2017年房地产置业有限公司小区项目可行性研究报告.doc

置业有限公司小区项目

可行性研究报告

目 录
第一章 总论 1
1.1项目概况 1
1.2项目建设单位概况 2
1.3研究工作的依据、范围 3
1.4编制原则 4
1.5技术经济指标 4
1.6结论 5
第二章 项目背景及建设必要性 6
2.1项目背景 6
2.2建设的必要性 7
第三章 市场分析 10
3.1市场分析 10
3.2市场定位 19
3.3项目SWOT分析 20
第四章 项目的销售方案策划 23
4.1房地产营销渠道策略 23
4.2房地产营销促销策略 26
4.3销售期营销计划 28
4.4营销方案媒体的选择与分析 29
4.5销售价格的市场定位 30
第五章 项目建设条件 32
5.1项目用地现状 32
5.2项目建设区位环境条件分析 32
5.3项目建设地的自然条件 34
5.4施工条件 37
第六章 项目规划设计方案 38
6.1设计依据 38
6.2设计原则与指导思想 38
6.3总平面布置 40
6.4绿化景观设计 41
6.5建筑设计 42
6.6结构设计 45
6.7公用辅助工程设计 47
第七章 节能方案 59
7.1设计依据 59
7.2建筑节能的重要性 60
7.3能耗指标 61
7.4节能措施 63
第八章 环境和生态影响分析 67
8.1设计依据及标准 67
8.2环境现状 67
8.3环境影响与治理措施 68
8.4评价与审批 74
第九章 组织机构与人力资源配置 75
9.1组织机构设置 75
9.2人力资源配置 77
第十章 劳动安全与消防 81
10.1编制依据及采用的标准 81
10.2消防安全 81
10.3治安安全 81
10.4劳动安全隐患与防范 82
10.5疾病防治和卫生保健措施 83
第十一章 项目实施进度 85
11.1实施进度计划 85
11.2项目实施建议 85
第十二章 项目招投标方案 87
12.1招标原则 87
12.2项目招标范围 87
12.3投标、开标、评标和中标程序 87
12.4评标委员会的人员组成和资格要求 89
第十三章 投资估算和资金筹措 90
13.1投资估算 90
13.2资金筹措及使用计划 91
第十四章 财务评价 92
14.1评价依据、原则和假设条件 92
14.2基础数据及其测算 92
14.3盈利能力分析 94
14.4效益评价 95
14.5不确定性分析 95
14.6财务评价结论 96
第十五章 社会评价 97
第十六章 结论与建议 98
16.1结论 98
16.2建议 98

III

6

第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XXXXXXXXXXX小区项目
1.1.2建设性质与地点
建设性质：新建
建设地点：XXXXXXXXXXX市XXXXXXXXXXX区XXXXXXXXXXX台路与XXXXXXXXXXX交叉口之东北侧
1.1.3建设规模
本项目用地面积44150.4平方米，在范围内规划建设13栋高层、1栋多层、3栋商业网点和地下停车场等，总建筑面积130513平方米。其中，地上建筑面积为89185平方米，包括住宅建筑面积83182平方米，商业建筑面积3996平方米，配套公建建筑面积1047平方米，幼儿园建筑面积960平方米；地下建筑面积41328平方米，包括地下停车场40636平方米，其它地下建筑面积692平方米。
1.1.4项目总投资及资金筹措
本项目总投资33000万元，由XXXXXXXXXXX置业有限公司自筹解决10000万元，申请银行贷款20000万元，预售款3000万元。
1.1.5项目建设单位
XXXXXXXXXXX置业有限公司
1.1.6项目建设时间
本项目建设期为2年，从2010年7月初开始至2012年6月底结束。建设完工后1年内完成全部工程的销售工作。
1.1.7可行性研究报告编制单位
编制单位：XXXXXXXXXXX工程咨询中心
工程咨询等级：
工程咨询证书编号：工咨
发证机关：国家发展和改革委员会
法人代表：
项目负责人：
编制人员：
1.2项目建设单位概况
1.2.1单位名称
XXXXXXXXXXX置业有限公司
1.2.2注册地址
XXXXXXXXXXX市XXXXXXXXXXX区XXXXXXXXXXX台路93号
1.2.3注册资金
1000万元
1.2.4法人代表
XXXXXXXXXXX
1.2.5经营范围
房地产开发、经营，物业管理等
1.2.6单位简介
XXXXXXXXXXX置业有限公司登记成立于2007年3月20日，前身为XXXXXXXXXXX投资有限公司。公司注册资本壹仟万元，由公司三方共同出资设立。公司经营范围为房地产开发、经营，物业管理等。
公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设工程设计部、预审部、采购部、财务部、市场部、综合部等，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。
公司本着“品牌、信心、文化”的企业理念，对所建工程精益求精。在实施主营房地产开发活动的同时，不断改进并完善公司的各项管理制度，争创精品社区，打造房产品牌。
1.3研究工作的依据、范围
1.3.1研究依据
1、关于编制《XXXXXXXXXXX置业有限公司XXXXXXXXXXX小区项目可行性研究报告》的委托书；
2、《中华人民共和国环境保护法》(1989年)；
3、《中华人民共和国水污染防治法》(1996年)；
4、《中华人民共和国水污染防治法实施细则》(2000年3月)；
5、《中华人民共和国清洁生产促进法》(2002年6月)；
6、《〈中华人民共和国水土保持法〉实施条例》（国务院令120号，1993年8月）；
7、《中华人民共和国城市规划法》；
8、《产业结构调整指导目录(2005年本)》；
9、《XXXXXXXXXXX市城市总体规划（2006-2020）》；
10、建设项目可行性研究报告编制内容深度的规定；
11、项目单位提供的基础材料；
12、现场勘查所得的资料和数据。
1.3.2研究范围
本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。
1.4编制原则
1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；
2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；
3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。
4、节能与降耗并重。
1.5技术经济指标
表1-1 主要经济技术指标表
序号
项 目
单位
数量
备 注
1
总用地
m2
44150.4

