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工程维护人员内部考核内容、标准及方法
类别
检查考核项目
分值
综合
一、自律情况：

严禁在工作期间饮酒（含午休期间）
2
严禁在工作期间打游戏
1
利用职权挪用、侵占、私吞公司、员工及工作有关方的财物
5
违反公司有关规定，私自收受、支配业主（甲方）及有关方馈赠的财物
5
二、执行力情况：

不服从正常工作安排
2
不按时完成交办的工作任务
1
三、晨会执行情况：

不按规定每天组织召开晨会
2
单位负责人不主持召开晨会
1
晨会记录不全（含事后补记）
1
四、突发事件应急处置预案建立、管理情况：

未建立应急处置预案
3
发生突发事件（含演练），负责人、相关人员不及时到场处理
4
五、考勤和劳动纪律情况：

单位不按规定实行考勤制度
2
综合
迟到、早退
1
考勤、请（休）假无人监管，或监管不力
1
超权限范围批准请（休）假，或请（休）假手续不全
1
旷工（指未请假，并未经批准，按规定的工作时间不到岗）一天2分，连续三天（含）除扣分外，另按公司规定做辞退处理

六、员工着装（工作标牌、标识、帽、鞋、袜）情况：

工作期间不按规定着司服，或各单位人员来司办事未按规定着司服
1
-1

未佩戴工作标牌、标识，或佩戴其他非工作标牌、标识
1
七、工作（值班）台帐、表单记录情况：

未按规定健全工作（值班）台帐、表单
2
工作（值班）台帐不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情况
1
直接负责人未对工作（值班））台帐、表单记录情况进行监督检查
1
管理人员未按要求每天做好工作笔记
1
八、单位总值班落实情况：

未按规定要求安排人员总值班，或未建立值班记录台帐
2
值班期间脱岗，或总值班电话无人接听
1
节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故，单位总值班人未向公司
和甲方总值班人报告
3
九、交接班、换岗管理情况：

对遗留工作未交接清楚
1
上级领导交代的事项未交接清楚
1
委托保管、代收的业主财产未交接清楚
1
交接班人不签字
1
工程
一、维修管理情况：

未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度
2
未按规定（约定）时间及时处理并完成业主报修、维修、特约服务和回访
3
未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录
1
二、设备运行管理情况：

未按要求对设备进行日常检查和维护
2
检查维护记录不全
1
无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清
1
三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、监控室等
）

设备房无人情况下，未进行上锁管理
5
无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酒、娱乐、吃饭、乘凉
、休息
5
在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器
10
允许进入重要设备场所人员未进行登记
5
设备房内无消防设备器材配备或失效
10
值班人员不会使用消防设备设施
5
值班电工夜间不得私藏休息，检查时开门超过5分钟
3
值班人员被褥未叠放整齐
1
工具未摆放整齐
1

1、供水系统
（1）总体供水设施每月检查一次。
（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。
（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。

（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
2、供配电系统
（1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；
（2）每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；
（3）定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次秩序维护接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；

（4）潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。
（5）每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。
3、公共照明系统
公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频繁因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能问题也是物业服务中关注业主满意的重点。
（1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为1%左右。
（2）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。
（3）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
4、暖通系统
空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。
每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运行正常，中、小修无特殊情况当天完成
定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度
发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全
每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次
每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴承，翅片，过滤器
协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。

5、音像及其配套设备设施等
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；
有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
6、电梯系统
电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。
7、乘客电梯维修保养规程
常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。
零维修：小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现场立即抢修。
中修：周期定为3年，做全面检修保养。
大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。
8、消防系统
消防系统主要包括如下设备：
消防报警系统组成
报警系统主机
消防广播系统
消防专用通讯系
灭火一系统
消火栓系统含室
防排烟系统
正压送风系统
喷淋系统
设施设备联动系
气体灭火系统

消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全保障,是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防系统联动试验、检测。
9、弱电系统
弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。
安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证宿迁城市展览馆的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。

信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其特点是安全性、保密性、可靠性要求较高。