住宅物业服务等级一级一类标准模板.doc

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附件2住宅物业服务等级一级一类标准
一、 基层服务标准
级别
序号
内容
服务要求
一级
1
管理处设置
小区内不设置管理处, 管理人员每日巡查小区一次以上, 发现问题及时处理
2
管理人员要求
( 1) 小区经理有物业管理员上岗证
( 2) 管理人员挂牌上岗
3
服务时间
周一至周日在指定地点进行业务接待
4
日常管理与服务
( 1) 服务规范应符合《厦门市物业管理行业自律规则》要求
( 2) 24小时受理业主或使用人报修。急修两小时内到现场处理, 一般修理三天内完成( 预约除外)
( 3) 对业主或使用人的投诉在七天内答复处理
( 4) 告知业主或使用人装修须知, 监督装修过程, 对违规装修、 违章搭建及时劝阻、 制止或报告
( 5) 建立财务制度, 对物业服务费的收支进行财务管理, 做到运作规范, 账目清晰, 定期公布
( 6) 建立小区物业管理档案( 包括设备管理档案、 业主资料档案等)
( 7) 对小区房屋维修资金进行账务管理, 做到运作规范, 账目清晰, 定期公布
( 8) 可采取走访、 恳谈会、 问卷调查、 通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通, 每年的沟通面不低于小区住户的50%
( 9) 服务窗口应公开办事制度、 办事纪律、 收费项目和收费标准
( 10) 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
( 11) 对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、 制止或报有关部门处理

二、 清洁卫生标准

级别
项目
序号
内容
服务要求
一级
楼内公共区域
1
地面
隔日清扫一次, 地面无垃圾堆积
2
楼梯扶手、 栏杆、 窗台
每周擦抹一次
3
消防栓、 指示牌等公共设施
每半月擦抹一次
4
天花板、 公共灯具
每半年除尘一次
5
门、 窗等玻璃
每年擦拭三次, 其中底层门厅玻璃每两个月擦拭一次
6
天台、 屋顶
屋顶每半年清扫一次, 有天台、 内天井的每半月清扫一次
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点
8
电梯轿厢
操作板每日擦拭一次, 目视无污迹; 地面每日清扫一次
楼外公共区域
9
道路地面、 绿地、 明沟
道路地面、 绿地每日清扫一次, 无明显暴露垃圾, 无卫生死角; 明沟每周清扫一次
10
公共灯具、 宣传栏、 小品等
每月擦抹一次
11
垃圾厢( 房)
每日清扫洗刷一次以上, 保持垃圾厢( 房) 及其周围清洁; 建筑垃圾有固定堆放点; 设有灭蝇装置
12
消毒灭害
每季对窨井、 明沟、 垃圾房喷洒药水一次( 6、 7、 8月每月喷洒一次) , 每半年灭鼠一次

三、 秩序维护标准
级别
序号
内容
服务要求
一级
1
人员要求

( 1) 专职安防人员, 身体健康, 工作认真负责
( 2) 对小区日常护卫事项做出正确反应, 能正确使用消防器材
( 3) 上岗时佩带统一标志, 穿戴统一制服
2
门岗

( 1) 主出入口24小时值班看守, 边门定时开放
( 2) 对进出车辆进行管理和疏导, 保持出入口畅通; 阻止小商小贩、 外来人员随意进入小区
3
巡逻岗

( 1) 每天不定时在小区内巡逻
( 2) 在遇到突发事件时, 采取必要措施并及时报告管理处和相关部门
4
技防设施和救助

无设施配置
5
车辆管理

( 1) 设置简易的交通标志
( 2) 地面有停车点, 车辆停放有序( 非机动车)
( 3) 收费管理的车库( 棚) 应24小时有专人管理, 车辆停放有序, 备有必须的消防器材, 车库( 棚) 场地整洁, 有照明, 无渗漏, 无明显积水, 无易燃、 易爆及危险物品存放

