对房地产评估方法的研究--学位论文.doc

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厦门大学硕士学位论文对房地产评估方法的研究姓名：陈丽丽申请学位级别：硕士专业：资产评估指导教师：陈惠峰 20070401 内容摘要在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算；对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析，指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确；对成本法中利润率和投资利息率进行了分析，提出对自建房地产与开发商建筑的房地产，应采用不同的利润率，并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。在最后，本文对土地评估方法中的基准地价系数修正法、标准宗地法与路线价法进行了分析，指出路线价法由于路线价法则的多样性，会造成评估结果的不准确性。关键词：房地产评估；市场比较法；收益法：成本法ＡｂｓｔｒａｃｔＩｎｎｏｗａｄａｙｓ，ｐｅｏｐｌｅｕｓｅｔｈｒｅｅａｐｐｒｏａｃｈｅｓｔｈａｔａｒｅｍａｎｅｔｃｏｍｐａｒｉｓｏｎａｐｐｒｏａｃｈ，ｉｎｃｏｍｅａｐｐｒｏａｃｈａｎｄｃｏｓｔａｐｐｒｏａｃｈｔｏｅｖａｌｕａｔｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅ，ｔｈｅｓｅｔｈｒｅｅａｐｐｒｏａｃｈｅｓｈａｖｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔｒａｎｇｅａｎｄｒｅｌｙｔｈｅｉｒｅｖａｌｕａｔｉｎｇｒｅｓｕｌｔｓｏｎｄｉｆｆｅｒｅｎｔｔｈｅｏｒｉｅｓ，ｔｈｅｙｃｏｎｓｉｄｅｒｄｉｆｆｅｒｅｎｔｆａｃｔｏｒｓ，ａｎｄｅｖｅｎａｒｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ．Ｔｈｏｕｇｈｍａｎｅｔｃｏｍｐａｒｉｓｏｎａｐｐｒｏａｃｈ，ｉｎｃｏｍｅａｐｐｒｏａｃｈａｎｄｃｏｓｔａｐｐｒｏａｃｈｈａｖｅｂｅｅｎｔｈｅｂａｓｉｃａｐｐｒｏａｃｈｅｓｉｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅａｐｐｒａｉｓａｌ，ｔｈｅｒｅａｒｅｓｔｉｌｌｓｏｍｅｐｌａｃｅｓｔｈａｔａｒｅｉｎａｃｃｕｒａｔｅｏｒｕｎｄｅｆｉｎｅｄ，ｔｈｅｓｅｐｌａｃｅｓｇｉｖｅｗｒｏｎｇａｆｆｅｃｔｔｏｔｈｅｖｅｒａｃｉｔｙｏｆｔｈｅｅｖａｌｕａｔｉｎｇｃａｓｅｓ，ｐｒｉｃｅ．Ｔｈｅａｒｔｉｃｌｅｓｔａｒｔｓｗｉｔｈｔｈｅｔｈｒｅｅａｐｐｒｏａｃｈｅｓ，ｃｏｍｂｉｎｅｓｗｉｔｈｓｏｍｅｒｅｌｅｖａｎｔａｎｄｔｏｇｉｖｅｓｓｏｍｅａｎａｌｙｓｉｓｔｏｔｈｅｉｒｕｓｉｎｇｐｒｏｃｅｓｓ．Ｆｕｒｔｈｅｒｍｏｒｅ，ｔｈｅａｒｔｉｃｌｅｐａｙｓａｔｔｅｎｔｉｏｎｍａｒｋｅｔｃｏｍｐａｒｉｓｏｎａｐｐｒｏａｃｈ’Ｓａｆｆｅｃｔｆａｃｔｏｒｓ，ｐｏｉｎｔｓｔｈａｔｔｈｅｒｅｓｈｏｕｌｄｂｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎａｍｏｎｇｇｅｎｅｓｉｎｄｉｓｔｒｉｃｔｆａｃｔｏｒｓａｎｄｉｎｄｉｖｉｄｕａｌｆａｃｔｏｒｓ．Ｉｎｉｎｃｏｍｅａｐｐｒｏａｃｈ，ｔｈｅａｒｔｉｃｌｅａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｉｎｃｏｍｅａｎｄｄｅｏｘｉｄｉｚｅｒａｔｅ，ｐｏｉｎｔｓｔｈａｔｄｅｏｘｉｄｉｚｅｒａｔｅｓｈｏｕｌｄｂｅｉｎｏｒｄｅｒｏｆｉｎｄｉｒｅｃｔｍｅｔｈｏｄａｒｔｉｃｌｅａｎｄｉｎｖｅｓｔｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄ．