房地产企业挂靠施工清包工方式的纳税筹划.doc

房地产企业挂靠施工清包工方式下的纳税筹划 自2016年5月1日起，全面营改增在全国范围内正式实施。房地产和建筑业也被纳入了营改增的范围，其税率分别为：一般纳税人11%，小规模纳税人3%。现在，有些房地产开发企业为了节省成本，建筑施工这类业务也都是自己来做。因为没有施工资质，常常挂靠一些有资质的施工企业。自己买材料并招工来建造，或者是自己购买主要材料，而将辅助材料和人工费外包，于是就有了不少的甲供工程和清包工形式，这就为增值税的纳税筹划提供了可能。（一） 纳税人的确定： 营改增试点实施办法规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营，并且由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 因此，房地产企业在和施工企业签订挂靠合同时，要注意明确这一点，即以被挂靠人的名义签订总包合同，并且约定由被挂靠方来承担相关的法律责任。否则，房地产企业就成了增值税的纳税义务人。（二） 税率的筹划：因为房地产和施工企业一般纳税人的增值税税率都是11%，而建筑材料有17%、13%、3%的税率不等。从节税效果上说，设备和动力的价款，以及税率超过11%的建筑材料，如钢材、水泥、粘土实心砖等，房地产开发企业最好自己采购，以获得17%或者13%的进项税额抵扣；而将不高于11%税率的材料和人工费用，交给施工方自己采购，这样还可以从对方获得11%的进项税额抵扣，从而在总体上获得最大的增值税抵税效益。（三）清包工方式下的筹划： 根据营改征试点有关事项的规定：一般纳税人对清包工形式或者甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 为便于分析，以下不考虑房地产企业自行采购的设备、动力及高于11%税率的主要材料影响，而只考虑辅助材料对增值税的纳税影响。（一）房地产企业自行采购辅助材料的情况下：清包工工程价税合计=低税率材料价税合计+人工等费用=低税率材料+人工费（1）简易计税方式下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+人工费）/（1+3%）3%=（低税率材料+人工费）2.91%2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=（低税率材料+人工费）/（1+3%）3%+辅料/(1+17%)17%=（低税率材料+人工费）2.91%+辅料14.53%3. 合计数=施工方应纳增值税-房地产企业取得的进项税额=（低税率材料+人工费）2.91%-（低税率材料+人工费）2.91%+辅料14.53%=-辅料14.53%（2）一般计税方法下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+人工费）/（1+11%）11%-低税率材料/（1+3%）3%=（低税率材料+人工费）9.91%-低税率材料2.91%=低税率材料7%+人工费9.91%2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=（低税率材料+人工费）/（1+11%）11%+辅料/（1+17%）17% =低税率材料9.91%+人工费9.91%+辅料14.53%3. 合计数=施工方应纳增值税-房地产企业取得的进项税额=低税率材料7%+人工费9.91%-低税率材料*9.91%+人工费9.91%+辅料/（1+17%）17%=-低税率材料2.91%-辅料14.53% 比较上述两种计税方式，可知，在房地产企业采购辅助材料的情况下，采用一般计税方式，双方应纳的增值税额合计数更小，更有利。（一） 房地产企业不采购辅助材料的情况下：清包工工程价税合计=低税率材料价税合计+辅助材料价税合计+人工等费用=低税率材料+辅料+人工费（1） 简易计税方法下：1.施工方：应纳增值税=（辅料+低税率材料+人工费）/（1+3%）3%=（辅料+低税率材料+人工费）2.91%2. 房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额 =（辅料+低税率材料+人工费）2.91%3.