蓝光天娇城价格策略课件.ppt

Page,*,Copyright BRC 2013,一级标题（楷体GB2312 18#）,二级标题（楷体GB2312 16#）,三级标题（楷体GB2312 14#）,正文（楷体GB2312 12#）,备注（楷体GB2312 10#）,标题,Page,*,云南蓝光和骏房地产开发有限公司,蓝光地产昆明公司天娇城项目,入市价格制定策略报告,部门：营销策划中心,时间：,2013,年,10,月,12,日,文件标题,：,蓝光地产昆明公司天娇城项目,入市价格制定策略报告,文件管理记录,报出：,批复：,文件管理员,日期,密级：,发放：,文件管理员,日期,文件编号：,昆明营销（,2013,）,05-25,号,文件类别：,公司档案（,）,公司文件（,）,主办单位：,昆明公司,是否送集团备案：,是,主送单位：,集团董事长,发放范围：,总 裁：,审 核：,编 制：,董 事 长：,申明：,本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯,中华人民共和国刑法,的行为，当事人将承担相应的法律后果。,蓝光地产项目价格策略审批单,项目名称：,天娇城,编制日期：,2013,年,10,月,12,日,参考价格经济测算说明,本次新推资源情况,新推资源,商业计划书,目标情况,新推资源价格测算,损失测算,销售预判,类型,楼栋,套数,建筑面积,分类,商业计划书,目标价格,开发成本,毛利润,净利润,本次拟定价格,毛利润,净利润,收入损失测算,=-,利润损失测算,销售周期,首月销售目标,单价,总价,单价,总价,金额,=-,利润率,金额,利润率,单价,总价,金额,利润率,金额,利润率,单价,总价,毛利润,=-,净利润,=-,认购,签约,回款,元,/,万元,元,/,万元,万元,%,万元,%,元,/,万元,万元,%,万元,%,元,/,万元,万元,万元,个月,套数,万元,万元,万元,评估价格策略建议,制表审批汇总,区域公司制表人,:,区域公司审核人,:,区域公 司 审 批：,财务预算审批,:,营销,CRM,中心审批,:,和骏领导审批,:,董事会备案,编制说明：,1,、“本次拟定价格”中至少例举,2,个拟定价格测算,2,、相关利润统计只针对本次新推资源进行测算,3,、“开发成本”指土地成本、间接成本、直接成本,4,、审批人员若有意见可在审批栏书面注明,5,、”小计“部分为分公司最终价格建议的合计数,6,、“新推资源价格测算”中的利润测算为动态数。,1,1,、项目情况,2,、项目价格制定背景,3,、价格制定策略,4,、价格敏感性分析,5,、确定价格,6,、均价制定,7,、定价原则,8,、优惠策略,目录,2,一、,公司目标,理想的价格,争取实现整盘均价：均价,7500,元,/,我们需要如何有效提高项目的认知度，提升项目的客户认可度，创造项目价格顶峰，追求利润空间，实现快速回款是,13,年解决的主要问题之一。,项目总平图,蓝光,天娇城,蓝光花腰山寨,总平布局核心价值点,分类,细分,描述,经济指标,容积率,2.93,建筑形态及指标（单位：）,住宅,691760,：商业,114978,：集中商业：,33460,；公寓,45000,；风情商业街：,7380,；独栋商业街：,21545,；商铺：,7593,建筑布局,住宅总平规划,41,栋高层，因地势围合成景观组团，,21-33F,高层；东西朝向；以,T8,、,T9,为主，配搭少量,T6,。,车位规划建议,地下车位,利用坡地高差布置，,8371,个,地上车位,300,个,配套,幼儿园,9,班幼儿园两所,小学,24,班小学一所,初中,24,班中学一所,会所,架空层泛会所设计,4,颐明园,产品户型配比原则：,1,、三房为绝对主力，综合灰空间率,35%,，整体套型占比,92%,。