Ｉｎｃｏｓｔａｐｐｒｏａｃｈ，ｔｈｅａｎａｌｙｚｅｓｐｒｏｆｉｔｍａｒｇｉｎａｎｄｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｉｎｔｅｒｅｓｔｒａｔｅ，ｐｏｉｎｔｓｔｈａｔｔｈｅｐｒｏｆｉｔｍａｒｇｉｎｏｒｂｅｔｗｅｅｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｂｕｉｌｔｂｙｌｉｖｅｒｓｂｕｓｉｎｅｓｓｍｅｎｓｈｏｕｌｄｂｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔ，ａｎｄｏｒｉｎｖｅｓｔｉｎｔｅｒｅｓｔｓｈｏｕｌｄｂｅａｃｃｏｕｎｔｅｄａｃｃｏｒｄｉｎｇｔｏｃａｐｉｔａｌｐｒｏｖｉｄｅｄｂｙｂｕｉｌｄｅｒｂｙｌｏａｎｓ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅａｐｐｒａｉｓａｌ；ｍａｒｋｅｔｃｏｍｐａｒｉｓｏｎａｐｐｒｏａｃｈ；ｉｎｃｏｍｅａｐｐｒｏａｃｈ；ｃｏｓｔａｐｐｒｏａｃｈ厦门大学学位论文原创性声明兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。声明人（签名）：陈两甬力岬年乒月Ｄ日厦门大学学位论文著作权使用声明本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。本学位论文属于１、保密（２、不保密（），在）年解密后适用本授权书。（请在以上相应括号内打“√”）作者签名：Ｐ氧两确导师签名：日期：细７年≯且／弓日日期：年月日第一章绪论第一章绪论１．１选题的意义就房地产本身来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”，房地产价格既不能完全由政府决定，又不能完全由供求状况决定，因此，就需要有一定的专业人员对房地产价格进行客观的评估，给出一个合理的价格。而房地产评估的重要性在于，房地产评估能建立合理的房地产交易秩序，是促进房地产公平交易的基本保障，并且有助于将房地产价格导向正常化。此外，在人们的日常生活中，房地产评估的应用领域也越来越广，从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估，房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题，也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。在房地产评估方法中，市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法，尽管如此，这几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。市场比较法可信度高，简便易行，使用范围广，在德国、日本、英国等国家和港台地区的房地产估价中得到普遍应用。但是在市场比较法的实际运用中，区域因素与个别因素中的各因子之间是完全平等的关系，其所占比重是完全相同的，而在笔者看来，各因子之间并不是完全平等的关系，在测算时应根据各因子的重要程度的不同，分别给以相应的比率。在收益法的运用中，还原利率的确定为一个难点也是重点，在收益法的实际运用中，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。而在还原利率的选取中，理论界始终存在着以下几种说法：银行利率法、租售比价法、复合投资收益率法等。成本法中开发利润为重点部分，利润率的选取则是测算利润的关键，在成本法的实际运用中，利润率一般采用市场平均利润率，笔者认为完全采用市场平均利润率是不准确的。而在国外房地产评估的发展中，已经考虑到环境污染对房地产价格所造成的对房地产评估方法的研究影响，在我国仅仅是在评估报告中描述待估房地产所处环境的状况和特点，还未在房地产评估实务中考虑环境污染的影响。本文试着对这三大方法中不准确或不明确的地方进行分析，希望能对房地产评估的实际运用有所帮助。１．２房地产评估方法的发展１．２．１国外房地产评估方法的发展上世纪２０年代以来，房地产估价研究的发展大体上可以分为以下三个阶段：第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔（ＩｒｖｉｎｇＦｉｓｈｅｒ，１８６７－１９４７）发表的《房地产原理》（１９２３年）、埃利和穆尔豪斯（ＲｉｃｈａｒｄＴ．ＥｌｙａｎｄＭｏｏｒｅｈｏｕｓｅ）发表的（（－Ｉ－地经济学基础》（１９２５年）、巴比科克（ＦｒｅｄｅｒｉｃｋＭ．Ｂｏｂｃｏｃｋ）发表的《房地产估价》（１９２４年）。第二阶段是摩茨科（ＡｒｔｈｕｒＪ．Ｍｅｒｔｚｋｅ）在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著《房地产估价过程》（１９２７年），他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。第三阶段的代表人物是海德（Ｋ．ＬｅｅＧｒａｎｔＨｙｄｅｒ，１８８８．