合计数=施工方应纳的增值税-房地产企业取得的进项税额=0（2） 一般计税方式下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+辅料+人工费）/（1+11%）11%-低税率材料/（1+3%）3%-辅料/（1+17%）17% =（低税率材料+辅料+人工费）9.91%-低税率材料2.91%-辅料14.53%=低税率材料7%+人工费9.91%-辅料4.62%2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额=（低税率材料+辅料+人工费）/（1+11%）11% =（低税率材料+辅料+人工费）9.91%3.合计数=施工方应纳税额-房地产企业取得的进项税额=低税率材料7%+人工费9.91%-辅料4.62%-（低税率材料+辅料+人工费）9.91%=-低税率材料2.91%-辅助材料14.53%比较上述两种计税方式，可知，在房地产企业不采购辅助材料的情况下，采用一般计税方式，双方应纳的增值税合计数更小,更有利。比较上述（一）和（二）两种计税方式，可知，采用一般计税方法时，无论由谁采购辅料，双方应纳的增值税合计数一致，税负相等。 举例如下：甲房地产公司有一开发项目，拟采用挂靠乙施工企业的方式来施工，假设双方均为一般纳税人。工程所需的设备、动力和高于11%税率的材料，都由甲公司自行采购。假设工程所需的辅助材料价税合计为500万元，税率均为17%；沙子、石子、混凝土等低税率材料的价税合计为300万元，税率为3%；人工费、管理费等为200万元。现在就清包工方式下双方的增值税税负分析如下：（一）房地产企业自行采购辅助材料的情况下：清包工工程价税合计=低税率材料价税合计+人工等费用=300+200=500（万元）（1）简易计税方式下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+辅料）/（1+3%）3%=（300+200）/（1+3%）3%=14.56(万元）2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=14.56+500/(1+17%)17%=14.56+72.65=87.21（万元）3.合计数=14.56-（14.56+72.65）=-72.65（万元）（2）一般计税方法下：1.施工方：应纳增值税=（低税率材料+人工费）/（1+11%）11%-低税率材料/（1+3%）3%=（300+200）/（1+11%）11%-300/（1+3%）3%=49.55-8.74=40.81（万元）2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额+自行采购辅料取得的进项税额=（300+200）/（1+11%）11%+500/（1+17%）17% =49.55+72.65=122.23.合计数=施工方应纳增值税-房地产企业取得的进项税额 =40.81-122.2=-81.39（万元） 比较上述两种计税方式，可知，在房地产企业采购辅助材料的情况下，采用一般计税方式，双方应纳的增值税额合计数更小，更有利。（二） 房地产企业不采购辅助材料的情况下：清包工工程价税合计=辅助材料价税合计+低税率材料价税合计+人工等费用=500+300+200=1000（万元）（2） 简易计税方法下：1.施工方：应纳增值税=（辅料+低税率材料+人工费）/（1+3%）3%=（500+300+200）/（1+3%）3%=29.13（万元）2. 房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额=29.13（万元）3.合计数=施工方应纳的增值税-房地产企业取得的进项税额=29.13-29.13=0（万元）（3） 一般计税方式下：1.施工方：应纳增值税=（辅料+低税率材料+人工费）/（1+11%）11%-低税率材料/（1+3%）3%-辅料/（1+17%）17%=（500+300+200）/（1+11%）11%-300/（1+3%）3%-500 /（1+17%）17%=99.1-8.74-72.65=17.71（万元）2.房地产企业：取得的进项税额=从施工方取得的进项税额=（500+300+200）/（1+11%） 11%=99.1（万元）3.合计数=施工方应纳税额-房地产企业取得的进项税额=17.71-99.1=-81.39（万元）比较上述两种计税方式，可知，在房地产企业不采购辅助材料的情况下，采用一般计税方式，双方应纳的增值税合计数更小,更有利。比较上述（一）和（二）两种计税方式，可知，采用一般计税方法比采用简易计税方法，双方应纳的增值税合计数更小，更有利。而在采用一般计税方法时，无论由谁采购辅料，双方应纳的增值税合计数一致，税负相等。 崔广彦 2016年9月9日【本文档内容可以自由复制内容或自由编辑修改内容期待你的好评和关注，我们将会做得更好】精选范本,供参考！