,整盘户型配比,整盘,10619,套住宅,户型类别,总套数,户型类别套数比,改造后户型,套型建面,实得面积,赠送面积,灰空间率,面积比,套数,套数占比,总面积,2,房,1,卫,2771,26%,2,房,1,卫,53.53,66.09,12.56,23%,4%,561,4.73%,30030.3,2,房,1,卫,55.72,71.19,15.47,28%,8%,1088,9.18%,60623.4,2,房,1,卫,55.86,75.13,19.27,34%,8%,1122,9.47%,62674.9,3,房,1,卫,6957,66%,3,房,1,卫,63.73,97.73,34,53%,2%,279,2.35%,17780.7,3,房,1,卫,65.08,100.11,35.03,54%,3%,297,2.51%,19328.8,3,房,1,卫,66.87,87.84,20.97,31%,18%,1920,16.20%,130397,3,房,1,卫,67.42,91.53,24.11,36%,10%,1122,9.47%,75645.2,3,房,1,卫,67.55,90.92,23.37,35%,10%,1122,9.47%,75791.1,3,房,1,卫,67.67,93.38,25.71,38%,18%,1920,16.20%,133987,3,房,1,卫,75.8,107.84,32.04,42%,3%,297,2.51%,19602,3,房,2,卫,891,8%,3,房,2,卫,80,102.19,22.19,28%,10%,891,7.52%,71280,合计,10619,100%,100%,10619,100.00%,700000,5,整盘推售节奏,推售顺序：按照组团排序推售,推售顺序,总建面（万,),总产值,(,万元）,推售周期,组团一,24,204000,2013.9-2015.2(,一年半）,组团二,28,241400,2015.32017.3,（两年）,组团三,18,161500,2017.4-2018.9,（一年半）,总计,70,606900,拟按照五年周期排布,6,6,首批次推售资源介绍,首批次推售房源为：,1,组团,1#,、,2#,、,11#,和,12#,栋，,3#,栋为备用加推房源。,7,户型,建筑面积,套内面积,实得面积,灰空间率,总套数,套数占比,9-A-1,三房单卫,66.4,50.4,102.1,53.80%,97,8.37%,（高层）,9-A-2,三房单卫,66.2,50.3,102.2,54.40%,97,8.37%,（高层）,9-B,三房单卫,57.4,43.6,78.2,36.20%,162,16.73%,（高层）,9-C,三房单卫,57.4,43.6,78.2,36.20%,162,16.73%,（高层）,9-D-1,三房单卫,66.2,50.3,87.4,32.00%,97,8.37%,（高层）,9-D-2,三房单卫,66.2,50.3,87.6,32.30%,97,8.37%,（高层）,9-E,两房单卫,56.5,42.9,70.9,25.50%,97,8.37%,（高层）,合计,873,75.29%,推售资源介绍,1#,、,2#,、,3#,一梯,9,户产品配比,8,推售产品户型图,错位市场主流产品面积段，通过高赠送实现产品、低首付、低门槛，高实得的超高性价比，以此实现总价错位，享受绝对的市场优势！,一梯九户型,9,推售资源介绍,11#,、,12#,一梯,6,户产品配比,户型,建筑面积,套内面积,实得面积,灰空间率,总套数,套数占比,6-A,三房单卫,63.9,49,100.2,56.80%,64,2.71%,（高层）,6-B,三房单卫,79.7,61.1,103.7,30.10%,64,2.80%,（高层）,6-C,三房单卫,70,53.7,94,34.30%,64,2.80%,（高层）,6-D,三房单卫,79.7,61.1,101.5,27.40%,64,2.80%,（高层）,6-E,三房单卫,79,60.6,104.3,32.00%,64,2.80%,（高层）,6-F,三房单卫,64.3,49.3,96.3,49.80%,64,2.71%,（高层）,合计,384,16.61%,10,推售产品户型图,错位市场主流产品面积段，通过高赠送实现产品、低首付、低门槛，高实得的超高性价比，以此实现总价错位，享受绝对的市场优势！,一梯六户型,11,入市户型配比,推售资源介绍,1257,客户对产品关注情况,由于项目在呈贡，客户以地缘性客户为主，收入为中下水平，收其总价承受能力有限，对于价格较为敏感，其次关注项目及周边配套（交通、教育、商业）对于未来居住成本带来的影响,。,三、价格敏感性分析,根据置业顾问对现有金卡客户的梳理，采集的到客户关注度系数，并根据此系数制定价格敏感度,户型系数,朝向系数,噪音系数,景观系数,楼层系数,赠送系数,位置系数,面积系数,客户关注度,17%,18%,9%,8%,9%,17%,10%,12%,客户从上户口、自身居住、以及购房实惠的方向出发最关心朝向、户型和赠送三大指标，其次才是面积和位置，因此在做价格时需要认真权衡此三大系数关系。