１９４７）、阿特金森（ＨａｒｒｙＡｔｋｉｎｓｏｎ，１８９０－１９７９）和舒姆茨（ＧｅｏｒｇｅＬ．Ｓｃｈｍｕｔｚ。１８９３．１９５８），他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》（１９４１年）一书中构造 ● 的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》（１９５１年）一书中，该书到１９９６年为止再版１１次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。．．．房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。目前英国主 ‘ 要采用五种房地产估价方法，即市场比较法、投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资第一章绪论料，拟定各种路线价法则。英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术（公式化）、计量。德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大与日本的房地产评估方法也是直接比较法、成本法和收益法这三种方法。１．２．２我国房地产评估方法的发展我国房地产估价理论研究始于２０世纪３０年代。１９３０年，章植的《土地经济学》出版：１９３５年，张辉出版了（Ｉ－海市地价研究》，同年高信出版了《南京市之地价与地价税》；１９３８年，王丙勋出版了《天津市地价概况》；１９４４年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张丕介的《土地经济学导论》、王季深《上海之房地产》等一系列著作。１９８４年１２月１２日，原城乡建设环境保护部发布了新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章一《经租房屋清产估价原则》，规定房屋估价方法为：房屋现值（净值）＝房屋重置完全价值ｘ新旧程度，或房屋现值＝房屋重置完全价值一房屋折旧。１９８９年福建省石狮市土地定级估价中，提出了铺面租金剥离法。１９９０年后，又提出了房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，并最终探索出适合我国国情的基准地价评估方法。后来，随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为辅的地价评估法。１９９１年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法；在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法、对照评估法、标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高对房地产评估方法的研究层建筑地价分摊的方法。１９９５年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之《房地产估价理论与方法》中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。这些国家在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法（ＡＨＰ法）、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析①。但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。Ｌ３本文的结构本文主要是讨论房地产评估中经常运用到的几种方法，其中以市场比较法、收益法与成本法为主，并简要地介绍了土地评估的几种方法。在整篇文章中，主要的分为三个部分，而对房地产评估方法的介绍则集中在第二部分。第一部分阐述了本文的选题意义，介绍了本文的写作结构、创新与不足。并对房地产评估方法的发展过程进行了介绍。第二部分主要是对房地产评估方法的分析，其中主要从评估方法的使用范围、：步骤、计算公式三个方面进行介绍，并针对不同方法给出了相应的案例。此外，此部分还对三种评估方法中的因素进行了一定的分析与探讨，并在最后对三种评估方法进行了综合评价。。摘自‘中外房地产估价发展综述＞－－４．．