通辽新华集团文化综合体定位报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告,【,2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,通辽新华大厦开发定位策划报告2012,年,9,月,】,内蒙古新华发行集团,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,方案篇,规划方案中需要解决的开发难点：,地标塑造和资金投入的矛盾,规模偏小,，不利于排布功能空间,公寓大堂车行出入口和人行出入口的矛盾,停车,位受限制，,数量不足,，建设成本高,项目规划方案,规划方案设计原则：,建筑面积控制在,15000,平米左右，扩大商业经营面积。,增加可行的商业业态，增加商业楼层。,办公产品的建筑总高度把握在,14,层，增加可售产品的货值。,商业交通布局符合“引进人流”、“流动通畅”原则。,商业功能布局符合品牌卖场的经营要求，较少死角、进深合理。,办公产品布局符合市场需求，产品面积主力为,40-50,。,办公产品拥有充足的公共空间，可形成创新的商务服务大厦。,尽可能增加停车位，停车位的规划与投资成正比。,项目规划方案,建筑规划方案,总高度,59.2,米，,16,层，总建筑面积,18960,地上建筑面积,17280,，地下建筑面积：,1680,商业定位“青少年精品商场,+,青少年艺术培训中心”,功能分布：,B1,层,-,地下停车场,F1-F3-,青少年精品商场,F4-,新华书店,F5-F6-,青少年艺术培训中心,F7-F14-,商务公寓,项目规划方案,总平布局,商业基座,6,层,商务公寓,7-16,层,建筑北退红线,10米,南距红线,18,米,南端设机械停车位,项目规划方案,明仁大街,文化商场,F1,层,-F4,层,培训中心,F5,层,-F6,层,明仁大街,商务公寓,F7,层,-F16,层,地下,1,层：,地下停车场,本方案设地下停车库，地下一层设车停,20,个。南侧规划,1,跨空间作为“基坑四层机械停车位”。,地下层建筑面积,1680,，其中停车场,1540,，车库基坑,140,。,地下商业层高,4.8,米，车库基坑深度,10,米。,项目规划方案,基坑四层式机械停车位,项目规划方案,首层：,青少年品牌商场、银行、品牌快餐,建筑面积：,1580,北侧双角设,2,部观光电梯，通达,6,层,中庭设双向电扶梯，中庭通达至,4,层,设大型洗手间，逃生梯分布至四角，减少商业死角。,1,层层高,5.2,米,项目规划方案,增设,2,部观光电梯,在大厦北侧两端增设的观光梯可提高项目档次，增强项目特色；观光梯一部提供给培训中心，在商场停止营业后，培训中心也可开设夜间班。另一部提供给新华书店，利于人流往上引导。,项目规划方案,首层消费人流动向引导,项目规划方案,首层,经营业态,儿童品牌服装,儿童饰品,银行营业厅,品牌快餐外卖,水吧、饮品,银行营业厅,品,牌,快,餐,儿童服装,儿童饰品,项目规划方案,首层业态,项目规划方案,2-4,层,交通空间、,功能空间布局,单层建筑面积,1580,，,双侧观光梯停靠,单层层高,42,米,项目规划方案,2,层,-3,层,交通动线,项目规划方案,2,层,经营业态,儿童体育用品,儿童体育休闲,儿童学习用品,儿童益智玩具,益,智,玩,具,体育用品,体育休闲,学习用品,项目规划方案,二层经营业态,3,层,经营业态,模型、益智玩具,儿童玩具,儿童用品,钢琴、乐器,儿童动漫,模型,儿童用品,乐器,玩具,动漫,项目规划方案,三层经营业态,项目规划方案,3,层,经营业态,项目规划方案,5-6,层,科尔沁青少年,艺术培训中心,空间规划：,单层面积,1580,层高,4.2,米，双侧接待大厅,业态规划：,1.,书法培训班,2.,舞蹈培训班,3.,绘画培训班,4.,青少年英语培训班,5.,器乐培训班,6.,陶塑培训班,7.,电脑平