县社会福利中心老年公寓养护楼.doc

1 项目概况
1.1 项目名称与建设单位
1.1.1 项目名称
******老年公寓养护楼建设项目
1.1.2 项目建设承办单位
******
1.1.3 项目拟建地点
项目位于***新****路南侧，******院内。
1.2 可行性研究报告编制单位
编制单位：***省工程***
资质证书号：*****
1.3 可行性研究工作的组成
***省工程***接受******老年公寓***建设项目可行性研究工作的委托，即邀请有关方面的专家和技术人员，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范、协议，对该项目进行可行性研究论证后，形成此报告。
1.4 研究工作的依据与范围
1.4.1 研究工作依据
（1）***省人民政府办公厅转发省老龄委等部门关于《关于加快发展养老服务业的意见》（***政办[2006]105号）；
（2）《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）；
（3）《***省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（***政[2011]80号）；
（4）《社会养老服务体系建设规划（2011~2015年）》（国办发[2011]60号）；
（5）《社区服务体系建设规划（2011~2015年）》（国办发[2011]61号）；
（6）《国家发展改革委关于做好2013年中央预算内投资计划草案编报工作的通知》（发改投资[2012]788号）；
（7）《***省社会养老服务体系建设规划》（2011-2015年）；
（8）《关于编报2013年社会养老服务体系和社区服务体系建设项目建议方案的通知》；
（9）《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；
（10）《老年人社会福利机构基本规范》（民发[2001]24号）；
（11）《关于******老年公寓养护楼项目建议书的批复》（唐发改投资[2013]82号）；
（12）项目承办单位提供的相关资料与基础数据。
1.4.2 研究工作的范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度的规定，本报告对项目的概况及建设必要性、建设场地与条件、内容与规模、总平面布置及建筑结构方案、公用工程、环境保护、消防安全及节能、地震安全性评价、组织机构与定员、项目组织与实施进度安排、项目招投标方案、投资估算和资金筹措、财务分析及评价、结论与建议等方面进行合理分析，为项目承办单位和审批单位提供决策依据。
1.5 工程方案和研究结论
1.5.1 承办单位概况
***社会福利院始建于 1986年，原址在***滨河街道凤山路北段。新规划筹建地址位于***文峰街道新春路北段。******隶属于***民政局，全供事业单位。其主要任务是收养社会上无依无靠、无劳动能力、无生活来源的孤老残幼弃婴和精神病人，为弱势群体提供集“养、治、康、教”等为一体的全方位服务。
    ******原占地面积 13亩，建筑面积1200 m2多，设有床位100张。现院内收养有各类人员 80 余人，目前，院内在编工作人员16人，法人代表刘永杰  ，属正股级职务。******固定资产300余万元，在编工作人员16人，临时聘用人员19人。
***社会福利院是全县唯一一所综合性社会福利机构。多年来，在党和政府的大力关怀支持下，福利院的各项工作取得喜人发展，连年荣获骄人成绩。但与该院取得的殊荣不协调的是目前福利院还存在诸多问题，如基础设施落后，床位不足，收养能力低，生活标准低，医疗、康复、教育条件比较差等现象还比较突出。
1.5.2 项目建设理由
***总人口142万人，全县现有60岁以上老年人口18.59万人，占人口总数的13%，其中有入住养老院需求的老年人达0.93万人，占老年人口总数5%，且每年以3.2％的速度增加。目前，***有养老公寓、老年护理院、老年康复中心、代养院等社会养老机构29家，设置床位1270张。  城区居住人口18.3万人，65岁以上老年人按全国平均比计算是1600人，70以上老人也在805人，设置床位近400床。
从上述数据可看出，***养老院发展的速度和数量远远不能满足老年人群日益增长的需求。而且现有养老院资金短缺、养老服务方式落后，设施陈旧，规模太小，资金缺乏，严重束缚了***养老事业的发展。因此，从基础设施建设到专业化、规范化管理等都是目前***老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》要求，地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活；地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。
本项目建设是积极落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措；是解决城区失能、半失能及低保孤寡老年群体养老问题，促进社会稳定的当务之急；是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求；是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老需求的必由之路；是满足老年人日益增长的物质和文化生活需求，提高老年人生活质量，让老年人充分享受经济建设和社会发展的成果的重要手段；项目对推动***养老服务业的普惠化、均等化，建立具有良好示范性和带动性的养老服务体系，同时对促进我省两个文明建设，实现现代化战略，保持经济社会持续稳定发展具有十分重要的意义。
1.5.3 规模确定及主要建设内容
1.5.3.1 规模规划
（1）建设规模
本项目根据***养老实际状况，拟建设300张床位规模的老年公寓，床均面积指标为44.48 m2/床，******老年公寓养护楼建设项目总建筑面积13344 m2。环保设施按“三同时”原则配备。
（2）老年人用房
1#楼主要用于老年娱乐活动，建筑面积2107m2。
2#楼主要用于卫生、保健、康复及8间老人生活用房，安排老人24位，建筑面积1747.2m2。
3#楼主要餐饮、社会工作用房，建筑面积 1981.88 m2。
4#楼主要用于老人生活用房，入住171人，建筑面积4111.68m2。
5#楼主要用于老人生活用房，入住105人，建筑面积3396.24m2。
总建筑面积13344m2。
（3） 养老人员确定
共入住300位老人。
1.5.3.2 主要建设内容
该项目新建老年公寓养护楼总建筑面积13344m2。主要由老年人用房（包括老年人入住服务、生活、卫生保健、康复、娱乐和社会工作用房）和附属用房组成。
表1-1 老年人用房建设内容与规模一览表
序号
项目名称
建筑面积m2
备注
1
1号楼
2107.

