毕业设计论文-长沙楼市的价格趋势.doc

中国某某信息学校

学生毕业设计(论文)

题 目： 长沙楼市的价格趋势
姓 名 ： 0000
班级、学号 ： 0000班、000号
系 (部) ： 经济管理系
专 业 ： 物业管理
指导教师 ： 0000
开题时间：
完成时间：

年 月 日

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目 录

毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-5
正文……………………………………………………………6-17
答辩委员会表决意见……………………………………………18
答辩过程记录表…………………………………………………19

课 题 长沙楼市的价格趋势
一、 课题(论文)提纲
0.引言
1.长沙楼价的现状
1.1长沙楼盘热销，量价微升
1.2长沙土地市场的回暖
2.长沙楼价面临的主要问题
2.1 国家政策不明，市民观望情绪隐现
2.2 近年长沙房地产市场，或将直面竞争分化
2.3 房地产市场以刚性需求为主
3.长沙楼价问题的解决对策
3.1政府出台相关政策，调节市场矛盾
3.2企业求创新，高品质，促销售
3.3消费者在价值与价格中寻找平衡点
4.2009年下半年长沙楼市发展的趋势
4.1宏观经济稳健发展，观望气氛逐渐消散
4.2安居工程稳步推行，有效需求有力激发
4.3市场整体持续回暖，供销矛盾逐渐缓解
4.4地铁效应逐步释放，沿线楼盘开始升温
4.5市场结构渐趋合理，地价房价平稳波动
5.对未来几年长沙楼价预测
6 结论
二、内容摘要
本篇文章首先描述了长沙房地产市场的现状，从国家政策、消费水平、市场需求等及方面的问题，提出了国家出台相关政策，企业求创新，消费者寻求的平衡点等对策来解决相关问题，简述了2009年下半年楼价的发展趋势，就现阶段的形势，进行了对今后几年长沙楼价趋势的预测。
三、 参考文献
[1]. 罗国银. 湖南建鸿达房地产公司营销策划研究[D]. 湖南大学 , 2005
[2]. 曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003年版
[3]. 陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2).
[4]. 沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议[J].中国房地信息,2005,(07).
[5]. 曹洪.对房地产价格评价指标的思考[J].价格月刊,2005,(08).
[6]. 长沙房地产信息网，

长沙楼市的价格趋势
000
中文摘要：本篇文章首先描述了长沙房地产市场的现状，从国家政策、消费水平、市场需求等及方面的问题，提出了国家出台相关政策，企业求创新，消费者寻求的平衡点等对策来解决相关问题，简述了2009年下半年楼价的发展趋势，就现阶段的形势，进行了对今后几年长沙楼价趋势的预测。
关键词： 长沙楼市；价格趋势；现状；问题；对策；预测
0.引言
　　2008，一个不同寻常的年份，地震、奥运，次次震动人心。从去年十月份起，一线城市譬如深圳、上海、北京的楼市开始陷入低迷的状态，就这样一场关于楼市拐点的论战在整个房地产界蔓延开来，消费者持币观望，房屋交易量急剧萎缩，然而对于长沙这样的二线城市来说，一线城市这股降价风波似乎并没有让其价格出现太大的波动。人民币升值、股价的持续下跌、国际原油的不断上涨……带动了全国物价的持续飞涨，可能给置业者带来高房价而苦恼，可是长沙的房价到底会降吗？

1.长沙楼价的现状
　　5月21日，首次携“两型社会”亮相香港的湖南，在2009中国湖南（香港）投资洽谈会暨重大项目签约仪式上，一举签出61个省级重点合同外资项目，引进外资63.33亿美元。
李嘉诚、曾宪梓、李兆基、郭鹤年、郑裕彤等知名企业家纷纷表示，湖南是广东、香港等珠三角地区加快发展的广阔腹地和重要市场,要加大对湖南的投资，扩大合作领域，在地产、新能源、旅游等方面进行深度合作。
对后市发展来说，这不啻一个美好愿景。市场人士认为，5月以来，继房产新政调整到位以后，长沙国土市场又出台重大利好，在多重组合拳影响下，楼市后市看好。

