2022-2025年房地产估价师之开发经营与管理综合练习试卷B卷附答案.docx

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2022-2025年房地产估价师之开发经营与管理综合练习试卷B卷附答案单选题（共800题） 1、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　　）。 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】 C 2、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。 A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给【答案】 A 3、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（　）。 A.15%～25% B.25%～35% C.35%～45% D.45%～50% 【答案】 C 4、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。 A.较低 B.较高 C.不高不低 D.为零【答案】 A 5、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（　　）。 A.通货膨胀导致折现率下降 B.房地产增值导致折现率下降 C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同 D.通货膨胀和房地产增值是两回事【答案】 D 6、个人住房抵押贷款属于（　）。 A.权益融资　　 B.债务融资　　 C.开发投资　　 D.置业投资【答案】 B 7、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（　　）。 A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】 D 8、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。 A.扩张 B.适度扩张 C.紧缩 D.稳健【答案】 A 9、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（　　）。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法【答案】 C 10、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（　）所需的时间。 A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】 B 11、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（　　）。 A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50 【答案】 C 12、（　）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。　　 A.差额投资内部收益率 B.内部收益率 C.基准收益率 D.期望投资收益率【答案】 A 13、对于一般的房地产投资项目，（　　）指标值应该大于2。 A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】 A 14、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（　）因素。 A.交通方便性 B.声望或形象 C.位置 D.建筑形式【答案】 C 15、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（　　）。 A.土地费用 B.前期工程费 C.房屋开发费 D.管理费用【答案】 C 16、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】 C 17、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（　）。 A.盈亏平衡分析表 B.敏感性分析表 C.投入产出分析表 D.投资计划与资金筹措表【答案】 B 18、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（　　）万m2。 A.465 B.485 C.665 D.915 【答案】 A 19、阴疽，治疗常用 A.四妙勇安汤 B.阳和汤 C.吴茱萸汤 D.当归四逆汤【答案】 B 20、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。 A.3.57% B.4.00% C.6.56% D.10.56% 【答案】 A 21、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　　）。 A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】 A 22、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为－870万元。则该投资项目的内部收益率是（　　）。 A.11.12% B.11.36% C.11.66% D.12.95% 【答案】 C 23、（　）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。 A.权益融资 B.债务融资 C.发行企业债券 D.吸收其他机构投资者资金【答案】 B 24、治疗甘温除热的代表方是 A.参苓白术散 B.补中益气汤 C.六君子汤 D.香砂六君子汤【答案】 B 25、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。 A.周期风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】 A 26、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（　　）。 A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.长期预算 D.短期预算【答案】 A 27、张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（　　）。 A.8.17% B.13.62% C.14.00% D.23.33% 【答案】 B 28、房地产市场需求指标不包括（　　）。 A.国内生产总值 B.空置率 C.人口数量 D.房屋空间使用数量【答案】 B 29、投资者所要求的最低利率是（）。 A.基础利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.同业拆借利率【答案】 A 30、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。 A.13.0% B.43.3% C.33.3% D.23.3% 【答案】 A 31、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。 A.上年的6月1日起至5月31日 B.上年的8月1日起至7月31日 C.每年的1月1日起至12月31日 D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】 C 32、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。 A.更适于进行长期投资 B.变现性差 C.具有更强的适应性 D.具有更专业的物业管理【答案】 C 33、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（　　）。 A.绿地率 B.容积率 C.建筑密度 D.建筑限高【答案】 B 34、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（　）。 A.共代理了多少个项目　　 B.代理成交额有多少　　 C.人员素质　　 D.代理的成功率有多大【答案】 D 35、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。 A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积【答案】 B 36、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（　　）。 A.较高的收益性 B.较强的流动性 C.直接融资的功能 D.抵御通货膨胀影响的功能【答案】 B 37、（　）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。 A.政治环境 B.资源环境 C.技术环境 D.国际环境【答案】 B 38、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（　　）。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力【答案】 D 39、关于房地产投资特性的说法，错误的是（　　）。 A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益外溢 D.易受政策影响【答案】 B 40、敏感性分析是一种（　　）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。 A.静态确定性 B.静态不确定性 C.动态确定性 D.动态不确定性【答案】 D 41、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　） A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优 B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优 C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优 D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较【答案】 A 42、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。 A.位置固定性 B.各异性 C.适应性 D.相互影响性【答案】 D 43、消费者的购买行为不包括（　　）。 A.习惯性购买行为 B.单一购买行为 C.复杂购买行为 D.化解不协调购买行为【答案】 B 44、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（　）万m2。 A.367.5 B.382.5 C.523.5 D.543.0 【答案】 B 45、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　　）。 A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费【答案】 D 46、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。 