2
2号楼
1747.2

3
3号楼
1981.88

4
4号楼
4111.68

5
5号楼
3396.24

6
合计
13344

1.5.4 组织管理、定员与实施进度
（1）组织管理
项目承办单位为******。为做好福利园区建设的征地和规划建设工作，***福利中心建设指挥部，负责相关园区手续的办理和园区规划、设计报批和实施等工作。
（2）劳动定员
确定福利综合中心入住老人300人；项目建成后新增职工总人数120人。
（3）建设工期为1年。
1.5.5 投资估算与资金筹措
投资估算：本项目总投2258万元。
资金筹措：拟申请中央专项资金及地方财政配套资金解决。
1.5.6 主要技术经济指标
表1-2 主要经济技术指标表
序 号
指 标 名 称
单 位
数 量
备 注
1
建设规模
床
300

2
建筑面积
M2
13344

3
项目定员
人
120

4
总投资
万元　
2258　

5
资金筹措
万元
2258

1.6 结论与建议
本项目是公益性项目，符合国家的有关政策，社会效益显著。项目建成后，更好地解决我省特别是***老年养护问题，进一步完善社会养老服务体系，为促进社会和谐发展具有重要意义。
建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，抓好工程建设管理，尽快投入使用，发挥其应有的效益。
2 项目背景及建设必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 我国养老服务现状及发展趋势
随着全球人口老龄化日益发展，老龄问题已经成为世界各国和社会各界共同关心的课题。党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》、《关于加强老龄工作的决定》、《中国老龄事业的发展白皮书》、中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》、《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。
《国家关于加快发展养老服务业的意见》指出，要进一步发展老年社会福利事业。地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。《社会养老服务体系建设规划》（2011-2015年）指出，为积极应对人口老龄化，要加快建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求。十八大会议也提出，要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。
因此，在党和政府的高度重视下，各地也纷纷出台各项政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展，养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。我国的社会福利事业发展正逐步由传统的救济型福利向适度普惠型福利转变。
***省作为人口大省，近年来老年人口更是以每年约3.5%的速度快速增长，并呈现出规模大、增长速度快、高龄化趋势明显等突出特点。《中原经济区建设规划纲要》指出，我省人口老龄化速度加快，发展不平衡。据预测，未来50年***老年人口比重一直呈上升的态势，将由2003年的7.11%上升到2020年的11.43%、2030年的16.23%、2040年的22.30%，到2050年将达到约24.40%。我省的社会养老负担越来越重，农村老龄问题加剧。“4-2-1”代际结构趋势背景下，对养老设施和社会照护的需求迅速增加，同时，由于人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，故加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
《***省老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，既是我省经济社会发展重要的战略机遇期，也是全面应对人口老龄化的关键时期。大力发展老龄事业，直接关系到***省和谐社会的建设，是经济社会发展过程中一项重要而紧迫的战略任务。同时，《规划》还指出，到2015年，要力争县（市、区）及以上城市建立一所集生活照料、医疗康复、精神慰藉、文体娱乐于一体的，在全省有示范作用的综合性养老服务机构，老年人平均拥有的机构养老床位数达到每千名老年人拥有30张。《***省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（***政[2011]80号）指出，到“十二五”末，全省基本形成以居家养老为基础、以社区服务为依托、以机构养老为支撑，资金保障与服务提供相匹配，无偿、低偿、有偿服务相结合，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助，布局合理、规模适度、功能完善、运营良好、服务优良、覆盖城乡的养老服务新格局。
2.1.2 国内外老年公寓现状及发展趋势
随着我国人口老龄化进程的加剧，养老已成为摆在我们面前的一个大课题。传统的家庭养老模式在市场经济发展的今天，已然面临着家庭规模减小、照料资源匮乏等种种挑战；社会养老作为养老模式的一个重要方向，已经悄然抬头，并正在逐渐发展。
 老年公寓作为具有开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区，近年来开始受到部分人士的关注，在一些城市，如北京、上海、广州等地，老年公寓作为社会养老的一个主要部分，已经逐渐发展，并初具规模，为我国老年养护设施及其生活社区的产业化和社会化发展开辟了新的途径。然而在现阶段，在我国市场经济发展还不十分完善的情况下，老年公寓的发展仍然面对着种种问题，如政策的不完善，资金的匮乏，抵抗风险的能力较弱等。老年公寓作为我国目前养老服务设施的一个重要部分，它的发展离不开养老服务设施的整体发展。随着社会福利社会化政策的推进，社会化养老将成为我国养老方式的一个主要方向。在我国进一步发展社会化养老的大环境还不十分成熟的情况下，政府更应该制订完善的政策、法律，执行他指导、规划、服务的职能，为老年公寓等养老设施的进一步发展创造良好的环境。