四、 绿化养护标准
级别
基本条件
内容
要素
养护要求( 植物)
一级
1、 以绿为主。绿地内植物覆盖率在80%以上
2、 乔、 灌、 草等保存率90%以上
草坪
修剪
年普修两遍以上
清杂草
每年除草三遍以上, 控制杂草孳生
灌、 排水
无明显缺水枯黄, 有积水采取排除措施
病虫害防治
控制大面积病虫害发生
树木
修剪
乔、 灌木每年适时修剪一次; 篱、 球年修剪两遍以上; 地被、 攀援植物每年修剪、 整理一次以上
中耕除草、 松土
年中耕除草不少于三遍, 及时拔除大型杂草, 控制大面积杂草发生
病虫害防治
有针对性及时灭治, 年喷药不少于两次, 控制大面积病虫害发生
扶正加固
发生倒伏及时扶正、 抢救
五、 共享部位、 共享设备设施日常运行、 保养、 维修服务标准
项目
类别
内容
运行、 保养、 维修服务要求
共享部位
一类
房屋结构
每年一次以上对房屋结构、 涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、 使用人
门窗
每半月一次巡视楼内公共部位门窗, 保持玻璃、 门窗配件完好, 开闭正常
楼内墙面、 顶面、 地面
墙面、 顶面粉刷层无大面积剥落, 地坪、 地砖平整, 有缺损及时修补
管道、 排水沟
每半年一次对屋面泄水沟、 室内外排水管道进行清扫( 清扫工作可由保洁人员完成, 不再增加人员) 、 疏通
道路、 场地等
每月一次巡视小区区间路面、 侧石、 围墙、 窨井、 健身设施等, 要求路面不积水( 因市政、 管道结构因素除外) 、 窨井不漫溢、 窨井盖无缺损、 简易健身设施能正常使用( 需更换除外)
安全标志
对小区内危险、 隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施
供水系统
一类
普通水泵
1、 每周对供水设备检查三次以上, 每季对水泵润滑点加油, 每季一次对泵房、 管道等进行除锈、 油漆, 每年保养一次水泵, 保证两次供水正常, 泵房整洁
2、 每年定期两次清洗水箱、 蓄水池, 两次供水水质符合国家生活用水标准。
3、 高层房屋每年两次对减压阀进行测压并做好记录
4、 水箱、 蓄水池盖板应保持完好并加锁, 溢流管口必须安装金属防护网并完好, 每年秋、 冬季对暴露水管进行防冻保养
变频水泵
排水系统

二级生化处理
1、 每天两次检查污水泵、 提升泵、 排出泵, 每季一次润滑加油
2、 每年两次对污水处理系统全面维护保养
3、 控制柜电气性能完好, 运作正常
4、 污水处理系统正常运行, 周边基本无异味和明显噪声, 过滤格栅无堵塞, 污水排放符合环保要求
5、 每年清洗暴气机空气滤网两次, 如有破损立即更换

公共照明

一类
公灯
每周两次巡检公共照明设备, 修复损坏的灯座、 灯泡、 开关等, 保持楼道灯、 区间照明灯95%以上的亮灯率
公共电气柜
每月一次对室内、 室外的公共电气柜进行巡检、 保养, 每年一次对电气安全进行检查

消防系统
一类
消防设施、 设备
1、 消防泵每月启动一次并作记录, 每年保养一次, 保证其运行正常
2、 消防栓每月巡检一次, 消防栓箱内各种配件完好
3、 每半年检查一次消防水带, 阀杆处加注润滑油等, 保持消防器材能随时有效使用
4、 按需配备灭火器, 每月检查一次灭火器, 临近失效立即更新或充压
避雷系统

避雷设施
每年两次检查避雷装置, 18层以上的楼宇每年应测试一次, 保证其性能符合国家相关标准
弱电系统
一类
电子防盗门
每月定期保养, 保持电子防盗门使用正常
升降系统

电梯
1、 保证电梯24小时运行, 轿厢内按钮、 灯具等配件保持完好, 轿厢整洁
2、 委托专业维修保养单位进行定期保养, 每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》; 物业公司应有专人对电梯保养进行监督, 并对电梯运行进行管理
3、 电梯发生一般故障的, 专业维修人员两小时内到达现场修理; 发生电梯困人或其它重大事件时, 物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理, 专业技术人员须在半小时内到现场进行救助