A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命【答案】 B 47、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。 A.社会平均收益率 B.项目基准收益率 C.通货膨胀率 D.国家经济增长率【答案】 B 48、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　　）。 A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价法 D.认知价值定价法【答案】 A 49、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（　）。 A.房地产的用途和等级划分的 B.房地产的交易方式划分的 C.目标市场细分的 D.房地产购买者目的划分的【答案】 C 50、房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。 A.独立方案 B.互斥方案 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】 B 51、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。 A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资【答案】 C 52、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（　　）万元。 A.1482.75 B.1755.00 C.1932.75 D.2205.00 【答案】 A 53、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。 A.在流动资产中，存货的变现能力最强 B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C.部分存货可能已经抵押给债权人 D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】 A 54、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　　）。 A.10.38% B.11.07% C.12.45% D.13.62% 【答案】 A 55、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。 A.操作风险 B.信用风险 C.市场风险 D.法律风险【答案】 B 56、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　　）。 A.7.1% B.12.0% C.13.1% D.19.1% 【答案】 D 57、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（　　）。 A.城市或区域产业结构与布局 B.人口数量与结构 C.土地资源状况 D.建筑技术进步【答案】 A 58、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（　）。 A.45.05％ B.49.31％ C.56.86％ D.63.6％【答案】 D 59、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（　　）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。 A.毛租金收入 B.潜在租金收入 C.经营收入 D.净收益【答案】 A 60、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。 A.3.41 B.4.05 C.4.59 D.12.59 【答案】 A 61、下列不属于利率的影响因素的是（　　）。 A.平均利润率 B.借贷资本的供求关系 C.通货膨胀率和预期通货膨胀率 D.内部收益率【答案】 D 62、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】 A 63、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　）阶段的工作。 A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策【答案】 B 64、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 A.越小 B.越大 C.无法判断 D.不存在关系【答案】 B 65、（　）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 A.借款还本付息估算表 B.利润表 C.投资各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】 D 66、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（　）特征。 A.垄断竞争 B.寡头垄断 C.垄断 D.竞争【答案】 A 67、下列市盈率的表达式中，正确的是（　　） A.市盈率=股价/每股净资产 B.市盈率=股价/每股收益 C.市盈率=市值/销售收入 D.市盈率=市值/现金流【答案】 B 68、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（　　）。 A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】 A 69、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（　）。 A.9% B.12% C.12.5% D.15% 【答案】 D 70、下列关于资产负债表不正确的是( )。 A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】 B 71、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（　　）万元。 A.330 B.450 C.650 D.700 【答案】 C 72、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（　　）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。 A.所得税前利润 B.所得税后利润 C.应分配利润 D.未分配利润【答案】 A 73、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。 A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料 B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础 C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构 D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】 C 74、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。 A.提高开发贷款利率 B.降低开发贷款利率 C.通货膨胀率下降 D.降低房地产税费【答案】 A 75、产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。 A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.投机需求膨胀 D.过度放贷【答案】 C 76、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。 A.物业出租经营成本 B.同类型物业市场供求关系 C.物业出租税费水平 D.业主希望的投资回报率【答案】 B 77、（　）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。 A.政治环境 B.资源环境 C.技术环境 D.国际环境【答案】 B 78、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率( )。 A.提高 B.降低 C.无变化 D.为零【答案】 A 79、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。 A.任务 B.可用的费用 C.广告效果评估 D.企业信誉【答案】 C 80、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（　　）。 A.指数平滑法 B.市场因子推演法 C.德尔菲法 D.销售人员意见综合法【答案】 A 81、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（　　）万元。 A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49 【答案】 C 82、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元【答案】 D 83、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法【答案】 B 84、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　）。 A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】 B 85、在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。 A.规费 B.措施费 C.直接工程费 D.企业管理费【答案】 B 86、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。 A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重 B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重 C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重 D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】 B 87、借贷记账法以（）作为记账理论依据。 A.会计法 B.会计规则 C.会计规程 D.会计恒等式【答案】 D 88、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。 A.13.0% B.43.3% C.33.3% D.23.3% 【答案】 A 89、房地产开发企业税后利润首先用于（　）。 A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取法定盈余公益金 D.向投资者分红【答案】 A 90、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（　　）。 