 老年公寓现已盛行于发达国家，如美国、加拿大、瑞典、荷兰都有一定规模大中小相结合的新型老年公寓。早在1965年，法国成为第一个老年型国家。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。老年公寓也在国际上很早就被提出,如今美国、丹麦等国的老年住宅已经相对成熟。他们兴建老年住宅的理念、人文关怀的表现都被许多国家借鉴。
美国老年公寓:设施完善，建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。
美国的老年公寓一般分为三类:自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助,但会提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务,包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。
在丹麦，国家对老年人的社会政策倾向于让他们居住在独立的公寓中。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，老人能感到与他人和睦相处的融洽。
通过对美国和丹麦养老公寓模式的介绍，可以看到，发达国家面对老龄化问题，已经形成较成熟和完善的养老公寓体系，通过政府、市场和社会共同参与的方式，为各年龄阶段、不同身体健康状况的老年人提供多元化的居住和配套服务，以实现健康老龄化、积极老龄化的目标。其中有不少经验值得我们学习和借鉴。但同时，也应看到，各国养老体系的发展都是建立在本国社会经济发展阶段和政治背景的基础上。
***政府根据省、市政府有关文件精神，根据***人口老龄化的发展趋势，并结合***社会养老服务现状，为加快***社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，******提出了本项目建设，项目拟分两期进行建设。本可研报告是对******公寓养护楼项目一期工程进行研究。
2.2 项目建设必要性
2.2.1 项目建设是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求
随着人民生活水平日益提高，医疗卫生条件的改善，人口预期寿命逐年延长，人口老龄化发展迅速。研究表明，与发达国家相比，中国老龄化的速度更快，时间更短。例如，最早进入老年社会的法国，其在1865年进入老年社会，60岁以上的老年人口的比重由7%升至14%经历了115年的时间，英国和德国用了45年的时间，而我国仅用了26年的时间。
目前，我国已经成为世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。而“十二五”时期更将是我国人口老龄化加速发展期，人口老龄化形势会更加严峻，将呈现老龄化、高龄化、空巢化加速发展的新特征。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长。因此，加快社会养老服务体系建设、积极应对人口老龄化、保障和改善民生已刻不容缓。
2.2.2 项目建设是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路
老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助，中华民族素有敬老、尊老的传统。随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必然之路，更是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前，我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。城乡老年空巢家庭比例不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，加强专业化养老机构和社区服务的建设，认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是社会文明进步的重要标志，也是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。
2.2.3 项目建设是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急
关注老年弱势群体，妥善解决老年人养老这一日益突出的社会问题，使老年人能够与其他人群一样共享经济发展和社会进步成果，既是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是构建社会主义和谐社会的目的之一。
目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。该项目的建设能更好地为这些失能、半失能老年人人和所有需要照顾服务的老人提供方便、快捷、适用的各种服务，改变了像过去完全依赖多子女轮流照顾的大家庭养老服务方式，在继承、改革和发展传统家庭养老模式的基础上，全力营造一种新型的养老服务模式，有效提高老年人的生命和生活质量，促进家庭和谐、社会和谐和代际和谐，进而推动和谐社会建设。
2.2.4 加强社会养老服务体系建设，是加快老年产业发展、扩大消费和促进就业的有效途径
社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。
随着中国社会老龄化步伐加快，我国社会养老服务体系的建设速度不断加快，也加速了老年产业的蓬勃发展之势。因为拥有数以亿计的消费群体，老年产业也多被商家称为“朝阳产业”。据民政部测算，由于老年人口发展速度过快，到2050年我国的老年市场需求是8000多亿，现在仅满足基本需求就有1000亿左右。然而，虽然市场潜力巨大，但目前老年产业发展滞后，中国的老年产业仍然处于起始阶段，尚未形成规模，其发展速度远跟不上老龄化社会的演进。随着人口老龄化程度的不断加深，庞大的老年人群体对照料和护理的需求，将有助于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。因此，项目建设是加快老年产业发展、扩大消费和促进就业的有效途径。
综上所述，本项目是适应人口老龄化发展，构建和谐型社会，推动我省养老服务业的普惠化、均等化的重要举措，将加快我省建立具有良好示范性和带动性的的养老服务体系，项目建设十分必要。