1.1长沙楼盘热销，量价微升
　　进来众多热销楼盘，普遍反映，“整个5月来势非常好，比4月还好。”建鸿达相关营销负责人表示。
　　东城，5月9日，上河国际花园开盘当日劲销房源450套，销售额逾2.6个亿；同日开盘的摩天1号，两天时间实现订购614套，认购金额达2个多亿；西岸，江景新盘曙光泊岸刚刚露脸认购，新推出的商铺即抢购一空，住宅登记也已经几千人；岳麓一号·咸嘉官邸，截至记者发稿时，5月已实现销售50多套，近5000万元；东塘腹地，建鸿达·华都，进入5月，已卖掉了53套房，实现销售额5000多万元。
如图1所示，据长沙房产信息中心统计数据显示，今年一季度芙蓉区商品房、商品住宅叫均价最高，均价分别为每平方米5314元与每平方米4248元；岳麓区商品房、商品住宅成交均价最低，均价分别为每平方米3846元与每平方米3580元；开福区商品房、商品住宅均价分别为每平方米4357元与每平方米4211元；天心区商品房、商品住宅均价分别为每平方米4393元与每平方米3868元；雨花区商品房、商品住宅均价分别为每平方米4314元与每平方米4111元。全市除岳麓区天心区以外，商品住宅均价目前达每平方米4000元以上；各区均价同比上扬的有天心区、岳麓区、芙蓉区，环比上扬的有天心区、雨花区、芙蓉区。

如图2显示，二手房成交量也在持续增加。

1.2长沙土地市场的回暖
　　4月长沙土地成交5宗，土地成交有回暖趋势。来自长沙市国土资源局的数据显示，与3月相比，2009年4月挂牌土地出让面积有了很大幅度的增长，总共出让 32.84万平方米，共11宗土地挂牌出让，其中开福区出让面积比例最大，占到78.41%。
　　5月19日，长沙市国土资源管理局和长沙市财政局联合发布土地新举措，表示将进一步严格控制经营性土地供应总量。且从今年5月起，实行按批次供地，今年计划按3至4个批次供应。同时，提前确定和公示挂牌出让地底价。
　　近几个月来，在各种利好的带动下，大部分买家开始选择入市，长沙楼价也在此带动下稳中略升。目前楼价有了上涨的动力，但提价带来的负面销售将使销售速度减缓，所以下半年楼价将会微升，但不会大涨。
　　从近两月长沙楼市来看，消费者较之前相对踊跃，下半年楼市有望延续前几个月的小阳春，整体呈现量升价稳的态势。
　　总体而言，今年下半年长沙的楼价会较稳定，只要开发商不采取大举上调价格的策略，长沙整体楼市可以说是稳中求升。

2.长沙楼价面临的主要问题
　　一边是房价节节上涨，一边是交易量呈现走低趋势。一边是新盘扎堆推出，一边是政策风声紧。在此背景下，长沙楼市是因观望而滞销，还是购房者继续追涨购买，入8月后，关于长沙楼市的走势众说纷纭。
2.1 国家政策不明，市民观望情绪隐现
　　很明显，8月又是一个新盘尽出的月份。有包括普通住宅、单身公寓、别墅、商业等各种类型的项目共约40个楼盘开盘或有新房源推出，其中有15个楼盘是纯新开盘。环比六七月每月不足10个新盘开盘的景象，相比黄金五月20个项目新开盘也是不逞多让。
　　七八月份是传统的销售淡季，开发商在这样的季节推货态度却如此积极，“我们之前推出的楼栋卖完了，现在登记要买房的客人又很多，所以就推新货了。”上周末在湘江世纪城的开盘现场，有关工作人员这样回答。当然，这只是一种态度。
　　“我们是按照自己的节奏来推盘，一拿到预售证，马上就推盘了，不存在捂盘惜售，也不是刻意赶8月这个时期，可说是恰好。”君悦香邸营销负责人陈婕表示，此次开盘共会推出3栋500多套的大体量，完全按照项目本身施工进度节点开的盘，虽然目前市场上风起云涌，各种传言不绝于耳，但是项目本身不会受到影响。这又是另一种态度。
　　“现在的市场谁都看不懂，未来走势如何也不知道，现在楼价高、出货速度还可以，能多推就多推一些吧。”城东某一热售楼盘营销负责人私下里跟记者透露，或许更多的代表了这个敏感时期很多开发商的微妙心理——政策下一步动向谁也说不清楚，趁着当下的热度早点卖掉是好事。
　　而数据显示，8月份开盘销售的楼盘多数为老项目后期，其中包括保利·麓谷林语、湘江世纪城、宜居莱茵城、瑞都华庭等知名项目。除宜居莱茵城有较长时间的蓄客外，其他楼盘属于持续开盘，如保利·麓谷林语和湘江世纪城等项目，均为上一期刚开盘销售完毕，接着再开。
　　开发商不断推出新盘新货，消费者的看楼兴致也很高。保利·麓谷林语一期620套开盘售罄后，本月开盘人气依然旺盛，现场人山人海，据说还动用了部队现场维和。而记者上周末在湘江世纪城和亚商国际等楼盘看到，人气最差的都有两三百看楼客，最旺的估计有五六百人。
　　人气不错，但并不代表成交也好。保利·麓谷林语8月2日二期开盘活动结束时，虽说推出的400套房源已销售320套，但与之前开盘销售620套的记录相比，差距还是颇大的。本次主推91-120户型两房三房的湘江世纪城，开盘日销售情况也不及之前。一个正在推大户型楼盘的营销负责人告诉记者，近日看楼的人确实不少，但真正掏钱买房子的人比之前少了。记者和看楼者聊天时也发现这种状况。周末到湘江世纪城看楼的王先生说，现在一方面看着楼价不断上涨想赶快买，但另一方面又怕政府打压楼市而不敢轻举妄动。王先生的话，真实反映出目前市民想买而又不敢买的焦灼心态。

