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农产品交易市场介绍材料
农产品交易市场全面介绍
目录
一、 农产品交易市场介绍及分类 2
(一) 农产品物流的内涵与特征 2
1. 内涵 2
2. 特征 2
(二) 国内外农产品物流发展模式 2
二、 农产品批发市场 7
(一) 农产品批发市场定义、功能、类别 7
1. 定义 7
2. 功能 7
3. 类别 8
(二) 农产品批发市场的构成要素 8
1. 管理主体和交易主体 8
2. 交易方式 9
(三) 农产品批发市场的功能与市场布局 10
1. 功能 10
2. 市场布局 11
3. 总体布局形式 12
(四) 农产品批发市场运行模式 15
1. 我国农产品批发市场运行现状 15
2. 美国式的农产品直销制度 17
3. 日本式的农产品批发市场拍卖制度 17
(五) 农产品批发盈利模式与投资主体 18
1. 盈利模式 18
2. 投资主体 18
(六) 农产品批发市场用地性质与土地取得 19
1. 农产品批发市场用地性质 19
2. 农产品批发市场的土地取得问题 19
(七) 农产品批发市场建设经营涉及部门机构 20
(八) 农产品批发市场行业政策法规（农批网） 21
三、 农产品交易市场经典案例 21
(一) 两湖平原农产品交易物流中心调研及方案设计 21
1. 调研情况 21
2. 两湖平原农产品交易物流中心方案设计（见附件一） 37
(二) 合肥徽商城农产品批发市场（徽商集团建造） 37
(三) 以德州市铁西农产品批发市场建设项目为例探讨农业综合开发项目BOT 模式的优势 39
(四) 上海西郊国际农产品交易中心的设计（附件二） 41
(五) 产地模式分析:以山东寿光蔬菜批发市场为例（附件三P74） 41
(六) 销地模式分析:以深圳农产品股份有限公司的布吉农产品中心批发市场为例（附件三P79） 41
(七) 成都国际农产品物流园区可行性分析报告（附件四） 41
四、 相关规范标准 41
(一) 农副产品批发市场建设标准（1992）（附件五） 41
(二) 农副产品批发市场开业技术条件（附件六） 41
(三) 《农产品批发市场管理技术规范》实施细则（附件七） 41

一、 农产品交易市场介绍及分类
(一) 农产品物流的内涵与特征
1. 内涵
所谓物流是指以满足消费者需求为目标，把产品的加工、包装、储藏、配送、装卸、信息等环节进行一体化综合，使产品安全、便捷、高效地从生产环节进入消费环节，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务的整个过程的总称。农产品物流即为以脱离农业生产领域的农产品为中心而发生的一系列物质运动过程和相关的技术信息和组织、物流管理等活动。它所涉及到就是农产品的运输、储存、加工、包装、装卸搬运、配送和信息管理等一系列环节，并将各个环节做到有效整合。农产品物流业一头连接生产，一头连接消费，犹如催化剂，活跃着农产品的生产和消费。在产品日益丰富的今天，农产品的现代物流将扮演着越来越重要的角色，成为活跃消费、改善人们的生活水平的质量的主要途径之一，更是刺激生产、提高效率和降低成本之外的第三利润来源。
2. 特征
与工业产品相比，农产品具有独特的自然属性和供求特性。从而使农产品物流表现出明显的不同于工业品的特征：
(1)农产品物流对技术要求高、专业性强、难度大。“新鲜”是鲜销农产品的生命和价值所在，但由于鲜活农产品的含水量高，所以保鲜期短，极易腐烂变质，这大大提高了仓储、包装、运输等环节的技术要求。
(2)加工增值是发展农产品物流的重要环节。农产品不同于工业品的最大特点是农产品市场价值的很大部分是在离开生产领域而得到提升，具有相对来说更大的加工增值潜力。抓住加工环节，就等于抓住了物流主要矛盾。
(3)农产品物流的方向主要是从农村到城市。农产品的生产基地在农村，而广大的农产品消费者却生活在远离乡村的城市之中，要实现农产品商品化，也就是达到城市对农产品消费需求的满足，就需要使农产品从农村转移到城市。农产品物流正是在这一前提下，将农产品准确、快捷地传送到消费者手中，完成其向商品转化即实现农产品最终价值的过程。
(二) 国内外农产品物流发展模式
中国
随着农产品生产供应能力的提高和农村经济的发展，我国各类主要农产品市场，已基本形成一个完整的、互动的、高效的市场体系，形成了以批发市场、集贸市场为载体，以农民经纪人、运销商贩、中介组织、加工企业为主体，以产品集散、现货交易为基本流通模式，以原产品和初加工产品为营销客体的基础流通格局(见图4)。