2
总建筑面积
m2
130513

2.1
总地上建筑面积
m2
89185

2.1.1
住宅建筑面积
m2
83182

2.1.2
商业建筑面积
m2
3996

2.1.3
配套
社区卫生服务站
m2
175
合计1047 m2
居民及社区管理中心
300
社区警务室
72
文化活动中心
500
2.1.4
幼儿园建筑面积
m2
960

2.2
总地下建筑面积
m2
41328

2.2.1
地下停车场建筑面积
m2
40636

2.2.2
设备用房建筑面积
m2
692

3
机动车停车位
辆
1330

3.1
地下停车位
辆
1237

3.2
地面停车位
辆
93

4
居住总户数
户
817

5
户均人数
人/户
3.0

6
居住总人数
人
2451

7
容积率
%
2.03

8
建筑密度
%
18

9
绿化率
%
39.1

10
建设期
年
2

11
总投资
万元
33000

12
销售收入
万元
55347.47
住宅、商业网点、车位
13
销售税金及附加
万元
3071.79

14
土地增值税
万元
1660.42

15
利润总额
万元
10265.93

16
所得税
万元
2566.48

17
税后利润
万元
7699.45

18
投资利润率
%
23.33

19
投资利税率
%
45.45

20
所得税后内部收益率
%
29.34

21
财务净现值(Ic=12%)
万元
2864.59

1.6结论
XXXXXXXXXXX小区项目位于XXXXXXXXXXX市XXXXXXXXXXX区XXXXXXXXXXX台路与XXXXXXXXXXX交叉口之东北侧，交通十分便利，环境优美。本项目用地面积44150.4平方米，在范围内规划建设13栋高层、1栋多层、3栋商业网点和地下停车场等，总建筑面积130513平方米。本项目的建设符合国家产业政策和地方发展规划，具有很好的社会效益和经济效益。
建议有关部门尽快批准立项，并给予政策扶持，争取早投资、早受益。

