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1、物业公司工程部岗位管理制度 一）工程部岗位职责 1、负责小区范围内机电设备、各种管道、房屋主体、业主室内水电、公共设施等运行、维护、检修工作，处理一般性故障，确保各类设施设备完好，机电设备运转正常。 2、维修人员必须熟悉小区的供水、供电、电梯、空调等机电设施、设备情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。 3、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好相关记录。 4、负责每天的日检查工作并填写日检记录。每天巡视一次各部位机电设备运行状况，认真做好巡查记录和值班记录。发现异常及时报修。 5、负责各管道、井、池检查疏通清理工作及联系化粪池清运工作。 6、实行24小时值班
2、制度，负责监控、消防设备运行，并作好值班记录。 7、负责处理业主一般性维修服务，为业主提供免费或有偿性维修服务，并保证服务质量。 8、执行经公司及物业经理审批制定的设备定期维修保养工作计划。 9、保持值班室、高低压配电房和水泵房等设备房的清洁及物品的有序摆放。 10、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。 11、遇到突然停电或发生其他突发性事故时，应按规程操作，及时排除故障或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。 12、加强防范意识，做好配电房、水泵房、电梯机房等设备房的防水、 防火、防小动物的安全管理工作。 13、遵守公司规章制度，勤奋
3、工作，努力提高业务水平，完成上级领导交办的其他工作。 二）工程部主管岗位职责 直属上级：物业经理 监督下级：工程部维修人员 联系部门：物业各部门 1、对物业经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任， 2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“四不漏”（不漏油、不漏气、不漏电、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。 3、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前
4、提下，力图节省能耗。 4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送物业经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。 5、切实执行物业经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员 工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）。 严格检查督导下属。 6、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。 7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理
5、零部件更换记录，每月向物业经理汇报，整理归档。 8、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。 9、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。 10、带领工程部员工认真、积极完成各项维修、养护任务。 三）维修人员岗位职责 直属上级：工程部主管 1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。 2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。 3、严格遵守服务内容与服务标
6、准，及时受理业主提出的各种报修。 4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。 5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。 6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可。 7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。 8、负责对共用部位设施的巡视和保养。 9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。 10、不断学习、钻研业务技能，努力提高业务技能。 11、在工程部主管的领导下积极完成上级交办的其他各项任务。 上门维修服务的规范要求 1、敲门 有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长
7、无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内。 2、介绍 主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是某某物业有限公司维修人员XXX，前来为您服务。” 3、进门 如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸
8、下来的零件直接放在地上。 4、维修 维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时, 应事先向房间主人打招呼。 5、整理 修理完毕，做到工完场清。 6、收费 按规定标准收费。 7、填单 如实填写《某某物业有限公司维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。 8、辞别 向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门时，应转身面对房间主人说: “今后有问题，请随时联系，再见。” 9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。 有偿服务收费制度 1、公司开展有偿服务活动，以提高服务水平
9、便民利民为宗旨，不以赢利为目的。 2、收费的原则是保本微利、略有盈余，其收入能保证维持服务机构正常动作，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。 3、做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住 户监督和上级检查。 4、服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的发票，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。 5、接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。 6、严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。 7、业主提出有关服务的要求
10、时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。 8、公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。 序 号 内容 人工机械费 材料费（元） 合计收 费 备注 1 水管接头漏水 10 元/个(4") 按市价或业主自 备 据实 不包括暗管 2 更换普通水龙头 5元/个 按市价或业主自 备 据实 3 更换冷热组合水龙头 15元/个 按市价或业主自 备 据实 4 更换日光管 5元/支 按市价或业主自 备 据实 不包括更换镇流器 5 更换镇流器 15元/个 按
11、市价或业主自 备 据实 6 更换普通灯泡 5元/个 按市价或业主自 备 据实 不包括灯头 7 检修马桶漏水 10元/次 按市价或业主自 备 据实 指水箱部分漏水 8 更换墙边开关、插座 10元/个 按市价或业主自 备 据实 不包括更换底合 9 检修插座、照明无电 15元/回路 按市价或业主自 备 据实 10 疏通下水道 50元/次 按市价或业主自 备 据实 不通不收费 11 暗线故障检修 1元/次 按市价或业主自 备 据实 可根据实际情况面 议 12 安装排气扇 20元/个 按市价或业主自
12、 备 据实 不包括开洞 13 安装普通灯泡光管 20/位 按市价或业主自 备 据实 14 安装吊灯或其他灯具 50元/位 按市价或业主自 备 据实 不包灯具的组装 15 安装开关插座 20元/位 按市价或业主自 据实 明装 备 16 安装供电线路（明敷） 10元/米 按市价或业主自 备 据实 限难燃线槽安装 17 安装抽油烟机 50元/次 业主自备 据实 不包括开洞 18 小修门窗 10元/次 按市价或业主自 备 据实 19 更换球形门锁 15/次 按市价或业主自 备
13、据实 20 更换防盗门锁 30元/次 业主自备 据实 21 检修漏电 50-1/次 据实 22 更换漏电开关空气开关 30元/次 按市价或业主自 备 据实 限同型号 23 清洗水龙头滤网 5元/个 据实 24 更换铝合金窗轮 50元/扇 按市价或业主自 备 据实 25 更换信箱锁 10元/次 包括材料 10元/次 26 业主委托的其他维修项 目 面议 面议 据实 维修回访工作制度 1、维修回访由办公室、工程负责人及维修责任人担任。其中办公室回访率不低于5%,工程维修部负责人回访率不低于10%，维修责任人回访率不低于20%，并做好相关登记。 2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。 3、回访内容 ① 实地查看维修项目； ② 向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况； ③ 征询改进意见； ④ 核对收费情况； ⑤ 请被回访人签名。 4、对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。
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