美国
(l)美国既有遍布全美国各州的大量的产地市场(ShippingpointMarket),又有遍布全美国各州的大城市的车站批发市场。在车站批发市场,既有从产地直接接受货物的一级批发商,也由从一级批发商采购和转卖给其他商人的二级批发商。
(2)在粮食和禽兽畜产品贸易方面,美国期货市场作为市场经济的一项基础设施,在化解市场风险、配置农业资源、形成国际权威价格以及吸引国际资本等方面都发挥了关键性作用,有效地提高了美国农产品的国际竞争力,并形成了芝加哥期货交易所(CBOT)、芝加哥商业交易所(CME)、堪萨斯期货交易所(KCBT)

日本
(l)市场体系。日本不仅拥有适应全国性流通、在流通中起主要作用的中央(现货)批发市场而且有地方批发市场,还有“规模未满”批发市场,也拥有农产品期货市场(东京谷物交易所),批发市场体系完善。日本政府十分重视对批发市场的管理。日本现有的《批发市场法》是经国会批准的。国家不直接经营批发市场,而是通过法律进行引导和监督。
(2)市场结构。日本的农产品批发市场基本上还是属于竞争性市场,无论是生产还是消费,都是由中小零细企业(农户)为主,与此相对应,流通业也是中小零细企业唱主角。特别是处于农产品流通链上游的农村地区的中介批发商和零售商几乎都是个人经营或家族经营,许多就是兼业农户。在农产品消费地区的零售业者直到70年代还是以个体经营为主。在这种背景下,形成了以农产品的“生鲜三品”为主的批发市场。
(3)市场组织。在日本的农产品批发市场内,主要有三种类型的流通组织:批发商。批发商通常不能拒绝委托,也有批发商向生产者买断的情况。º中间批发商。中间批发商在批发市场内有自己的门店,他们从批发商手中购进货物,然后销售给零售商或大消费团体。»买卖参加者。他们大多是有一定规模的零售组织、贩运商、大消费团体等,他们在批发市场内没有自己的门店,但可以参加批发商组织的拍卖活动,也可以从中间批发商进货。
(4)市场机能。日本政府在建设农产品中央批发市场方而的指导思想是“保护生产者和消费者利益”。而且,日本政府在农产品中央批发市场建设过程中,始终贯彻了这一指导思想。因此,日本农产品批发市场具有以下机能:组织进货功能、公正交易功能、公平价格功能、交易决算功能、经费节约功能、提供信息的功能以及卫生保障功能等七大功能。

英法
英法两国的蔬菜和水果流通体系,传统上是经由批发市场的批发市场流通体系。但是,20世纪70一80年代,迅速崛起的超级市场,确立了配送中心体系。即超级市场在城市郊区建立货物集中、配送中心,在这里直接将产地批发商从生产者那里采购的货物集中起来,然后经过分级、包装后送往各连锁零售店。随着这一体系的确立,进入80年代后,批发市场批发量的增长开始递减,1990年初批发量开始减少,出现批发市场的衰退现象。
从整体上看,英法两国的蔬菜水果等园艺产品的交易体系分为批发市场和零售市场。

台湾
作为台湾的果菜的交易枢纽的批发市场,有产地批发市场和消费地批发市场之分。前者设立于果菜之重要产地,而后者则设立于人口集中之市镇。远程运销之蔬菜,绝大多数都经由批发市场交易。

