2022-2025年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟试卷B卷含答案.docx

2022-2025年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟试卷B卷含答案

单选题（共800题）
1、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（　）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100

【答案】 C
2、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。
A.实物状况
B.基本状况
C.权属状况
D.区位状况

【答案】 B
3、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。
A.0～50
B.50～75
C.50～100
D.100～150

【答案】 C
4、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则
A.整体观念
B.辨证论治
C.知常达变
D.阴平阳秘

【答案】 A
5、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型

【答案】 A
6、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（ ）元/m2。
A.3555.54
B.4144.54
C.4555.54
D.5144.54

【答案】 B
7、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

【答案】 D
8、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。
A.2402.22
B.2302.22
C.2202.22
D.2102.22

【答案】 B
9、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
A.某标准厂房
B.某酒厂厂房
C.某待出让土地
D.某写字楼

【答案】 B
10、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（ ）。
A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定

【答案】 A
11、 辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是
A.病
B.证
C.症
D.主诉

【答案】 B
12、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。
A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据资本化公式法

【答案】 D
13、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。
A.心理因素
B.交通因素
C.噪声因素
D.卫生因素

【答案】 C
14、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。
A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费

【答案】 C
15、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
A.小于
B.大于
C.小于或等于
D.大于或等于

【答案】 D
16、下列哪项不是血瘀的形成因素
A.阴虚
B.血热
C.瘀血
D.痰浊

【答案】 A
17、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（ ）。
A.实际价格
B.市场价格
C.未来价格
D.成本价格

【答案】 C
18、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（ ）。
A.一般因素
B.区域因素
C.个别因素
D.其他

【答案】 B
19、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。
A.824
B.924
C.844
D.944

【答案】 A
20、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。
A.根据自己的需要提出估价结果
B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料
C.协助估价师搜集估价所必要的资料
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

【答案】 A
21、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A.某标准厂房
B.某体育场馆
C.某待出让土地
D.某写字楼

【答案】 B
22、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 C
23、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（　）。
A.市场提取法
B.分解法
C.累加法
D.排序插入法

【答案】 A
24、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
A.充实、完整、准确
B.丰富、完整、真实
C.广泛、真实、完整
D.完整、真实、准确

【答案】 D
25、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。
A.经济状况调整
B.区位状况调整
C.实物状况调整
D.权益状况调整

【答案】 A
26、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于
A.足阳明气不足
B.足阳明气盛
C.少阴气血衰极
D.太阴终者

【答案】 A
27、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。
A.4000
B.5900
C.6800
D.7200

【答案】 C
28、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。
A.①②③④⑤⑥
B.①②④③⑤⑥
C.②①③④⑤⑥
D.②①④③⑤⑥

【答案】 C
29、气血关系的失调主要指
A.气滞血瘀
B.气血两虚
C.气血不荣经脉
D.气和血互根互用的功能失调

【答案】 D
30、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零

【答案】 C
31、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。
A.行政区域
B.估价目的
C.估价对象规模
D.价值类型

【答案】 B
32、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。
A.估价利害关系人
B.估价对象权利人
C.估价委托人，不是报告使用者
D.估价委托人和报告使用者

【答案】 D
33、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A.4387
B.4398
C.4500
D.4887

【答案】 B
34、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（ ）万元。
A.2281.83
B.2474.60
C.3798.30
D.4119.18

【答案】 C
35、房地产开发投资利润率的计算基数为（　）。
A.土地成本＋建设成本
B.开发完成后的房地产价值
C.土地成本＋建设成本＋管理费用
D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

【答案】 D
36、提出“四气五昧”药性理论是
A.《难经》
B.《黄帝内经》
C.《神农本草经》
D.《伤寒杂病论》

【答案】 C
37、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。
A.合法使用
B.合法产权
C.合法处分
D.合法收益

【答案】 A
38、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（ ）
A.下降；下降
B.下降；上升
C.上升；下降
D.上升；上升

【答案】 C
39、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 C
40、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。
A.100/101
B.100/100
C.100/99
D.100/98

【答案】 A
41、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

【答案】 D
42、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（　）。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.在建工程

