房地产测绘考试复习资料.doc

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1.房地产测绘的目的：
（1）是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。
（2）是为城市规划、城市建设(如户籍人口管理，基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。
（3）为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据。
（4）为房地产管理信息系统（GIS）、数字城市提供基础数据和信息。
2.房地产测绘的内容：包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。
3.房地产测绘的特点：
（1）测图比例尺大；
（2）测绘内容上与地形测量的差别；
（3）测绘成果效力的差别；
（4）测绘成果产品的差别；
（5）精度要求不同；
（6）修测、补测、变更测量及时；
（7）房产测绘人员既懂测绘、更懂房地产。
4.房地产测绘的作用
a.法律方面作用：房地产测绘成果是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。
b.财政税收经济功能：房地产测绘的成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险业务不可缺少的依据。
c.社会服务、决策参谋功能
d.测绘技术方面的作用
5.房地产调查的内容包括房屋（住宅和非住宅）调查和房屋用地调查.
在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于房屋产权来源、产别及房屋基本情况展开，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积做好准备。

房产调查的具体内容如下：
（1）房屋用地权界（丘界）的调查；
（2）房屋状况及用地面积调查；
（3）房地产数量调查及示意图的绘制；
（4）房地产权属状况调查；
（5）权属主（法人）的调查
（6）地理名称和行政境界调查。

房屋用地调查的内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。

6.房产图测量与城市地形图测量、地籍图测量有相同和不同之处：
侧重要素上:
房产测绘偏重于房屋，地籍测量偏重于土地，地形测绘偏重于地物地貌。图上的荷载也是这样，一个是房屋要素多，一个是土地要素多；测绘技术、方法、手段、目的、内容等大同小异。
概念定义上：
地籍测绘是测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等基本现状的测绘工作；地形测绘的主要对象是地物和地貌，不仅要求测绘高程，还要求用等高线表示地貌；房产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。
成果图件上：
房产图测绘的图件有:
1)测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；
2）测定房屋四至、归属及丈量房屋边长、计算面积、绘制房产分丘图；
3）测定权属单元产权面积，绘制房产分户图；
4）测定界址点位置、制作基本地籍图、求算宗地面积、制作宗地图等项工作；
5）绘制房产测量草图和地籍测量草图。
房地产变更测量：因房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积增减变化所进行的更新测量，分为现状变更测量和权属变更测量
7.变更测量内容：
a.现状变更测量：（是将房地产现状的变化具体反映在分幅图和分丘图上，其测量属于修测或补测，它为产权变更创造了条件）
（1）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、层数、用途）和平面位置的变化；
（2）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌；
（3）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等房屋围护物及附属设施的变化；
（4）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化；
（5）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新；
（6）房屋及其用地面积的增减变更；
（7）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。
b.权属变更测量：（直接为房地产产权变更提供测绘保证，属于产权登记证明测量，是一种政府行为的测量，所提供的产权证附图具有法律效力）
（1）产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、入股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更；
（2）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引发房屋占地范围的调整；
（3）征(拨)用土地，出让或转让土地使用权而引起的土地权属界线的变化；
（4）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。
（5）产权的注销以及设定的他项权利（抵押、典当）范围变更或注销；
（6）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。
8.房产图的成图方法：
实测成图（平板仪测图、航空摄影测量测图、野外数据采集机助成图等）或编绘成图（已有图件），但必须遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部、先调查后测图、先外围后内部”的施测原则，即先做控制测量，然后再进行碎部测量，先调查后测图，先外围后内部。
（1）平板仪测图：大、小平板仪配合钢尺量距测图；
（2）航测法测图：精密立体测图仪、解析测图仪、全数字化测图；
（3）野外数据采集机助成图:全站仪或经纬仪配合光电测距仪；
（4）编绘成图：利用已有地形图地籍图；
（5）野外解析测量数据成图：极坐标法、正交法、交会法等 。
9.房地产编号的变更与处理：
*丘号
用地合并或分割，须重新编丘号，新增丘号按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增的丘支号按丘内的最大丘支号续编。
*幢号
a.房产合并或分割，应重新编幢号。新增幢号按丘内最大幢号续编。
b.用地单元中的房屋部分拆除，剩余部分的房屋仍保留原幢号。
*界址点点号、房角点点号
a.用地合并后，四周外围界址点维持原点号；用地分割，新增界址点按编号区内最大的界址点点号续编。
b.按需要测定的房角点,其新增的房角点点号按编号区内最大房角点点号续编。
c.整幢房屋发生产权转移，可保留原幢号，已有的房角点号不变。整幢房屋灭失，其幢号、房角点号以及依附于该房屋的权利符号也应注销。
10.房产图测绘图件成果包括：测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。测定界址点位置，制作基本地籍图，求算宗地面积，制作宗地图。
11.房产图测量的内容：（1）界址测量；（2）境界测量； （3）房屋及其附属设施测量；（4）陆地交通、水域测量；（5）其他相关地物测量。
12.房产要素测量内容——房屋产别、建筑结构、层数、建成年份、房屋用途和用地分类等，以相应的数字、文字、符号表示。
13.界址点的编号
以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的纵横坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形式如下：
¨ 编号区代码 类别代码 点的编号
¨ （9位） （1位） （5位）
¨ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊　 ＊　　　　＊＊＊＊＊
¨ 例：350392648300049=350392648+3+00049
14.分户图的内容：主要是房屋、土地以及围护物的平面位置与各地物点之间的相对关系，并着重于房屋的权属界线、四面墙体的归属、楼梯、过道等公用部位门牌号码、所在层次、室号或户号、房屋建筑面积和房屋边长。
15.房地产测绘是采集、表述房屋以及房屋用地的有关信息的一门技术。