面设计培训,接待厅,接待厅,办公室,办公室,大教室,中教室,小教室,项目规划方案,科尔沁青少年,艺术培训中心,项目规划方案,7-16,层,商务公寓,功能布局：,高级商务办公空间,每层,780,平米,（在原方案基础上,适度增加进深，,进深增至,21.5,米）,层高,3.3,米,首层设商务大堂,每层均设公共洗手间,每,3,层设,1,个商务中心,项目规划方案,多功能商务公寓,商务服务中心,公共洗手间,停车楼,参考方案,停车楼可设置在宗地南侧，共需占地,48,平米，尺寸,6*18,米，总高,20,层，高度约,54,米。提供停车位,78,个，建安造价约,200,万元，车位均价,2.6,万元。,项目规划方案,开发篇,开发篇,开发策略,开发节奏,开发数值测算,资金计划,项目开发指导方案,一、开发策略,1.,资金为上,项目整体开发周期达,3,年，维持资金链条的顺畅将成为本项目开发的首要原则，开发前期，项目需准备充足的资金。,在整体开发过程中，在每个月均提前计划资金需求，根据资金需求安排销售商务公寓产品，尽快回笼资金。在资金紧张时，需要销售部分商业产品补充资金。,尽快办理项目手续，在,2013,年底前必须办理到预售许可证，方可保障销售顺利开展，回款顺利畅通。,商业产品可提前规划出针对银行网点的面积，快速回笼资金，补充资金需求。,项目开发指导方案,一、开发策略,2.,特色创新,本项目地段优越，但相比周边商业体规模偏小，需要在经营特色和业态规划上力求创新，形成与众不同的经营模式，避免和其实商家竞争。,本项目规模不大，所以很适合开发特色产品，商业追求专业化、公寓追求高性价比，便可实现更多的效益。,项目开发指导方案,一、开发策略,3.,快速,为上,通辽市经济高速发展，房地产投资量较大，未来新增项目数量不少，而市场容量是有限的，尤其是投资市场经过,3,年度消化，存在需求饱和的可能性。当前的市场状态并不理想，因此有一部分投资资金沉淀下来，这是本项目的一大机会。,本项目的开发时期跨越,2013-2015,年，这是地产市场回暖的周期，应当快速开发，利用地段优势迎接市场机遇，方可处于不败之地。,项目开发指导方案,一、开发策略,4.,灵活,为上策略,在未来的竞争中，尤其是,2013,和,2014,两年，通辽房地产市场处于预期回暖的周期，本时期充满变化，各类市场空间不断被填补，因此项目不是毫无风险的。,竞争对手已经非常成熟，所推出的产品均经过深度市场研判，具有很强大的竞争力和市场穿透力，因此，本项目规划的产品形态一定要灵活，尤其在商业产品范畴，绝不可随意规划大面积产品，更不可随意规划常规商场产品，以防日后的市场竞争中，遇上突变，难以应对。,项目开发指导方案,二、开发节奏,1,时期,运行进度,2012,年,10-11,月,项目定位与开发策略制定,项目建筑设计方案稿确定,2012,年,12,月,发改委立项批复,2013,年,1-3,月,项目资金计划审定,项目资金落实,营销服务公司招标,营销计划制定,2013,年,4-6,月,启动酒店招商，招募酒店投资商,拆迁开始、拆迁结束,土地勘测完成,项目施工图完成,项目工程施工企业招投标,项目开发指导方案,二、开发节奏,2,时期,运行进度,2013,年,7-9,月,取得用地规划许可证和建筑规划许可证,取得施工许可证,项目动工,项目销售中心开始运营,项目推广启动,2013,年,10,月,-12,月,项目开盘销售,工程施工至主体结构,4,层,取得商品房预售许可证,2014,年,1-3,月,商场招商启动,公寓产品销售率30%,2014,年,4-6,月,第一批商家签约,商业装修方案确定,项目开发指导方案,二、开发节奏,3,时期,运行进度,2014,年,4-6,月,公寓产品销售率,60%,工程主体结构封顶,2014,年,7-9,月,工程施工至主体封闭,公寓产品销售,90%,2014,年,10-12,月,工程施工至外立面完成,50%,工程施工至内部抹灰完成、管线铺设完成,2015,年