第一章绪论第三部分主要是对土地评估的几个方法进行了分析，包括基准地价系数修正法、标准宗地法和路线价法，并对几种方法进行了比较。１．４本文的创新与不足１．４．１本文的不足本文对房地产评估方法的探讨只是一个初步想法，并未在实际中进行检验。此外，由于环境污染的因素比较多，而且其中对房地产价格有影响的因素也不明确，环境污染对房地产价格产生的影响很难用模型进行分析，因此本文未考虑环境污染对房地产价格产生的影响。本文所说的房地产都是假设其符合最高最佳使用原则的，未考虑房地产在非最高最佳使用原则下对房地产评估价格的影响。１．４．２本文的创新本文的创新在于提出了用德尔菲法得出房地产影响因素中各因子所占的比重，并根据调整后的因子比重测算房地产的评估值：提出了在采用成本法时，对不同性质的房地产应采用不同的利润率测算其评估价值，并提出了对建造房地产所产生的利息测算应按照自有资金和贷款资金分别测算，自有资金的利息率应比银行存款利率高，比银行贷款利润低，而贷款资金的利息率则按照银行贷款利率。对房地产评估方法的研究第二章房地产评估方法分析房地产评估中所用的方法主要有成本法、市场比较法和收益法三种，其适用范围和对象各不相同，下面详细介绍这几种评估方法。２．１成本法２．１．１成本法介绍成本法又称成本逼近法，是利用重置或重建的思路对房地产进行评估，即其评估原理是建立在重置成本的基础之上。在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所用的成本，复原重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。成本法的测算过程如下：（１）计算土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。（２）计算开发成本开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。（３）计算管理费用：管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之第二章房地产评估方法分析和乘以这一比率来测算。（４）测算投资利息此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。（５）测算销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。（６）测算销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费，也就是在销售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。（７）测算开发利润在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。在后面部分将对开发利润的利润率与计算基数的选取作进一步的讨论。（８）计算待估房地产的价格在测算出上述所需测算的内容后，就可以根据成本法的计算公式求取待估房地产的价格了。．｝成本法的计算公式如下：在用成本法对房地产进行评估时，没有一个固定的公式，成本法的计算过程是将各个单项成本加总，得出最终总的房地产的建成成本，再根据待评估房地产的实际情况确定其折旧额或成新率，最终得出待估房地产的评估价格。而在运用成本法评估时，要考虑的各种单项成本主要包括地价、。开发成本、销售费用、管理费用、销售税费、投资利息、开发利润几个方面。因此，新建待估房地产的价格为：新建房价格＝地价＋开发成本＋销售费用＋管理费用＋销售税费＋投资利息＋开发对房地产评估方法的研究利润对于新建建筑物的评估，运用成本法时，上面新建房的价格即为待评估房地产的价格。而对于旧有建筑物的评估，则还要考虑待评估房地产的使用和磨损，计算并扣除相应的折旧。计算房地产折旧的方法有很多种，但通常用的是直线折旧法和成新折扣法。直线折旧法与会计折旧中的直线折旧法相类似，其计算公式为：Ｄ＝—（ｃ－—ｓ）＝ｃ×止型ＮＮ其中，Ｄ是指待评估房地产的年折旧额；Ｃ是指建筑物的重新建造成本；Ｓ是指待评估房地产的净残值；Ｒ是指待评估房地产的残值率；Ｎ是指待评估房地产的耐用年限。各种结构用房的耐用年限和残值率见下表ｌ。