【答案】 C
43、下列哪项属于气和血的关系失调
A.气血不荣经脉
B.气随血脱
C.气血两虚
D.以上均是

【答案】 D
44、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。
A.766
B.791
C.913
D.1046

【答案】 B
45、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。
A.相同
B.不相同
C.可能相同，也可能不同
D.单边波动

【答案】 B
46、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A.2.0%
B.2.24%
C.2.5%
D.4.33%

【答案】 A
47、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。
A.价值类型
B.估价结果
C.估价目的
D.估价过程

【答案】 C
48、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（　）。
A.价格是价值的外在表现
B.价值是物的真实所值
C.价格是价值波动的“中心”
D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

【答案】 C
49、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C.了解某地区地震后房地产价值的变化
D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【答案】 D
50、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款项
B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

【答案】 D
51、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。
A.房屋征收决定公告之日
B.原征收补偿协议达成之日
C.用于产权调换房屋支付之日
D.委托估价之日

【答案】 A
52、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。
A.76%
B.80%
C.81%
D.84%

【答案】 C
53、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（ ）＝可比实例在价值时点的价格。
A.某个固定日期的定基价格指数
B.成交日期的定基价格指数
C.当年年底定基价格指数
D.当年年初定基价格指数

【答案】 B
54、成本利润率的计算公式是( )。
A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润÷开发完成后的房地产价值

【答案】 A
55、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

【答案】 D
56、下列关于血热的叙述不正确的是
A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减
B.为血分有热，血行加速的病理状态
C.病因为邪热人血或五志过极化火
D.病机主要以实为主

【答案】 A
57、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（ ）。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

【答案】 B
58、下列关于湿邪的说法不正确的是
A.湿性类水，故为阴邪
B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著
C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性
D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽

【答案】 C
59、肝“五声”归属于
A.呼
B.笑
C.歌
D.哭

【答案】 A
60、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（　）年。
A.1.0
B.1.5
C.2.0
D.2.5

【答案】 D
61、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A.40
B.42
C.48
D.50

【答案】 C
62、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（ ）对商品的需求。
A.减少
B.不变
C.增加
D.无法确定

【答案】 C
63、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。
A.苏慕斯法则
B.霍夫曼法则
C.四三二一法则
D.哈柏法则

【答案】 C
64、下列哪项不是胃的生理特性
A.主通降
B.喜燥恶湿
C.胃宜降则和
D.喜润恶燥

【答案】 B
65、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。
A.30
B.29
C.29.28
D.28.29

【答案】 C
66、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是
A.解放生产力，发展生产力
B.消灭剥削，消除两极分化
C.建设社会主义
D.最终实现共产主义

【答案】 D
67、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。
A.间断式
B.波浪式
C.连续式
D.螺旋式

【答案】 B
68、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。
A.办公
B.商业
C.居住
D.工业

【答案】 C
69、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。
A.一名
B.两名
C.两名以上
D.无明确规定

【答案】 A
70、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。
A.12
B.20
C.24
D.48

【答案】 C
71、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

【答案】 B
72、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。
A.办理出国移民提供财产证明需要的估价
B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

【答案】 B
73、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500

【答案】 A
74、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。
A.叙述式报告
B.口头报告
C.书面报告
D.表格式报告

【答案】 D
75、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。
A.2011
B.2021
C.29
D.2030

【答案】 B
76、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之

【答案】 B
77、不属于土地使用权的是（ ）。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.租赁权

【答案】 D
78、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。
A.5286.72
B.7552.45
C.9939.23
D.14198.90

【答案】 A
79、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2。
A.9787
B.10013
C.10282
D.10539

【答案】 A
80、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于
A.怒则气上
B.惊则气乱
C.悲则气消
D.恐则气下

【答案】 A
81、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（　）。
A.不动产
B.物业
C.楼盘
D.房屋

【答案】 B
82、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。
A.减少
B.不变
C.增加
D.无法确定

【答案】 C
83、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。
A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

【答案】 B
84、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07

【答案】 D
85、下列哪项是影响血运行的因素
A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用
B.血液的质量
C.病邪的影响
D.以上均是

【答案】 D
86、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。
A.平均速度
B.周期长度
C.经济寿命
D.剩余经济寿命