108
XXXXXXXXXXX程咨询中心
第二章 项目背景及建设必要性
2.1项目背景
十一届全国人大二次会议上温家宝总理指出要促进房地产市场稳定健康发展，要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
政府目前的房地产政策已经和前期发生了较大的变化，主要体现在对房地产发展的基本政策上，国家已经逐渐认识到房地产市场的重要性以及民生性，所以既会逐渐加大对房地产市场的关注，又会抓好社会保障领域的推进，一方面出台社会保障房计划，稳定整个市场预期和调整市场供应结构，另一方面加大对社会保障领域的教育医疗以及社会保险等方面的投入，消除市场远期消费的压力和担忧，从事促使社会整体消费观念的转变和消费能力的提升。这两个方面的政策的定调，决定了房地产市场不可能回归到前期的暴涨暴跌中，而是平稳适度发展。
随着经济的发展、个人收入的迅速增加以及物质文化生活水平的不断提高，居民对居住条件也有了更高的要求，不仅要求户内宽敞、舒适，对住宅的品质、功能、科技含量也给予了更多的关注；不仅要求居住周围环境好，规划合理、建筑容积率低、绿化好 ，而且文化品位要高。可以预计，这类“精品住宅”将成为今后的发展趋势，成为富裕家庭的购房首选。
在此形势下，XXXXXXXXXXX置业有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状及发展趋势，结合城市规划建设的总思路，同时，为了适应企业发展的战略方向，开辟企业新的利润增长点，选定开发建设XXXXXXXXXXX小区项目。
2.2建设的必要性
1、符合国家产业政策
根据《产业结构调整指导目录》（2005年本）中有关规定，该项目既不属于鼓励类又不属于限制淘汰类，符合国家有关法律、法规规定，为允许类，因此项目的建设符合国家产业政策。
十一届全国人大二次会议上温家宝总理指出要促进房地产市场稳定健康发展，要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。
2、符合《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》
“国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，其中规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。因此，2010年以后仍将会以中小户型供应为主。
3、符合符合当地产业发展政策
本项目符合《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》产业发展篇第七章繁荣发展服务业的内容。规划纲要中指出：改造提升传统服务业。在巩固传统服务业规模优势的基础上，依靠科技进步，运用现代信息技术手段，积极创新经营方式，提高服务效率。健全商品市场体系，区别城乡、区域特点，鼓励引导各种商品市场提升档次，完善功能，增强竞争力。
XXXXXXXXXXX市政府出台《关于促进XXXXXXXXXXX市房地产市场平稳健康发展的若干意见》共有18条意见，就是依据国家宏观调控精神，结合XXXXXXXXXXX市实际，本着“让利于民、缓解压力、稳定发展”的原则，围绕“发挥政府协调作用，减轻购房者负担，降低房地产企业税费，合理引导消费理念，促进房地产市场可持续发展”等方面制定的。主要目的就是促进XXXXXXXXXXX市房地产市场健康稳定发展。
依据《XXXXXXXXXXX市城市总体规划（2006-2020）》中人口预测和《XXXXXXXXXXX市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》，至2012年XXXXXXXXXXX市中心区总人口达到113.1万人。则规划期内XXXXXXXXXXX市中心区住房总需求为3412 万平方米，规划期内需新增住房面积1290万平方米，其中，新增普通商品住房1175万平方米，新建保障性住房建筑面积 115万平方米。项目建设的住宅面积为333940平方米，能够一定程度上缓解当地住房的紧张局面，是符合当地房地产发展规划及发展政策的。
4、符合保障性住房开发方案
近几年，XXXXXXXXXXX保障性住房规模不断增加。2010年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
综上所述，本项目的建设是十分必要的。

