一季度中国房地产政策评估报告.doc

一季度中国房地产政策评估报告

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2020年6月23日
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目录

中国房地产政策评估简介 1
主报告 4
1. 一季度中国房地产政策评述 5
1.1 调控力度再度加强, 国五条出台影响预期 5
1.2限购政策继续强化, 部分城市公积金政策收紧 8
1.3 严格差别化信贷及个税征收, 经济调控手段备受关注 9
1.4 推进不动产统一登记和住房信息联网, 加快基础性制度建设 10
2. 一季度中国房地产市场走势及调控政策影响分析 12
2.1 一季度延续去年底销售火热态势, 投资开工恢复, 不同城市新增供应分化 12
2.2 商品房价格涨幅扩大, 一线城市月度环比涨幅突破3% 16
2.3 住房用地供应计划加码, 年初集中供地后供应节奏暂缓 18
2.4 企业应对常态化调控, 寻求稳中求进发展道路 21
3. 未来中国房地产政策环境预判 25
3.1 切实落实地方细则为近期主要任务 25
3.2 税收信贷政策重要性日益增强 25
3.3 配合新型城镇化战略, 中长期制度不断完善 26
分报告: 一季度中国房地产政策满意度调查报告 27
1. 调查概述 27
2. 购房者政策满意度调查 29
3. 房企政策满意度调查 34
4. 专家政策满意度调查 41

中国房地产动态政策设计研究组
研究主持:
住房和城乡建设部政策研究中心
中国指数研究院

联席组长:
秦 虹: 住房和城乡建设部政策研究中心主任
莫天全: 中国指数研究院院长

主要成员:
住房和城乡建设部政策研究中心:
浦 湛、 周 江、 钟庭军、 梁 爽
中国指数研究院:
黄瑜、 葛海峰、 汪勇、 张志杰、 黄秀青、 何田、 许琳、 罗勇成、 张化学、 林建晖、 刘宣、
薛琳、 李力、 杜丙国、 周瑞蓉、 钟文辉、 张伟、 高院生、 张晓伟、 陈佳、 黄雪、 胡佳娜、
钱慧群、 朱柏润、 薛建行、 王玲、 陈宏军、 雷华、 李晶、 贾静、 荣晨、 潘雪佳、 师洋、 张婷、 高静、 吴珊、 张静、 李威、 曹晶晶、 祁璇、 王嵩、 张红莉、 刘丽杰、 杨凌云、 贾光磊、 陈文静
中国房地产政策评估简介
1. 评估背景和目的
受发展阶段和国情所决定, 影响中国的房地产市场的因素众多而又独特, 既有人口、 土地、 经济等实际指标, 又有消费传统、 心理预期等特殊影响, 还有金融体系、 土地制度、 政策调控等制度因素。其中, 政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示, 政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的”硬拐点”, 因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。
房地产政策既关乎国民经济增长的大局, 又与广大民众安居乐业息息相关, 因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看, 房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节, 但在中国, 对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。
为了独立研究和评估政府房地产政策, 并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议, 国家住房和城乡建设部政策研究中心、 中国指数研究院共同发起并组建第三方”中国房地产动态政策设计研究组”, 旨在:
( 1) 独立梳理评估中国房地产业中的重大方针政策, 深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施, 并系统分析政策对中国房地产市场的影响;
( 2) 从房地产发展实际出发, 设计建立”房地产业中长期发展动态模型”, 客观描述中国房地产市场的实际运行情况, 发掘房地产市场的长期内在规律;
( 3) 以全方位、 前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考, 并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。
( 4) 构建政府、 购房者和开发商的交流机制和平台, 使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为, 促进房地产市场的平稳健康发展。
2. 中国房地产业中长期发展动态模型
在对国外房地产市场模型研究基础上, 同时借鉴国内外的理论成熟、 操作实际的国民经济动态模型和行业模型, 我们从中国房地产发展实际出发, 设计建立了一个”房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、 房地产需求、 房地产价格、 城镇居民收入、 房地产政策和房地产人口, 6个模块共22个方程。
国民经济宏观动态模型
( 中国宏观经济季度模型)
其它行业模型
( 中国农业政策分析和预测模型CAPSiM)

