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浅谈房地产项目的质量管理

摘要：在经济不断发展的今天，我国各地房地产项目建设规模不断扩大，对推 动国民经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。但由于房地产项目建设领 域信用体系不健全，法制不完备和执法不严，房地产项目市场主体行还不完全规 范，本文阐述了房地产项目工程项目的质量管理原则,提出了房地产项目各个阶段 工程项目的质量管理重点及充分利用计算机、网络资源来进行项目项目的质量管 理。
关键词：房地产项目；工程项目；质量管理
随着我国经济的不断增长，房地产行业得到了快速的发展。但是当前很多房 地产的工程项目质量管理中存在着许多的问题，影响了建筑工程项目的质量和发 展。只有严格对建设工程施工全过程进行质量控制，包括建立和运行施工质量保 证体系，采取施工质量预控，实施施工过程质量控制和严把施工质量验收，才能 实现建设工程施工的质量目标。因此，如何加强房地产企业对建筑工程建设项目 质量的管理有着十分重要的现实意义。下面就此进行讨论分析。
一、构建房地产项目质量管理体系
质量是一切建设项目的头等大事，严格控制房地产建设项目的质量，首先要 认真贯彻 ISO9000 标准、推行质量认证。在贯彻这个质量管理体系的过程中，需 注意以下几个环节：
在项目的立项过程中，首先要明确城市的的整体规划和区域规划策略及地方 政策，严格执行当地规划部门的整体意见，严格审查标书和合同。
对于拟建设的项目要认真做好策划工作，房地厂项目的建设是一个非常复杂 的过程，要经过市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工等一系 列的环节，每一个环节都影响着产品的建设质量，施工单位只有认真地策划，做 到运筹帷幄，才能保证建设项目的质量决胜千里；通过科学策划编制质量计划书， 采取有计划地实行质量控制手段，促进项目开发建设和确保项目开发建设的质量。
项目建设委托施工单位时，除按照正常的资格审查外，还要求施工单位必须 是通过 ISO9000 认证的建筑企业。同时保证施工建设所用材料的质量，注意供货 商的选择和质量评价，保证设备和建材具有优质的质量。
二、建立项目质量管理责任制
项目的建设质量对房地产项目来说是至关重要的，直接关系到项目建设的根 本。项目经理制，是我国现阶段建筑施工企业所采用的一种管理体制，项目负责 人是项目质量的管理核心，必须亲自抓质量工作，以项目质量经理为主要负责的 质量管理系统组织，责任到人，明确个人的工作职责，质量经理负责根据投资人 项目开发战略，负责编制开发项目质量管理方案，并抓好落实工作；侧重主要质 量控制点的验证、检查工作；对施工中的质量问题及时发现及时解决；每一道工 序和每一个施工环节都要认真实施检查和验收，在驻地监理的指导下，严格控制 施工质量，保证工程项目质量目标的实现。
三、工程质量的管理要求的流程化
工程管理要求要形成一种制度化和流程化的管理体系，不可完全依赖各级人 员的主观能动性。因此对于工程质量有着重要或关键作用的因素，应针对性地设 置管理制度与流程，通过制度流程内化成各级工程管理人员的的工作意识与日常 习惯。因为项目的工程质量最直接的管理者是施工单位、监理单位、房地产企业 的各岗位和各级管理人员，因此对不同管理者给予明确分工和职责，形成不同管