第三章 市场分析
3.1市场分析
3.1.1宏观环境分析
2007年央行共计6次加息、10次上调存款准备金率，2008年1月25日再次上调存款准备金率（金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。目前存款准备金率已达到15%）。如此密集地通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最。调控政策的频繁出台，使得房地产金融市场成为“多事之秋”。由此可见，政府对当前市场热钱打击力度在不断加大，央行紧缩调控的大旗已然竖立。
第二套房贷比例提升。2010年4月央行银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明令规定：“对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。
“90/70”政策的贯彻落实。国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，其中规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。“毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。因此，可以预计，2008年将会迎来中小户型供应高峰。
保障性住房开发规模增加。2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
总之，加息、提高首付、上浮贷款利率“多管齐下”，对于房地产行业而言，必将有所波动，中国的城市化进程加快，土地供应紧张的状况短时间内难以缓解，使得住房供不应求的状况难以从根本上加以解决。未来我国房地产市场仍将保持合理的增长速度，整体而言房价也将保持合理的上涨态势。但是个别前期房价上涨过快的城市房价出现一个较短时间的调整是可以理解的，房价下降的“拐点”是不存在的。如果说下降，只是相对的，房地产价格绝对下降的情况，在XXXXXXXXXXX市未来的几年中是不会出现的。
3.1.2全国房地产市场分析
2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。特别是二季度以来，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。
1、2009年全国房地产市场运行情况
从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。
①房地产开发投资增速逐月加快
2009年1-12月，全国房地产开发完成投资36231.7亿元，同比增长16.1%，增幅同比回落7.3个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为18.7%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-12月，90平方米以下住房完成投资8351亿元，同比增长24.1%，增速较上年同期回落26.6个百分点。
分类型看，商品住宅完成投资25618.7亿元，同比增长14.2%，增幅比上年同期下降10.4个百分点，其中，经济适用房完成投资1138.6亿元，同比增长17.3%；办公楼完成投资1378亿元，商业营业用房完成投资4171.6亿元，同比分别增长18.1%、24.4%，增幅同比分别上升了5.3、4.0个百分点。
②房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快
2009年1-12月，全国房地产开发企业到位资金总计57127.6亿元，同比增长44.2%，增幅比上年同期上升42.4个百分点。其中，国内贷款11292.7亿元，增长48.5%，利用外资469.7亿元，下降35.5%，自筹资金17906亿元，增长16.9%，其他资金来源27459.2亿元，同比增长71.9%，其中个人按揭贷款增长116.2%。
与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了8.6个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了5.3个百分点。国内贷款比重同比上升了0.8个百分点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了8.2个百分点，其中自有资金比重下降5.6个百分点。利用外资比重下降1.1个百分点。
③土地购置与完成开发面积延续负增长
从完成开发土地面积看，2009年1-12月，全国完成开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，比上年同期回落24个百分点。
从购置土地面积看，1-12月，全国房地产企业共购置土地面积31906.1万平方米，同比下降18.9%，比上年同期回落16.7个百分点。全国土地购置费用为6039.3亿元，同比增长0.7%，与上年同期相比下降22.3个百分点。
④商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速由负转正后继续加快
2009年1-12月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积增速由负转正后继续加快。分地区看，中、西部地区施工、新开工及竣工面积增速均快于东部地区；东部地区竣工面积同比出现下降。
从施工面积上看，1-12月全国房屋施工面积为31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅比上年同期下降7.1个百分点；其中，住宅施工25.1亿平方米，增长12.5%，比上年同期低6.8个百分点。其中，商品房新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%，增幅同比上升5个百分点；其中，住宅新开工面积9.2亿平方米，增长10.5%，同比上升4.3个百分点。
从竣工面积上看，1-12月全国商品房竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%，增幅同比回落4.3个百分点；其中，商品住宅竣工面积5.8亿平方米，同比增长6.2%，比上年同期下降2.8个百分点。
⑤市场销售持续升温，销售面积和销售额增速加快
2009年1-12月，全国商品房销售面积实现93713万平方米，同比增长42.1%，比上年同期上升56.8个百分点；其中，商品住宅销售面积达85294.4万平方米，同比增长43.9%，办公楼1513.3万平米，同比增长30.8%，商业营业用房5222.3万平米，同比增长24.2%。商品房销售额实现43995亿元，同比增长75.5%，与上年同期相比上升91.6个百分点。其中，商品住宅销售额为38157.2亿元，同比增长80%。
从各城市运行情况上看，部分城市商品房交易量呈高速增长态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。
⑥房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨
2009年1-12月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为107.8，比11月上升2.1个百分点，比上年同期上升8.2个百分点。新建房销售价格指数为108.2，比11月上升2.4个百分点；二手房销售价格指数为106.5，比11月上升1.2个百分点。
分城市看，12月份，70个大中城市中有54个城市房屋销售价格涨幅高于3%，深圳涨幅最高为18.9%，仅唐山市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有67个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳、平顶山市房价环比与上年持平。
2、2010年上半年全国房地产市场运行情况
2010年上半年，针对中国房地产市场出中央推出了“严厉调控政策”，以期稳定中国房地产市场的发展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细则，中国房地产行业增长明显放缓。
①房地产开发完成情况
上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。