表１：各种结构用房的耐用年限和残值率编号结构类型残值率耐用年限生产用房５０年；受腐蚀的生产用房３５１钢筋混凝土结构Ｏ％年；非生产用房６０年生产用房４０年；受腐蚀的生产用房３０２混合结构一等２％年；非生产用房５０年生产用房４０年；受腐蚀的生产用房３０３混合结构二等２％年；非生产用房５０年生产用房３０年；受腐蚀的生产用房２０４砖木结构一等６％年：非生产用房４０年，● 生产用房３０年；受腐蚀的生产用房２０砖木结构二等４％５年；非生产用房４０年生产用房３０年；受腐蚀的生产用房２０６砖木结构三等３％年；非生产用房４０年７简单结构０％一般为ｌＯ年资料来源：ＣＰＶ考试用书‘建筑工程评估基础’ 第二章房地产评估方法分析成新折扣法是根据待估房地产的建成年代、新旧程度以及功能损耗等，确定待评估房地产的成新率，待评估房地产价格即新建房价格乘以相应的成新率，即：待估房地产价格＝新建房价格Ｘ成新率＝重置成本Ｘ成新率在上述两种折旧方法中，笔者认为成新率法比直线折旧法准确，成新率法之所以更为准确是因为房地产的价值与一般固定资产不同，并不会随着可使用年限的减少而减少，也不会因为新产品的出现而价值降低，相反地，房地产的价值会由于土地供给的有限性而增加，并随着周边环境的变化而变化，而且人们在购房的时候，更加注重的是所购房地产本身的使用状况，而不是已经使用的年限。２．１．２成本法评估案例下面为厦门市振兴新村某处房产，该房地产为点状式纯住宅楼，共６层，待估房地产位于１楼，二房一厅一厨一卫一阳台，南北座向，该房地产处正常使用中，维护保养较好，普通装修，装修价格不计入此次评估中。待估房地产为混合结构，外墙刷黄色涂料。公共楼梯间地面水泥砂浆抹光，铁栏杆钢管扶手，墙面及天棚普通粉刷。该房地产的区域因素分析如表２所示。表２：区域因素分析公交便捷度商服繁华度基础及公建配套评估对象邻湖滨北路，有多路公交车通过，交通便捷度高周边居住区聚集，人车流量大，湖滨北路两侧有较多沿街店面，商服繁华度较高该区域水电路等市政基础设施较齐全，区内学校、银行、宾馆、公园、商场、药店、菜市场等公共配套设施较完善评估对象所在小区的绿化一般，但评估对象临市政府广场及白鹭洲公园，生活环环境条件境较好３通过查看发现此处房地产适合用成本法进行评估，其评估过程如表３所示。对房地产评估方法的研究表３：成本法的评估过程评估内容（一）土地取得费用（二）开发成本现值Ａ．建筑安装工程造价Ｂ．勘察设计和前期费Ｃ．基础设施建设费１００．００单位：元／平方米备注单位价格１４５８．００按厦府［２００５］７９号文，属Ｃ－Ｃ２区，本例楼面基准地价１８００元／ｍ’，土地使用期限尚余５４年，见注１５３８．２０ＦｘＧ６５０．００按现行建设工程造价资料（本例砖混结构，层高２．８米，５层，水、电、卫设施较齐全）经修正后确定３９．００Ａｘ６％，包括咨询、规划、勘察设计等包括道路、绿化等包括给水、雨污水、供电、邮电等Ｄ．公共配套设施建设费Ｅ．开发过程中其他税费Ｆ．开发成本３９．００Ａｘ６％，包括质监委托费、合同鉴证费及印花税、工程监理费、代收代缴费用等８２８．００Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ混合结构非生产用房经济耐用年限为５０年，评估对Ｇ．建筑物成新率６５％象建成于１９８５年，以直线折旧法为基础，经现场勘察后，结合房屋新旧等级评定标准，确定综合成新率为６５％。（三）管理费用（四）物业管理基金（五）投资利息（六）销售税费Ａ．销售费用Ｂ．销售税金及附加（七）开发利润（八）评估单价注１：基准地价＝１８００，５９．８９１０．７６１０２．８５２２１．５３７７．７３［（一）＋（二）］ｘ３％（－－）ｘ２％建设周期１年，年贷款利率为５．８５％，见注２以下两项之和（八）ｘ３％（八）ｘ５．５５％［（一）＋（二）］×１０％以上七项之和并取整１４３．８０１９９．６２２５９１．００容积率＝建筑面积／土地分摊面积＝５３５．２９ｍ４／１０３ｍｌ－５．１９７ ‘ 容积率修正系数＝－０．０３３３３ｘ５．１９７＋１．０９９９９＝０．９２６８年限修正系数＝５４÷７０＝０．７７１４期日修正系数：由于基准地价的基准日为２００４年１月１日，距评估时点已两年多，期间地价有所上涨，根据评估人员的调查，期日修正系数取１．１０区域因素及个别因素修正系数：评估对象位于湖滨北路振兴新村，区域因素及个别因素的条件与基准地价略好，经评估人员综合比较，确定区域因素及个别因素修正系数为１．０３土地取得费用＝１８００×０．９２６８ｘ０．７７１４×１．１０×１．０３＝１４５８．００注２：投资利息＝１４５８．００×［（１＋５．８５％）１．１］＋（５３８．２０＋５９．８９＋１０．７６）×［（１＋５．８５％）＇ａ－１］＝１０２．８５．１０．第二章房地产评估方法分析２．１．３成本法中的影响因素在成本法中，通常土地取得费用以及开发成本现值都可以根据相应的资料进行查询，管理费用和物业管理基金也有相应的比例，可以根据土地取得费用与开发成本现值求得，而投资利息也可以通过查询银行贷款利率得出。