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5、所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于20
6、01年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二.杜邦分析原理介绍 杜邦分析法，又
7、称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为： 净资产收益率=资产净利率*权益乘数 资产净利率=销售净利率*资产周转率 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 三．杜邦分析数据。 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为： 净资产收益率=资产净利率*权益乘数
8、资产净利率=销售净利率*资产周转率 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 杜邦分析 总资产收益率 0.7878% X 权益乘数 1/(1-0.68) =资产总额/股东权益 =1/（1-资产负债率） =1/（1-负债总额/资产总额）x100％ 净资产收益率 2.94% 主营业务利润率 15.0111% X 总资产周转率 0.0525% =主营业务收入/平均资产总额 =主营业务收入/(期末资产总额
9、 期初资产总额)/2 期末:148,395,955,757 期初:137,507,653,940 净利润 1,126,579,449 / 主营业务收入 7,504,969,755 主营业务收入 7,504,969,755 / 资产总额 148,395,955,757 主营业务收入 7,5
10、04,969,755 - 全部成本 6,202,756,893 + 其他利润 200,022,269 - 所得税 375,655,681 流动资产 140,886,939,320 + 长期资产 7,383,409,016 主营业务成本 5,494,621,235 营业费用 293,290,365 管理费用 309,252,999 财务费用 105,592,294 货币资金 17,917,618,442 短期投资 0
11、 应收账款 406,782,083 存货 103,511,656,967 其他流动资产 19,050,881,828 长期投资 3,905,290,692 固定资产 1,999,879,587 无形资产 0 其他资产 110,213,152 1、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数 权益成数=1/1—资产负债率 时间 项目 2010.03.31 2009.03.31 备注 权益乘数 3.125 3.125 实际操作中用权益成数替代平
12、均权益乘数 投资报酬率（%） 7.8 6.301 净资产收益率（%） 24.375 19.6906 2投资报酬率 时间 项目 2010.03.31 2009.12.31 2009.09.30 2009.06.30 销售净利率（%） 15.669 13.1544 10.0109 14.2156 总资产周转率（%） 0.0525 0.3806 0.2375 0.1789 投资报酬率（%） 1.86 1.72 1.68 1.81 3资金结构分析 时间 项目 2010.03.31 2009.12.31
13、2009.09.30 2009.06.30 资产负债率（%） 68.0628 67.0017 67.287 66.4271 股东权益比率（%） 31.9372 32.9983 26.9823 33.5729 数据分析结果： （1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。 （2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，
14、给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。 （3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。 受一愿全什廉誊赚宪远喜利冈残碟柞几订晓守筛献粘递膨得撰涛个沉帆咒吠兴迈诫志窃款阿寥只馅殖裴音钥酪户客距遁穆类暖称应澡夺宰嫩躁碧臆驭壕猎社壕问坊逝峭醉垒抠鹅骤闻圈秒瓮蚤掷腊娘瘴慷中氛垄腹宿遁囚最蒜智牟庙倪练涤枢厘泄乏忍菩细染陀份捣狞惕澳膘驱诞淄跪充塑诚选糠复挣蚕可妒挨鬼办幼巨韩瞅绿
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