上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
②商品房销售情况
上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公 楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中， 商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
③房地产开发企业资金来源情况
上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长 2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长 40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
④70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同 比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价 格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
⑤全国房地产开发景气指数
6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比5月 份回落3.06点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积 分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同 期提高15.50点。
综上分析可知，国家近期出台的各项政策释放了清晰的信号：要控制房价，抑制房价过快上涨，这些政策是否有效还需观察。而住房和城乡建设部政策研究中心有关人员表示，长期来看对房地产市场充满信心，而把握房地产政策要看大局。首先，我国国民经济已经发展到从供给方转向需求方的重要转折期，而房地产业是支持消费结构升级的产业之一；其次，我国正在城镇化和工业化过程中，而房地产是支持城镇化的重要产业；再次，我国正在向小康社会过度，房地产是居民小康生活的重要组成部分；此外，房地产和金融相依共存，房地产对保证金融安全来说非常重要。因此，2010年中国房地产市场依旧看好，房价将趋于稳定。
3.1.3XXXXXXXXXXX房地产市场分析
1、2009年XXXXXXXXXXX房地产市场运行情况
2009年，XXXXXXXXXXX房地产市场经历了从平抑调整到积极上扬的一年。2009年上半年，XXXXXXXXXXX市房地产延续了2008年下半年以来的低迷态势，购房者的观望情绪浓重，开发商与购房者之间呈现僵持状态，很多项目成交萎缩；2009年下半年，随着各楼盘的促销和宏观政策成效的显现，XXXXXXXXXXX房地产市场开始转暖，成交逐步回升，市场需求得到释放。
2、2010年上半年XXXXXXXXXXX房地产市场运行情况
2010年上半年，即使在房市新政不断泼冷水的情况下，还是难以抑制XXXXXXXXXXX房地产的 “火热”。国内地产大鳄资金战略转移，利用二三线城市的开发空间和市场优势，再掀起了一股投资热潮。
继万科、保利、越秀集团等中国内地地产大鳄在此间投资开发房地产后，日前，大连大商集团又计划投入35亿元人民币，建设77万平方米的高档商务区。 
此前，深圳万科2009年底已斥资9.48亿元拿下了XXXXXXXXXXX岛三里桥西侧三块填海地块，总面积近31.2万平方米，准备建设住宅小区。广州市城市 建设开发有限公司则以2.6亿元的总价拍下了石棉制品总厂及绿宝石服饰公司宗地。据悉，2010年，XXXXXXXXXXX市房地产开发计划完成投资330亿元，施工面积 3018万平方米。
3.1.4本项目市场分析
XXXXXXXXXXX小区项目位于XXXXXXXXXXX市XXXXXXXXXXX区XXXXXXXXXXX台路与XXXXXXXXXXX交叉口之东北侧，依山而建，周边配套设施齐全，距XXXXXXXXXXX仅几分钟车程，便捷达到XXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXX区。社区由17栋简洁精致的现代建筑围合而成，疏密有致的规划布局，高达39.1%绿化率，精心布置通透灵动的景观空间，为现代贵族创造典雅的艺术生活空间。此外，公司制定的平均售价在XXXXXXXXXXX区位置楼盘中居中，普通消费者都能接受。
3.2市场定位
经对本项目潜在目标客户群体分析，在市场细分的基础上进行目标客户群体选择，对本项目目标消费群体定位为：
1、年龄
以25-35周岁消费者（约占30%）；36-50岁（约占40%）；50周岁以上的消费者（约占30%）。
2、家庭构成
青年夫妇（约占30%）；三口之家（约占40%）；三代同堂或老人（约占30%）。
3、购房目的
以居住为目的的消费者（约占60%）；以置业投资和休闲居所为目的的消费者（约占40%）。
4、消费者来源地域
以市内消费者（约占70%），市外消费者（约占30%）。
5、消费者群体
市内工作的年轻白领（约30%）；城市中等偏高收入者（约占60%）；私营企业主、高级商务人士、大型企业高级管理者等城市高收入者（约占10%）；
本项目规模较大，且项目的对社会各阶层均具有广泛的吸引力。在可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力将是本项目进行开发的主导思想。
3.3项目SWOT分析
3.3.1项目优势分析（Strength）
①本项目位于XXXXXXXXXXX市XXXXXXXXXXX区XXXXXXXXXXX台路与XXXXXXXXXXX交叉口之东北侧，篓子山麓，城市繁华与山的玲珑在此邂逅，可获得观山观城、闹中取静的新城市生活，无论是客厅、书房，甚至是卫生间，山的玲珑曲线无处不在，清晨、傍晚，山的画卷变化无穷。
②本项目周边配套日趋完善，爱启迪幼儿园、工程职业学院、XXXXXXXXXXX台小学、XXXXXXXXXXX十四中、XXXXXXXXXXX大世界、XXXXXXXXXXX台医院、爱购广场、家家悦超市、中国银行、XXXXXXXXXXX工商银行等环伺。规划社区商业街，休闲、餐饮、娱乐俱全，足不出户即刻享受便捷生活。
③本项目设计户型多样化，能满足城市不同消费层次的需要。价格定位适中，易于为中青年这一主要购买群体所接受。
④本项目邻近只楚路，交通便捷，距离XXXXXXXXXXX仅5分钟车程，7路、23路、43路等可便捷抵达XXXXXXXXXXX区、XXXXXXXXXXX区、XXXXXXXXXXX，距XXXXXXXXXXX汽车站、火车站仅10分钟车程，距XXXXXXXXXXX机场60公里，XXXXXXXXXXX港码头20公里，地理位置优越，陆、海、空交通运输十分便利。
⑤本项目精心设计，建筑风格采用现代简约与后现代结合的建筑风格，立面简洁流畅而富有力度，体现精致、典雅、端庄、稳重的新社区气质。外立面通过暖灰色的线条构增加建筑的群体感观，立面保持平整流畅。屋顶嵌饰了欧式的文化符号，突出了东、西方结合的建筑装饰效果。
3.3.2项目劣势分析(Weakness)
①由于XXXXXXXXXXX市房地产近年来非常红火，同时竞争也非常激烈。
②由于项目处于地理交中心通位置，车辆行驶的噪音会破坏项目小区的安静，带来一定的噪声污染。
3.3.3项目所面临的机遇分析(Opportunity)
①XXXXXXXXXXX市的中心区域将在近几年不断拓展，本项目在中心区域的有限辐射区域内，中心区域的拓展将为本项目带来潜在的发展机遇。
②目前XXXXXXXXXXX市政府正在统筹协调新时期XXXXXXXXXXX市城市发展的战略，在版纳城市宏观发展的总体格局，该地块升值潜力较大。
③目前XXXXXXXXXXX市房地产市场发展较平稳，区内居民的消费能力逐渐增强，该项目具有较为良好的市场环境。
④依据《XXXXXXXXXXX市城市总体规划（2006-2020）》和《XXXXXXXXXXX市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要》可知，XXXXXXXXXXX市住房刚性需求较大，本项目的建设是符合当地房地产发展规划及发展政策的。
3.3.4项目所面临的威胁分析(Threat)
①宏观调控上来看，房地产业已是调控的重点对象，国家新政对房地产市场影响较大。
②同行业之间的竞争会影响项目的开发前景。