（资料来源：中国农产品批发市场发展模式研究）
二、 农产品批发市场
(一) 农产品批发市场定义、功能、类别
1. 定义
农产品批发市场是以粮油、畜禽肉、禽蛋、水产、蔬菜、水果、茶叶、香辛料、花卉、棉花、天然橡胶等农产品及其加工品为交易对象，为买卖双方提供长期、固定、公开的批发交易设施设备，并具备商品集散、信息公示、结算、价格形成等服务功能的交易场所。（资料来源：百度百科）
2. 功能
来自各产地的农产品，首先通过农产品批发市场集中起来，之后经过加工、储藏与包装等环节，再由分销商分散销售至全国各地。批发市场是农产品主要交易场所，是农产品物流网络的主要节点，具有商品集散、价格形成、调节供求、信息中心和综合服务等功能，它把多种流通渠道连接在一起形成网络，实现了农产品在城乡之间、地区之间的流动，便利了农商结合、内外贸衔接。批发市场作为大范围、大批量农产品的集散中心，竞价成交产生的农产品价格，能够比较真实地反映农产品的供求关系，为农业生产和农产品购销提供信息和基准价格。
3. 类别
一般按其规范化程度可以分为中央批发市场、地方批发市场和农贸市场三类；也可按交易范围分为综合性批发市场和专业性批发市场两类；按地域可分为产地批发市场、中转地批发市场和销地批发市场；按照批发市场的层次，还可以分为一级、二级、三级等批发市场。
农产品批发市场可以吸引和汇集各地的农产品，迅速完成交易，把农产品发散到各地，实现农产品的集散功能。农产品批发市场在我国现有农产品流通体系中占据着主导地位，承担着 80%以上的农产品流通。现有批发市场主要以交易功能为主，管理、服务手段落后，以收费代管理的现象普遍存在。多数农产品批发市场经营以场地、设施出租为主要收入，市场实际上是“大市场、小业户”的格局。大市场掩盖下的千家万户的分散经营，难以形成合力，市场流通无序，导致我国在以批发市场为主导的流通体制下的农产品供应链是断裂的链，各节点企业相互独立，没有形成信息共享、风险共担的有效供应链体系，效率低下。
（资料来源：京津冀都市圈农产品物流系统优化研究_杨蕾）
(二) 农产品批发市场的构成要素
1. 管理主体和交易主体
批发市场的经济活动由两部分组成,一部分是市场的管理主体与市场内的交易主体之间的经济关系;另一部分是交易主体之间的经济关系。表面看来,管理主体是主动的,交易主体是被动的,而从本质和动态上看,交易主体处于决定性的地位,影响并决定着管理主体的性质和表现方式。
管理主体
管理主体是指管理、建设批发市场的市场组织者,它与交易主体相对,管理主体负责管理批发市场生存和发展的日常和长期业务,并从管理服务中得到自身存在和发展的条件。
我国农产品批发市场的管理主体有四类:一类是农民组织起来开办并管理的,第二类是各级政府出面进行开办和管理,第三是国家工商部门开办和管理,第四类是国有商业部门开办和管理。这些国有集体商业和农民组织都是在其原有经营状况恶化的压力下为寻找新的经营方式而进入批发市场领域的,它们的目标明确,即通过管理、开办批发市场来赢取收入,改善地位和自身的生存状况,因此,批发市场形式在行为(管理、开办)之前就己确定。政府在批发市场的形式确定上与国有商业组织和农民组织一样,但在目标上政府有两重:一是政府以追求新的市场组织方式来完成其仍未放弃的经济职能,这一目标使政府在一些未计划放开的产品上建立批发市场;二是政府(尤其是地方政府)从发展考虑,希望通过建立批发市场这一新的市场组织形式而达到地区发展的目标,这一目标迫使地方政府建立符合本地优势的产品批发市场。相对而言,工商部门管理开办的批发市场的发展是具有超前性和示范性的,其管理下的批发市场大多数是从集贸市场发展而来,体现了商品交易发展从简单到复杂的过程。这过程内在地需要有一组织出面承担起开办和管理更大规模交易活动,而工商部门由于其特定的职能活动,正好承担起这个任务。
交易主体
农产品批发市场交易主体是指进入农产品批发市场进行商品批发交易的交易者,它们的目标是通过批发交易获取最大的利润。由于经营品种的限制,不同的交易主体能够从事的批发交易集中地不同。农产品批发市场内的交易主体结构是由该批发市场经营的商品的经济性质决定。经营国家放开商品的农产品批发市场,交易主体以个体和合作商业组织为主,而未放开的商品的农产品批发市场则完全由国有、集体商业组织组成交易主体。这种现象的实质是国家权力对经济发展的影响在商品流通中的表现,从实践中看,国家权力对经济干预退到哪里,自由的交易主体和管理主体就会发展到哪里。
2. 交易方式
批发市场采用的是批发交易方式,所谓批发交易方式是在生产者与批发商之间,批发商与零售商之间进行的供转卖或生产加工之用的大宗商品买卖关系。在批发市场的商品批发交易过程中,采用的具体方式有许多,而拍卖和协商买卖是世界各国农产品批发市场最常用的交易方式。
拍卖交易方式
拍卖是在规定的时间和地点,按照一定的规章,通过公开或者密封出价竞购的办法,把货物逐件或逐批卖给出价最高的人的一种交易方式。拍卖按性质可分为自由拍卖和强制性拍卖;按形式可分为有声拍卖和无声拍卖,按给价不同可分为减价拍卖和投标拍卖。
拍卖主要用于一些贵重商品的交易,还用于羊毛、茶叶、水果等需要看货成交的大宗农产品的交易。通常的拍卖是由购方公开出价,互相加价竞购,最后由拍卖人以击糙方式,将货物卖给出价最高的。由于拍卖有可能产生买主串谋,共谋压价的可能。因此拍卖中通常规定,买主必须保证不互相串通压价,如果查实有此种情况,拍卖行可宣布交易无效。为杜绝卖主有意哄抬价格的现象,一般要求参加拍卖的货主不得参与喊价,但为避免买主出价达不到预想的价格而遭受损失,货主自己可出较高的价格自行购买,但须付给拍卖行一定的手续费。
拍卖是一种看货成交的现货交易,由于参加拍卖的货物在拍卖前都须按相同的品质标准分成若干等级档次,所以品质要求比一般贸易要高,通常要求卖方对参加拍卖的货物的品质事先进行严格的筛选。
协商买卖交易方式
