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花园小区物业管理服务实施方案

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2020年4月19日
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眉县安居物业管理服务有限公司
花园小区物业管理服务实施方案
第一章 安居物业管理服务有限公司概况
眉县安居物业管理服务有限公司于 9月经眉县工商局批准成立,企业法人营业执照注册号:061.注册资金52万元,是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业, 8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书,资质编号为宝房物 027号。
1-2. 公司内部机构设置
公司设经理一名,下设四个职能科室:
物业公司组织机构设置及各科室人员配置

经理

办公室

工程科

秩序科

服务科

经理部是公司的决策机构,设经理1名。经理对公司所有事务全面负责,对公司的一切重大事务做出最终决策,并负责协调各科室工作。
在经理领导下,各科室互相协作,全面处理分管工作,对于重大问题报请经理处理,或经过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时,并完成经理交付的各项其它工作。
1-3.公司员工配置
公司现有员工43人,获得物业管理岗位从业资格证书的14人,各种专业技术和管理人员21人,其中中级职称5人。我公司当前接管两个住宅小区,物业管理总面积达22万平方米,其中小高层1万多平方米,多层住宅20万平方米。
1-4.公司现有固定资产
公司现有房产一套,价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务,我公司先后购置垃圾箱1台;垃圾清运车29辆,;剪草机、打孔机、绿篱机各1台;对讲机9个;潜水泵、污水泵各一台;电脑3台及打印机等设备,总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。
二、花园小区物业现状分析
2-1.眉县花园小区简介
眉县花园小区地处县城景贤路南段,美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩,现有住宅楼42栋,住户1200户,业主3700余人。建筑总面积158675m2。
小区内配套设施齐全,设专业配电室和加压站各2个,院内设有智能化监控设施、路灯,广场灯;楼道内设声光控感应灯照明,当前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个,并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。
小区内还设置大型停车广场2个,划分停车位200个;自行车棚7个,共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖,除车库外,住宅、商铺、地下室全部通暖,暖气覆盖面积156051 m2。
小区拥有大型广场花园1个,面积400平方米;各种小型花坛、草坪24处;栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵,绿化总面积19580 m2。
当前小区管理规范,治安秩序良好,车辆管理基本到位,环境卫生干净整洁。
2-2.物业特点
该物业具有以下特点:1、小区住户多,业户来源复杂,有商人、农民、国家机关领导、企业职工等;2、小区分多次阶段性建成,原有设施设备落后;3、小区分东西两区。
2-3物业管理分析
征对该物业特点,除收费、绿化外,秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理,收费、保洁、绿化实行8小时服务。
三、物业管理方案
3-1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构,主要提供物业管理公共服务,包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况,不断完善各类服务操作规范,以便更有效的管理,为客户提供优质、超值服务。
3-2管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点,本着”精干高效”以岗定人”的原则建立物业管理机构,管理实行经理负责制。经理部下设三科一室,办公室设文员1名,负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作;三个科长对经理负责,三个科各设两个班;工程科设科长一名,维修员4名,负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理;服务科设科长1名,保洁员7名,绿化员1名,收费员2名,负责区内保洁、绿化管理,收费和客户接待服务;秩序科设科长一名,秩序员8名,负责区内秩序、消防及车辆管理,共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。
3-3物业服务的内容和标准
3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。

保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃(不含封闭式玻璃)一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次,做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站,根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。
秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次;
3、对进出小区车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围,绿化带内杂草每半月清除一次,保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时,必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次,发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次,保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌,业主爱护花木,不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行,一车一卡,业主遗失车卡,每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重,携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶;停放在规定车位,不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后,可停放在指定地点。
5、每天12时到15时,19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入;车辆停放实行先到先停,业主优先,停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工,费用从建筑单位保修款中支付。
②业主在装修过程中自己造成的损坏,不属于保修范围。
③保修期限以<住宅质量保证书>上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题,急修半小时到现场处理,一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单,工程科维修要有派工单。
2 、有偿服务
1、对有偿服务,由业主申请,服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修,到现场后,先向业主出示工作牌,宣布收费标准,业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场,请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制,客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理,不能向业主索取吃、用、财务等。