,1-5,月,工程竣工验收,商城二次装修方案确定,整体交付使用,商场装修启动,2015,年,6-9,月,商场装修完成、商家进驻,商场试营业,2015,年,10,月,商场正式开业,项目开发指导方案,三、经济数值测算,通辽新华大厦经济数值,总建筑面积,18960,平米,楼层,单层面积,总面积,单位,地上建筑面积,17280,平米,B1,1680,1680,平米,地下建筑面积,1680,平米,F1-F4,1580,9480,平米,用地面积,3169,平米,F5-F8,780,7800,平米,容积率,5.45,V,总面积,18960,平米,项目开发指导方案,开发成本,土地核价,1800,万元,建安费用,3580,万元,配套费用,310,万元,开发管理,360,万元,证照手续,200,万元,营销推广,240,万元,相关税费,950,万元,不可预见费,400,万元,总成本,7840,万元,新华发行集团实际发生的成本不包含土地核价部分实际资金需求为,6040,万元。,项目开发指导方案,投资收益,销售税后收益：,980,万元,持有资产价值：,1.76,亿元,年租金收入：,577,万元,（租金不包含新华书店）,销售收益,可售面积,7800,平米,预期均价,9000,元,/,总销售额,7020,万元,初期利润,980,万元,自持资产,自持面积,11160,平米,资产价值,17568,万元,地上资产均价,18000,元,/,租金收益,外租面积,9480,平米,年租金收益,577,万元,项目开发指导方案,四、开发资金计划,项目开发指导方案,开发资金计划,【1】,项目 时间,2012,年,4,季度,2013,年,1,季度,2013,年,2,季度,2013,年,3,季度,2013,年,4,季度,资金投入,（万元）,40,70,170,620,730,主要,支出方向,项目管理费、前期手续费,前期手续费、前期招商费,土地勘测费、建筑设计费、证照办理,主体施工：至,1,层,工程施工：至,4,层、证照办理费,资金回笼,（万元）,0,0,0,0,580,资金需求量,（万元）,40,70,170,620,150,项目开发指导方案,开发资金计划,【2】,项目 时间,2014,年,1,季度,2014,年,2,季度,2014,年,3,季度,2014,年,4,季度,资金投入,（万元）,70,1180,430,630,主要,支出方向,营销推广费工程施工：主体封顶,工程施工：内部抹灰、管线,工程施工：外部防水、封闭,资金回笼,（万元）,420,1260,1440,980,资金需求量,（万元）,-350,-80,-1010,-350,项目开发指导方案,开发资金计划,【3】,项目 时间,2015,年,1,季度,2015,年,2,季度,2015,年,3,季度,2015,年,4,季度,资金投入,（万元）,500,1040,560,0,主要,支出方向,营业税金,工程施工：建筑完工营业税,配套费、营业税,/,资金回笼,（万元）,560,680,620,480,资金需求量,（万元）,-60,360,-60,-480,项目开发指导方案,我方观点：,在销售计划未确定，回笼资金计划不保障的基础上，本项目资金需求的高峰值为,6000,万元，根据我方操盘经验判断，本项目筹备资金,5000,万元，可利顺开发运营。,项目开发指导方案,全案结语：,赢策房地产服务机构内蒙策划部全体成员,6,人，历时,15,天，对本项目开发方略开展深度调研、分析、讨论、设计、测算、反复验证，方产出本案内容。目的有三，其一，为了创造一个地标性特色新建筑，可为内蒙古房产业贡献一个真正的精品；其二，为一个信任我们的客户负责，提供一份真正有价值的方案；其三，为赢策机构在内蒙古打开全新的市场局面。,对于新华大厦项目的重视，不仅是逐利的行为，更是对我们操作能力的一份自信，是一种自我的肯定。,感谢新华发行集团的信任，赢策机构将全力付出，为新华大厦的成功开发贡献力量！,感谢聆听！,