协商买卖是买卖双方在市场上本着自愿、平等的原则,通过协商议定商品的价格、数量、包装、结算方式、交货方式等相关条件后,签订买卖合同的一种交易方式,采用这种方式时,买卖双方需要反复比较,讨价还价,才能最终达成交易。
协商买卖这种交易方式的竞争性不如拍卖制强,但它比较适合我国传统的交易习惯,在协商者之间也互有比较。目前,我国许多农产品批发市场都采用这种交易方式。
（资料来源：农产品批发市场建设研究_熊志云（2003年））
(三) 农产品批发市场的功能与市场布局
1. 功能
农产品批发市场是集停车、配载、交易、配送、存储、运输、装卸、加工等功能于一身,具有高科技、高效率特征的新型农产品集散中心。不同性质、不同规模、不同类型的农产品批发市场,其功能也不相同,甚至两个规模相差不大的农产品批发市场,其功能也不完全相同,甚至还存在很大差异"一般来说,农产品批发市场由以下功能组成:
(1)基本功能
l)停车:现代化停车场,传统停车场向现代化停车场过渡,现代化停车场的特征是环境优美整洁、采用信息化管理、提供安全可靠方便的服务质量,高效低成本的服务质量。
2)配载:从人工无序、不安全、高费用、低效率到逐步实现计算机优化配载。
3)仓储保管:形成从简单货物堆放到现代化、立体仓库等各种层次的仓储保管区,以满足不同的货物需求。
4)交易功能:现代化的农产品批发市场即使运用现代化物流理念进行建设或改造,但是作为一个批发市场的最基本的批发交易功能在任何时候都不应该被摒弃"农产品批发市场可以采用先进的交易流程来提升市场应有的交易功能。
5)市内货物配送:满足生产商与销售商的配送;生产商、批发商与超市、门店的配送;批发商与生产商的配送;电子商务环境下的物流配送服务。
6)城际货物运输:通过多式联运,达到最佳运输模式组合,最高效率、最短路径、最少时间和最低费用的要求。
7)供应链管理:深化介入到农产品供应链管理,从农产品种苗的采购、种植(养殖)到采集、包装、加工半成品、成品的销售配送。
8)信息服务:构筑农产品交易信息中心平台,成为本地区农产品公共信息系统的组成部分,同时与全国农产品交易信息系统实现联网,提供相关服务,如信息发布,信息交换,配载交易,配送服务,统计清算,预测分析等。
9)初级加工:对进入市场内的商品提供初级加工服务。
10)分拣包装:大批发商以大包装、粗包装进入市场,在批发市场内进行分拣小包装加工,优化外包装,提高商品附加值。
11)截流功能:将运输农产品进入当地市区的大型车辆以及农产品分拣加工形成的废弃物截流在城市中心区以外。
(2)延伸服务功能
l)货物调剂中心(库存物资处理):利用批发市场资源优势,有效地处理批发市场内的库存农产品,通过信息联网去其他市场实行农产品相互调剂。
2)技术咨询培训服务:利用批发市场运作的成功经验及市场经营相关商品的优势,吸引技术保障企业进驻,为在市场内的经营企业提供技术保障支持,并开展相关内容的培训。
(3)配套服务功能
l)车辆辅助服务:加油、检修、培训、配件供应等。
2)金融配套服务:银行、保险等。
3)生活配套服务:住宿、餐饮、娱乐、娱乐、购物旅游等。
4)工商税务检验检疫等服务。
2. 市场布局
在农产品批发市场内的各项物流作业形成的工作流程中，始终伴随着搬运活动。不管搬运作业多少都会增加成本，而不会增加产品的价值。为此，在进行农产品批发市场功能布局规划时要注意必须尽力改善搬运路线，减少货物在市场内的搬运次数，降低成本。为降低搬运成本，应该考虑距离和数量的原则。即是说搬运的距离越短越好，搬运的次数越少越好，这样，每单位移动成本就越低。为了达到这个目的，要根据市场内不同商品的作业流程进行总体布局规划。农产品批发市场包含多种基本业务功能，各种功能的组合形成多种功能分区，如仓储区、加工区、综和服务区、交易区、展示区等。为良好实现各种功能，优化交易商品的作业流程，提高整个批发市场的作业效率，各功能分区需要妥善布局，确保进入市场内的交易商品流动合理便捷。
(l)交易区
这是一个农产品批发市场最基本的功能之一,买卖双方的生意基本上就是在这里洽谈的,可以说没有交易区就没有批发市场的存在。为了便于管理,交易区应该根据交易的种类进行合理分区"农产品批发市场的交易区不仅具有完成交易的功能有时也具备一定的仓储功能。
(2)仓储区
主要用于货物的暂时存放,提供仓储服务,是批发市场的重要功能之一，主要分类有:
l)特殊商品仓库。主要处理有特殊要求的货物存储,中转业务,如防腐保鲜货物、冰鲜、冷冻品等。
2)普通仓库。主要处理除上述几类货物之外的绝大部分不需要特殊保管的普通货物存储、中转业务。
(3)配送中心
配送中心是从批发供货商那里接受多品种大批量的货物,进行倒装、分类、保管、流通加工和情报处理等作业,然后,按照众多客户的订货要求备齐货物,以令人满意的服务水平,进行配送物流的中转枢纽。
其主要业务包括:
l)接受种类繁多、数量众多的货物。
2)对货物的数量、质量进行检验。
3)按发货的先后顺序进行整理、加工和保管,保管工作要适合客户单独订货的要求,并力求存货水平最低。
4)接到发货通知后,经过拣选,按客户的要求,把各类货物备齐、包装,并按不同的配送区域安排配送路径、装车顺序,对货物进行分类和发送,并于商品的配送途中进行商品的追踪及控制,及时处理配送途中意外状况。
(4)行政区
是行政管理服务区,为进入市场的交易双方提供各项服务,包括政策推行、招商引资、信息发布、税收、海关、工商、检验检疫、项目审批、后勤等一系列政府管理服务。
(5)综合服务区
提供货物中转、货物配载、货物分拨配送、货物装卸、车辆维修、停车场、加油、加汽、商业、餐饮、银行、保险等综合服务。
3. 总体布局形式
根据对国内外农产品批发市场布局形式分析,针对农产品批发市场的特点,将市场主要功能进行组合,其布局形式大致有如下3种:对称式、多式联运式、分离式。
(1)对称式
市场内主要交易场所以附属服务设施为中线对称分布。这种布置方式适于地形规则并且交易区经营面积相当的情况。缺点是一旦市场建成,不易在其周边实施改扩建。如日本仙台中央批发市场即为对称式,如图4一1：

