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市场调查报告之竞争楼盘分析

36
2020年5月29日
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目　　录
前 言
一、竞争楼盘综合分析

二、竞争楼盘个案分析

个案分析一:华达·西湖城市花园
个案分析二:桂月园
个案分析三:问天阁
个案分析四:显达花园
个案分析五:御龙居
个案分析六:尚城华府(一期)
个案分析七:金宇·数码大厦
个案分析八:中南·阳光城(一期)
个案分析九:万博城市花园
个案分析十:翡翠城
个案分析十一:建业•森林半岛(三期)

前 言

前 言

本次市场调查,主要针对当前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。经过对这些楼盘的分析研究,为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。

一、竞争楼盘总体分析
竞争楼盘总体分析
一

一、调查说明
１、调查区域
本次竞争楼盘的调查,主要选取”项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。在调查过程中,样本项目的采样主要以住宅为主,涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。

２、调查对象及数量
本次调查,共调查竞争楼盘11个,其中多层住宅项目6个,高层住宅项目5个。

３、调查时间
4月12日－4月18日

二、综合分析
(一)综合分析:
本次主要针对”项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查,当前驻马店市在售楼盘11个,总开发面积近70万㎡,总套数在7000套左右,现已销售近65%。

【住宅】:
本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主,销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括:多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看:多层住宅销售较好,但价格相对较低,1500元/㎡—2200元/㎡;小高层、高层住宅及别墅销售一般,价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南•阳光城(一期)等楼盘销售情况较好。

【住宅底商】:
本次调查的商业主要以社区商业为主,商铺的面积普遍都在100㎡以上,销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看,位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。

楼盘
表单价
销售率
翡翠城
1900/元/㎡
90%
桂月园
2160元/㎡
70%
华达·西湖城市花园
住2100元/㎡
别4200元/㎡
30%
建业•森林半岛三期
2200元/㎡
开始认购
金宇·数码大厦
1900元/㎡
65%
尚城华府(一期)
2160元/㎡
50%
万博城市花园
2200元/㎡
30%
问天阁
1500元/㎡
90%
显达花园
1980元/㎡
认购(100组)
御龙居
2130元/㎡
60%
中南·阳光城(一期)
1700元/㎡
80％

(二)借鉴及失误分析:
本次调查的一个重要内容就是了解当前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处,同时了解应该避免的一些失误。
1、值得借鉴之处
⑴ 建筑设计方面
① 建业•森林半岛
”一环二弧二轴”整体规划,使分期开发的各组团既开放又相对独立,有机结合。同时在景观规划及环境建设方面,建业•森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合,赢得客户一致称赞。
② 华达·西湖城市花园
当前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目,华达·西湖城市花园经过中央景观湖的营造,主打”水景楼盘”概念,获得了市场好评。
⑵ 营销推广方面
① 翡翠城
率先在驻马店市运用”体验营销”, 让客户经过体验样板房、样板环境,直接刺激购房者的购买欲望,取得了较好的市场反响。
② 华达·西湖城市花园
注重销售环境的布置与包装,销售中心布局精巧,格调高雅,品质感强,赢得了客户的认可!
2、失误分析
⑴ 普遍无样板房、看房通道
在本次所调查的11个楼盘中,仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失,无法直接刺激消费者感官,对客户成交会产生一定的影响。
⑵ 销售人员着装及销讲技巧差
在售楼盘中,销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业•森林半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。
⑶ 销售中心包装及现场气氛营造不到位
在售11个项目中除翡翠城、建业•森林半岛、华达·西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外,其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感,现场气氛不活跃,无法带动到场客户的热情、激情,直接影响成交。