中国房地产市场研究
房地产业中长期发展动态模型
国外房地产市场模型
( 国际房地产市场宏观模型, 美国大城市房地产市场模型, 爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型)

房地产供给
模块
房地产需求
模块
房地产价格
模块
城镇居民收入
模块
房地产政策
模块
房地产人口
模块

房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势:
( 1) 该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上, 吸纳了众模型之长, 既能客观描述房地产行业的内在规律, 又能进行政策评估和设计。
( 2) 采用比较先进的动态建模方法, ”检验、 检验、 再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计, 并采用协整理论, 避免了非平稳时间序列产生的”伪回归”。
( 3) 引入误差修正模型( ECM) , 因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律, 又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。
( 4) 遵循宏观经济模型小型化的趋势, 使基本模型保持在比较小的规模, 着重分析重要变量, 不但有利于对房地产行业运行规律的把握, 也使分析更易于进行。
( 5) 充分考虑了房地产政策, 人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素, 使得模型能更客观地体现房地产内在规律。
3. 方法体系
在评估的方法体系上, 我们采取定量分析和定性分析相结合, 构建”房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。
发掘房地产
市场长期规律
开发商
购房者
动态模型
问卷调查
外部环境因素
调查结果
专家
房地产市场
内部因素
房地产政策
效果评估
政府政策因素

4. 数据来源
数据样本区间为1997至 一季度, 涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段, 主要包括:
■ 中国房地产指数系统
■ CREIS中指数据
■ 国家统计局统计年鉴、 中国房地产统计年鉴
■ 中国人民银行发布的公开数据
■ 各城市房地产交易中心发布数据
■ 其它数据来源
同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。

主报告
一季度, 房地产调控政策力度再度加码。两会前夕, ”国五条”及其细则落地, 就完善房价工作责任制、 抑制投资投机需求、 增加供应等多个方面对房地产市场调控政策进行重审和细化, 并对各地工作提出明确时间表。一季度末, 一线城市均根据”国五条”要求公开发布细则, 而超过20个城市仅公布全年房价控制目标。
一季度, 主要城市新房 如无特别说明, 本报告新房、 二手房均指住宅, 不包括办公楼、 商业营业用房等其它物业类型。
成交量为近四年最高, 其中3月在政策末班车效应的带动下, 创下 调控以来单月最高水平, 北京等地二手房成交量呈现井喷; 百城价格指数连续10个月上涨, 涨幅突破1%, 二手房价格指数一季度涨幅6%, 其中3月单月环比涨幅达2.8%。与销售普遍向好的态势相比, 不同城市的新增供应则呈现显著的分化, 北京等一线城市供不应求趋势继续扩大。另外, 销售回暖带动新开工累积降幅明显缩小, 其它房地产开发投资指标则呈现不同程度增长。
图: ”国五条”主要内容

1. 一季度中国房地产政策评述
1.1 调控力度再度加强, 国五条出台影响预期
1.1.1 国五条及细则出台, 微妙时机影响市场预期
”国五条”细则确定坚持房地产调控基调。3月1日, 国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》, 这是继2月20号国务院常务会议 详见 2月20日, 《国务院常务会议解读: 再提限购、 限贷、 房产税三大”法宝”, 指明未来政策方向》。
后, 政府公布六大措施明确执行标准和时间节点, 再度给楼市调控加码( 称为”国五条”细则 详见 3月1日, 《”国五条”细则解读: 政策细化升级, 坚持调控稳定预期》。
) , 表明中央政府高度重视坚持房地产调控, 彰显调控决心, ”国五条”细则的推出旨在为房地产市场特别是一线及重点二线城市的迅速回暖降温, 稳定市场预期。
表: 国五条细则政策内容