2.2 近年长沙房地产市场，或将直面竞争分化
　　有个细节，在市场普遍对于现房实景的品质楼盘接受度日渐看涨之时，高端楼盘的口碑营销开始占据市场销售的重要比重。一个很明显的事实是，消费者口碑相传带来的销售量上涨，成为了现阶段市场的一个重要特征。而这，或许意味着长沙房地产市场格局将发生更为深层的变化。
　　经过2008年的焦躁不安，实景攻略，似乎已然成为开发商们共同的选择。“增加楼盘的附加值，让消费者在实景的考察中，产生品牌忠诚度，这是2008年带给市场的最大变化。”李迎霞说。长沙市房产研究中心数据显示，2008年长沙商品房供给持续增大，全年超越1200万平方米；销售持续低位，已基本回复至2006年水平。商品房供销失衡情况明显。

2.3 房地产市场以刚性需求为主
　　虽然8月份开盘的项目售价都有不同程度的上涨，但大部分仍然热销。据记者调查了解，热销项目的知名度、品牌优势等方面都高于周边在售楼盘，在房价普遍上扬的大背景下，它们因综合性价比取胜。
　　多位购房者在售楼处现场接受记者采访时表示，虽然购买的房子售价高于预期，但是由于婚期临近，必须要买了。“买不买都难受，买了觉得价格有些高，不买怕房价再涨。再说，一家五口挤在一个不足七十平米的两房里，这大热天的实在是没发忍受了！”湘江世纪城的购房者张先生告诉记者，目前像他这样处于两难境地的购房者很多。据了解，持这种心理的多为刚需一族。
　　而就目前长沙市场情况来看，二套房贷收紧的政策似乎并没有太多的影响真正的投资者的脚步。亚商国际的开盘热售就是一个典型例子。开盘现场看房者除了多数的刚需一族，也不乏四十来岁的纯投资者。在他们看来，长沙房价已经很低了，下一步再跌可能性几乎没有。

3.长沙楼价问题的解决对策
　　在当前楼市相对低迷的情况下，新楼盘可适当的采取价格优惠措施，以剌激消费者;另一方面，要重点关注国家政策层面的变化，比如安居工程现在是各级政府重点建设的“民心工程”，开发商可针对有需要的群体，作一些结构上的调整。
3.1政府出台相关政策，调节市场矛盾
　　改革经济适用住房保障方式，运作方式由政府运作改为市场运作，分配制度由实物分配改为货币分配，由暗补改为明补，通过发放经济适用住房货币补贴，支持保障对象以自主购房的方式解决住房问题。从2008年10月30日至11月2日召开的中国长沙第26届房地产交易展示会来看，吸引了近90家房地产开发商、装饰装修企业、二手房中介等相关行业参展，30多万人次到现场观展。各类房屋实际总成交549套，与25届房交会相比增长了近96%，增长成交中货币安居房高达221套，占到成交总套数的40.26%。各类房屋实际成交总面积5.5万平方米，成交金额2.6亿元，且以中小户型为主。从11月份前4周的签约成交数据来看，成交面积79.28万平方米，总成交7788套，平均每天成交278套，出现销售增幅较大的局面。