竞争楼盘个案分析
二

二、竞争楼盘个案分析

个案分析一:华达·西湖城市花园
一、楼盘概况
案 名
华达·西湖城市花园
建筑风格
海派
开发商
驻马店市华达房地产开发有限公司
表单价
住宅2100元/㎡
别墅4200元/㎡
物业位置
驻马店市白桥东侧
交房日期
6月
建筑类型
多层、别墅
物业公司
华达物业公司
楼栋数
42栋
物业费
未定
占地面积
10万㎡
销售率
30％
建筑面积
135000余㎡
主力户型
三房
层 数
6层、3层
主力面积
116.95－136.93㎡
总套数
约800余套
交房标准
毛坯
容积率
1.35
工程进度
部分结顶

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
5
二房二厅
91.7㎡

80％
三房二厅
136.9㎡
132.4㎡
127.4㎡
126㎡
116.9㎡
(30％)
四房二厅
150.9㎡

70％
别墅
229.8㎡
323.3㎡

10％

特点分析: 两房户型;面积实用,全明设计,但餐厅、客厅联结部分面积浪费,三房户型,方正布局,两个甚至是三个朝阳卧室,动静分区,南北双阳台设计。
四、价格分析
最高价: 4200 元/平米,层数: 叠加别墅
最低价: 1800 元/平米,层数: 6层
分析: 别墅临近中央水系景观,故价格最贵,多层顶层价格最便宜。
五、销售状况分析:
华达西湖花园当前销售状况一般,购房客户多数被其景观,小区品质所吸引,驻马店周边县城有部分客户在此购房。
六、小区配套分析:
(1)双气入户供热水;(2)防盗监控系统,可视对讲系统;(3)有线电视、电信宽带等智能化系统;(4)有约1200㎡的大型豪华会所;(5)底层有充分的停车位。
七、优劣势分析:
优势分析:(1)交通优势:位于白桥路与炼江路汇处,交通便利;(2)景观优势:小区中央为4000㎡大面积水景;(3)建筑优势:全框架结构,外墙外保温技术,多重智能化安防设施。
劣势分析:周边配套少,整个地块周边生活氛围不足。
八、学习借鉴方面
(1)销售部布局、格调包装均有独到之处,品质感强;(2)建筑品质方面:多重智能安防;(3)销售人员技巧及讲解水平。
九、失误及问题方面
(1)无样板房,无看房通道;(2)销售人员着装不统一;(3)销售部无人气,现场气氛不活跃。

个案分析二:桂月园
一、楼盘概况
案 名
桂月园
建筑风格
现代
开发商
驻马店市金桂置业
表单价
2160元/㎡
物业位置
雪松路与文明路交叉口西50米路南
公开日期
10月
建筑类型
高层
交房日期
8月
楼栋数
3栋
物业公司
金桂物业公司
占地面积
30余亩
物业费
0.6－0.7元/㎡•月
建筑面积
5万㎡
销售率
70％
层 数
16层
主力户型
三房/两房
总套数
360套
主力面积
36㎡、98.85㎡、126㎡
工程进度
主体封顶
交房标准
毛坯、双气

二、户型、面积种类及分析

户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
单间
36㎡

未正式销售
一房一厅
48㎡
54㎡

未正式销售
二房二厅
85㎡
98㎡

已售70％
三房二厅
118㎡
126㎡
127㎡

已售80％
四房二厅
149㎡
152㎡

售出30％左右

特点分析:两房设计较好,面积配比合理,实用率高,全明设计,三房和四房采用错层和双阳台,大飘窗设计,采光,通风效果好。
四、价格分析
最高价: 2360 元/平米,层数: 16层
最低价: 2060元/平米,层数:2层
分析: 当前推出的为3栋高层,价格在周边高层市场属于中高价位,市场接受度一般。
五、销售状况分析:
该项目已推出近一年,当前一期销售达到了30％,主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。
六、小区配套分析:
(1)双气入户、地下车库;(2)江南水景园林景观,近百株成年桂花树;(3)水系、水景应用等。
七、优劣势分析:
优势:(1)交通优势。文明路、雪松路出行便利;(2)景观优势。江南园林和大面积水景。
劣势:(1)地块临主路部分较窄,进出社区不便;(2)两侧紧临都市村庄,环境差。
八、学习借鉴方面
(1)环境:销售部内环境营造和社区景观的规划;(2)形象:销售代表形象良好,普通话讲解,物料宣传,包装有品位。
九、失误及问题方面
小户型采用核心筒设计,每层2梯10户,户数多,异型户型多。