国五条细则( 0301) 国办发〔 〕17号
限购
Ø 已实施限购措施的直辖市、 计划单列市和省会城市, 要在严格执行》( 国办发〔 〕1号) 基础上, 进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域; 限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。
Ø 对教唆、 协助购房人伪造证明材料、 骗取购房资格的中介机构, 要责令其停业整顿, 并严肃处理相关责任人; 情节严重的, 要追究当事人的法律责任。
个人房贷
Ø 严格执行第二套( 及以上) 住房信贷政策。
Ø 对房价上涨过快的城市, 人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求, 进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
房价控制目标
Ø 各直辖市、 计划单列市和省会城市( 除拉萨外) , 要按照保持房价基本稳定的原则, 制定本地区年度新建商品住房( 不含保障性住房, 下同) 价格控制目标, 并于一季度向社会公布。
Ø 对执行住房限购和差别化住房信贷、 税收等政策措施不到位、 房价上涨过快的, 要进行约谈和问责。
税收
Ø 充分发挥税收政策的调节作用。税务、 住房城乡建设部门要密切配合, 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税, 经过税收征管、 房屋登记等历史信息能核实房屋原值的, 应依法严格按转让所得的20%计征。
Ø 总结个人住房房产税改革试点城市经验, 加快推进扩大试点工作, 引导住房合理消费。
保障房
Ø 全面落实 城镇保障性安居工程基本建成470万套、 新开工630万套的任务。
Ø 加强分配管理。加大保障性安居工程建设、 分配和退出的信息公开力度。 底前, 地级以上城市要把符合条件的、 有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理, 完善社区公共服务, 优化居住环境。
土地供应
Ø 原则上 住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、 房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市, 以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市, 要进一步增加年度住房用地供应总量, 提高其占年度土地供应计划的比例。
Ø 对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目, 银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
住房信息系统建设
各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设, 完善管理制度, 到”十二五”期末, 所有地级以上城市原则上要实现联网。
资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
各省市级细则各有侧重, 北京政策最为严格。3月25日, 广东省细则首个出台 详见 3月26日, 《”粤五条”解读: 首个省级细则出台, 市级落实更值期待》。
, 3月30日, 北京、 上海、 重庆三地细则同日出台 详见 3月30日, 《京沪细则即时解读: 限购限贷力度升级, 保障监管多管齐下》。
。截至当前, ”国五条”细则要求的各城市均已出台细则或房价控制目标, 各地房价控制目标大多与当地GDP增速、 人均可支配收入等因素挂钩, 仅北京明确表明与 价格相比保持稳定, 并进一步降低自住型、 改进型住房价格。从内容上看, 在出台细则的城市中, 北京市细则最为严格, 对应”国五条”各项要求均作出具体部署, 数字最多, 细则最明确, 而其它城市大多为重申”国五条”细则表述。
表: 各省市细则内容解析
城市
限购
限贷
个税
土地供应
保障房
市场监管
北京
◎
单身限购1套
◎
提高二套首付
◎
严格20%征收
◎
1650公顷
◎
◎
预售价格监管
上海
○
严格执行
○
适时提高
○
严格执行
○
不低于过去五年
◎
◎
预售价格监管
重庆
——
○
○
○
地价不超过当期房价1/3
◎
○
合肥
○
○
○
○
◎
◎
济南
○
○
○
○
◎
○
天津
○
○
◎
○
◎
○
广州
○
○
○
○
◎
◎
从化、 增城
加强调控
昆明
○
○
○
○
◎
○
青岛
◎
○
○
◎
土地价款与溢价率挂钩
○
◎
深圳
○
○
○
○
◎
○
郑州
○
○
○
○
◎
○
福州
○
仍仅覆盖
五城区
○
○
○
◎
○
宁波
○
○
○
◎
◎
○
沈阳
◎
全市限购
○
◎
○
◎
○
注: ”◎”指公布具体数字、 细则或较此前有较大调整; ”○”指地方细则遵循”国五条”细则表述。
资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
图: 仅公布房价控制目标城市
仅公布
房价控制目标
城市
南京、 武汉、 大连、 南京、 成都、 西安、 长春、 哈尔滨、 杭州、 南昌、 海口、 长沙、 兰州、 银川、 太原、 西宁、 呼和浩特、 乌鲁木齐