,项目住宅总体量约,70,万平方米，总产值约：,52,个亿，拟按照,5,年的推售周期排布，最终实现整盘均价：,7500,元,/,。,整盘推售节奏及价格体系,2013,年,推售面积,:9,万,推售单价,:5300,元,/,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,4.5,亿,年度任务,推售面积,:14,万,推售单价,:6500,元,/,12.3,亿,推售面积,:14,万,推售单价,:7500,元,/,12.75,亿,推售面积,:20,万,推售单价,:8500,元,/,18.6,亿,推售面积,:14,万,推售单价,:9000,元,/,14,亿,15,约,27000,万,800,套,首批次项目去化目标,认购金额,销售套数,销售面积,约,7,万,首批次推售目标,16,二、,价格制定的背景,1.2,项目情况分析,SWOT,分析,S,优势（,Strength,）,W,劣势（,Weakness,）,S1,高赠送空间产品，产品创新在呈贡具有唯一性，同业态竞争力小；,S2,位于地铁,1,号线口，交通便利，具有较大升值空间；,S3,项目在云南大学旁边，周边有较好教育资源。,S4,品牌地产及物业服务，增强客户的购置信心；,S5,金钥匙物业，作为全国百强物业，为项目升值提供保障；,W1,项目,交通设施不够完善，周边公交车较少出行并不方便；,W2,项目距离昆明较远，但却属于昆明，受昆明限购政策影响。,W3,项目周边正处于开发阶段，未来时间段内，居住干扰较严重；,W4,周边住宅空置较多，可替换性大。,W5,周边项目价格较低，团购优惠力度大，对项目的市场上客形成一定影响；,O,机会（,Opportunity,）,T,威胁（,Threat,）,O1,性价比作为目前选房者的首要考虑因素，而项目的性价比较高；,O2,蓝光品牌逐渐在昆明被更多的人认知，逐渐形成品牌效应；,O3,生活氛围规划中，项目属于呈贡较好的配套，能吸引一定客户群；,T1,昆明,2013,年的供应量巨大，市场竞争压力大；,T2,政策不会放宽，,国五条的出现未来时期内将受到影响；,T3,之前团购其他项目的客户逐渐在出货，影响新房正常销售；,【,高层产品分析,】,高层产品,市场目前仅有一个在售商品房项目，但二手房市场存量较大，高层竞争激烈。,1,7,3,2,8,9,10,11,12,13,14,亮相楼盘,二手房,4,6,5,1,、实力心城,（在售）,4,、滇池度假区保障房,2,、七彩云南第壹城,（在售）,5,、时代俊园（集资房）,3,、滇池明珠广场,6,、广电苑,2,期,15,、东盟森林,（在售）,7,、米兰园,11,、书香大地,8,、惠兰园,12,、天水嘉园,9,、天润康园,13,、实力锦城,10,、雨花毓秀,14,、广电苑,1,期,行政中心区域,大学城区域,颐明园、天娇城区域,18,15,二,、,价格制定的背景,高层核心竞争楼盘,七彩云南第一城,优势卖点阐述：购物、商务、休闲一体式城市综合体，呈贡首个大型城市综合体；邻学校；邻政府；呈贡新中心；,市场客户看到的是项目,6500,元,/,平方米,的面价，加,推后成为,6800,元,/,平方米价格，现余,70,套左右高层在,售。,而真实销售的底价为,5000,元,/,平方米,，第壹,城针对大学城教师以及政府公务员实行的团购价,，,团,购数量约占一期开盘,的,85%,左右,。,项目名称,七彩云南第壹城,位置,彩云南路与朝云街交汇处,建筑面积,200,万,容积率,4.67,在售产品,99-143,平方米,价格,均价,6600,每平,在售,19,二、,价格制定的背景,竞品项目产品及客户构成,七彩云南,第壹城,客户类型,购买力,家庭结构,职业特征,购买要素,面积需求,房型需求,总价承受力,首次改善,年收入,25-50,万,28-45,岁，已婚，三口之家,公务员,、大学城教师、部分拆迁户,价格低，位置好、配套好、品牌大,109,3,房,50-60,万,123-130,3,房,60-68,万,再次改善,年收入,40-80,万,30-50,岁，已婚，,三口之家，五口之家,公务员、大学城教授、地州老板,价格低、产品好、区位好、配套好,142,4,房,70,万,投资,年收入,30-50,岁，已婚，,三口之家,昆明投资客,