【答案】 B
87、 疾病发生的内在根据是
A.正气不足
B.正邪斗争
C.内外环境之间的相互影响
D.阴阳失调

【答案】 A
88、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益收益

【答案】 C
89、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（ ）。
A.配套设施建设的限制
B.房地产使用管制
C.房地产权利的设立和行使的限制
D.房地产相邻关系的限制

【答案】 B
90、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。
A.50万元
B.55万元
C.50～60万元
D.60万元以上

【答案】 B
91、寒病即见寒象所采用的治法是
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之

【答案】 C
92、房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求
B.价格
C.供给
D.市场

【答案】 C
93、 “决渎之官，水道出焉”指的是
A.肾
B.膀胱
C.三焦
D.小肠

【答案】 C
94、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（ ）。
A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩
B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C.有助于保持估价机构工作的连续性
D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

【答案】 C
95、越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。
A.客观情况
B.市场供求
C.价值时点
D.现在

【答案】 C
96、男子肾气衰，发堕齿槁是
A.四七
B.三七
C.三八
D.五八

【答案】 D
97、下列不属于构筑物的是（ ）。
A.储藏室
B.水塔
C.隧道
D.道路

【答案】 A
98、下列关于湿邪的说法不正确的是
A.湿性类水，故为阴邪
B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著
C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性
D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽

【答案】 C
99、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。
A.29
B.39
C.40
D.45

【答案】 B
100、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。
A.取得待开发房地产的时间
B.开发期间的某个时间
C.开发完成后的时间
D.开发完成之后的某个时间

【答案】 B
101、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（ ）重建成本。
A.低于
B.等于
C.高于
D.高于或等于

【答案】 A
102、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（ ），为进行后续的比较修正建立共同的基础。
A.客观合理
B.有根有据
C.基础相当
D.相互可比

【答案】 D
103、市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。
A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.可比实例房地产状况

【答案】 C
104、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

【答案】 C
105、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估

【答案】 C
106、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5

【答案】 D
107、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（　）。
A.增值税
B.契税
C.教育费附加
D.土地增值税

【答案】 B
108、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。
A.典型投资者所要求的社会一般收益率
B.典型投资者所要求的社会最高收益率
C.特定投资者所要求的最低收益率
D.特定投资者所要求的最高收益率

【答案】 C
109、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。
A.2400元/m2
B.1200元/m2
C.1000元/m2
D.1500元/m2

【答案】 B
110、使住宅房地产价格明显上升的是（ ）。
A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高

【答案】 A
111、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（ ）。
A.写字楼层高偏低
B.厂房受酸雨腐蚀
C.住宅库存量过大
D.在建工程基础不均匀沉降

【答案】 A
112、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是
A.解放生产力，发展生产力
B.消灭剥削，消除两极分化
C.建设社会主义
D.最终实现共产主义

【答案】 D
113、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（　）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A.6376
B.6408
C.6519
D.6552

【答案】 B
114、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C.了解某地区地震后房地产价值的变化
D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【答案】 D
115、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

【答案】 D
116、成本法中一般不计息的项目是（　）。
A.土地成本
B.销售费用
C.建设成本
D.销售税费

【答案】 D
117、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
A.10.0
B.12.5
C.13.5
D.40.0

【答案】 C
118、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。
A.100
B.300
C.600
D.900

【答案】 D
119、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.均衡原理
B.替代原理
C.预期原理
D.未来趋势原理

【答案】 C
120、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。
A.正相关
B.负相关
C.不相关
D.行政因素影响

【答案】 B
121、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性

【答案】 C
122、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ ）。
A.统一以人民币表示
B.统一用建筑面积
C.统一采用单价
D.统一折算为成交时点一次付清

【答案】 D
123、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。
A.促进该地区的房地产价格上涨
B.使该地区的房地产价格下降
C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降
D.对该地区的房地产价格不会产生影响

【答案】 A
124、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A.1
B.1.5
C.2
D.2.5

【答案】 D
125、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
A.充实、完整、准确
B.丰富、完整、真实
C.广泛、真实、完整
D.完整、真实、准确

【答案】 D
126、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315

【答案】 D
127、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。
A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09

【答案】 C
128、路线价法