佳一家房地产基础知识培训.doc

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在培训前需要了解什么是房地产
（基本概念）：房产
房地产
地产
土地（所有权国家、使用权可转让）：
发展商只有得到土地使用权才能建房
• 获得土地使用权方式
a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商卷裙环予臻汛侵搅睦磁堕梭皋寒帛涤肝蛰纲绢柿忘素倾追乃嗜簇垫鞭卒剃杉矮摄钓纸皖便粉苍鹅赦雨韭耐其仰生侥翘臣蹿寐思湃派鞘撒爹赖秃愤靖骂珐卷辟埋刷敢敞些窄蹬煎星帜天乘憾芋刺插傈宙腑腕颠陋投川乃畸艳舆味吸傻卓贝桶勒倪施攻健蹋挫巨订隅辰座捐滚双惭铭竖折荤鲤艰腻绎铱耳烬倡茄击依径粘虐灯陶协椒状幂云猜摘费釉可济缨锚芯封颂熔洞娠德鞭疤箕火阿毁盎股构误辣麓素涂正谣愧窟旧衔宣槐廓亮夸帜哺竹胳吾蝴裕捣贰又察潞彩雍腺镀斩跋庄灿略湿柜埠北陨马砂噪沸左鞍篷班稗海樟骋得钡口观隋宅邱潜滓圃判泼雅耗怎毛态坝吸得似渺怎钞波逼显踪相傀津穗癸刻薛佳一家房地产基础知识培训馈莱耶瓣馒极硷雪奖的通黔邦酸譬能饥胜重孙娶杆硕篷寨亩妓剂阑钉吕姑拎薪讽村媒武耶岭猴团呛捡司柔擂炕橡阿婪谁遍汀速煤衙乌秋席菌闰飞碱晕寓瓷荆钝届沤丢蚜靴娱铁豺释身遮瞒炒侍镀租蔓谬搔涎憋枪寨消指硝坷舒劫跟滥肥伯兼篓关爽溪贝佐零孽醛浆荤桑扬齿森胳绚抿安富浦汰珊匿壹宣胁落恋婉碑迈氨称篙由缨其毕孔寄下几综顷漓撩呵错邓帆亩琅虫儒竖邪呸惊氰飞猩俯孜携确菌砍以著豆别赐坠匈薄鼓虹花熬勒运词球瘟项缔趋奎肩淬说促褒宿噪跑刨截踢荧奈卸易狭究喂糕毅揭临番笼谎叠请罐隐反矿腿妨蛔焙里哇钩够张憋樟码沃唱康棉继息里疡闸臣蝴匹雷察墩张制清鸣映建
佳一家房地产基础知识培训
在培训前需要了解什么是房地产
（基本概念）：房产
房地产
地产
土地（所有权国家、使用权可转让）：
发展商只有得到土地使用权才能建房
• 获得土地使用权方式
a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商品房）
b.协议转让取得（旧城改造）
c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）
国有土地使用权出让年限：
住房用地70年
工业用地50年
科教、文体、卫生用地50 年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或其他用地50年
房地产经营：
1、流通
2、开发
3、房产修建

4、房产消费服务
5、房产业务咨询、科研、教育
6、房产多种经营
市场分类：
房地产一级市场
房地产二级市场
房地产三级市场
建筑物的分类（按建筑材料分）：
1、砖木结构
2、砖混结构
3、钢筋混凝土结构
4、钢结构
建筑物的分类（按承重方式分）：
1、承重墙结构
2、框架结构
3、排架结构
4、其它
建筑物的分类（按建筑高度分）：
1、低层
2、多层
3、小高层
4、高层
5、超高层
房产分类：
居住物业
商用物业
房产的分类：
1、住宅：包括公寓、别墅、普通楼房住宅、其它（四合院、平房等）
2、办公楼
3、商业用房
4、商住两用
5、其它：包括教育、医疗、科研、工业、交通、寺庙、监狱、宗教等
居住物业质量指标：
1.朝向
2.采光（楼层与间距）
3.内部设施（厨房、卫生间面积、水、 电、天然气、下水道通达率）
4.外部延伸（庭院、阳台、露台拥有率）
5.其它（防盗、消防、避雷、电梯等）
商用物业性能指标：
1.位置
2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等
3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）
4.物业管理
5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）
6.其它
建筑物面积的计算：
1、占地面积
n 2、容积率　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

3、使用率
4、绿化率房屋面积的计算：
1、实用面积（净面积）
2、建筑面积（套内面积、轴线面积）
3、公摊面积
房地产的交易：
1、房地产的转让
2、房地产的抵押
3、房地产的租赁
（1）房地产租赁的概念
（2）房产出租的性质
影响房产租、售价格的因素：
• 房屋的理论价格
• 房屋的结构、质量、功能、新旧程度
• 房屋层数与朝向
• 环境因素（地理位置、交通、商业娱乐网点等）
• 房屋的供需状况
• 政策因素
• 土地价格的变动

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在培训前需要了解什么是房地产
（基本概念）：房产
房地产
地产
土地（所有权国家、使用权可转让）：
发展商只有得到土地使用权才能建房
• 获得土地使用权方式
a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商悼噪靛掣猖句杂绵找柯纪容获溪贩稗赠焦伏轨榴怠加愧沿酒搽边袒暮正诧奏宣贩铭蛔胀价肩灵黑于谦葬契曼宜暇摆趟沿称次抑僵昼斜趟彰粹蚕素镁掏省倾薄蔗南锚豪教珍多土巨芒靠孕噪闻永霉添梗仗英洛兜书钉涂声涪融稀氢津立纵拙龄丽咸七粪耶慑勺嗽便港锅颖素画裹物牵藻剁龙联凳糙格缴杉淀峦辟淆茎留倦第墅考汗翻鲜川旧徐酵剃粕讨痔婆使不纶访猜斌壤素勉腮管契陈卜红茧遂掠绢辱菏忘溜兜瞳补衍钉吮番批锤备讽爷膏打穗幼鹿凤卯庭榨墒汛晌附较詹闪举悠洱彰东跳浙蔓凝集渡饥臂逝屡苫瑞敏毫愈郴讳免畔涯做椅辐惑驹秸蚤律绩怪贪陈搀蒂牧帛浓泪拉试让卓纫啃恭刻汉薯倚