在成本法中，笔者认为比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算，下面将对这两个部分进行详细介绍。１、开发利润在成本法的运用中，利润的测算基数是土地取得费用和开发成本现值之和，而利润率的选取也是根据类似房地产的平均利润率来确定。但是在运用成本法时，还要考虑到的是待估房地产的性质。如果是对新建房地产进行评估，要区分是自建房地产还是开发商所建的房地产，若是房地产开发商所建的房地产，那么在评估时所采用的利润率可以用类似房地产的平均利润率，但如果是自建房地产或是对旧有房地产进行评估，其利润率的确定能否用相似房地产的平均利润率昵？在笔者看来，开发利润在选取时，有以下几个地方值得考虑。首先，对开发商所拥有的新建房地产来讲，其评估时所选取的利润率毫无疑问的是房地产业的利润率，但是在选取时采用相似房地产的平均利润率是否是最为准确合理的呢？笔者认为不是。对房地产开发商而言，每一开发商都有他们自己的模式，他们之间的利润率也不尽相同。如果待估房地产的开发商有相同或类似房地产开发的经历，那么以他们本身的利润率作为依据应该更为准确些。而且，房地产作为商品而言，也可以说是有商标的，这里的商标的价值可以看作是开发商的无形资产的价值。相同或者说相似的一处房地产，信誉好的开发商所开发出的房地产，与信誉一般的开发商所开发出的房地产，其利润率肯定是不一样的。所以，在评估开发商所建的房地产时，如果开发商本身有可以参考的利润率，应根据其进行相应的调整，然后作为待估房地产的利润率；若没有可以参考的利润率，应根据开发商的信誉状况，在平均利润率的基础上进行调整，然后作为待估房地产的利润率。其次，自建房地产的评估中，在确定其利润率时要看待估房地产的位置。如果待估房地产是位于城镇中，而在该地又有可以参考的类似房地产的开发，那么其利润率的确定可以根据相似房地产的平均利润率确定。但是如果待估房地产所在城镇没有相似房地产的开发，或者说待估房地产是位于农村的，那么利润率的对房地产评估方法的研究确定则不能以相似房地产的平均利润率作为参考依据。在农村住房中，普遍为住房者自建用房，而在农村又很少有房地产开发商所开发建设的商品房，因此，在评估此类房地产时，利润率的确定为一个难题。在笔者看来，此类房地产的利润率可以用房地产所有者在建房期间所损失的收入或者是机会成本来计算。因为在农村自建房中，房地产所有者的身份与开发商的身份是相类似的，不同的只是最终产品的使用者不同而已，所以农村自建房评估中利润率可以用在这一期间房地产所有者所损失的收入或机会成本来计算，具体是一个比例，还是一个数字，要根据实际情况来确定。对于所在城镇没有相似房地产的待估房地产进行评估时，其利润率的计算方法应与农村自建房地产的计算方法相同。最后，对于旧有房地产的评估，也根据房地产所在的位置分为位于城镇中的和位于农村的，其利润率的选取方法与上述自建房地产相同。２、投资利息因为房地产投资为一项较大的投资，在整个投资过程中，投资人投入的资金通常是由自有资金与贷款资金共同组成，由贷款所产生的利息应计入投资利息中；而自有资金虽然是投资人自己拥有的资金，不必向银行支付利息，但是自有资金存在机会成本，自有资金的投入可以看作是投资人损失了存款利息，因此自有资金因投资所产生的利息损失也应计入投资利息。总的来说，投资利息是由贷款资金所产生的利息与自有资金所损失的利息两者共同组成。在实际评估中，投资利息的计算是以总的投入金额为基数，乘以相应的贷款利率得出的，这一点从上面所举的例子中也可以看出。但是在笔者看来，投资资金利率的确定不应是单纯地采用银行贷款利率。上面提到，投资资金是由贷款资金与自有资金组成，而它们的利率是不同的。贷款资金的利率毫无疑问的是银行贷款利率，这也是符合实际情况的；但是自有资金的利率也用银行贷款利率，在笔者看来有些牵强。投资利息中之所以要计入自有资金的利息，是因为任何一项资金的支出都有它的机会成本，但是投资者所选择的是所有可能产生收益的项目中收益最大的投资项目，这是根据利益最大化得来的。投资者在投资房地产时，选择投入自有资金而不是全部用贷款资金，是因为该笔资金投资在该项房地产时能够达到它有效用最大化，反过来说，企业用自有资金投资与向银行贷款相比，前者的利润要相对较高。也就是说，在该项房地产的投资中，自有资金的机会成第二章房地产评估方法分析本要小于银行贷款利息，不然投资者会将其投资于收益大于银行贷款利息的项目，而在该项房地产投资中全部采用银行贷款。因此，房地产投资中所投入的自有资金的利息率应该小于银行贷款利率。相应地，企业所投入的自有资金的收益率要高于银行定期存款利率，否则，企业会选择将自有资金存入银行，而不是用来投资房地产。