(2)多式联运式
此类市场一般临近铁路或者海港,市场内有货运站台或者码头,通过市场内设施对货物进行分拣和转运,市场属于农产品供应链上的一个多式联运枢纽。这类市场的布局一般都有其地域色彩。如浙江舟山国际水产城,如图4一2所示。

(3)分离式
将市场内的综合管理区!交易区!配套服务区及休息场所与其他功能区分离,中间有绿化带相对分割。这一布局形式,可以取得安静的办公和休憩环境,但不太便于管理和监督。济南银座圣洋物流中心平面布局图即是以此形式布置,见图4一3。

（资料来源：现代化农产品批发市场规划与设计研究）
(四) 农产品批发市场运行模式
1. 我国农产品批发市场运行现状
现阶段我国大多数农产品批发市场作业流程为:

目前我国农产品批发市场刚刚处于起步阶段, 相关法律、法规还没有出台, 场内缺乏有活力的经营主体, 而且农产品批发价格形成多是通过讨价还价的形式, 不能真正体现农产品价格。由于没有经纪人和指定入场的批发商代理业务, 农产品批发市场在营销程序上就显现出多途径、多联系的情况, 因而效率低, 不能发挥世界公认的批发市场作用, 实际是业务批量放大了的集贸市场。

（资料来源：中国农产品批发市场发展模式研究）
2. 美国式的农产品直销制度
美国的农产品批发市场体系建设有一个发展演变的过程。建立之初的早期集散中心市场多位于自然地理位置优越, 水路、铁路运输发达的城市, 如芝加哥、布法罗等。到了20 世纪, 位于大城市的终端批发市场的中心作用越来越小, 通过产销一体化组织和产地收购市场等渠道的农副产品数量占到很大的比重, 农产品直销得到蓬勃发展, 价格形成中心也相应由终端批发市场向产地收购市场转移, 产地批发市场日渐萎缩。
其批发市场作业流程为:

　从流程图中可见, 所谓直接运销, 就是由农民或农民团体, 将生产的农产品包装处理后, 直接运送供应消费地零售业者( 超级市场) 或连锁零售业包装配送中心及消费大户, 达到减少所有不必要的中间环节, 降低运销价差, 使生产者和消费者都受益的目的。这种运销模式是与美国的经济发展水平相适应的。农产品生产规模的增大, 零售单位的规模也增大, 尤其是零售商店形成连锁经营或超级市场连锁店网络的发展, 在一定程度上解决了小生产和大流通的矛盾; 另一方面, 交通条件的进一步改善, 通讯手段达到较高水平, 保鲜技术的进步和分级的标准化, 也为农产品直销的发展创造了条件。
3. 日本式的农产品批发市场拍卖制度
日本农业和国民经济水平也很高, 产销一体化的条件也基本具备, 但是由于日本人多地少, 人地关系相对紧张, 其农业生产只能建立在小规模经营的基础上, 因此, 日本农业生产小规模与大流通的矛盾始终难以解决。在这种情况下, 日本农产品市场向拍卖市场的方向发展, 实践证明同样走出了一条节约交易时间和费用的高效的农产品批发市场发展之路。
其批发市场作业流程图为:

拍卖制度体现了公开、公正、公平的原则, 有利于市场价格的形成。目前日本绝大多数农产品批发市场都是采用这一制度。而且各批发市场都有计算机和特定的通讯线路联网, 交易者可以看到全国各拍卖市场的果菜行情, 并可以购买其他市场上的产品, 形成了全国统一的大市场, 进一步节约了交易的时间和交易费用。
（资料来源：构建我国农产品批发市场运行模式）
(五) 农产品批发盈利模式与投资主体
1. 盈利模式
农产品批发市场是我国农产品流通的主渠道，是实现商品流通的重要集散地。目前，我国大中城市的蔬菜供应，90%左右都要通过批发市场和集贸市场。一些市场收取的高额进场费、摊位费、交易费等，对菜价上涨有直接影响。这是因为我国的批发市场、农贸市场，基本上由企业投资并经营，为了收回投资并获得利润，只能采取高收费的办法。批发市场的收费都是依照国家规定标准收取，就是不超过交易额的2%。
盈利模式（来源：中国农产品批发市场运行特征与发展趋势）
第一，收取摊位费，一般是需要在批发市场拥有固定摊位的经营品种，例如粮油、副食、水产等。
第二，收取交易手续费。一般是指在所属市场不需要拥有固定摊位的经营品种，例如蔬菜、水果等。
第三，对于设施比较先进的农产品批发市场，农产品批发业务自身的收入往往不能抵偿支出，所以通常需要以其它业务收入来补充。
2. 投资主体
目前我国农产品批发市场在流通中的地位、投资模式、管理模式、交易模式和结算模式等方面的主要模式特点。
表-1：我国农产品批发市场的现有模式
模式要素
我国现有模式特点
经由量
70%-80%
投资主体
各类的经济组织
投资目的
营利性市场，承但了部分社会公益功能
市场管理主体
谁建设谁管理
交易模式
交易主体面对面或非面对面协商或协议交易，部分拍卖交易
结算模式
经销商自行结算、现金结算为主，部分实行统一电子结算
（资料来源：我国农产品批发市场现有的模式）
中国则是以非政府投资为主体，且投资主体是多元化的，包括地方政府，企业，甚至还有个人，这就决定了中国的农产品批发市场主要是以赢利为目的。我国农产品批发市场的管理主体和投资主体多数还停留在“谁投资，谁管理”的阶段，多数批发市场的管理团队都存在专业性不足的问题。
数据显示，目前全国共有农产品批发市场4000多家。然而，投资主体多元化、复杂化，格局分布较混乱，这与国外公益性批发市场相差甚远。
以北京为例，据九三学社的调研，目前北京主要的8个批发市场多数是商业性投资主体投资兴建的。而商业性投资主体在对农产品批发市场的管理中所渗透的自身商业利益，与农产品批发市场作为民生公共基础设施的属性、政府和公众对批发市场应有功能的期待是相悖的。
 （资料来源：王先庆：“公益性批发市场”为何在中国难产？）
(六) 农产品批发市场用地性质与土地取得
1. 农产品批发市场用地性质
目前，依据《国土资源部办公厅关于农产品批发市场用地有关问题的复函》(以下简称《复函》)，农产品批发市场用地应严格按照《土地利用现状分类》执行。供应国有建设用地用于农产品批发市场建设的，应当严格依法依规采取招标、拍卖、挂牌方式出让或租赁。同时《复函》明确要求，土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率等规划条件。规划条件一经确定，不得擅自调整。签订土地出让合同时，对改变土地用途、容积率等土地使用条件的，由政府收回土地使用权，重新依法出让。土地使用权出让底价，应符合国家出让地价管理的规定，严格履行规定的程序，不得低于最低价标准。