16.房地产测量成果包括：
1）房地产簿、册；2）房地产数据；3）房产图集。

1.房地产测绘包括：房地产基础测绘、房地产项目测绘 。
2.房地产测绘定义（2个）
定义1：测绘技术与房地产产权产籍管理相结合的专业测绘，运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及房屋附属物的自然状况、权属状况、位置、数量、质量和利用状况的专业测绘。
定义2：测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部，精确测定各类房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小、房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图，出具房产测绘成果的工作。
3.控制网的布设原则：房产平面控制点的布设应遵循“从整体到局部、由高级到低级、先控制后碎部、分级布网”的原则，也可越级布网。
4.测绘坐标系统：房产测量应采用1980西安坐标系统、地方坐标或独立坐标系统，采用地方坐标系统时，应和国家坐标系统联测。
5. 房产平面控制测量控制网的等级：包括二、三、四等基本平面控制测量，一、二、三级加密平面控制测量，满足碎部测量需要的图根控制测量。
6.房产平面控制测量可以利用的成果有两部分：
a.国家的一、二、三、四等大地控制网的控制点；
b.各城市的二、三、四等城市控制网和一、二级城市平面控制网控制点。
7.控制测量采用方法：
国家控制测量：三角测量、精密导线测量、GPS定位测量；
城市控制测量：三角测量、导线测量、 GPS定位测量、各种形式的边角组合测量。
9.房屋用地调查与测绘以 丘 为单元分户进行；房屋调查与测绘以 幢 为单元分户进行。
10.丘的定义：丘是指地表上一块有界空间的地块。 丘的用地界线首尾封闭，一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。
11.丘号的编立：以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列。
丘号编立格式如下：
市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号
(2位) (2位) (2位) (2位) (4位)
丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修、补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立，失灭的丘编号作废。
丘支号的表示方法为：丘号在前，支号在后，中间用短直线连接。如“48-6”表示是第48丘内的第6户房屋所有权。
12.幢是一座独立的、连成一体的，包括不同层次和不同结构的房屋。
13.幢号的编立：幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用阿拉伯数字顺序按S形编排。幢号标注在房屋轮廓线内左下角，并加括号表示，如（6）为该丘内第6幢房屋。
14.土地使用权：有征用、划拨、出让和转让等。
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