万全城项目可行性研究报告书-.doc

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万全城项目可行性研究报告武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 1 - 目录第一章项目概况项目地理位置………………………………………………………… （4）项目周边主要生活、商服配套设施………………………………… （4）项目主要经济技术指标……………………………………………… （5）第二章区域道路、交通现状规划与分析区域道路现状与分析………………………………………………… （6）交通预测分析………………………………………………………… （7）第三章投资分析投资环境分析………………………………………………………… （16）投资潜力分析………………………………………………………… （11）第四章市场分析市场预测分析…………………………………………………………（13）本项目周边主要楼盘基本情况………………………………………（15）目标消费群体定位……………………………………………………（18）第五章建设地点及自然条件地理位置………………………………………………………………（20）区域地质构造…………………………………………………………（20）区域地貌………………………………………………………………（20）场地地基土、基岩构成及特征………………………………………（21）水文地质条件…………………………………………………………（21）地震地质条件…………………………………………………………（22）第六章项目的 SWOT分析优势（Strength） ……………………………………………………（23）劣势（Weakness）……………………………………………………（23）机会（Opportunity）…………………………………………………（24）威胁（Threats）………………………………………………………（24）第七章项目的规划与定位项目总体规划及功能分区……………………………………………（25）项目的定位和交通、建筑、立面、剖面、环境设计及设备………（26）项目工程控制性计划安排……………………………………………（31） “万全城”项目形象进度计划表……………………………………（32）第八章项目营销、推广策略…………………………………………（33）武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 2 - 第九章物业管理及服务物业管理……………………………………………………………（36）服务内容……………………………………………………………（36）第十章投资估算及资金筹措投资估算……………………………………………………………（37）资金筹措方案………………………………………………………（40）第十一章财务评价销售收入、销售税金及附加测算…………………………………（41）财务现金流量分析…………………………………………………（42）利润测算……………………………………………………………（42）财务偿还能力测算…………………………………………………（43）财务盈利能力分析…………………………………………………（44）第十二章风险管理项目风险……………………………………………………………（45）项目风险管理的内容………………………………………………（47）规避项目风险的对策………………………………………………（49）第十三章结论与建议房地产业的发展与城市宏观经济保险了持续、协调的基本态势（53）品质与市场，是决定销售的双重主因……………………………（54）销售收入如期实现是收回投资的保障……………………………（54）序言 “万全城”是奉献给武汉的一个作品。这个作品是卓越的，更是超越的。 “万全城”代表城市的一份子，是城市经济的一个支点，是楼宇经济的至善表率，是承载未来武汉CBD 发展的建筑。——世界经济学权威对CBD 的定义是国家或地区社会政治、经济、文化发展到一定阶段，在传统的中心商业区聚集高度发达的金融、经贸、现代制造型商务而形成的中央商务商贸核心区域。当今城市中心商务区主要有商务写字楼、金融和服务三大职能设施构成，同时武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 3 - 也不同程度地包含一定量的传统的商业零售类职能设施。CBD 既是经济运作管理中心，也是金融中心和生产服务中心，拥有大量的商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通和通讯条件，便于现代商务活动。在传统商业中心逐步成熟的基础上，现代商务的发展，需依托核心商务区；而传统的商业中心区逐步发展演变形成的核心商务区，需依托国际甲级标准的高档商务楼宇。 “万全城”将矗立于武汉市已规划形成的商业商务中心，是全新概念商务大厦。汉口西北湖片区已逐渐形成了商务中心格局，国际品牌连锁、高端卖场、白领休闲总汇、高档宾馆、银行总部、甲级写字楼云集于此。 “万全城”以其独特的复合型态的物业构成而具有无限的发展潜力；其物业品质直达国际标准，将刷新武汉市商业楼盘配套记录。一流的物业服务、超高的性价比、非凡的综合品质，铸就极高的使用价值和投资价值，机遇赋予她带动 CBD高价值发展的使命。