物业服务工程维修管理制度.docx

物业服务工程维修管理制度
一、工程部岗位管理制度
为了提升服务意识，保障工程维修有序进行，特制定工程部员工工作岗位管理制度如下：
1. 严格交接班制度，检查设施、设备情况，工具齐全，如有设备故障，两班次人员要共同排除方可下班。
2. 交接班后要做好巡查工作，做好值班记录。
3. 日常工作要积极主动，提高服务规范，进入客户房间工作要讲究礼仪礼节，工完场清，工装整洁，戴好工牌。
4. 要熟悉各工程设备情况，按章操作，根据不同季节做好调整。
5. 服从班组长、值班长的工作安排，当日工作没有特殊情况要当日完成。
6. 工作时间不得串岗、聊天，工作岗位不得有其他人员入内，工作时间严禁喝酒、打扑克等活动。
7. 及时汇报工作中发生的问题，部门领导做好安排解决。
8. 对于不服从工作安排，消极怠工者根据情况上报主管领导，严重者除名。
9. 晚值班人员要坚守岗位，有情况随叫随到。
10. 请假休息要提前一天报告主管部门领导，做好替班人员安排。
11. 维修完工后及时向报修部门及报修人反馈完工情况，对处理不了的任务，向部门领导汇报，以便做好安排。
12. 对于达不到标准的员工，报主管领导批示后，视情节轻重予以处罚。
二、维修管理制度
为了更好的服务业户，树立维修人员良好的形象，特制定本管理制度。
1、保修期内需要维修的项目，及时通知原施工单位进行维修，规定时间内未进行维修，可另行组织人员维修，所发生的费用从保证金中扣除。
2、业主在装修工程中因自身的原因造成的损失和隐患不在保修范围内，易损易耗物资非质量原因不属保修范围。
3、如发现重大质量问题要上报有关领导。
4、维修程序：业主申请 维修登记 派工人上门维修 业主验收 征求业

主意见收费
5、维修原则：业主自愿 收费合理 满足要求
6、维修人员不得吃、拿、卡、要和私自截流维修金。
三、工程部零维修管理制度
为了更好地服务业户，本着以人为本的宗旨，树立物业管理公司的良好形象，特制定零维修管理制度。
1、当工程部接到维修单或报修电话，10分钟内要到达现场，确定维修项目，制定有效维修方案，分类进行维修工作。
2、维修人员要严格遵守服务标准，认真、规范、保证维修质量，服务满意率要达到95%以上。
3、属于保修期内的维修项目，要及时通知并跟进施工单位、厂家在规定时间内派员进行限时维修服务，如施工单位及厂家因特殊原因无法及时到达，可另行组织人员进行维修，所发生的费用从维保金中扣出。
4、要严格遵守有偿服务维修标准，维修费用标准。
5、有偿维修服务要本着业主自愿的原则，收费合理，满足要求。
四、大中维修管理制度
为延长设备使用寿命，使设备随时处于完好状态，保证设备的完好率，特制定本制度：
1、在日常保养，定期保养的基础上，根据设备的运行状态及磨损状况确定设备的大、中修期限。
2、加强定期保养的质量，以延长大、中修的间隔时间。
3、对需大、中维修的设备，需由专职技术人员对维修的种类、级别做出鉴定，并报主管领导、总经理批准后方可实施。
4、建立健全设备维修档案，详细填写维修记录及维修级别，并存档备查。
5、对已进行大、中修的设备，修复后进行运转，对特殊设备或压力容器，按行业标准执行，并认真检查修复后的检验报告以及各种参数，使之完全符合大、中修后正常技术标准。
6、认真观察大、中修设备的使用状况，发现异常及时处理，如因维修质量欠佳，返回厂家或维修站点，重新维修。

五、工程回访制度
为提高工程维修质量，更好的为业主服务，达到客户满意，特制定本制度:
1、工程维修回访采取上门回访，电话回访的方式；
2、工程维修完毕后，对重要维修项目要进行回访；
3、对用户提出来的问题，认真的分析，及时解决；
4、对业主的投诉认真对待做好记录，及时到达现场；
5、对业主的问题做到“件件有着落，事事有回音”；
6、对业主提出的问题，能解决的立即解决。暂时解决不了的要做出解释，确定时间；
7、对业主的回访做好记录，分类整理装订成册。
六、供暖管理制度
为使小区内居民能得到及时的供暖服务，使之不出现差错，达到市政府的供暖要求，特制定本制度：
1、供暖工作在供暖领导小组的领导下工作；
2、对运行人员实行有证上岗制；
3、运行的供暖设备符合技术及安全标准；
4、根据市供暖办的要求进行供暖达标；
5、定期测查，确保取暖期供暖安全有序进行；
6、科学管理，降耗节能；
7、及时处理设备故障，确保设备完好率；
8、定时巡检设备运行情况，认真填写运行记录；
9、认真执行《交接班制度》《运行制度》《安全管理制度》。
七、电梯安全管理制度
为了保障公寓内电梯正常运转，保障人民生命财产安全，特制定本制度：
1、电梯的维修由电梯维保厂家负责；
2、工程部电工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知厂家有关人员进行处理;