因此，笔者认为，对投资者自有资金利息的计算，应以银行一定期限的存款利率加合理的调整值为准，但其总和要小于银行贷款利率。在评估中，将贷款资金与自有资金的利息分开计算比较合理。在计算投资利息时，要考虑到资金投入的时间，也就是其周期性。因为资金的投入是分期的，因此，在计算其利息时也要根据其周期性进行计算。如果投资周期是两年，则第一年投入资金的计息时间为１．５年，第二年投入资金的计息时间为Ｏ．５年。在成本法所举例中投资周期是一年的，在这种情况下，土地开发成本部分计息期为１年，房地产开发部分计息期为Ｏ．５年。２．２市场比较法２．２．１市场比较法介绍市场比较法在房地产评估中是一个经常用到的方法，是指在求取一宗房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的价格。其基本原理就是经济学中的替代原理，根据此原理，效用均等的物品或服务在价格上应该相等。而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法适用于房地产市场比较发达，有较多可供使用的交易案例的情形。而且在同＿地区或同一供求区域内，与待估对象类似的可供参考的交易案例越多，市场比较法的应用越有效，反之，在可供参考的交易案例较少的地区，则不适宜用市场比较法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。而在市场比较法中需要对房地产评估方法的研究进行修正和调整的因素主要有交易期Ｈ、交易情况、区域因素、个别因素四类。市场比较法通过将参考案例中房地产的以上几类因素调整并修正到待估房地产下的情形，最终得出待估房地产的价格。市场比较法的计算公式为：Ｐ＝Ｐ，ｘＡ×Ｂ×ｃ×。＝Ｐ’×Ｕ１００×０１∥Ｕ１００×１（００）其中：Ｐ为待估房地产的评估价格；Ｐ，为可比交易实例的价格；Ａ为交易情况的修正系数；Ｂ为交易期日的修正系数；Ｃ为区域因素修正系数：Ｄ为个别因素修正系数。在实际评估工作中，上式中Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ的具体内容分别为：Ａ＿正常交易情况撇／可比实例交易情况２Ｕ１００Ｂ＝评估基准日的价格指数／可比实例交易价格指数＝蛊ｃ＝待估对象所处区域的条件指数／可比实例交易所处区域的条件指数２Ｕ１００。＝待估对象所处个别因季的条件指数／可比实例所处个别因素条件指数２可１００其中，待估对象的各因素比例为１００。Ａ中的分子１００表示以正常交易情况下的价格为基准而确定可比实例交易情况的价格修正参数；Ｂ中的分子１００表示以可比实例交易情况时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数；Ｃ中的分子１００表示以待估对象所处的区域环境为基准而确定可比实例所处区域环境的修正系数；Ｄ中的分子１００表示以待估对象的个别因素条件为基准而确定可比实例个别因素条件的修正系数。在市场比较法的运用过程中，一般有下面几个步骤：（１）收集交易资料（２）确定可比交易案例第二章房地产评估方法分析（３）进行相关因素的修正（４）得出待估房地产的评估价格在这几个步骤中，收集交易资料是前提，同时也是运用市场比较法的基础，～般每个房地产评估所都会有相应的交易资料数据库，需要时可以从数据库中直接查找可比交易案例。可比交易案例的选择一般不少于三个。在确定可比交易案例时，选择的可比交易案例与待估房地产应尽可能相似，交易期日与评估基准日不宜相差太远，评估目的要一致，因为评估目的的不同会导致评估价格的不同。对相关因素的修正将在后面详细讲述，在这里不再做介绍。２．２．２市场比较法评估案例下面为厦门市仙岳路某处房地产的评估过程，在对待估房地产进行查看时，发现其有较多的可比交易实例，因此选用市场比较法进行评估，在可采用的可比较交易实例中，共选取了三个比较案例。待估房地产的区域因素与个别因素情况如表４所示。表４：待估房地产的情况项地目点评估对象临仙岳路多层待估正常２００６．０１．０５案例一临仙岳路多层４８２２。００案Ｎ－临仙岳路多层４５６０。００案例三临仙岳路多层３９６２．００建筑档次交易单价（元／时）交易情况交易日期正常２００５．０５正常２００４．０９正常２００５．０１北邻仙岳路，距莲岳区域因素及小巴车经过，交通便捷度高路、嘉禾路较近，已形成路网，有３３、８６、与评估对象公交便捷度９８，８０５，８１３，４０，２４，与评估对象相

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