3 建设场地及建设条件
3.1 项目选址和建设用地
3.1.1 项目选址应满足的条件
新建和迁建城镇老年综合福利机构的建设应符合城市规划要求，并满足以下条件：
（1）交通便利、与相关的医疗等单位距离较近，周边有方便工作人员生活的公共服务设施。
（2）工程地质、水文地质条件及供电、给排水、通讯等市政条件较好。
（3）远离社会治安事故易发地区和易遭受洪水或地质灾害等威胁的地段。
（4）避免设置在有污染的工业区和交通繁忙、噪声级较高的干道附近，与高噪声、污染源的防护距离应符合有关安全卫生规定。
（5）设施建设不宜在城市中心地区的主干道上，不宜与大型繁华的商业区、公共娱乐场所等毗邻，且不应设置在大型的居住区内。
3.1.2 建设用地
城镇老年综合福利机构所需建设用地应纳入城市土地利用总体规划，在满足使用功能的情况下节约用地，尽量不占或少占农田，且不宜占用地价昂贵的地带，根据国家《划拨用地名录》的有关规定申报、征拨，按照国家公益事业建设办理。并参照《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003相关要求合理确定。
城镇老年综合福利机构的建设应符合当地城市规划规定的建筑容积率、绿化率等指标规定。
3.2 地址概况
项目地块西侧新春路、南侧城市为社区服务中心，西侧规划为城市居住区，北隔纬一路为城市公园。项目地块总面积29155m2。
地块内部现状： 地块西南角已建办公服务楼1栋。
项目选址符合***城市总体规划和新建城镇老年综合福利机构的建设应满足的条件。
该场地地势平坦开阔，交通便利，环境适宜，既可以满足园区环境安静和拓展空间的要求，又可实现与社会资源共享。
3.3 建设条件
3.3.1 地理位置
***位于***西南，***盆地东部，西邻***城、新野，北接社旗，东邻泌阳、***，南与湖北枣阳接壤。***位于***盆地东部的***鄂交界处。地理坐标介于东经112°28′—113°16′、北纬32°21′—32°55′之间，地域面积2512.4km2。
3.3.2 气候水文
***地处北亚热带向暖带过渡区，具有明显的大陆性季风炎热气候特征。气候四季分明，降雨时空分布不均，冬季少雨干燥，夏季高温多雨，秋季湿润晴朗相间。日照长，冬季寒冷，各主要气候数据如下：
最高气温：　　　　 41.1℃
最低气温：　　　 　-14.1℃
年平均气温：　　　　　15.2℃
最大冻土深度：　　　　41mm
每年平均风速： 3.0m/s
年均日照： 2003.1h
无霜期：　　　　 233d
基本雪压：　　　　　　0.25KN/ m2
主导风向： 东北风
多年平均降水量891.9mm，6-9月份占全年水量的62%，地表径流量6.51亿m3，浅层地下水蕴藏量12.75亿m3。
3.3.3 工程地质条件
　全县共有4个土类68个土种，以黄棕土壤分布面积最广，砂姜黑土次之。壤有机质含量在0.6—2.12%，平均为1.10%，全氮含量平均为0.079%，速效磷平均含量为11.16ppm，速效钾平均含量为119.77ppm，各类土壤酸碱度在6.5—7.5之间，属于中性。
3.3.4 地形地势及土壤类型
　***地貌由***山脉向西延伸的低山丘陵和***盆地东部的冲积河谷带状平原、洪积坡积缓倾斜平原构成。全县地势东北高西南低，最高点是马振抚乡的老熊庵，海拔660 m，最低点是苍台镇于湾的西刘庄，海拔72.8 m。唐河以东、以西分两个岗丘区，中间入唐河的9条支流切割成带状冲积平原。土壤共有黄棕壤土、砂礓黑土、潮土、水稻土4个土类，17个土属69个土种，其中黄棕土和砂礓黑土面积最大。项目所在地为平原地形。　　
3.3.5 地震烈度
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），***抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。
3.3.6 基础设施条件
（1）给排水
给水水源：本工程采用城市自来水，主要为生活用水，现有供水设施能满足需要。
排水：依据***城市总体规划，项目所在区内排水体制采用雨污分流制。雨水在地块内经过雨水口、雨水管收集后有组织排入城市雨水管网；室内生活废水污水或含油废水通过接户污水管收集，经过化粪池或除油池进行处理后排入城市污水管网。
（2）燃气
气源：由市政天然气管道提供，中压B（0.1Mpa）经减压后供本园区用气点。
（3）供电
，变（配）电供电能力充足，能移保证项目建设所需的用电要求。
（4）电讯
项目所在地外市政道路上现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。
3.3.7 建筑材料和构配件
项目建设所需的砖、石材、石灰、砂等大宗材料，规格齐全，当地来源充足，能满足该项目建设的需要。工程所需的构配件可由***各砼预制构件公司及各相应厂商供给，能满足建设需要。