个案分析三:问天阁
一、楼盘概况
案 名
问天阁
建筑风格
现代
开发商
三辰置业有限公司
表单价
住1500元/㎡
商6300元/㎡
物业位置
乐山路与雪松路交汇西南角
交房日期
4月底
建筑类型
多层、小高层
物业公司
鑫诺物业
楼栋数
6栋
物业费
0.38元/㎡•月
占地面积
25亩
销售率
90％
建筑面积
24000㎡
主力户型
三房
层 数
5层
主力面积
139.83－143.25㎡
总套数
180套
交房标准
毛坯/双气
容积率
1.44
工程进度
现房

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
5
二房二厅
92㎡

100％
三房二厅
139.8㎡
143.2㎡

100％
四房二厅
181㎡
176㎡
155㎡

80％

特点分析: (1)全明设计,南北通透,采光好;(2)干湿分离;(3)宽大尺度景观阳台。
四、价格分析
最高价:1600元/平米,层数:3层
最低价:1300元/平米,层数:5层
分析: 多层住宅,三四层最贵,顶层最便宜。
五、销售状况分析:
当前已是现房,有一部分是单位集资建房,且价格较低,故销售状况较好。
六、小区配套分析:
天然气、车库以及储藏室。
七、优劣势分析:
优势:(1)价格优势:均价1500元/㎡,低于周边楼盘;(2)交通优势:位于雪松路与乐山路交汇处交通便利。
劣势:(1)楼间距较窄;(2)无法按揭,只能一次性付款。
八、学习借鉴方面
(1)三房户型设计,南北通透,实用性强,面积紧凑;(2)低价入市的市场策略。
九、失误及问题方面
大户型设计较多,当前未销售的户型均为170㎡以上大户型。

个案分析四:显达花园
一、楼盘概况
案 名
显达花园
建筑风格
现代
开发商
驻马店市显达置业有限公司
表单价
1980元/㎡
物业位置
文明大道与金雀路南100米
公开日期
4月
建筑类型
多层
交房日期
5月
楼栋数
9栋
物业公司
未定
占地面积
30亩
物业费
未定
建筑面积
3万㎡
销售率
认购(100组)
层 数
7层
主力户型
两房/三房
总套数
144套
主力面积
96－148㎡
工程进度
一层
交房标准
毛坯/双气

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
5
二房二厅
96㎡

较少认购
三房二厅
122㎡
132㎡

客户认购重点户型
四房二厅
148㎡

较少认购

特点分析:户型设计一般,为市场上传统设计、面积配比偏大。
四、价格分析
分析:认购阶段,均价1980元/㎡。

五、销售状况分析:
现正处于认购阶段,当前已积累客户100组左右, 4月21日举行认筹活动,当天交1万元抵15000元,过后1万抵13000元。
六、小区配套分析:
双气配置,地面停车与车库相结合;绿化无特色,主要以成树和草地植被为主。
七、优劣势分析:
优势:物业位于文明路旁,国土局南侧,交通便利,区位优势明显。
劣势:小区规模小,绿化景观无特色,整体档次不高。
八、学习借鉴方面
区位优势显著,能够降低建筑密度,30亩地容积率1.5,借此来提升项目档次,拉升开发商和项目知名度。
九、失误及问题方面
销售现场环境简陋,销售代表形象和资料档次不高。

个案分析五:御龙居
一、楼盘概况
案 名
御龙居
建筑风格
现代
开发商
驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司
表单价
2130元/㎡
物业位置
文化路与骏马路
公开日期
12月
建筑类型
高层
交房日期
9月
楼栋数
1栋
物业公司
新兴物业公司
占地面积
16.5亩
物业费
0.64元/㎡·月
建筑面积
4万㎡
销售率
60％
层 数
16层
主力户型
两房/三房
总套数
112套
主力面积
91－135㎡
工程进度
正做基础
交房标准
毛坯

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
二房二厅
91㎡

共50套已销售80%,余10套左右
三房二厅
128㎡
135㎡

共60套,已售60%
四房二厅

特点分析:2梯4户设计,南向为2套两房户型,采光,对流设计良好,但进深较大,北侧为2套两房户型,面积偏大,受南向两房影响,采光不足.