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 4 - 第一章项目概况一、项目地理位置 “万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305 号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉 CBD 金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、项目周边主要生活、商服配套设施综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市。酒店：新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、东方大酒店。银行证券：中国信合、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支行、民生银行、广东发展银行。教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、武汉外国语学校。文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。医院：协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 5 - 三、项目主要经济技术指标(规划方案审批) 项目名称武汉·万全城项目净用地面积 16272 m² 地上总建筑面积 88468 m² 其中：住宅 38331 m² 商务写字楼 26391 m² 商场 22235 m² 会所 1511 m² 地下室 22143m² 容积率 5.45 建筑密度 38.3% 绿化率 30.3% 建筑高度 100 米机动停车位 509 辆其中：地上车位 59 辆地下车位 450 辆非机动停车位 230 辆武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 6 - 第二章区域道路、交通现状规划与分析一、区域道路现状与分析本项目地处CBD 金融一条街和 CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。 (一）周边道路条件现状及规划 “万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成：新华下路：规划道路红线宽 60 米，机动车道双向6 车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。建设大道：规划道路红线宽 50 米，机动车道双向4—6 车道，两侧各设5 米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。西北湖路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。北湖小路：规划道路红线宽 20 米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5 米×2+车行道10 米。建银大厦西侧支路：规划道路红线宽 12 米，车行道宽7 米。（二）道路交通运行状况分析武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 7 - 根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路口的交通负荷度（表 1）。表 1：区域现状道路、路口负荷水平路口或路段名称路口或路段流量路口服务水平服务等级新华下路——建设大道 6800 0．84 D 北湖小路——建设大道 2900 0．76 D 北湖小路——西北湖路 1 050 O．73 C 建设大道 35 00 0．80 D 新华下路 3400 O．63 C 西北湖路 450 0．31 A 北湖小路 650 0．45 B （三）公共交通现状该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站、取水楼站、北湖小路站等。现有9 路、46 路、47 路、58 路、69 路、70 路、207 路、208 路、519 路、527 路、560 路、561 路、575 路、595 路、597 路、601 路、604 路、605 路、621 路、705 路、719 路、801 路、802 路、803 路、807 路、808 路等20 余条公交线。（四）区域停车现状项目周边约有停车位 270 个，其中建银大厦有地下停车位 50 个，地面停车位 120 个，建银西侧餐厅停车场约有 50 个停车位，西北湖路路边停车场约有 50 个车位。从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满足需求。二、交通预测分析（一）客流量预测项目建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两部分，其中又以来访武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告人员为主，包括住宅、商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼、商业引发流量高峰与城市交通比较一致。