3.2企业求创新，高品质，促销售
　　一个必须接受的事实是，长沙房地产市场已经从过去开发商掌握话语权的卖方市场全面转向由消费者占据主动的买方市场。事实上，现在拼的是地段，是产品，是消费者所能看到的东西。开盘先开样板区，卖房首先卖景观，准现房，全实景……在当前微妙市场格局下，实景销售，已经成为诸多开发商的共同选择。实景攻略意味着开发商需要付出更多实在的东西，过去仅仅依靠营销宣传而进行销售的状况，显然已经无法满足现实的变化。在实景时代，消费者对于产品的判断更多依靠于直观的所见所感。
　　长沙个别楼盘的打折举措，可能楼市低迷给一些资金不雄厚的开发商带来压力，但这种压力在春节后随着国家政策的调整以及市场信心的恢复会得到缓解，楼市的升温也是一定的。由于长沙两三年内土地供应量充足，楼市上涨的空间也不会太大，而是会出现品质分化的局面：大量的“货补”对象加入购房者行列会剌激中、低档楼盘销量增加，而有些开发商则会把重点放在高端楼盘，从而使长沙楼市出现“百舸争流”的局面。

3.3消费者在价值与价格中寻找平衡点
　　从目前的形势来看，自住型住房需求将逐渐被释放，而住房泡沫随着调整措施的不断实施已经被逐步挤压。自2008年开始施行的安居工程就是政府旨在解决低收入家庭住房问题的惠民政策措施，不但解决了百姓住房问题，还消化了积压房，是一项真正惠民且调节市场结构的举措。
普通购房者从意识上来讲是希望住房价格能越低越好，但另一方面，已购房的人则不希望房价再降了。从实际操作层面来讲，房屋价格仍是遵循其内在的规律，因此在未来市场来讲，随着百姓要求的提高，房屋的价值将变得越来越重要，只有高品质的楼盘才能得到百姓的青睐。

4.2009年下半年长沙楼市发展的趋势
上半年，长沙房地产市场回暖，成交量上升幅度较大，开发商资金问题得到缓解。据市场人士分析，5月以来，继房产新政调整到位以后，长沙国土市场又出台重大利好，在多重组合拳影响下，楼市后市看好。
4.1宏观经济稳健发展，观望气氛逐渐消散
　　上半年中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行了一系列政策措施，初见成效，下半年随着各项政策的深入落实和积极应对变化的新政出现，宏观经济仍将保持良好的态势，普通百姓的信心将得到进一步增强。长沙整体经济的稳健和活力，房地产市场的健康，都将使普通百姓产生合理的市场判断，观望气氛也将逐渐消散。

4.2安居工程稳步推行，有效需求有力激发
　　包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，一方面激活住房需求，增加市场需求，另一方面又为需求的实现提供了资金支撑，市场的需求变得有效和现实，带来了上半年的市场交易的活跃。安居工程政策的稳步推行，政策作用的深入，普通百姓住房需求被唤醒的同时，购买力得到增强，下半年市场的有效需求将得到有力激发。

4.3市场整体持续回暖，供销矛盾逐渐缓解
　　上半年长沙房地产表现出市场价格平稳波动、市场销售面积和销售总额迅速攀升，市场交易日渐活跃，市场整体呈现回暖迹象。下半年将延续这一发展趋势，市场整体持续回暖，房地产开发商的经营将更为稳健，对市场的预期更为合理，一方面调整新建楼盘的时间和规模，另一方面注重原有楼盘的销售，加快市场对存量房的消化，供销矛盾进一步缓解，促进长沙房地产的健康。

4.4地铁效应逐步释放，沿线楼盘开始升温
地铁作为城市新的交通形式，在缓解城市地面交通的同时，还能强化沿线土地的利用类型和方面，带来商圈的组团发展。长沙地铁规划的出台和地铁的修建，将促进长沙房地产市场的分布格局，带来沿线土地的开发和楼盘项目的建设。由于目前地铁刚开始修建，社会各界对其了解和认识不够，尽管如此，上半年地铁沿线的部分楼盘仍价格出现上涨，大部分楼盘的成交量上升幅度都较大。下半年随着地铁效应逐步释放，普通百姓对地铁认知加强、开发商“地铁盘”营销力度的增强，下半年地铁沿线楼盘将开始升温，价格和成交量都将不同程度的上升。

4.5市场结构渐趋合理，地价房价平稳波动
　　上半年长沙市房地产一级市场平稳发展、二手房市场交易活跃、租赁市场发展迅速，全市房地产市场的一、二、三级市场在回暖背景下呈现不同的发展特点，三者之间的结构也得到了相对合理的调整。房地产市场结构也将在下半年延续这一趋势，市场结构渐趋合理，房价也将在各方面的作用下，稳中有升。