四、价格分析
最高价: 2280 元/平米,层数: 10层
最低价: 2090 元/平米,层数: 4层
分析: 在区域市场内,价格较为合理,市场接受度一般.
五、销售状况分析:
御龙居一期多层已交房入住,较好的销售局面为二期高层积累了较好的市场基础。当前,二期高层正在做地基,客户交5万元定死房源,已大定60套。
六、小区配套分析:
(1)双气入户,一二层商业裙房,并建有书吧,棋牌室、台球室、乒乓球室、会所等。
(2)小区内有前湖公园游泳池被有效利用,成为项目重要卖点。
七、优劣势分析:
优势:项目位于原前湖公园内,环境优美;老城区内、生活配套丰富。
劣势:周边文化路和骏马路均为辅干道、人、车流量大,小区停车,出入不便;产品设计不合理;市民对该项目风水有意见,认为树多、水多阴气重。
八、学习借鉴方面
注重环境营造,提升项目自身优势。
九、失误及问题方面
(1)销售部太小,与项目宣传的物业档次不符;
(2)销售代表水平和服务态度亟待提高

个案分析六:尚城华府
一、楼盘概况
案 名
尚城华府1期
建筑风格
现代
开发商
驻马店金石房地产有限公司
表单价
2160元/㎡
物业位置
雪松路与文明路交叉口东100米北
公开日期
10月
建筑类型
多层、高层、小高层
交房日期
底(1期)
楼栋数
3栋(一期)
物业公司
金石物业公司
占地面积
65余亩
物业费
0.6－0.7元/㎡·月
建筑面积
16万㎡(总)
销售率
50％(一期)
层 数
6层、19层
主力户型
三房两厅两卫
总套数
187户(一期)
主力面积
134㎡
工程进度
一期两栋已建(多+小高)
交房标准
毛坯、双气

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
5
二房二厅
90㎡

销售一般40％
三房二厅
143㎡
149㎡
126㎡
163㎡

销售较快50％
四房二厅
171㎡
181㎡

未开始正式销售
特点分析: (1)户型整体配套较好,大中小户型均有设计,客户选择层面大;(2)三房户型,阳台采用空中花园和弧形设计,较为新颖。

四、价格分析
高层:最高价: 2400元/平米,层数: 17层
最低价:1900元/平米,层数:1层
多层:最高价:2120元/平米,层数:3层
最低价: 1580元/平米,层数:6层
分析: 价格在区域市场内整体偏高,特别是多层,顶层已接近1600元/㎡,客户有抗性。
五、销售状况分析:
整体销售状况较好,这源于项目大力度的市场宣传推广,小区品质较高,当前一期销售已达70％左右。
六、小区配套分析:
双气入户,中央水系和成述绿化,辅以雕塑小品,步道等设施,能够有效提升项目品质。
七、优劣势分析:
优势:位于雪松路与文明路,交通便利,小区档次、品质高。
劣势:剩余四房和三房房源面积大,总价高,市场抗性大,销售难度大。
八、学习借鉴方面
售房部装饰,销代形象,接待水平等值得借鉴。
九、失误及问题方面
在注重品质宣传的同时,未能对工地现场进行较好的包装。