3.3.8 生活配套设施条件
项目距离主城区2km不到5分钟路程，交通便利。项目用地区域内规划有：道路、医疗卫生、商店、银行邮电等生活配套设施完善，无论生活、购物、休闲、娱乐都十分便利。
3.3.9 项目区域周边交通
项目位于***新春路西侧、纬一路南侧，交通便利。
4 建设内容与规模
4.1依据
（1）《老年养护院建设标准》（建标144-2010）；
（2）《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》；
（3）《***省社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》；
（4）《***省老龄事业发展“十二五”规划》；
（5）项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等。
4.2 建设原则
（1）立足当前，着眼长远。
城镇老年综合福利机构设施建设要从我国国情出发，既要立足当前建设城镇老年综合福利机构的迫切需求，提高养老服务水平，同时也要具有一定的前瞻性，科学预测未来经济社会发展趋势和人口老龄化趋势，着眼我国养老服务体系的长远发展，科学合理确定建设规模和水平。
（2）整合资源、合理布局。
按照城市规划的总体要求， 坚持因地制宜、经济适用的原则，统筹规划城镇老年综合福利机构建设，对现有福利院设施及其他闲置公共服务设施进行整合，实现资源共享，提高运行效率。根据当地老年人口数量和分布特点，综合环境和交通等因素，科学选址、合理布局，实现设施建设社会效益最大化。
（3）规模合理，功能完善。
设施建设应与当地的经济、社会发展水平相适应，根据当地的老年人口数量和分布特点，从增强服务能力的实际需要出发，结合工作基础和业务要求，合理确定建设规模。建设内容要充分考虑老年人的生理、心理特点，按照本指导意见规定的标准建设业务用房和配置必要装备，满足养老服务的基本需要，完善生活照料、卫生保健、康复训练、文化娱乐、精神慰藉五项基本功能。
4.3 建设任务
4.3.1 城镇老年综合福利机构建设的主要任务
（1）在城镇“三无”对象达到一定规模，没有城镇老年综合福利机构的地方，支持按标准新建城镇老年综合福利机构设施。
（2）在现有城镇老年综合福利机构床位数量严重不足、无法满足当地养老服务需要的地方，支持按标准扩建城镇老年综合福利机构设施。
（3）在现有城镇老年综合福利机构设施条件较差、不符合国家相关要求、严重影响功能发挥的地方，支持按标准改建城镇老年综合福利机构设施。
4.3.2 城镇老年综合福利机构配备设施
老年养护院的房屋建筑包括老年人用房、行政办公用房和附属用房。其中老年人用房包括老年人入住服务、生活、卫生保健、康复、娱乐和社会工作用房。
4.4 建设规模与内容
4.4.1 规模依据
《老年养护院建设标准》摘要：
（1）老年护理院、老年公寓、农村敬老院、社会福利院、光荣院、荣誉军人康复医院等机构相关设施建设可参照本建设标准相关规定执行。
（2）老年养护院的建设规模应根据所在城市的常住老年人口数并结合当地经济发展水平和机构养老服务需求等因素综合确定，每千老年人口养护床位数宜按19～23张床测算。
（3）老年养护院的建设规模与综合建筑面积指标：按床位数量分为500床、 400床、300床、200床、100床五类。老年养护院房屋综合建筑面积指标应分别为42.5m2/床、43.5m2/床、44.5m2/床、46.5m2/床和50.0 m2/床；其中直接用于老年人的入住服务、生活、卫生保健、康复、娱乐、社会工作用房所占比例不应低于总建筑面积的75%。
4.4.2 项目建设规模与内容