在实践中，农产品批发市场用地主要按照《土地利用现状分类》中一级类的商服用地、二级类的批发零售用地供地，一般采取招标、拍卖、挂牌等方式出让。但也有少数地方将其作为公益事业用地实行划拨供应。在使用条件方面，农产品批发市场用地一般按照商业用地40年的最高出让年限出让，并附有规划部门出具的容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。（资料来源：农产品批发市场用地需进一步规范）
2. 农产品批发市场的土地取得问题
农产品批发市场的创办需要取得土地。由于农产品批发市场大部分在紧靠城市的边缘，那里的土地本身价值已经很高，或者土地升值潜力巨大。农产品批发市场用地，应该按照什么样的用地标准，通过怎样的程序获得？对此国家没有非常明确的政策规定。
目前，大部分农产品批发市场的用地，都存在这样那样的问题。第一、土地取得的程序问题。当农产品批发市场用地作为商业用地或者工业用地取得时，必须经过招标的程序。而招标之前，必须准备好所有的设计方案，这些设计方完全是按照预定土地进行的。一旦招标失败，则所有的设计都将作废。第二、土地转让的类型问题。像杭州那样，作为商业用地来转让则价格高得惊人（即使是作为工业用地，价格也不低）。由于农产品批发市场很难像大型商城那样，进行多层的开发建设，一般只能是一层的建筑。土地的利用率不像其他商业用地那样高。如果完全按照商业用地价格，则批发市场仅此一项的成本就会高地惊人，企业经营将很难成立。此外，一般城市建设中对绿地比例的要求，也使得农产品批发市场建设很难执行。第三，土地取得的审批问题。农产品批发市场要取得建设用地并不十分容易。企业型的批发市场、例如杭州的笕桥等待可迁移的用地已近三年，而杭州粮油虽然新迁了地址，然而新址的用地确是暂时租借的。济南七里堡在年底取得了建设用地许可，鲁中果品已经在补交了罚款之后获得了用地权，而义乌农贸城等批发市场，土地仍然是个遗留问题。
土地的取得困难，一方面与城市规划对农产品批发市场考虑不够，没有预留土地有关；另一方面，也与国家土地出让的政策有关，主要是没有专门针对农产品批发市场的用地政策。我们不否认有些企业利用建设农产品批发市场的名义，实际上是要大量“圈地”。但是，就我们在浙江和山东所调查的市场而言，基本不存在上述问题。（资源来源：我国农产品批发市场升级改造的难点与对策）
财政部、国家税务总局近日发出《关于农产品批发市场 农贸市场房产税、城镇土地使用税政策的通知》（以下简称通知），规定自2013年1月1日～2015年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。此项政策的出台，将有助于减轻农产品批发市场和农贸市场的经营负担，支持农产品流通体系建设。
(七) 农产品批发市场建设经营涉及部门机构
按照"总体规划，分步实施"的要求，在市政府的统一领导下，由市商委会同市农委、市工商局、市卫生局具体负责组织实施，规划、建设、环保、公安等部门按照各自职责协助配合。各有关区县政府结合本区域城镇建设规划，制订本区域范围内的实施计划，并切实加强组织领导。（资料来源：上海市食用农产品批发市场发展规划）
新建市场服务流程： 
市场投资咨询——拿地报告——前期市场策划定位——建筑概念性方案——建筑报批方案——施工图设计——协助招投标程序—— 施工图纸交底——中间验收——竣工验收——市场招商与销售——管理培训（委托管理）（资料来源：一鸿农贸市场研究中心）
关于千岛湖镇农副产品（水产）批发市场工程可行性研究报告的批复中抄送部门有：县人大办、政府办，县建设、国土、环保、财政、审计、统计局。
相关参考链接
农产品批发市场建设与管理指南（农市发[2004]10号）
关于印发《北京市农产品批发市场建设规范(试行)》的通知（京商发[2003]44号）
上海市食用农产品批发市场设置条件
农业部关于贯彻《农产品质量安全法》加强农产品批发市场质量安全监管工作的意见
商务部关于印发2006年度农产品现代流通体系建设项目建设标准与验收规范的通知
(八) 农产品批发市场行业政策法规（农批网）
三、 农产品交易市场经典案例
(一) 两湖平原农产品交易物流中心调研及方案设计
1. 调研情况