A.国内外市场环境调查 B.技术发展调查 C.市场需求容量调查 D.竞争情况调查【答案】 C 91、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。 A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息 B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值 C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和 D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】 C 92、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（）。 A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.收入【答案】 C 93、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（　）。 A.财务计划现金流量表 B.利润表 C.资产负债表 D.经营成本估算表【答案】 C 94、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。 A.变动可能性 B.影响重要性 C.发生经常性 D.类型归属性【答案】 A 95、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。 A.成本加费用 B.费用加利润 C.成本加利润 D.成本加负债【答案】 C 96、一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。 A.小于利率 B.大于利率 C.降低 D.提高【答案】 D 97、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（　　）年内延续弥补。 A.2 B.3 C.4 D.5 【答案】 D 98、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。 A.消防栓系统 B.自动喷洒系统 C.分质供水系统 D.分区分压供水系统【答案】 A 99、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　　）。 A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】 A 100、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（）。 A.工程建设费用 B.措施费 C.规费 D.直接工程费【答案】 B 101、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。 A.平均价格 B.加权价格 C.抽样价格 D.成交价格【答案】 A 102、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。 A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D 103、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（　）。 A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】 C 104、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】 D 105、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（　　）。 A.交通的通达程度 B.物业的规模大小 C.人口的分布密度 D.居民的购买能力【答案】 A 106、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。 A.扩张 B.适度扩张 C.紧缩 D.稳健【答案】 A 107、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】 C 108、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　　）。 A.担保能确保贷款得以足额偿还 B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】 B 109、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。 A.大于零 B.等于零 C.小于零 D.无关系【答案】 B 110、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。 A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者信心指数【答案】 C 111、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（　　）。 A.工程量清单 B.招标标底 C.招标控制价 D.评标办法【答案】 B 112、房地产的租金水平是由（　）决定的。 A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场 D.空置率【答案】 C 113、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（　　）。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】 D 114、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。 A.1.4 B.1.9 C.2 D.3 【答案】 B 115、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。 A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】 B 116、商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断【答案】 B 117、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（）。 A.吸附水率 B.自由水率 C.平衡含水率 D.化合水率【答案】 C 118、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（　　）万元。 A.378.49 B.678.22 C.779.14 D.804.73 【答案】 D 119、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（　　）现值累计等于零时的折现率。 A.净现金流量 B.累计净现值 C.净收益 D.内部收益【答案】 A 120、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。 A.容积率 B.空置率 C.资本化率 D.建安费用【答案】 B 121、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（　　）。 A.符合国土空间规划或城乡规划 B.利益最大化 C.规模最大化 D.报酬率最小化【答案】 A 122、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（　　）年内延续弥补。 A.2 B.3 C.4 D.5 【答案】 D 123、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。 A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】 A 124、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（　　）来设计资金结构。 A.产品组合方式 B.开发合作方式 C.销售代理方式 D.市场定位方式【答案】 B 125、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（　）阶段的工作。 A.风险辨识　　 B.风险估计　　 C.风险评价　　 D.风险决策【答案】 A 126、房地产投资的经济效果主要表现为( )。 A.销售收入 B.开发利润 C.成本利润率 D.投资收益率【答案】 A 127、房地产直接投资包括（　　）形式。 A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资 B.面向建成物业的置业投资 C.从取得土地使用权开始的开发投资 D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】 A 128、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。 A.9% B.12% C.12.5% D.15% 【答案】 D 129、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。 A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】 A 130、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。 A.砖木结构 B.砖混结构 C.钢筋混凝土结构 D.钢结构【答案】 B 131、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　　）。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查【答案】 D 132、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。 A.2000 B.6000 C.6200 D.8000 【答案】 B 133、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（　）。 A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆 B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率 C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例 D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】 B 134、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（　）。 A.区域结构分心 B.租买结构分析 C.供求结构分析 D.投资结构分析【答案】 D 135、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。 A.12% B.12.55% C.12.68% D.13.

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