个案分析七:金宇•数码大厦
一、楼盘概况
案 名
金宇•数码大厦
建筑风格
现代
开发商
驻马店市金宇房地开发有限公司
表单价
住宅1900元/㎡、商业7000元/㎡
物业位置
解放路与富强路交汇处
交房日期
10月份
建筑类型
高层
物业公司
金宇物业公司
楼栋数
1栋
物业费
0.7－1.1元/㎡•月
占地面积
10余亩
销售率
65％
建筑面积
17000㎡
主力户型
三房
层 数
19层
主力面积
147㎡
总套数
90套
交房标准
毛坯
容积率
2.5
工程进度
结顶

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
5
二房二厅
98.19㎡

90％
三房二厅
147㎡

80％
四房二厅
182.73㎡

30％
六室四厅两卫
288.54㎡

10％
七室两厅四卫
257.75㎡

10％

特点分析: (1)大采光面,明亮通透;(2)动静分离;(3)蝶形布局,实用率高。
四、价格分析
最高价: 2240平米,层数: 16
最低价: 1880米,层数:4层
分析: 楼层越高价格越贵。
五、销售状况分析:
主体结构封顶,且与万博城市花园相比价格低300元/㎡,故销售状况较佳。
六、小区配套分析:
(1)天然气,挂壁炉供暖;(2)电子监控系统;(3)24小时巡更。
七、优劣势分析:
优势:(1)区位优势:位于解放路与富强路交汇处;(2)配套优势:周边各校林立(教育资源丰富,市幼儿园、第三小学;商业配套优势,乐山商场、风光市场)。
劣势:销售人员技巧差,售房部包装不到位。
八、学习借鉴方面
商业部分对外统一招商,而非单纯分割销售,先租后售,利于价格提升。
九、失误及问题方面
(1)销售人员素质差;(2)售房部包装不到位;(3)宣传推广手段少。

个案分析八:中南·阳光城
一、楼盘概况
案 名
中南·阳光城1期
建筑风格
中式
开发商
驻马店中南房地产开发有限公司
表单价
1700元/㎡
物业位置
交通路与天山中路交叉口
公开日期
――――
建筑类型
多层
交房日期
5月
楼栋数
14栋(1期7栋)
物业公司
乐群物业公司
占地面积
60余亩
物业费
0.36元/㎡·月
建筑面积
10万㎡
销售率
一期80％
层 数
6层
主力户型
三房
总套数
约500套
主力面积
131—134.44㎡
工程进度
现房
交房标准
毛坯

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
一房一厅
51㎡(2期)

尚未销售
二房二厅
104.33㎡

售完
三房二厅
131.29㎡
131.54㎡
134.64㎡

销售90％
四房二厅
141.08㎡

40％
特点分析:户型方正,南北通透,实用率高,两个卧室朝阳。不足:卧室门对开,私密性不强。

四、价格分析
最高价: 1900 元/平米,层数: 6层
最低价: 1580元/平米,层数:3层
分析: 3层最贵,六层是顶层,故价格较低。
五、销售状况分析:
当前已是现房,五月份交房,故销售状况较好,小区刚开始销售时因原土地为坟地,当地人忌讳较多。
六、小区配套分析:
(1)双气入户;(2)24小时巡更管理;(3)智能化管理。
七、优劣势分析:
优势:(1)价格优势:价格与市区比较低;(2)交通优势:文明路与天中路交汇处;(3)规划好;(4)建筑优势:现浇楼板。
劣势:(1)周边环境劣势,周边为医药厂,药味浓厚,对生活有一定影响;(2)整体包装(现场销售部)较差,人员素质差。
八、学习借鉴方面
中式外立面,蓝灰色格调,清新素雅。
九、失误及问题方面
(1)无样板房及看房通道;(2)销售人员着装不统一;(3)销售人员销售技巧差;(4)销售道具:如沙盘、户型模型档次低。

个案分析九:万博城市花园
一、楼盘概况
案 名
万博城市花园
建筑风格
现代
开发商
驻马店市万博房地产开发有限公司
表单价
2200元/㎡
物业位置
解放路与文明大道交汇处
公开日期
――――
建筑类型
小高层
交房日期
一期7月份,2期12月份
楼栋数
3栋
物业公司
人和物业公司
占地面积
20亩
物业费
未定
建筑面积
36000㎡
销售率
30％
层 数
15层
主力户型
三房、四房
总套数
156套
主力面积
141－164.53㎡
工程进度
一期封顶,2期13层
交房标准
毛坯