价格低、区位好、品牌大,85,-100,2,房,-3,房,50-60,万,七彩云南,第壹城客户，主要是前期冲着诺仕达品牌效应加入的政府公务员和大学城教师，加上优惠价格低廉，占到总客户群的,70%,左右；,其次是成功的拆迁村民，占,16%,左右；,地州客户占到客户中,12%,左右，主要是曲靖和红河客户较多；,昆明人购买相对较少，占客户比,2%,左右，多用于投资；,二、,价格制定的背景,七彩云南,第壹城,76,平米，套均总价约,40,万,，户型分析：采光面较多，入户花园，大阳台赠送，标准两房；,户型对比：,1,、入户花园突出客户居住生活氛围感较重；,2,、户型方正，房间尺度足够；,3,、餐厅位置较容易使用；,4,、客厅面宽,4,米，较为舒适，外接休闲阳台，宽度足以支撑户外休息；,天娇城,第壹城,21,项目名称,实力心城,位置,呈贡彩云北路与市府路交叉口,建筑面积,595866.37,平米,容积率,1.6,在售产品,89-126,价格,住宅起价,5380,元,/,，公寓价格,6200-7000,元,/,实力心城是一个已在售两年的项目，开盘时间为,2011-11-26,；,2013,年,3,月,24,日；,2013,年,4,月,28,日；,2013,年,5,月,26,日,针对大学城教师，政府工作人员以及拆迁户实行团购,，价格,为,4500,元,/,，目前,89-126,少量房源在售。,在售,22,一、,价格制定的背景,竞品项目产品及客户构成,实力心城,客户类型,购买力,家庭结构,职业特征,购买要素,面积需求,房型需求,总价承受力,刚需,年收入,10-15,万,27-35,岁，已婚，,三口之家,大学城新进老师、地州客户、实力客户推荐,价格低、区位好、有教育,75,-90,2,房,-3,房,35-40,万,首次改善,年收入,15-20,万,28-38,岁，已婚，三口之家,周边拆迁户、地州客户、投资客,价格低，位置好、配套好,90,-100,3,房,40-45,万,再次改善,年收入,30-50,万,30-50,岁，已婚，,三口之家，五口之家,地州老板,、大学城老师、村民,价格低、区位好、配套好,120,-130,大,3,房,55-60,万,实力心城团购价格，比旁边七彩云南,第壹城要低，但产品并没有第壹城的好，故实力心城的客户群主要是周边的拆迁村民，占到总客户群的,40%,左右；,其次是地州客户，地州市场客户冲第壹城来，但看到价格较高，于是购买了实力心城，占约,23%,左右；,其他还有实力集团老客户推荐的新客户团购，占,14%,；,还有大学城老师团购和昆明投资客散买，约占,20%,左右；,实力心城,80,平米，套均总价约,36,万,，户型分析：户型方正、大阳台赠送、采光较弱，卧室仅有竖条窗采光，厨房、餐厅较窄；,对比：,1,、空间利用率不足；,2,、户型方正，阳台赠送较少；,3,、浪费空间较多；,4,、户型紧凑，没有可改造的余地；,天娇城,实力心城,24,公安系统集资房,时代俊园,项目名称,时代俊园,位置,呈贡区雨花片区月马路与前沿路交汇处,建筑面积,一期总建面：住宅,118,万平米，商业,200,万平米，写字楼,6,万平米；二期总建面,514900,平米,容积率,无,在售产品,户型范围：,140-180,价格,价格为,2980,，转让费为,6-10,万,时代俊园为集资房，首期集资款为两年前，交付,25,万,项目转让费为,6,万到,10,万,140,户型不需要补交差价，,160,需补交,6,万差价，,180,未定。,捆绑销售车位，价格为,12,万。,25,园城,项目名称,园城,位置,昌源北路与科新路交叉口（月半弯小区旁）,建筑面积,项目总占地,147,亩，绿地率为,36.35%,，建筑密度,22.18%,。规划有高层住宅、商铺和写字楼等产品，总建筑面积约,51,万方，共规划有,2247,户。