3、工程部经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患立即组织整改；
4、物业公司在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到报警；
5、经劳动局检测不合格未取得《准用证》的电梯严禁使用。
八、电梯机房管理制度
电梯机房是保障电梯正常运转的重要组成部份，为了保障电梯安全运行，使之不出现问题，特定本制度：
1、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物；
2、保证机房通风良好，风有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度；
3、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处；
4、毗邻水箱的机房应作好防水、防潮工作；
5、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入；
6、按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养；
7、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。
九、风机室管理制度
1、风机室设专人管理，定期巡查；
2、风机室管理人员每周不少于一次巡查，并做好巡查记录；
3、管理人员熟知、掌握风机室设备设施性能技术参数、操作方法；
4、各类风机每年两次开启运转，检验运转情况；
5、各类风机要保证消防联动、手动操作正常运转；
6、风机室要保持卫生，干净、整洁。
十、配电室管理制度
1、无人值班的配电室要设专人管理，定期巡查；
2、配电室管理人员必须持证上岗，其他无关人员严禁进入配电室；
3、管理人员必须熟知、掌握配电室设备设施运行情况、各种设备、仪表、

开关的性能、参数及操作方法;
4、管理人员至少每两天巡查一次配电室，并做好巡查记录，每天定时抄录计量表的各种参数；
5、配电室要保持卫生，干净、整洁；
6、配电室要设挡鼠板，定期投放灭鼠药；
7、配电室钥匙专人保管，专人开启；
8、配电室如果发生异常情况，不能自行处理的要及时上报相关领导。
十一、热交换站安全管理制度
1、操作人员必须严格执行操作规程；
2、值班人员必须定时进行巡检，必须有可靠的安全技术措施和组织措施;
3、交换站必须随手关门，门钥匙不经领导许可不得转借他人使用；
4、不准将无关人员及小孩带入站房；
5、上岗前以及在岗人员不准喝酒；
6、及时发现并排除潜在的不安全因素；
7、严禁外来人员近入站房。
十三、热交换站交接班制度
为严格管理，保障交换站的工作有序的进行，特制定本制度：
交班程序：
1、接班人员须提前十分钟到岗，由交班者详细介绍设备运行情况，安全情况以及注意事项；
2、交接班要做到现场交接，发现问题由交班人员负责处理。不能解决的要及时汇报，并做好记录；
3、交接工作要严肃认真，接班者在运行单上签字后（不许代签），交班者方可可离岗，以后出现问题由接班人员负责；
交接内容：
1、设备异常情况的处理；
2、设备的温度、压力等参数；
3、各管线阀门开关情况；

4、设备维修及更换情况；
5、公共设施完备情况。
十三、热交换站设备巡回检查制度
1、运行人员必须定时对站内设备进行巡回检查。
2、检查内容：
（1）水泵、电机运行声音、润滑、温度是否正常。
（2）检查分气缸、交换器、压力表、温度计是否正常；各种阀门的开关状态是否正常。
（3）设备及管线是否有泄漏。
3、检查时间:
（1）站内设备：每一小时检查一次，每两小时做一次记录。
（2）站外管线：对所管辖外管线每天检查一次。
4、当遇到下列情况时，要增加巡回检查次数：
（1）新安装、长期停运货检修后的设备投入运行时。
（2）设备运行中存在可疑现象时。
（3）当设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。
5、做好巡回检查记录。
十五、设备维护保养制度
1、操作者须熟悉设备的结构、性能，掌握“三熟”“三能”；
2、减少设备磨损，延长使用寿命；
3、消除设备隐患，排除一般故障，使设备处于正常技术状态；
4、使设备达到整齐、清洁、润滑、安全四项要求；
具体保养内容为：
1、擦拭设备外表，无灰尘，无油垢，紧固泵体各部螺栓；
2、检查连轴器，更换损坏的密封圈；
3、检查电机接线、接地装置是否完整可靠；
4、电工、水暖工做二级保养时，认真完成，水泵、电机检修规范每项内容；
5、定期检验安全阀、压力表。
十五、事故报告制度
1、当发生设备、人身事故时，要立即报告上级主管部门；如实介绍事故的发生经过，并保护好现场；
2、运行人员遇有事故发生时，不得离开工作岗位；
3、处理事故要果断；

4、事故消除后，对事故发生的地点、经过、处理方法等要做好详细记录。