因此高峰客流量预测应以商场高峰客流为基础，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。依据项目所处地理位置，结合国内大城市同类性质建筑客流生成的经验，参照武汉市相关吸引点调查的结果，确定“万全城”项目不同建筑性质高峰小时客流吸引率指标如下（表 2、表 3）：表 2：高峰小时吸引率指标单位：人/小时·每百平方米 - 8 - 吸引率不同性质用地高峰吸引率高峰发生率商业 4.5 2.8 写字楼 2.5 1.2 住宅 1.0 1.4 表 3：各类性质用地吸引发生客流量单位：人次/高峰小时不同性质用地㎡建筑面积（）高峰吸引人流量高峰发生人流量商业 22544 1194 743 商务写字楼 25484 608 292 住宅 42250 424 593 （二）车流量预测 “万全城”项目所处地段为武汉市金融商贸中心，项目综合档次定位较高。考虑到项目这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及武汉市的机动车发展水平，预测2010 年项目各类性质用地引发客流量出行方式结构（表 4、表 5）：武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告表 4：项目各类性质用地引发客流出行方式结构单位：% - 9 - 交通方式不同用地吸引比例步行自行车公交车出租车小汽车摩托车楼内出行合计商业 12 2 50 17 15 2 2 100 商务写字楼 — 1 24 29 45 1 — 100 住宅 2 10 39 17 30 2 — 100 表 5：项目各类用地高峰小时发生吸引车流量单位：辆（混合车）自行车公交车出租车小汽车摩托车商业 39 — 132 145 39 办公 9 — 104 202 9 住宅 102 — 69 153 20 不同用地吸引比例交通方式注：各种车辆的平均载客人次分别为出租车 2.5 人、小汽车 2.0人、摩托车1.0人。（三）高峰小时项目诱增交通总量分析由表（5）计算结果可知，项目商业建筑高峰小时引发车流量为 316 辆/小时，写字楼建筑引发车流量为 315 辆/小时，住宅建筑引发车流量为 242 辆/小时。由于三种性质建筑车流量高峰时间并不一致，在城市道路交通高峰时基地车流量为三种性质建筑高峰引发车流量的加权之和，其规模为：610 辆/小时。其中需要进入项目停车的有 382 辆，分别为小汽车331 辆，摩托车51 辆。本项目建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织、强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公交设施布局，建立安全便捷、衔接良好的交通环境。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 10 - 第三章投资分析一、投资环境分析房地产业的发展是与城市经济、社会的发展相协调的。房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，已连续多年以20%速度增长，并推动了钢材、建材、家具、装饰等相关行业的发展。在国家宏观经济稳定、健康、持续发展的前提下，房地产业已成为国民经济新的增长点，是城市经济的基础产业和支柱产业。在市场经济条件下，房地产的发展是由供求关系决定的，武汉市房地产业近年来发展迅速，呈加速度发展的态势。“中部崛起”的政府政策导向也为房地产业的发展带来了新的机遇。（一）从市场需求来看，武汉市还有较大的发展空间。目前武汉市仍处于城市化发展和城市改造的高锋期，新增的需求潜力十分巨大。城区在不断扩张，随着旧城改造力度的加大，尤其是武汉市将推行“城中村”改造，这势必会进一步加大对住房的市场需求。另外，从实现全面小康社会的目标来看，武汉市房地产业还有较大的发展余地。2007 年武汉市城镇人均住房建筑面积约 25.5 平方米，离全面小康的人均 35 平方米目标尚有较大的差距。居民生活水平的不断提高也将刺激房地产业的市场需求增长。（二）从房地产投资规模来看，武汉市与国内其他大中城市相比还有相当大的差距。武汉市房地产投资在全社会固定资产中所占比例不高，在全国 19 个副省级以上的城市中，武汉排在第 9 位，其在城市经济投资中所占比重还有武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 11 - 较大的上升空间。（三）从地理位置来看，被誉为“九省通衢”的武汉具备得天独厚的优势，水路、铁路、公路、航空网线四通八达，是全国重要的交通枢纽。武汉被列为继北京、上海、天津、广州之后的第五个首批金融开放口岸，包括摩根斯丹利在内的众多国际大财团，大银行、大保险公司将陆续进驻。我国三大轿车基地之一的神龙汽车有限公司总部迁入武汉，世界 500 强接踵而至（IBM、微软、 NEC、北电、波导）等众多世界 IT 企业在武汉设立基地。武汉经济显示了前所未有的昂然生机。商业、金融业的发展也会带动房地产业的扩张。