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
5
三房二厅
141㎡

40％
四房二厅
164.53㎡

30％
复式
233.65㎡

10％

特点分析:(1)户户向阳,南北通透;(2)有阳光落地窗,双层玻璃隔音;(3)动静干湿分离。

四、价格分析
最高价: 2430 元/平米,层数: 15层
最低价: 1800 元/平米,层数: 三层
分析: 高层住宅,层数越高,价格越高。
五、销售状况分析:
位于市中心,且工程即将结顶,销售状况逐渐好转。
六、小区配套分析:
(1)双气入户供热水,天然气壁挂炉;(2)有线电视接口;(3)电子可视对讲系统,电子巡更系统、红外线防翻越系统;(4)智能化门禁管理系统;(5)燃气泄漏报警系统;(6)电气智能化Ic卡收费。
七、优劣势分析:
优势:(1)1梯2户纯板式架构;(2)车在小区门口直接进入地下车库,地面无车;(3)多重智能化安防;(4)区位优势,配套齐全。
劣势:(1)价格较高,面积大总价高;(2)销售人员形象,技巧差。
八、学习借鉴方面
(1)外立面,现代风格,铝塑扣板;(2)人车完全分流。
九、失误及问题方面
(1)无样板房,无看房通道;(2)销售部形象差,物品凌乱,道具胡乱摆放;(3)销售人员接待水平有待提高。

个案分析十:翡翠城
一、楼盘概况
案 名
翡翠城
建筑风格
现代
开发商
驻马店市新家园房地产有限公司
表单价
1900元/㎡
物业位置
文明路、置地大道交叉口东北角
公开日期
3月27日, 2.15
建筑类型
多层
交房日期
5月
楼栋数
31栋
物业公司
鼎新物业公司
占地面积
120余亩
物业费
0.46元/㎡·月
建筑面积
18万㎡
销售率
90％
层 数
6.5层
主力户型
三房两厅两卫
总套数
805套
主力面积
37.7㎡、140㎡、168㎡
工程进度
现房
交房标准
毛坯、双气

二、户型、面积种类及分析
户型
面积(单位:平方米)
销售状况
1
2
3
4
5
单间
37.7㎡

100％
一房一厅
55.42㎡

100％
二房二厅
65.92㎡
77.73㎡
121.56㎡

100％
三房二厅
140.89㎡
144㎡
147㎡
152㎡

100％
四房二厅
163.21㎡
168.34㎡

100％
复式
234.21㎡
243.48㎡
209㎡
218㎡

40％

特点分析: 1房、2房销售情况最好,酒店式公寓,面积小,总价低,3房、4房面积稍微偏大,但户型结构较合理,复式面积偏大。
四、价格分析
最高价: 2500 元/平米,层数: 1层
最低价: 1400元/平米,层数:顶层复式层
分析: (单价)价格适中,但由于面积偏大,总价偏立。
五、销售状况分析:
小户型公寓,三房、四方已售罄,但市场反映面积稍大。,复式楼(亚别墅),顶楼复式销售情况不理想,原因是层数多,面积大,总价高。
六、小区配套分析:
泛会所(因商业房)提供健身、医方、卫生,便利店等社区服务,丹尼斯大卖场、家居广场、大型社区配套使生活更加便利。
七、优劣势分析:
优势:地理位置优势,交通便利,空气清新,临新市政府配套完善,规模较大,建筑风格,立面新颖。
劣势:商业房偏多,影响居住品质,开发公司信誉不太好。
八、学习借鉴方面
产品定位,建筑风格,立面。
九、失误及问题方面
亚别墅(复式)产品定位偏差,顶楼复式面积过大,推广连续性不强。