1、市场的整体概况
表1、1 市场整体概况
市场名
荆州两湖农产品批发市场
*区域位置
国道及高速公路入口处。　
*建筑形式
水果、蔬菜交易区为大棚；干货区为商业骑楼；姜蒜交易区为大棚。
铺位形式
大棚大场地摊、单层街区铺
市场规模
　占地面积668亩，建筑面积19万㎡
商户数
总的商户数827户
铺位数
铺位约1293间，另外有7间大型雨棚式交易区（水果5
间，蔬菜2间，姜蒜1间），每间面积约5500—7500平方米。
楼层及单层面积
大型雨棚铺位约40㎡/间，街区商铺为两层，单层面积约35㎡
主次通道
　主通道20—25米，次通道10—12米。
层高
　大型雨棚层高在8米左右，街区铺位一楼在4.2米左右，二楼在3米左右。
中央空调
无
出租率
95%
使用率
80%
楼层及经营分区
蔬菜区（囤货区、青货区、郊菜区）水果区（苹果、梨、柑桔、时令水果区）干货区（调味品区、干杂区、榨菜区、海带粉丝区、干辣椒区、姜蒜区）
中庭与垂直交通
无
铺位装修情况
墙面、天花板、门、广告位等
铺位配置
水电（注：大棚内无电话，街铺有电话）
出入口
4个人行入口，4个车辆出入口均位于荆沙大道旁。
交易模式
现货批发
市场性质
批发占99%
商圈半径及客户构成
　荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
开业时间
2009年元月8日
营业时间
蔬菜区、水果区（凌晨2点——凌晨6点是高峰期）。其余区一般都是早6—8点至晚6点。
市场整体经营状况分析
该市场是一个集所有农产品于一体的大型批发市场，先后建立了荆州李埠、沙市岑河3万亩无公害蔬菜和郊菜基地，公安埠河、荆州弥市2万亩葡萄基地，荆州八岭山万亩西甜瓜基地，沙市关沮、石首桃花山土鸡蛋基地等市内对接基地。还在省内长阳、巴东、恩施、枝江、当阳、钟祥等县市建立了8万多亩高山反季节蔬菜和无公害蔬菜基地、10万亩柑橘蜜柚基地。现在，两湖市场基地农产品交易量已占到整个市场的50%，并分销到全国各地的农产品市场。
两湖积极推进武商、中商、中百、大润发、沃尔玛、富迪等知名超市与市场对接，建立专供湖北和周边地区超市的配货分中心。目前，已有20家超市在两湖市场配货，日配货量近300吨。 产需对接，促进了农产品大集散大流通。蔬菜、水果、香蕉、干货等4个市场开业近一年来，日均交易量达到5000吨，车流量4000辆次，人流量2.5万多人次。
该市场通过大手笔的规划再过几年的培育将会是华中地区的农产品集散地。

市场规模说明：
市场规模
1）规划面积：总占地面积909亩、总建筑面积32万㎡（包括还未开发的林产品市场、种子批发市场、农机类等）。
2）实际占地面积： 实际开发面积760米*240米=182400㎡（包含停车场、仓库、各类配套、通道）
3）实际商铺建筑面积：120000㎡
4)实际经营面积96220㎡（注：包括仓库和冷库面积在内，街铺区不包括二层面积）

2、绘图
1) 市场区位图:
荆州两湖农产品市场位于荆州市荆沙大道，从新太湖桥至318国道与荆沙大道交汇处，荆囊高速路口，离荆州城区有4公里。
荆州市区
两湖农产品交易物流中心水果批发市场

两湖农产品交易物流中心水果批发市场
图2、1 市场区位图

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图2、2 市场整体布局图
3、商铺建筑特性、经营特点说明：
表3、1 商铺建筑特性、经营特点
经营品类
开间
进深
层高
使用面积
经营产品
说明经营特点（综合化、专项化）
蔬菜类（囤货区）
7
11
8
77
土豆
专项化
（青货区）
7
11
8
77
包菜
专项化
（郊菜区）
21
11
8
231
岑河基地的蔬菜（各类叶菜、茎类菜、莲藕等
综合化
水果类

水菜类
4
8
4.2
32
湿木耳、青笋、青豆
专项化
干货类（调味品区）
4
8
4.2
32
桂皮、八角
专项化
（干杂区）
8
8
4.2
64
青丝、豆皮、花生米、海带
综合化
（海带粉丝区）
4
8
4.2
32
海带
专项化
（干辣椒区）
4
8
4.2
32
各类辣椒
专项化
（榨菜类）
8
8
4.2
64
重庆涪陵榨菜
专项化
姜蒜类
7
11
8
77
蒜子
专项化
粮油类
4*3
8
4.2
96
食用油总经销商
专项化

4、各经营品类面积及业态比例（按使用面积计算）
表4、1 业态比例
经营品类
商户数（个）
商铺数（个）
总的使用面积（㎡）
业态占比
蔬菜类（囤货区）
26
4