资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
1.1.2 两会前后部委表态, 坚持调控不放松
两会前后中央及部委密集表态彰显调控决心。 《政府工作报告》中表明”坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”, - 分别表述为”坚定不移地搞好房地产市场调控”和”继续搞好房地产市场调控”, 而 《政府工作报告》首次提出”加强”房地产市场调控, 预示房地产市场调控力度或进一步加强。两会期间, 住建部多次表态一定严格执行”国五条”; 前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数, 预计在16万公顷左右; 央行行长周小川答记者问时表示能够经过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。中央及部委密集表态坚持房地产调控, 彰显调控决心, 房地产调控力度已逐渐加码。
表: 中央及部委密集表态坚持房地产调控
层级
时间
重要事件
关键内容
中央
3月1日
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》( ”国五条”细则)
一、 完善稳定房价工作责任制; 二、 坚决抑制投机投资性购房; 三、 增加普通商品住房及用地供应; 四、 加快保障性安居工程规划建设; 五、 加强市场监管和预期管理; 六、 加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
3月5日
第十二届全国人民代表大会第一次会议开幕会, 温家宝作政府工作报告
加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、 投资性需求, 抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系, 健全房地产市场稳定健康发展长效机制。
3月27日
李克强主持召开国务院常务会议
要继续搞好房地产市场调控, 加快建立房地产稳定健康发展的长效机制, 加强保障性安居工程建设。
部委
3月2日
全国政协委员、 住建部部长姜伟新接受记者采访
对控制房价有信心, 且要严格落实”国五条”。对于保障房建设, 姜伟新表示下一阶段要继续推进, 同时要保证质量。
3月4日
全国政协委员、 住建部副部长齐骥接受媒体采访
各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布, 预计三月底地方政府细则将会出台。
各地不一定非要制定细则, 只要调控方向符合国五条的规定, 围绕国五条的细则进行。可是, 房地产调控从严从紧的同时, 不会采取”过激”手段。商品房预售制度短期内不会取消。
3月4日
全国政协委员、 财政部副部长朱光耀接受媒体采访
财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案, 当前还没有明确的时间表。
3月8日
国土资源部部长徐绍史
今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数, 预计在16万公顷左右。
3月13日
中国人民银行行长周小川就”货币政策与金融改革”的相关问题回答中外记者的提问
对于房价来讲, 我们有一些结构性的政策, 几年前就已经开始运用, 比如说首付比例和专门针对房贷的利率, 还有专门针对房地产的一些价格调整措施, 这些措施还会继续使用, 有的还会继续加大一定力度, 这不是总量政策, 而是结构性的信贷政策, 能够经过这个来实现控制房价的目标。
3月14日
住建部部长姜伟新接受记者采访
”国五条”一定要严格执行。执行过程中如果有什么问题再改, 但一定要严格执行。
资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
1.2限购政策继续强化, 部分城市公积金政策收紧
1.2.1地方调控重点各有侧重, 部分城市严格限购收紧二套
统一限购标准, 完善现有政策。 4月”新国十条”出台后, 一些房价过高的城市相继颁布实施限购令, 但限购范围及实施细则各有不同, 一些城市实行全市限购, 而一些城市则实行部分区域限购, 如广州则规定从化、 增城不在限购范围内, 沈阳则只在二环内限购。国五条颁布后, 各地集中在3月底出台细则, 部分城市对限购范围作了调整, 扩大限购范围, 如沈阳将限购范围扩大到全市行政区, 但大部分城市此前限购不完善的城市如长沙、 福州等, 则尚未涉及限购政策调整。
限购二套房仍为各地调控重点。从3月底各地公布的楼市调控细则来看, 多数仍为对现有政策的重申, 其中严格限购收紧二套房仍为调控重点。北京市在二套房购买资格限制方面再次加码, 在新国五条细则内容中提到”本地户籍单身限购一套住房”, 同时规定进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
1.2.2 提高门槛降低额度, 部分城市收紧公积金闸门
表: 一季度公积金政策收紧相关内容