（1）规模需求分析
***总人口142万人，全县现有60岁以上老年人口18.59万人，占人口总数的13%，其中有入住养老院需求的老年人达0.93万人，占老年人口总数5%，且每年以3.2％的速度增加。目前，***有养老公寓、老年护理院、老年康复中心、代养院等社会养老机构29家，设置床位1270张。  城区居住人口18.3万人，65岁以上老年人按全国平均比计算是1600人，70以上老人也在805人，设置床位近400床。
从上述数据可看出，***养老院发展的速度和数量远远不能满足老年人群日益增长的需求。而且现有养老院资金短缺、养老服务方式落后，设施陈旧，规模太小，资金缺乏，严重束缚了***养老事业的发展。因此，从基础设施建设到专业化、规范化管理等都是目前***老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。
（2）建设规模确定
根据国家有关规定，结合***实际，本项目拟建设300张床位规模，床均面积指标为44.48 m2/床，总建筑面积13344 m2。
（2）老年人用房
1#楼主要用于老年娱乐活动，建筑面积2107m2。
2#楼主要用于卫生、保健、康复及8间老人生活用房，安排老人24位，建筑面积1747.2m2。
3#楼主要餐饮、社会工作用房，建筑面积 1981.88 m2。
4#楼主要用于老人生活用房，入住171人，建筑面积4111.68m2。
5#楼主要用于老人生活用房，入住105人，建筑面积3396.24m2。
总建筑面积13344m2。
（4） 养老人员确定
老年养护楼入住300位老人。
4.4.3 主要建设内容及规模
该项目新建老年公寓养护楼总建筑面积13344m2。主要由老年人用房（包括老年人入住服务、生活、卫生保健、康复、娱乐和社会工作用房）和附属用房组成。
表4-1 建设内容与规模一览表
序号
项目名称
建筑面积m2
备注
1
1号楼
2107.