在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该区域为江汉区区政府所在地，紧邻建设大道金融一条街，武汉体育中心、武汉图书大世界点缀其中，距离汉口火车站、天河机场也非常近北至发展大道，南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心。新华路一线也是汉口城区中心地带和重要的景观轴线，聚集了商业居住、商务金融、水体绿化等多种功能，向来是开发商青睐的风水宝地。二、投资潜力分析经济发展往往是以非均衡的方式进行的，一个国家或区域的发展通常是首先形成一些生产要素相对集中的增长区域，也就是我们通常所说的经济中心，然后通过这些增长区域的扩散效应，带动周边地区发展。“万全城”项目正位于江汉区的经济中心——西北湖片区的核心商圈范围内，距离武广商圈也仅有 5 分钟车程。从居住的角度来看，西北湖地理位置的重要性，因为湖是水概念的完美表现，也是亲水、近水、在水楼盘的绝对看点和卖点，符合高尚楼盘的重要特征。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 12 - 它以自己独特的区位优势和原生态的景观资源成为汉口楼市的一块碧玉。城市的发展离不开水资源，蜿蜒流动的水平添了城市的灵性，择水而居更是人类永恒的梦想和追求。在汉口城区的湖泊资源中，除了西北湖之外，还有改造的喷泉公园、小南湖、宝岛公园的鲍子湖及菱角湖。这些湖畔都因不可复制的自然资源优势而迅速崛起，成为较为成熟的住宅区，而且在价格上以其不可复制的优势自然景观资源，遥遥领先于汉口地区其他住宅。从 2002 年的“世纪华庭” 开始，房价就在不停的刷新武汉市楼价的记录。西北湖片区已形成了强大的聚集效应，众多实力强劲的开发公司纷纷抢摊该区域，共同打造这一豪宅领地。如今，住在西北湖片区，不仅仅是一种生活的享受，更是一种身份与地位的体现。目前，该片区的房价正随着土地供应的减少而日益走高，再加上菱角湖景观工程改造、高档住宅扎堆效应，以及王家墩 CBD 的建设发展和新华下路大型商业项目的开发，西北湖片区注定会成为武汉的繁华核心。展望未来，该区域升值空间巨大。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 13 - 第四章市场分析一、市场预测分析（一）宏观调控下的中国房地产市场继续保持平稳增长近年来我国先后出台了一系列房地产调控政策，特别是 2007 年将第二套住房的首付比例提高至40%，众多城市都提高了经济适用房建设比例和规模，并增加了廉租房供应。尽管如此，2007 年房地产价格快速上涨势头非但未缓和，1～11 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格、新建商品房价格以及二手房销售价格反而均以近两年来最高速度加速上涨。仅 2007 年 1-5 月，全国房地产开发投资完成 7214 亿元，同比增长27.5%；全国房屋施工面积15.67 亿㎡，增长21.9%。未来我国房地产价格走高因素还在延续：一是钢材、水泥等建筑成本在不断上升；二是土地开发成本和建筑用地价格也在上涨；三是市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，并把购买商品房作为资产保值增收的一个重要投资渠道。 2008 年 1 月国家发改委公布了最新统计数据，2007 年 12 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与 11 月持平；环比上涨0.2%，涨幅比11 月降低0.6 个百分点。数据显示，12 月70 个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比 11 月低 0.8 个百分点；环比上涨 0.3%，涨幅比11 月低0.7 个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，环比分别上涨 0.0%、0.3%和0.2%。（二）中部崛起——武汉房地产投资拥有较好的前景武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 14 - 近年，来武汉投资房地产业的外地资本已有４０余家。他们选择在武汉投资房地产业，主要是看中了武汉的区位优势。作为全国的六大核心城市之一，武汉人口众多，包括流动人口在内逾千万；作为全国的交通枢纽，武汉对周边区域辐射面广；曾是老工业基地的武汉有一定的城市基础建设，而近一两年来基建发展更为迅速。武汉房地产开发继续保持较快的增长势头，房地产市场整体形势较好。第五届中国房地产发展年会、建设部中国房地产及住宅研究会等提供的一份最新排名资料显示，武汉商业地产增值空间在全国排名第六，仅次于北京、上海、深圳、广州和宁波。这说明武汉的商业地产已摆脱了单纯的商铺形式，开发模式包括社区商业街、区域商业中心、都市商业中心、摩尔、专业批发市场等，商业复合型地产步入了多元化高速发展的阶段。 2007 年12 月7 日，武汉“1+8”城市圈获批国家“两型社会” （资源节约型社会和环境友好型社会）建设综合改革配套试验区的消息传来，即成为各方争相热论的核心话题，被点燃激情的人们冀望成为“试验区”后，武汉城市圈也能够成为“下一个新区” 、 “第四经济增长极” 、 “中部崛起的龙头老大” ，随着城市经济迅猛发展，居民收入也将稳步增加。