,容积率,4.47,在售产品,户型范围：,94130,价格,尚未开盘，预计开盘时间,11,月，报价,6500,左右,26,一、,价格制定的背景,1.3,竞争市场分析,(2013,年,),竞争个案分析（在售及,二手房,项目）,竞品项目,入市时间,面积区间,面价,（,元,/,),底价,（,元,/,),主流总价,区间,优惠政策,竞争关系,七彩云南第壹城,2013.5.,81189m,2,6700,5000,45110,万,按揭,1,个点，一次性付款,2,个点，针对政府以及大学城教师团购价格,强,实力心城,2012,80200m,2,6600,4500,40120,万,针对拆迁户、政府以及大学城教师团购,强,东盟森林,2012,83176m,2,6400,5100,45110,万,一次性付款,11,个点，按揭,5,个点团购,12,点，业主推荐,1,万元奖励，新业主最高优惠,12,个点,较强,时代俊园,2013,14080m,2,3650,2980,4254,万,（含转让费）,集资房,较强,书香大地,2011,96270m,2,5570,元,/m,2,5100,49150,万,二手房,较强,广电苑二期,2013,110230m,2,3478,元,/m,2,3200,3880,万,（含车位、转让费）,集资房,较强,一、,价格制定的背景,项目,品牌,地段,规模,产品,赠送率,交房时间,物业服务,合计分数,七彩云南第壹城,25,实力心城,22,东盟森林,24,时代俊园,19,书香大地,19,广电苑二期,14,天娇城,22,总述：,1,、项目竞品地段都较好，天娇城的地段并不占优势；,2,、竞品今年中新房加二手房两面夹击，并不缺乏低价盘，而高价盘无法出货，竞争激烈；,3,、天骄城综合评分位于所有竞争项目的中上部分，有胜利的机会。,28,二、价格制定策略,定价思路：,整盘定价思路：项目采取低开高走的营销策略，逐步抬高项目的价值，本项目销售目标,整盘均价为,7500,元,/,平米,，首批房源建议均价为,5200,元,/,平米,，后续分批开盘拟建议以,4%-10%,的上浮,空间进行走量。,首次开盘定价思路：目前天娇城周边,3,公里和呈贡市场上，还有约,5,万套,3000,元左右价格的未售房，如时代俊园、广电苑,2,期等；根据客户调查，目前蓝光品牌在昆明市场上还较陌生，品牌加权再加物业加权等，客户也仅能接受,5200,左右价格；呈贡市场目前的单位住宅，也在打赠送牌，各项目的赠送率在,10%-15%,之间，天娇城的赠送率并没有达到压倒性的价格优势，故综合考虑后建议入市价格以,均价,5200,元,/,平米,执行，为后期价格逐期批涨奠定价格基础。,29,四、确定价格,客户分析,1,、客户居住区域（有效作答,430,组）,白药团购客源占比为,60%,，但需要完成,1200,套的任务，必须对地州、呈贡和昆明的客户进行拓展并加以利用。,1,、客户居住区域,四、确定价格,4,、客户意向楼层,根据呈贡楼盘销售经验来看，客户主要集中选择的楼层为,10-20F,，其次为,20-25F,，,25F,以上客户有一定抗性，主要原因怕风大和电梯停电。因为建议在本次开盘时顶部楼层楼层差价进行扁平化处理，并进一步做好销控工作，置业顾问应当对高层的抗性有说辞准备。,五,、均价制定,市场比较法,采用市场比较法作为定价的主要,方法,，以呈贡区周边的在售楼盘和二手房为主要参考对象，重点以项目旁竞争楼盘现推售房源现执行的均价为标杆，除代表性的片区竞争对手外，另选取与天娇城产品、区位和入市时间相近及,13,年昆明较具代表性的楼盘进行评分赋值。,参考楼盘,：,七彩云南,第壹城,：,重点以七彩云南,第壹城的政府团购价格和大学城老师团购价格为依据，赋予权重,40%,；,实力心城,：,春融街的代表性高层产品楼盘，实力集团作品，剩余房源较多，不排除再次团购的可能性，赋予权重,15%,；,实力,东盟森林,：,昆明当期销冠楼盘，实力集团开发打造，其销售模式和价格在呈贡片区具有较大代表性，赋予权重,25%,；,时代俊园,：,项目对面的楼盘，目前由公安系统团购，由昆明品牌开发商开发，赋予权重,5%,；,广电二期,：,单位集资房，目前在呈贡二手房市场上房源较多，赋予权重,10%,。,书香大地,：大学城旁的高密度大型项目，是目前成交较多的二手房，赋予权重,5%,；,五,、均价制定,市场比较法,项目名称,天娇城,七彩云南第壹城,实力心城,东盟森林,时代俊园,广电二期,书香大地,参考权重,40%,15%,25%,5%,10%,5%,PX,PA,PB,PC,PD,PE,PF,项目,分值,5250,4500,5400,3650,3300,5570,（满分）,区位,14,8,12,12,12,8,10,12,交通,13,8,10,10,10,8,9,12,产品设计,12,11,10,8,8,7,7,6,景观,11,10,10,9,9,8,7,7,配套,11,10,10,10,10,9,8,10,环境,9,8,8,8,8,8,8,8,工程进度,5,