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4、 批准： 日期： 文件受控章 责任部门：物业管理处 声 明：未经许可，不得翻印。 目 录 管理工作流程图 1．人员和培训管理流程图 2．采购管理流程图 3．租户满意管理流程图 安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．租户搬迁操作流程图 3．外来人员出入管理流程图 4．消防应急方案出来流程图 5．突发事件处理流程图 6．安保工作重大事项
5、处置流程图 7．电梯困人处理流程图 8．管理处火灾处理流程图 工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．租户报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．低压变配电设备维修保养流程图 2014年 月 日发布 2014年 月 日实施 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-20
6、14-01 标 题 人员和培训管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页 培训计划申请 年度培训计划 批 准 组织实施 内部培训 外部培训 培训档案 过程监视 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-02 标 题 采购管理流程图 页 数 第 1 页
7、共 2 页 一、供方评价控制流程图 供方初选 采购物品、劳务分类 A类物品、劳务（关键物品） B类物品、劳务（公司统一采购） C类其他物品 供方评价、选择 集体评价 直接评价 不作评价 评价准则 符合判定 不 录 用 采取措施 编录合格供方目录 审批、发布 过 程 控 制 改 进 供方从新评价 重新评价准则符合判定 不重新录用 采取措施 编录新合格供方目录
8、 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-02 标 题 采购管理流程图 页 数 第 2 页 共 2 页 二、采购控制流程图 物品需求计划 采购计划 初审、会签 劳务采购申请 审 批 采 购 实 施 直 接 采 购 合同、协议采购 验 证 进货 现场验证 进 货 验 证 劳 务 验 证 劳务合格判定 物品合格判定
9、 入 库 退 货 备 案 整 改 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-03 标 题 租户满意管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页 租 户 满 意 信息获取 租 户 投 诉 租
10、 户 报 修 回 访 租 户 满 意率 问卷调查 接 待 处 置 回 访 抽 样 回 访 发 放 回 收 回 复 统 计 分 析 改 进 过 程 监 视 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-04 标 题 安保管理流程图
11、页 数 第 1 页 共 1 页 安保员基本要求 规范及规程 培训上岗 物业监控 消防安全 监 控 中 心 安 保 监 控 巡逻巡视 执行法规 消防设施 检 消防工作 检 消防训练 状态标识 交接班工作 交接班要求 设备、工作交接 未到岗安排 安保工作检
12、查 各级人员检查 主管工作汇报 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-05 标 题 租户搬迁物品操作流程 页 数 第1页 共1页 租户 迁 入 大件物品搬出 入 伙 搬家工人登记、搬入 办理入住手续 新租户将入住通知单交大堂（道口）验证，迁入。易燃易爆、有毒有害物品禁入。 租户持有效身
13、份证件到管理处，或服务中心办理《出门证》。 搬家工人登记、搬出 通知巡逻岗检查有无损坏公物情况，如有则令其修复 租户临时搬出大件物品，须提前到管理处办理《出门证》，由大堂（门岗）安保员核对住户或受委托搬运人身份、证件，按照《出门证》清点、核对搬出物品数量；通知巡逻护卫检查有无公共设施损坏情况；租户或受委托搬运人签字；放行；值班护卫作好记录，在《出门证》上签字；《出门证》留存。周五前交回管理处。 迁 出 （同“大件物品搬出”程序） 核对搬家工人退场情况 大堂（大门）岗每周五下午17：30前将各类《出门证》上交管理处备存。
14、 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-06 标 题 外来人员出入管理流程图 页 数 第1页 共1页 作业人员出入 装修作业人员 送货、送餐、送票等服务人员 检查施工许可证和出入证 禁止入内 用对讲机与租户联系确认 拒绝 无 同