作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上。随着楼市格局的打武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 15 - 开，吸引了越来越多的城际置业者的目光，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。武汉外资重地。近几年，境外资本开始深入到武汉房地产市场。荷兰 ING 联姻金地、大摩入股世茂滨江、希尔顿落址武汉徐东，碧桂园选择武汉汉南…… 外资这种纵深化的投资表现，说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市场。作为中部崛起的中心城市，武汉已有超过 5000 个的外商投资项目，60 多个世界500 强企业。在这些优势的条件下，境外资本看好武汉地产是大势所趋。二、本项目周边主要楼盘基本情况目前，西北湖周边在售与在建楼盘主要有：西北湖·凤凰城、两湖总都、天润·北湖假日、新华豪庭、金利·明珠花园、华立·新华时代、美林公馆、心家泊。从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个盘子的定位各不相同，但均有显著特点。（一）西北湖·凤凰城项目地址：江汉区北湖西路 6 号住宅均价：6800 元/平方米总套数： 795 套房屋栋数：4 栋户型面积：112－169 平方米总建面积：100861.58 平方米容积率： 4.5 绿化率： 40％开盘日期：2005－10（一期）、2006－1（二期）交房时间：2007 年武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 16 - 西北湖·凤凰城主打户型为 130 平米左右的三房两厅。该项目无论从规划设计、园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区最大的在售楼盘。一期临街，户型以三房两厅为主，均价在6000 元/平方米以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳；而二期面湖，户型则以 150 平方米左右的四室两厅为主，可以全观景观，价格当然就贵了不少，达到7000 多元/平方米，平均套均价都在 100 万元以上。该项目目前已基本售磬。，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。（二）两湖总都项目地址：汉口北湖小路99 号销售均价：7500 元/平方米总套数：242 套房屋栋数：2 栋户型面积：128、170、190、252 平方米（4 种）总建面： 54000 平方米容积率： 5.84 绿化率： 30%.（地面7 米架空园林景观）开盘日期：2005－11－30 交房时间：2007－7－28 两湖总都主推豪宅概念，房型多在 170 平方米以上。该项目与西北湖凤凰城临近，都是围湖而建，其湖景效果在这几个楼盘中最佳。不过与西北湖·凤凰城有所不同的是，由于其占地面积的限制，两湖总都只建了两栋，对小区内整体绿化景观建设有一定的限制。在住宅品质上可以说与凤凰城不分伯仲，只不武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 17 - 过两湖总都在定位上更偏向于高端市场，户型也多为大气的豪宅，将业主锁定为上流名士。目前，该项目已基本销售完毕。（三）银鹤·上林苑项目地址：发展大道与新华下路交汇处销售均价：7800 元/平方米建筑面积：107143.10 平方米绿化率：30% 容积率：4 开盘时间：2007.12.14 银鹤上林苑总占地面积2 万余方，总建筑面积达 10 余万方，由三栋 20-25 层高层组成，分 A、B、C 三栋，成半围合式分布。小区采用人车分流的人性化设计，整个小区地上部分没有车辆，保证业主安静和舒适性。另外，小区有 1 万余方的豪华型会所，让您休闲、娱乐的同时，还可以进行商务洽谈。在小区的内部还有 6000 平米的中心园林景观，让您的生活更加丰富，其户型面积从 86 平米的两房到125 平米的三房。（四）大唐新都(二期)菱湖上品项目地址：江汉区新华下路 169 号销售均价：8200 元/平方米建筑面积：40000平方米绿化率：33% 容积率：5.3 开盘时间：2007.9.29 唐家墩公交站旁的大唐新都二期-菱湖上品，占地面积 7265 平米，建筑面武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 18 - 积47000平米；容积率高达 6.5，为一栋25 层高的点式建筑；东西朝向的部分建筑面对唐家墩路；项目南侧一大片以拆迁平整的空地，未来将会有其他建筑项目，据了解，应该不会影响到该项目的采光；1-3 层为商用配套，每层 5.2 米高；4 楼为架空层，将建设 3000 平米的空中花园；5-10 层为全装修小户型，面积从30 多平米到70 多平米不等，共216 套，11-25 层为复式楼，共 122 套，面积在 95-256 ㎡之间，12 楼以上的房间可以看到菱角湖景。地下停车位 150 个，自9 月29 日开盘以来，338 套房源已经售出了80%以上。（五）新华明珠项目地址：新华路 215 号（新华路与万松园正行交界处）销售均价：8500 元/平方米，80%已售。