3,5,3,5,4,5,5,升值潜力,9,9,9,7,7,5,6,7,品牌,6,8,5,4,4,5,2,2,楼盘形象,4,4,4,2,2,4,3,3,物管,6,6,5,3,3,5,3,2,100,85,88,76,78,71,68,74,市场比较法,五,、均价制定,天娇城高层基准均价,=,（参考物业均价,参考物业分值,X,参考物业权重）,X,分值,【I=A,、,B,、,C,、,D,、,E,、,F】,计算方法：,步骤一,步骤二,步骤三,参考项目均价,/,参考评估分,参考项目权重*（参考项目均价,/,参考评估分）,项目分值*,【,参考项目权重*（参考项目均价,/,参考评估分）,】,5250/88=,59.66,40%*59.66=,23.86,85*23.86=,2028.4,4500/76=,59.21,15%*59.21=,8.88,85,*,8.88=,754.9,5400/78=,69.23,25%*69.23=,17.3,85*17.3=,1471.2,3650/71=,51.4,5%*51.4=,2.57,85*2.64=,436.9,3300/68=,48.53,10%*48.53=,4.85,85*4.85=,412.5,5570/74=,75.27,5%*75.27=,3.76,85*3.76=,319.9,项目对比均价,5205.38,按以上公式计算,天娇城一批次,市场对比均价,5205.38,元,/,平米。,一梯九户型,35,户型编号,6,套数,162,单套建面,57.4,拟售均价,5105,单套总价,293013,总建面,9298.8,户型编号,7,套数,97,单套建面,66.3,拟售均价,5236,单套总价,347694,总建面,6431.1,1#,、,2#,、,3#,标准层价格分布,一梯九户型,户型编号,1,套数,162,单套建面,57.4,拟售均价,5225,单套总价,299901,总建面,9298.8,户型编号,9,套数,162,单套建面,57.4,拟售均价,25,单套总价,299901,总建面,9298.8,户型编号,8,套数,97,单套建面,66.2,拟售均价,5426,单套总价,359198,总建面,6421.4,户型编号,2,套数,97,单套建面,66.1,拟售均价,5252,单套总价,347706,总建面,6411.7,户型编号,3,套数,162,单套建面,57.4,拟售均价,4894,单套总价,276486,总建面,9298.8,户型编号,4,套数,97,单套建面,66.5,拟售均价,5088,单套总价,336796,总建面,6450.5,户型编号,5,套数,162,单套建面,57.4,拟售均价,5105,单套总价,293013,总建面,9298.8,价格样本：,1,栋,1,层,36,11#,、,12#,标准层价格分布,户型编号,2,套数,64,单套建面,79.7,拟售均价,5097,单套总价,406246,总建面,5339.9,户型编号,1,套数,64,单套建面,63.9,拟售均价,5324,单套总价,340229,总建面,4089.6,户型编号,3,套数,64,单套建面,70,拟售均价,5184,单套总价,362908,总建面,4480,户型编号,4,套数,64,单套建面,79.7,拟售均价,5074,单套总价,404397,总建面,5113.6,户型编号,5,套数,64,单套建面,79,拟售均价,5128,单套总价,405080,总建面,5056,户型编号,6,套数,64,单套建面,64.3,拟售均价,5282,单套总价,339658,总建面,4115.2,一梯六户型,价格样本：,12,栋,1,层,七、优惠策略,开盘相关优惠政策,根据营销策划制度流程规范,项目蓄客规范流程,的要求，根据昆明天娇城的区域情况，制定如下认筹优惠政策：,蓝光天娇城首批次蓄客相关优惠,综合优惠率,客户类别,优惠情况,6%+15000,元,考虑一次性付款无法所有人拿到，最终计算为：,5.5%+15000,元,诚意金,10000,认筹金，享受,2%,的优惠,银卡,客户凭身份证领取，享受,5000,元优惠,一次性付款,1%,优惠,电商优惠,享受总房款,10000,元优惠,按揭贷款,0.5%,优惠,按时签约,1%,优惠,开盘优惠,0.5%,优惠,团购优惠,0.5%-1%,白药团购,1%,，其他团购,0.5%,37,七、优惠策略,分户价格,38,39,