2
2号楼
1747.2

3
3号楼
1981.88

4
4号楼
4111.68

5
5号楼
3396.24

6
合计
13344

5 工程技术方案
5.1 总体设计
5.1.1场地概况
项目地块西侧新春路、南侧城市为社区服务中心，西侧规划为城市居住区，北隔纬一路为城市公园。项目地块总面积29155m2，地势平坦，交通方便，外部环境良好。
5.1.2 设计依据
（1）《老年养护院建设标准》 建标144-2010；
（2）《建筑防火设计规范》 GB50016-2012；
（3）《***省公共建筑节能设计标准实施细则》DBJ41/075-2006；
（4）《***省居住建筑节能设计标准》 DBJ41/062-2005；
（5）《无障碍设计规范》 GB50763-2012；
（6）委托方提供提供的有关基础资料；
（7）国家有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。
5.1.3 总平面布局
5.1.3.1 总平面布局原则
（1）总体规划要求功能分区明确，布局合理紧凑，交通组织合理，人流、车流顺畅，空间组织完美有序。力求充分利用和保护自然环境，合理布局，并较好地解决建筑、环境与场地的有机关系。
（2）充分体现“以人为本”的精神，充分展现人与自然、人与环境高度融合的思想。建筑空间组织充分考虑到人的活动需求，创造人性化的、不同层次的空间。
（3）依据国家有关规划、建筑、环保、防火、抗震、劳动安全及工业卫生的规范和标准进行设计；
（4）合理利用城市有限的土地，充分发挥土地的价值。整体考虑该工程与周围的建筑体量如何有机关联，在保证建筑面积的同时，确保投资经济。
5.1.3.2 功能分区和总平面布置
项目地块总面积29155m2，基地呈长方形，在北侧中部设主入口，沿南北向中轴线对称，地块建筑东西基本呈对称布置。地块东边自南向北从1#至5#楼，5栋楼依次排列，西边为扩建预留发展空间。
5.1.3.3 道路交通
（1）区内道路交通
道路系统按三级配置，一级为主干道，路面宽6m；二级为次干道，路面4.5m；三级为步行道，步行道2.5m。
主干道和次干道布置环路加尽端式。
在基地北侧纬一路上设置二个出入口，主入口设在地块北侧中部，次入口为区间道路口。从主入口进入到花坛处向西，沿园区西侧区间道路、文化活动中心北侧、园区东侧、再回到花坛形成闭合环路，设计为主干道[各楼前布置尽端式次干道；以满足消防、医护车要求和内部使用需求。
园区中央有一条步行小道贯通南北，采用部分人车分流的方式，并能与整个园区所有建筑、运动场及花园相连，步行道均考虑无障碍设施，以方便老年人使用。
（2）停车规划
机动车停放强调方便与效率相结合的原则，以地面停车为主，满足内部的停车要求。室外停车场地均用空心植草砖进行地面铺装，增大绿地面积，减少日光反射。
地面停车面积参考数据：路旁停车的每车位平均用地18 m2，地面集中停车场每车位平均用地为28 m2。
5.1.3.4 绿化景观
在规划中充分考虑了绿化步行带、生态景观节点、楼间景观节点、入口景观节点等空间节点的设计。
多层次的园林空间：
第一层次园林空间—建筑群体间的街道空间和广场空间。
以大门、入口广场、各楼间的层层迭进及收放有致的空间，形成启承转合，交响乐章一般的空间序列关系。
第二层次园林空间—建筑单体围合的庭园。
建筑、小品及植物景观间复杂的穿插、渗透，映衬组合关系，形成流畅柔美，富于自然韵致的园林式特色。以亭、廊等造园元素，营造成尽可能多近人尺度的灰空间。庭园与建筑相互借景。
第三层次园林空间—建筑物内部的园林空间。建筑内部的生态空间处理，达到“天人合一”建筑与园的完美融合。
5.1.4 总平面主要技术指标
表5-1 总平面主要技术指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
总占地面积
m2
29155

2
建筑占地
m2
6489.9

3
建筑面积
m2
18367.65
本期建筑面积13344 m2
4
绿化面积
m2
12245.1

5
道路广场
m2
10420

6
容积率

0.63

7
建筑密度
%
22.26

8
绿地率
%
42

9
机动车停车位
位
26

5.2 建筑设计方案
5.2.1设计依据
（1）《老年养护院建设标准》 建标144-2010；
（2）《老年人建筑设计规范》 JGJ 122-99；
（3）《老年人居住建筑设计标准》 GB／T 50340-2003；
（4）《民用建筑设计通则》 GB50352-2005；
（5）《建筑防火设计规范》 GB50016-2012；
（6）国家建设部有关建筑设计的相关规范、规定及条例。
5.2.2 设计指导思想和设计特点
本方案设计充分考虑老年人的生理和心理需求，着眼未来社会养老事业发展的需要，创造具有“适用性、前瞻性、人文性、示范性”的老年服务建筑。
（1）适用性：适合老年人的身心需求和生活要求，不只是在功能设计方面满足老年人