三、目标消费群体定位随着人们对生活质量和对居住要求的不断提升，我们在项目规划设计和定位上不仅仅停留在简单解决“住”的问题上。“万全城”项目除了主要针对本地高端消费群体外，通过它典型复合型地产特点，从全方位满足来自全国不同地区人们在武汉居住、写字楼、投资要求。（一）住宅 1、金融证券外资企业等中高层管理人员； 2、IT行业城市精英； 3、律师、医生、教师等高收入人群； 4、民营企业主； 5、外埠来武汉投资和贸易界人士。（二）商业 1、地产投资；武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 19 - 2、经营商户：（1）专业品牌连锁店、形象店（国际知名）；（2）银行、证券等金融机构；（3）国内外知名商超市；（4）民营企业。（三）写字楼（1）跨国公司拟在国内华中地区设立办事处或分公司或子公司（2）银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业。（3）部分政府事业单位（4）本地的中大型企业（5）专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介服务机构武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 20 - 第五章建设地点及自然条件一、地理位置武汉是湖北省省会，华中地区最大城市。也是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在 1000 公里左右，处于中国经济地理的核心位置。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。武汉市现辖 9 个城区，4 个郊区，面积8476 平方公里，人口 837 万，其中城区人口600 多万。武汉的地理方位为北纬30°33'、东经114°19'，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季分明，平均无霜期约240 天。二、区域地质构造武汉位于扬子地台北部，秦岭地槽东段之南，属淮阳山字形构造南弧西翼。虽有多期造山运动复合影响的痕迹，但主要受控于燕山期构造，表现为一系列走向近东西至北西西的线型褶皱，以及北西、北西西、北东和近东西向的正断层、逆断层及逆掩断层。本区分布的地层有古生界的砂岩、页岩、灰岩及泥岩；中生界的砂砾岩、页岩及泥岩；新生界的粘土、砂、砂砾石等沉积物。志留系页岩赏组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥盆、石炭、二迭、三迭各层。三迭系地层常组成向斜的槽部。东西部的紧密褶皱（包括倒转）伴随压扭性断裂，反映了当时强烈的南北向压应力（主应力）。在南北向主应力支配下，还发育有其它次一级的构造，即北北东及北北西两组张扭性断裂。三、区域地貌武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 21 - 本区地势大致东南高，西北低。区内水系十分发育，长江自西南向东北至天兴洲、阳逻镇折向东南，汉水自西北向东南至市区东折汇入长江。长江、汉水两岸湖泊星罗棋布。区内中部及南部为东西带状的剥蚀地形，长江、汉水以南以剥蚀堆积地形为主。西部及天兴洲长江南北两岸则以堆积地形为主。区内的丘陵走向近于东西，与构造线方向大致相近。四、场地地基土、基岩构成及特征经钻探查明，场区覆盖层为厚达 45.0m 左右的第四系全新统冲积地层（Q4al）,具有典型的二元结构。即该覆盖层上部为约 10m 的一般粘性土，该一般粘性土由粘土、粉质粘土、淤泥质土和粉土组成；覆盖层下部为砂土层，由粉砂、粉细砂、细砂和中细砂混砾卵石组成，厚度近 33m，并具有随深度增加颗粒由细逐渐变粗浙密实的沉积成层特点。覆盖层的平面展布较为稳定，上部一般粘性土分布稳定，但由于沉积环境不同，一般粘性中各亚层工程性质差异较大；中部粉砂、细砂、中细砂混砾卵石层平面分布及岩性都较稳定。下伏基岩为泥盆系（D）粉砂质泥岩或泥质粉砂岩，该层顶板埋深在45.0m左右，岩层倾角较陡，在垂直及水平方向上风化程度不一。根据本场地地层岩性，物理力学性质，本场地地层自上而下依次由 6 个单元层14 个亚层构成。五、水文地质条件本项目场地各地层的水理性质和富水性能，只有表层杂填土和下部砂、砾卵石层为含水层，其余为隔水层。场地人工填土层中的上层滞水向基坑渗透，会增大基坑内的排水量，故施工时宜设置隔水帷幕阻隔上层滞水，因填土位于地表浅层，厚度不大，故处理较容易，可结合深层隔水一并进行处理。根据水武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告 - 22 - 样分析结果，本场地地下水对混凝土无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。六、地震地质条件武汉市区位于长江中下游地震带内，又称麻城——常德地震带，属我国大陆地震活动较弱的地震带，具有强度中等偏低、频次不高、震源浅等特点，而武汉市又是地震活动微弱、地壳相对稳定的地块。武汉万全置业有限公司万全城

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