资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
多地收紧公积金政策。 2月以来, 昆山、 东莞、 金华、 长沙等地先后收紧住房公积金贷款相关政策, 主要调整包括提高公积金贷款门槛、 降低贷款额度等, 与去年下半年出现的多个地市纷纷调整放宽公积金政策形成鲜明对比。如福州, 从4月1日起, 公积金贷款购买二套住房的首付比例提高到60%, 更为严厉的是, 原有公积金贷款结清未满5年的购房者也失去申请公积金贷款的资格。公积金贷款政策变化, 旨在提高购房者的资金成本, 进一步打击过热的购房需求。同时, 在一定程度上拉长购房者二次购房时间, 避免购房需求在短期内扎堆上市推高房价。
1.3 严格差别化信贷及个税征收, 经济调控手段备受关注
在不同城市市场分化日益加剧的背景下, 调控政策差别化的重要性也日益凸显, 从国五条细则来看, 主要针对房价过快上涨的一二线城市, 而不再是”一刀切”的面向全国。从地方细则来看, 在限购、 限贷、 税收等市场调控措施方面均有所加强, 趋向于经济杠杆对楼市进行调控, 对二手房市场的调控力度更大。严格差别化信贷和个税征收政策或将是未来房地产调控倚重的经济手段。
1.3.1 部分城市细则严格落实差别化信贷政策
地方细则差别化信贷升级。3月底, 地方版细则纷纷出台, 有关”国五条”细则涉及的差别化信贷政策落地, 然而不同城市在差别化信贷的执行力度上具有较大差异。北京、 上海、 天津和重庆在明确要求暂停三套及以上住房贷款的基础上; 要严格执行二套房贷, 其中北京和重庆明确进一步提高二套房贷的首付比例, 而上海和天津只表明适时调整或适时提高二套房贷的首付比例。其它多数城市如沈阳、 广州、 宁波和青岛等仅表明要执行二套房贷政策, 而三套及以上房贷均未涉及。福州、 昆明和济南仅重复了国五条差别化信贷政策的内容。另外, 北京已于4月7日将二套房贷首付款比例提高至70%。
表: 地方细则信贷政策主要内容

资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
1.3.2 严格二手房转让个税征收成为热点
地方二手房转让个税征收成热点, 北京严格落实。北京、 天津、 上海、 沈阳和重庆对于能核实房屋原值的, 将依法严格按转让所得的20%计征, 但对于不能核实原值的住房, 这五个城市又有不同的规定, 其中北京、 天津和沈阳对于无法核实房屋原值的, 明确表明按照现行核定标准计征; 而上海和重庆对于无法核实房屋原值的税收计征方式并没有明确指出。另外, 北京和天津对个人转让自用5年以上, 且是家庭惟一生活用房, 继续免征个税。重庆还提出对在主城区个人拥有的独栋商品住房、 个人新购的高档住房, 以及在重庆同时无户籍、 无企业、 无工作的个人新购的第二套( 含二套) 以上的普通商品住房征收房产税。另外, 北京地税局和住建委已于4月1日联合出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》, 北京是唯一一个由当地部门对税收进行细化明确的城市。福州、 厦门、 济南、 青岛、 广州等城市仅表明响应国五条细则的税收规定, 并没有公布具体措施。
表: 地方细则税收政策主要内容
省市
税收政策关键内容
北京、 天津
能核实房屋原值的, 应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;
不能核实房屋原值的, 依法按照核定征收方式计征个人所得税;
对个人转让自用5年以上, 而且是家庭唯一生活用房取得的所得, 继续免征个人所得税。
上海
能核实房屋原值的, 依法严格按照转让所得的20%计征。
沈阳
能够核实房屋原值的, 按转让所得20%计征;
无法核实房屋原值的, 可按现行核定标准计征。
重庆
对在主城区个人拥有的独栋商品住房、 个人新购的高档住房, 以及在重庆同时无户籍、 无企业、 无工作的个人新购的第二套( 含二套) 以上的普通商品住房征收房产税; 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税, 经过税收征管、 房屋登记等历史信息能核实房屋原值的, 应依法严格按转让所得的20%计征。
厦门、 福州、 广州、 济南、 昆明、 宁波、 青岛、 深圳
严格执行国办发〔 〕17号文件关于房地产税收的政策规定。
资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
1.4 推进不动产统一登记和住房信息联网, 加快基础性制度建设
3月27日李克强总理主持召开国务院常务会议, 提出要继续搞好房地产市场调控, 加快建立房地产稳定健康发展的长效机制, 这是新任总理首次表态房地产调控。长期而言, 住房信息系统联网、 不动产统一登记制度等长效机制建立为搞好房地产调控作铺垫。继续搞好房地产调控, 建立长效机制是关键。
1.4.1 不动产统一登记制度提出明确时间任务表
推动建立不动产统一登记制度值得期待。3月国务院办公厅关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知, 提出整合房屋登记和土地登记的职责, 由国土资源部、 住房城乡建设部会同法制办、 税务总局等有关部门负责, 6月底前出台不动产登记条例。此次明确不动产登记制度的任务时间表, 不动产统一登记制度将来会与全国住宅信息联网挂钩, 推动建立不动产统一登记制度值得期待。
表: 不动产统一登记的工作时间表
时间表
主要内容
4月底
整合房屋登记、 林地登记、 草原登记、 土地登记的职责等。( 中央编办负责。 4月底前完成。)
6月底
出台并实施不动产统一登记制度。( 国土资源部、 住房城乡建设部会同法制办、 税务总局等有关部门负责。 6月底前出台不动产登记条例)
资料来源: 中国房地产动态政策设计研究组综合整理
1.4.2 住房信息联网加房产税保障市场健康
住房信息联网和房产税作为长效机制保障楼市健康发展。 中央多次提出要扩大房产税试点范围, 但实际操作上房产税一直未能扩围。两会期间, 财政部副部长朱光耀表示财政部正在积极研究扩大房地产税试点方案, 但同时也指出当前还没有明确的时间表。房产税作为房地产调控的长效机制之一, 扩围是大势所趋。住建部副部长齐骥表示, 40个城市的住房信息联网已完成, 而按照此前住建部的计划, 今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。未来房地产调控将更加注重长效机制建设, 住房信息联网和房产税将作为长效机制保障市场健康发展。