5.对未来长沙楼价趋势预测
　　对于长沙未来的房价走势，房价的适当调整是合理的，房地产有价值，而价格围绕价值上下波动是经济规律的内在因素决定的。而市民“买涨不买跌”是正常的心态，市场经济有一个成熟的过程，只要国家政策相对稳定，城市经济健康发展，百姓收入逐步提高，楼市的复苏只是时间问题。
　　2008年年底成交量明显回暖，12月前三周每天差不多都有400套成交，比年初多了近一倍。据调查数据显示：9月，成交面积75.63万平方米，成交套数7049套。10月，成交面积60.4万平方米，成交套数5925套。11月，成交面积83.31万平方米，成交套数8205套。12月，成交面积102.67万平方米，成交量9867套。
当政府救市的姿态日渐坚定，当一次次的政策尺度超出预期，当一个个楼盘按捺不住一再刷新价格底线，或许我们已经触碰到楼市的真实底部——当所有人都绝望之时，就是一个市场新的开始。
郡原广场，2个月销售150余套;万科·金域蓝湾、万科·金色家园每日人流量相当踊跃;蝴蝶谷，开盘当日销售120套;山水画都，开盘销售160余套......进入12月，与之前市场哀鸿一片相反的，是此起彼伏的“销售热点”。
2009年长沙商品房市场供应明显紧缩，商品房、二手房市场交易开始好转，双双实现正增长；商品房价保持稳定，但相对于去年下半年有所回升。总的看来，在去年国家及长沙出台的一系列房地产调控措施的刺激下，长沙房地产市场开始出现回暖迹象。
淡季不淡，是第一季度长沙房地产市场的显著特征。第一季度，长沙市商品房、住宅累计销售141.67万平方米、124.43万平方米，同比减少7.58%、4.48%，环比增长9.42%、8.25%，住宅销售占商品房销售总量的87.83%。全市二手房成交面积42.24万平方米，成交金额为9.59亿元，成交套数为4577套。
长沙27届房地产交易会在4月举行，促使第二季度长沙房地产市场交易量上扬，长沙商品房、住宅累计销售183.45万平方米、169.64万平方米。二手房成交面积与第一季度持平。
2009年长沙楼市继7月成交首度回落后，8月份再次冲高，达到今年最高点，纯商品房成交面积为131.31万平米，纯商品房住宅成交124.73万平米。
在政府的购房补贴和市场需求压抑性反弹的作用力下，长沙1-8月备案销售量出现大幅度增长，去库存化成为今年楼市的主题。来自中原地产湖南机构的分析显示，截至8月，长沙全市纯商品房累计存量252.68万平方米，其中纯商品住宅累计存量达179.22万平方米。今年1月至8月，消费者购买商品房的平均交易成本是，4283元/平方米，住宅略低，为4064元/平方米，但比去年要高。来自长沙市房产研究中心的数据显示，1-8月长沙市内五区新建纯商品房均价为4283元/平方米，同比下跌2.79%。其中，住宅平均售价为4064元/平方米，同比上涨1.35%。
长沙房价在全国范围来说不算高，甚至在同类城市中还是偏低的，可是近来国内经济表现出来的一些现象不容乐观，具体体现在股市偏低，宏观经济走势不很明朗，所以估计长沙房价会在2010年内维持现在价，即均价在4000－4500左右的水平。随着长沙重点发展河西，城北房价上升速度不会很快，在近一年内也会维持在现在的价格均价4500左右。
2012年全球经济回暖，金融形势转好，有利于房地产市场的发展，而且也不会再抑制房地产市场的拓展。且长沙交通设施的完善，和城市的日益发展，房价上涨是势不可挡的。预计2012-2015年长沙二手房的平均交易价格会上涨6%，而商品房、住宅的平均交易价格会上涨15%左右。

6 结论
伴随着2008年的逝去，从卖方市场到买方市场，从拉动经济增长达导致需求放缓，从政府抑制房价到出手救市，总体上看，整个行业开始“盘整”。面对08年的金融风暴，土地流拍，百姓观望，房价下滑，供需失衡，空置率抬升，09年的楼市充满了未知数，从而变得极富悬念。然而进入2009年，各项数据表明，经济景气指数正在回升，宏观经济开始出现一定的回暖，中央政策的出台对经济起到了积极影响。春节以后，长沙房地产市场出现了明显的成交活跃，成交量放大，长沙房地产经济持续走好。

参考文献：
[1]. 罗国银. 湖南建鸿达房地产公司营销策划研究[D]. 湖南大学 , 2005
[2]. 曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003年版
[3]. 陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2).
[4]. 沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议[J].中国房地信息,2005,(07).
[5]. 曹洪.对房地产价格评价指标的思考[J].价格月刊,2005,(08).
[6]. 长沙房地产信息网，

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