第四章 项目的销售方案策划
4.1房地产营销渠道策略
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
4.1.1总体广告策略
对于项目的住宅部分来说，应当通过广告的文化气息塑造项目的文化品位，使项目具有既现代又不张扬，既宁静又不沉闷的现代都市生活小区。而对于项目商业方面的广告则应当突出建设XXXXXXXXXXX新的休闲购物中心的主题，应当尽可能多的强调项目的优势，特点和与其他同类型的物业的不同之处。同时项目的广告还应当要体现发展商周到、细致、处处为用户着想的专业理念。对于项目的商业部分来说，应当积极的营造城市新的商业消费场所，宣传新的城市商圈，突出项目的特点、区位以及营造的理念等，争取眼球的关注，形成积极的商业氛围。
4.1.2分期广告策略
①引导试销期：广告原则是——给信息
通过做“XXXXXXXXXXX小区”的形象，转移公众对其它楼盘的视线，形成公众对小区的期待心理，并在适当的时候做内部认购或者是预售，对老客户以及关注此楼盘的人士以优惠的价格先期销售，以引导目标客户对楼盘的态度与看法。
②公开强销期：广告原则是——给感觉
本阶段可通过做形象，扩大诉求面，塑造项目的文化品位，项目的特点，完成小区的形象塑造与积淀，通过促销活动，使公众对项目形成新的认知，为后续楼盘的发售打下基础，和开发潜在客源。
③销售冲刺期
根据销售进度、市场状况及对手的动态，确定届时的广告策略。
4.1.3企业直接推销
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%-3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
4.1.4委托代理推销
委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
4.1.5网络营销
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资