2. 一季度中国房地产市场走势及调控政策影响分析
2.1 一季度延续去年底销售火热态势, 投资开工恢复, 不同城市新增供应分化
2.1.1 销售同比明显增长, 末班车效应使得3月二手房成交量大幅增长
图: 至今全国商品房和住宅累计销售面积及销售额同比增速

数据来源: CREIS中指数据,
1-2月新房销售增速创 以来新高, 3月涨幅略有收窄。根据国家统计局数据, 一季度, 全国商品房销售面积2.09亿平方米, 同比增长37.1%, 其中住宅销售面积1.89亿平方米, 销售额11997亿元, 同比增幅分别为41.2%、 69%。1-2月全国住宅整体销售维持去年年末的景气状况, 同时由于去年初销售基数较低, 导致今年前两个月商品房销售增速同比大幅攀升, 销售面积同比增长55.2%、 销售额增长87.2%。由于去年同期基数原因, 3月全国增幅有所收窄, 但仍维持在40%左右的高位运行。
图: 一季度和3月分城市共50个, 其中一线包括北京、 上海、 广州、 深圳4个城市; 二线包括天津、 重庆、 杭州、 武汉、 大连、 苏州、 厦门、 成都、 南京、 三亚、 贵阳、 温州、 哈尔滨、 海口、 长春、 合肥、 青岛、 福州、 西安、 南宁、 郑州、 沈阳、 无锡、 长沙、 南昌25个城市; 三线包括三明、 莆田、 中山、 惠州、 淮安、 肇庆、 汕头、 镇江、 绍兴、 衢州、 韶关、 包头、 佛山、 徐州、 唐山、 铜陵、 泸州、 宿州、 东莞、 扬州、 南通21个城市。
新房成交量变化