理角色的分工与监督，从而减少管理人员的盲目性与随意性。如对某项工程的质 量管理，从措施或方案制定、审批、审核、执行、检查与处罚，可以明确不同角 色不同层级的管理职责，形成整个过程的管理链条与流程。
四、工程规定质量管理的标准动作
工程质量的实现，不仅仅需要管理流程的系统化，而且需要每个管理动作的 落实与到位，对于在每个流程或环节上的管理动作，可以根据工程质量管理的经 验积累，制定出管理标准，如分部分项工程的质量实测实量，需要就检查点的数 量、检查项的测量方法与工具、偏差的容许范围进行详细的要求。
五、制定质量控制计划
了解和掌握项目建设方的战略决策意图和质量要求标准，明确建设项目的特 点，明确建筑行业的质量管理标准；根据承建项目的规划和结构特点，结合本企 业的技术力量和设备情况，决定如何应用企业的质量管理体系。明确项目开发性 质，根据不同情况采取不同的质量管理措施。制定简明扼要的质量管理计划，切 实保证其具有科学性和可操作性。
六、如何做好项目质量管理
6.1 项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制
在进行可行性报告研究时，要从多方面来考察报告是否符合相关法律规范的 要求以及是否满足业主的需求。在进行可行性研究报告审查时，可以借鉴发达国 家的审查制度，由与该项目无利益关系的第三方组成相关的专家论证组，专家论 证组对业主和政府负责，提出报告中的不合理之处，甚至可以赋予专家一票否决 权的权利。
6.2 设计、规划阶段的质量控制
1.选择设计单位
在进行设计单位选择时，可以由业主自行组织专家委员会，由专家委员会对 设计单位的实力和资质进行把握，或者向业主推荐几家设计单位，然后从这几家 的设计方案中择优选择。
2.严格按照工程建设
业主单位可以设立相关的设计负责经理，负责设计间的协调工作，同时对施 工图的设计进行实时跟踪并对图纸机制进行评审，确保图纸完全符合法律法规中 的强制性条文，能够满足工程质量要求，同时对施工设计做到科学合理。
3.引入设计监理制
当工程质量出现问题时，施工单位和设计单位都会相互推卸责任，为了解决 这样的问题，同时也为了保证设计阶段的科学合理，可以效仿国外引入设计监理 制，让建设单位委托设计监理对设计单位的设计进行监督，在除了对设计图纸的 合理性进行审核外，还可以审核设计方案能否满足业主的需求。
6.3 施工阶段的质量控制
项目建设的施工阶段，就是成本发生最快的阶段，也是质量管理的重要阶段。 规划设计之后，就是施工的实施过程，这个过程中的技术质量管理非常重要的， 因此要做到以下几点：
首先，严格对人的控制，监理健全岗位责任制，根据具体工程特点，从人的 技术水平等方面来进行人员的安排，对于具有一定危险的现场作业，一定控制人 为错误，另外严禁无证上岗。
其次，积极做好材料控制，材料控制包括原材料、半成品、构配件等，在进 行收、发、储、运等环节时，要避免混合，不合格的材料不得在工程中使用，使

用时也需要正确使用，严格检查。
最后，严把机械控制质量关，根据工艺和技术要求，选择合适的机械设备， 定期进行养护，机械操作员要做好培训工作，确保机械在使用过程中能达到最佳 状态，及时解决事故隐患。
增强施工人员的质量与安全意识
对房地产工程项目的质量管理进行加强，还要对施工人员的道德素质进行大 幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员的责任感，使其能够认 真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，及时反映并解决工程中存在的问 题，对工程的质量进行有效的保障。
6.4 加强竣工验收管理
加强施工过程及竣工后的验收工作，在施工阶段，施工企业完成每项工程后， 首先由内部实行自检、互检、交叉检合格后，再请监理人员进行检查验收，做到 每道工序、每个分项工程施工都处在严格控制状态，坚决不能让不合格的工序流 入下一道工序。工程竣工验收是建筑施工的最后一道工序，是对工程设计、工程 质量的最后检查总结，在验收时，要严格执行国家颁发的工程验收规范标准，逐 项验收评定。
结束语：
好的质量管理，是生产出高质量产品的前提条件，而重视质量问题也直接关 系到我国经济增长方式的根本性转变，是国家开拓市场、扩大内需的政策大政方 针。因此，其质量与安全问题对于广大民众来说具备极其重要的现实意义，密切 联系着民众的切身利益。房地产工程项目的质量管理涉猎较为广泛，建设单位要 改变自身的管理思维及管理模式，提升工程项目在质量管理方面的水平能够推动 房地产企业的经济效益的不断增加，将质量作为核心思想的管理模式也是现代房 地产企业能够生存发展的必备条件。
参考文献： 1.关芝.房地产开发过程中的工程项目控制---建筑技术开发.2015.4 2.蔡建章.余晋希.建设工程项目管理改革的思考.建筑设计.2016.6 3.李晓艺.房地产开发过程中的工程项目控制研究.北方建筑.2016.12 4.郑真爱．建筑工程项目施工管理创新研究---2015.8 5.罗福午．建筑工程质量缺陷施工分析及处理---2015.3 6.孙玉华．浅谈建筑工程施工管理--2016.5