15、 齐 做好必要的解释工作，请其出示有效证件，在《来访登记本》上做好记录 意 全 视情况由自己观察或通知其他人员提供信息 开启电子门锁，准许进入 如有疑问 通知巡逻人员跟踪监视， 通知监控中心注意监视及录像，报告班长或管理处
16、 作业完成，离开大厦 疑点排除或处理完毕 做好相关记录 上海周储置业有限公司 文 件 号 ZCZY-2014-07 作 业 指 导 书 标 题 消防应急方案流程图 页 数 第 1 页 共 1 页 1.消防中心报警 2.巡逻人员发现火警向消防中心报警 根据报警数据确定报警地址 消控中心向119消防报警，打开应急广播通
17、知相应楼层有序撤离向公司领导报告 总值班、管理处负责人、班长急赴现场指挥，呼叫机动安保，值班电工急赴现场。 确定火灾情况，向监控中心、总值班或管理处报告。 火警苗子 确定情况,向消控中心总值班报告 值班人员呼叫班长, 巡逻人员到现场查看 火 灾 总值班、管理处负责人、班长急赴现场指挥，呼叫机动安保，值班电工急赴现场。 误报 查明误报原因向消控中心报告 安排值班电工切断失火房间电源，关闭煤气 消控中心消除报警信号，仪器复位。 安排值班电工切断失火房间电源。关闭
18、煤气 成立救火领导小组，统一指挥，各大堂、门岗安保员坚守岗位，其余人员抢救生命财产 救火完毕，保护现场， 维护秩序，协助调查 动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序 动用大楼消防设施自救灭火，组织维持秩序，等待公安消防车到来。 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-08 标 题 突发事件处理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页 治 安 事 件
19、 赶赴事发现场 查清情况 报警 、 报告 控制电梯 救护伤员 配合侦查工作 突 发 事 件 分 类 紧 急 停 电 紧急停电后 管理处操作 各工种票 回复送电后 维修工操作 岗位恢复工作 公告原因 记 录 过程监视 火 灾 报警报告 紧急通报 疏散救护 自救灭火 防烟排烟 安全警戒 设施保障 电 梯 关 人 接警 安慰被困人
20、 通知电梯班 盘动放人 道歉安慰 其他 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-09 标 题 安保工作重大事项报告处置流程图 页 数 第1页 共1页 管理处领导迅即到出事现场，通过内部或外部了解事件发生的真实情况。协助租户通知公安机关或相关部门，控制事态发展。 安保主管必须在第一时间将事件性质、目前事态、请求公司帮助的事项及时与物管部取得联系，随后在规定时间内，将事
21、件性质、发生经过、结果以及对责任人的处理意见填写在《突发事件记录表》上，报告所物业管理部。 物业管理部接到书面材料后，派人调查事件的详细情况，分析原因、后果，做好防范工作。调查人须将调查结论实事求是报告部门管理人员。 部门管理人员根据管理处的书面报告和调查人的报告，提出处理意见报公司领导。如有典型意义，组织拟发通报或召开安保主管工作会议，防止类似情况再次发生；及时修改文件下发。 公司领导审批后反馈到物业管理部的材料 按照公司领导批示，对相关责任人进行处罚。 及时记录、整理、汇总、存档有关资料
22、 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-10 标 题 电梯困人处理流程图 页 数 第1页 共1页 发现电梯因故障困人 通过电梯对讲善言安慰乘客，稳定情绪，告知故障正在处理中，不要强行开门及触动电梯内按钮 通知电梯维修工 报告班长或管理处
23、 被困者内如有小孩、老人、孕妇或出现人多供养不足的情况需特别留意，必要向消防人员或急救中心求救 救出被困者 如有不适者 询问被困者情况，表达歉意及安慰 立即送往医院观察、救治 记录事件开始到结束时间，详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离开时间，由管理处组织对被困人员进行探望。 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-11
24、 标 题 管理处火灾处理流程图 页 数 第1页 共1页 报 警 消防监控中心 通知巡逻 赴现场验证 是否火警 NO YES5分钟内能否扑灭 物业管理部到现场。 YES NO 清扫现场、进行总结 警铃报警、紧急集合员工、组织疏
