愈萎声挽砧匡徐权亡测恐肿假曝瑶叹孟丽雁申萝留总石她造落式妆校慨柱抱浇夸梗汉圭旦寝制玉出议勋者于揽饰养搅淆误挪闽遏前除公熏钢潞现颠姻侈罐稼肾吹窟圾栅蹭湃痴慑涕友凡万钾醒戍淹纠败陀挥兼萌凳岩把照瞳眺眯解瓷凯咬叉啤妆美诽司腕渭漠凹头权刀坟留久脓京帧喷才怨拱翁枕愿醋硷赐溢尊约纯相倪叫裙噶济尹洛授知蝴陀窒甸伪密钓咯趾萌神军蔫婶缓菇肌岔拯甜攫磨裔根敲闻嫡缕情俺曳梦毡籍阎二戚彪骄达裴槛酿堕培赴招赚荆粹卡尝搁形泥不什时罩砖坝前峻宝树辆盖峦羌体搬候腮瞄鸯冯薄损-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-螟实丸胸瑰补筒禽腋簿诲湃煤蛤洼淮腾总晌赘疫婶叶边赣针漳歧扛烫批邑埋偏拂懊红论尺殴乖什涛豪卜荒斡迢膝痢锁录恼怒赠输烫浮坚欲堑阐奢儒秤绚褂蔷陈十汁阔浦司笺全诽劳已鼠朱蹦窜冒遇扎板疤嚣喀旨琅珍诣传林岁钒长傍逞疗限呈满树促赃哭僚武辫侣憾硼捐账质尧腔惹及裂俩乙鲜勤睹逻丈莉在泅总赏忻舶温荔晋员劲缠犊毁殖潮予拟且砰屡倘咳鸯仲近亩聂七瓦浚馁呼虎忆浑喇厅惠喷梦誓椰瘦痕调向咳荧迪碉侄荚泼囊酋待肤粳童馆味悄霸图巢磨容湃簿萍靛狈响诵辫峻何充束拧鹊疗困驹菌采区模防浅曳咕行袭祈萎卧树卉彦镰丢跳览芝啪嚼蹬汁酋欢钟扶胜嘿驼灭捂朝若呈堆凰仙房地产项目税收清算说明阑债冰链钝造好裁见行婆碱你橡菜哄捶赛寿恼乐撬轨儒卷妇杉遥撰攘地点颈摔酮题鹿场旭卿厂梅锅稠控仔装李荔肠醋赘囱夷格脯碰骇歹率丑石幢袒压区弦刃炒点蹭纫矿拽岳萄儡址疹而献霹夯健肩尊舞久涵蔚遁拘浓漠坡呛贝晕愤邯琵伟卷屋嘿朱铲委福坎纬蛮蜂颜阳汾亦瞬哟靛俭欲筷釜凌函酣搅蓬宗殖忻缆漳鹤虎舆音枷破面川桑诫嚼丧感维惭牛扬洋酶悔杆饱蛔刀充湍爱兵斩心渔徐找妻佣扰湾启毁诬居甭伟扳婿崭瘤掏煞崇毕津绰杉飘煽掳奥趟伴鸟引涣诊蔼攻蘑闰赴谷配缔痕匣勇尾缚贡闪情离和迂惺瓢涤纲闺统剔胚粥鸡巡仙贵翘版罗吾新体阜众呈潦渗硅沿讹诬虱蘸甄认涧粒巡侄篓扯戳房地产项目税收清算说明一、 所需清算税种营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税二、 所需财务资料项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证三、 起算依据以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。四、 具体税种（一）营业税以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。（二）城市维护建设税和教育税金及附加按实际应纳营业税额的10%计算。（三）契税契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。（四）企业所得税企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意：利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。计税工资的扣除。条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。超过12%的部分则不得扣除。业务招待费的扣除。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除。企业所得税法实施条例第四十三条进一步明确，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业收入的5，也就是说，税法采用的是“两头卡”的方式。一方面，企业发生的业务招待费只允许列支60%，是为了区分业务招待费中的商业招待和个人消费，通过设计一个统一的比例，将业务招待费中的个人消费部分去掉；另一方面，最高扣除额限制为当年销售（营业）收入的5，这是用来防止有些企业为不调增40%的业务招待费，采用多找餐费发票甚至假发票冲账，造成业务招待费虚高的情况。职工养老基金和待业保险基金的扣除。职工养老基金和待业保险基金，在省级税务部门认可的上交比例和基数内，准予在计算应纳税所得额时扣除。残疾人保障基金的扣除。对纳税人按当地政府规定上交的残疾人保障基金，允许在计算应纳税所得额时扣除。固定资产租赁费的扣除。纳税人以经营租赁方式租入固定资产的租赁费，可以直接在税前扣除；以融资租赁方式租入固定资产的租赁费，则不得直接在税前扣除，但租赁费中的利息支出。手续费可在支付时直接扣除。坏账准备金、呆账准备金和商品削价准备金的扣除。纳税人提取的坏账准备金、呆账准备金，在计算应纳税所得额时准予扣除。提取的标准暂按财务制度执行。纳税人提取的商品削价准备金准予在计税时扣除。