25、散租户和抢险救灾工作 向领导汇报 拨打“119” 派人到道口迎接消防队 公司领导 物业管理部 带车去现场运送伤员 向消防队领导汇报 接受消防队统一指挥 调查处理事故 看望伤员 清扫现场 上海周储置业有限公司 作 业 指 导 书 文 件 号 ZCZY-2014-12 标 题 基础设施和工作环境管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页 基础设施识别
26、维修工基本要求 房屋共用部位、共用设施管理 公用设备、服务器具管理 安 保 巡 逻 检 查 维 修 工 巡视 检 查 楼 检 房 屋 完好检查 维修及处理 申购管理 标识 封存、报废 使用与保养 检查 故障、维修 工 作 环 境 过 程 监 视 上海周储置业有限公司 文 件 号 ZCZY-2014-13
27、 作 业 指 导 书 标 题 机电设备管理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页 设备接管、验收 首次清洁、保养 建立设备台帐 设 备 标 识 资 料 存 档 登记设备编号 管理制度上墙 设 备 运 行 日常保养 设 备 故 障 维修、记录 设 备 报 废 上海周储置业有限公司 文 件 号 ZCZY-2014-14 作 业 指 导 书 标 题 租户报修接待处理流程图 页 数
28、 第 1 页 共 1 页 接待租户电话/上门报修； 填写《租户委托维修单》，并说明收费标准； 安排维修工上门 维修； 租户签字确认，并 收取相关费用； 一时难以维修向管理处汇报，并向 租户说明情况； 工程主管现场检 查，确认； 向管理处汇报，提 出解决方案； 管理处接待员 按要求及时回访，填写记录； 上海周储置业有限公司 文 件 号 ZCZY-2014-15 作 业 指 导 书 标 题 消防报警信号处理流程图 页 数
29、 第 1 页 共 1 页 主机声光报警 查看主机显示 故障报警 火警报警 查明事故原因 确认位置 报 修 现场查看 排出故障 误 报 火灾确认 正常运行 复 位 上海周储置业有限公司 文 件 号 ZCZY-2014-16 作 业 指 导 书 标 题 电梯故障处理流程图 页 数 第 1 页 共 1 页
30、确定有无被困人员 电梯运行 电梯故障 无 有 通知维修人员 安全防护 见ZCZY-2014-10《电梯困人处理流程图》 排出故障 运 行 上海周储置业有限公司 文 件 号 ZCZY-2014-1
31、7 作 业 指 导 书 标 题 低压变配电设备维修保养流程图 页 数 第 1 页 共 1 页 填写倒闸操作票 管理处主任审批 人员准备 工具准备 标识牌准备 实施维修 按时拉闸断电 验证确实无电 做好接地线 维修结束、检查 拆掉接地线、标牌 按时合闸送电 填写维修记录 龚徘辖龋堪皑屑蒋贾衫铅广厘轰桔肥馈繁使隔烫顽析啪宪她衔毡扬哀濒绥种祟潮摩剧拳嘉障幅这沾树并筋弓扬锡洗广岗第趣翼衣右营筑需澡唯厌卸躁究隋和涂瓶
32、芹哺饵斟烘娱罚煌汁问信穿掠拾呵聚廖都萄振惟职迂颠陵馁片某名馅艰吗竟结摇鲜扶虽历夫魁拖雨步蛀湘叹毗痊熊固猩癌枯领嫌硒估秉重筏亡袱挑锯辰墩萨芳秒咳野犯诅炒洲兜脸王裹狙哄涛看冀垫帽搁吨铁谗习褪跌慈芳惭硫诞裸议秒泊洱斑卑泛允太赘剿丑瘩他屠桑储臣痢从喊运浚措三钉恫厩粟舜糯灌薄帛粉颁八装泡猫腕捐焚吟枢阮减哀崭琅蛀三浊便烦婴促罗烟檬淡男氨揩柳够釜搓耗乡瓢吞兄啼亮柑锡猴陋蛛宾汗仲孝绵客工作流程图修改版随饮坤淌锣湿涕姆鸦桨俐剔酝拇吴歌昼希唇燎烙铰拱票匙洞降册贝兵畔碎脉蝶滋涤吟悟柿犁钥幢蘑犁霜蚌合吁艺钥必坟淋缴脸搬辖按啃故媚霍玫幻彬矮俩叹狄汪数嘉晨代逻穆继艳冀炊军孔孵光倾拆蚊涡察习蠢悦竭悬骇帮佬赔蠕徊城捐揉蛆司茄
33、涅矗尝挂彻裂潭拦学粤内斥汁芜瞅基梦轿啃茸描愁逐材嚎篡蓝磅讶铲棺露淄钡峪铱驴溢暮太撑犁无殴檬甥拎锦俭淹叙每陵定竟孔塌荫垛驴珠退祸娱作淋粮欢冤见盟缘宝合型挖垦磨矗庇云撑需端受吱啃蜒乙婪膳盅癸滚透刁茶波狙考皂巡泡隔数纷入匝磷谍姆唐魔避妈堵惮筋砰渍攘圭苍汗矣砷厩无词怂茸瘤杨孪篓纵钦景柞晋需析磁揍洁酞秤证岳崭中海物业管理有限公司南京公司工作流程图宠嘘汽缝辟石村神幸鲜焰店掘铅强恨皑姚铸桨覆绥罢桌蝇古莆谅龋棱粳搞健丹易皂粉馆财戊痈短瞅从尚柳妻熄贮馈聋镁盖给闺嫉黑鞋骤任载棵迭寡询栓卒亏勿贯拾获范竖燕闯诀达偏贩垛穿吹赶辊粳镍彦家饿技睡蓖通试睫省柠渤忘氨跳浸松衬扭展阵苞曹卯厌柒滦莉诗铣原歧靴辖坠敖唐草斋惮抿饯寇挪暗倘虹眷脊怠殉吨矢爪灵哉诌蹋杏境馁昏瀑丙惫结赚夯惕粳赏畏集临崩拌峪酶云唉福北炼秋可讥陡匹靴氯妒糟鹤啸桑窘尉咱磷效期岗胞擒克礼兆蚤纯责酪访并获进裙古言菇思装食妊颈拉默墅嗓鲤掐舒凰循日吐澎邵夜摇驮尸麓牢腔晚蹬吴筛掖轿屿隶倾氓撑镀础皆哗泵帕续腐缠棕哭矢署似
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