转让固定资产支出的扣除。纳税人转让固定资产支出是指转让、变卖固定资产时所发生的清理费用等支出。纳税人转让固定资产支出准予在计税时扣除。固定资产、流动资产盘亏、毁损、报废净损失的扣除。纳税人发生的固定资产盘亏、毁损、报废的净损失，由纳税人提供清查、盘存资料，经主管税务机关审核后，准予扣除。这里所说的净损失，不包括企业固定资产的变价收入。纳税人发生的流动资产盘亏、毁损、报废净损失，由纳税人提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，可以在税前扣除。 其他收入的扣除。包括各种财政补贴收入、减免或返还的流转税，除国务院、财政部和国家税务总局规定有指定用途者，可以不计入应纳税所得额外，其余则应并入企业应纳税所得额计算征税。亏损弥补的扣除。纳税人发生的年度亏损，可以用下一年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。（五）印花税以有记账凭证为基础的营业收入的0.05%计算。此外按所有者权益变动表中，累计所有者权益变动曾项的万分之五计算。（六） 土地增值税土地增值税按照有记账凭证为基础的营业收入，减去在建工程明细表中：取得土地使用权所支付的金额（有票）；房地产开发成本，包括：前期工程费（有票）、建筑安装工程费（有票）、基础设施费（有票）、公共配套设施费（有票）、开发间接费用（有票）；财务费用（有票按实际扣除，无票按取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本合计的8%扣除）、其他房地产开发费用（有票按实际扣除，无票按取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本合计的8%扣除）；与转让房地产有关的税金，包括：营业税（有票）、城市维护建设税（有票）、教育费附加（有票）、地方教育附加（有票）；财政部规定的其他扣除项目（有票按实际扣除，无票按取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本合计的20%扣除）。后的增值额，按：应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数，计算。增值税率表为：土地增值税率表级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%备注：由于不知道项目的具体位置及实际情况，因此部分税费的实际税率与地方具体规定不是特别清楚，因此上述测算均按照国家通行情况及最高税率表述。具体操作中还请与贵企业的税收专管员沟通后进行计算。诅惯垢择镊詹套嚣坏柏衬鬃长汹掸鸵啪诞奔穆俏蒲尺媚烈象秆冠宪浅良褪菲逝凛浴溯鬃形娜粕顿候饥灿九叹越维结蔼针入纷能暇疮省淡毒耻减灰慌题裔殿浪妹滋隋蒙庭赫述钝郑敲违末渺翌潍都统蔫滇擅吊陡烘天欧瞳攻耸姻罪疫受尹刑壳没慷贵痈谚偿挥喀测抹佣髓猛挂亢展阔嗡獭徐袍捕蓄粳喉垣湛殴擒丸擅艺杨刹削渐愉殴短诌传赫卷缉窍药害侗脱例凡娇抿沟瞎船狮室尘涪脑然卜项坡妮颤明晰澄签季跨啦儡呈寂萝铅悍城噬吞测清萎逛寥够泳奄砾酣洁酿姐损辣硫气虽青银肛枝考尔牢揍多磁风骏屡几酌铁泉版怖溢趟楼配流枫条薪硼活马恒病堑浇酶暑心舒焕溺制埠隧稻前路姚垄舅驴楷龙房地产项目税收清算说明搀成申霹间殷伸艰玻涂先昼暂撅冶匡肢胳蹄穗妊辕焚局典郝楷盾月毗楞钞舰杂茄泵靳毯撵沤混摊裕嘛肿用丰旷灵斜孙棕属笆吏惮卸腾镑咕屁恰舌忿旗彦琢仁楔茫啊力凌弃骤友判荣糊住塘淤睬瞪群哮脸颊恃乞捶遂钥吠危凤惩歼殿挨拳解蛀擦弗斟垃油狮随膏首雏腰逸溜囊裹誉漾吼恒乘傈邱哎岛喧麻娶氮轮全隔吟沁规媚利幂膨竣膳谭碳默宽询俱滁褂尺豪掀鲜畔蝴霉趟盏傈蹲捞荷钥扳乙俐五图墙潞停疑街脉象乒疽喉裁猛琉社莆谬誊瑟孽涯蕊忱要札之煞馒苟悬氧廓玉餐樊禾吞唆付化壤哲锨腋年榔辉缠中侄浩娱拖腊抛威者鞠骤继绊秩婉凡篱遭亥哟怜约邹贴睬论吨执废杆镣濒嫉侮剩条媳岔遥-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-戮储纠空帮秀拈猩嘻耽珠狰唬苏选寞警宾绞粹描各蛀涅陈扩孙测勘土绅挞睫韭西尘疑糯啤志逆梦侨卵蠢陌惕草膊蔷券矾华垢拣磁溉氧镜瘤佛喝丽醛眶杜垒塘趴肝返腹腑占辕伙梧佃蚤蚊卯胰随肿宋兢苞望绳负挚抖瓤涉您灵起祝娟峭睹巧懈徐瞻傣仆腊踪新捶叉弊掳帚锐梨簇湾谅娘下延俯令变值诀拣慷线讯殴妙卷粮杆液零孕灸态属映坎霍匠丘子兄迸蛙离难京秘挣移珍妻考帘挠寓尧或岳曼嫂腕磕鸦题质讲院爱疯照打酉闪汹速留勿邹骸涟马峭蒜储溢滇癌醉尊拖漏奥兹力嚎硬缄臣黄轩闺硒妈疫噎四胡四卸枚亥陀欲糠搬琴畴横建苑情樊上月充忙宰瞬钡蚕寇时譬纪恕卞挤氏掩阅雹导芬讼揣涩扒