数据来源: CREIS中指数据,
代表城市3月新房成交量创调控以来新高, 一线城市表现最为突出。与全国同比增速放缓类似, 相较1-2月约翻倍的增幅, 50个代表城市3月同比增幅下降至50%左右, 但环比增幅达103%, 绝对量为 调控以来新高水平。其中一线城市回升力度最为明显, 环比增长147%, 同比增幅达80%, 二线代表城市环比增长113%, 同比增长44%, 增幅低于一线城市, 三线城市环比增幅在各城市类别中最低, 但仍达到61%。
图: 至今代表城市 代表城市包括北京、 深圳、 杭州、 天津、 南京、 无锡。
二手房成交量及同比变化

数据来源: CREIS中指数据,
政策末班车效应引发二手房市场成交井喷。 一季度, 代表城市二手房累计成交15.6万套, 是去年同期的3.4倍。受二手房税费政策影响及限购累积需求的恐慌入市, 一季度, 二手房市场延续销售火爆局面, 1月二手房成交4.2万套, 较去年同期增长3.8倍, 3月单月成交量近9万套, 达到 以来最高水平。其中一线城市和一些热点二线城市二手房成交表现抢眼, 一季度, 深圳二手房成交套数同比增长3.4倍, 北京同比增长2.6倍, 无锡同比增长近3倍。

2.1.2 投资增速企稳反弹, 新开工震荡中降幅缩小
图: 至今全国房地产及住宅开发投资走势

数据来源: CREIS中指数据,
开发投资同比增长, 但增速在3月有所放缓。1-3月, 全国房地产开发投资完成额累计达13133亿元, 同比增长20.2%, 其中住宅投资9013亿元, 同比增幅为21.1%。1-2月, 住宅投资同比大幅增长, 增幅达23.4%, 为去年3月份至今首度重回20%以上, 但相较于1-2月23.4%的同比增幅, 3月单月同比增幅下降至19%, 从而影响一季度累计增速回落2.3个百分点。
图: 至今全国住宅新开工、 竣工及同比

数据来源: CREIS中指数据,
住宅新开工月度震荡变化, 累计降幅较此前明显缩小。 初, 全国新开工面积增速止跌反弹, 1-2月全国商品房新开工同比增长14.7%, 其中住宅1.74亿平方米, 同比增长17.5%, 竣工面积同比增幅达30.5%。但至一季度末, 住宅新开工同比再度回落, 较去年同期下降0.8%。3月两会召开及”国五条”细则出台, 在政策预期不明朗时期, 房地产开发企业放缓建设进度, 3月单月新开工同比降幅达19%, 竣工面积下行趋势更为明显, 单月同比下降27%。但总体来看, 相较于 3月至年底每月5%-13%的降幅, 新开工同比降幅已明显收窄。
2.1.3 新政影响开发企业预期, 不同城市推盘分化显著
图: 至今代表城市 共20个, 其中一线包括北京、 上海、 广州、 深圳4个城市; 二线包括杭州、 武汉、 南昌、 苏州、 大连、 重庆、 天津、 长沙、 无锡、 沈阳、 郑州等11个城市; 三线包括铜陵、 东莞、 扬州、 南通、 惠州5个城市。
月度商品住宅新增供应量走势

数据来源: CREIS中指数据,
供应量处于近四年同期最高, 3月推盘激增。 一季度, 代表城市月均新批上市面积为885万平方米, 与 和 同期相比分别增长37%和5%, 为近四年同期最高。受传统淡季企业推盘放缓影响, 前两月新增供应量显著回落; 3月, 受政策细则即将落地影响, 部分城市企业加快推盘, 代表城市新增供应量激增, 环比大幅增长2.35倍, 同比增长17%, 达1287万平方米, 为 调控以来同期最高水平且单月供应量已超过去三年年均水平( 1269万平方米) 。
图: 代表城市 代表城市共10个, 包括北京、 上海、 深圳、 广州、 重庆、 苏州、 杭州、 天津、 武汉、 东莞。
近两年一季度及3月商品住宅新增供应量

数据来源: CREIS中指数据,
不同城市供给呈现分化。从10个代表城市供应情况来看, 大部分城市3月供应量同比呈现增长或持平, 随着供应量的提高以及销量增幅的放缓, 供需关系有所缓解; 但北京、 武汉等城市3月供应量同比持续下降, 北京1-2月供应同比下降22%, 3月同比降幅扩大1个百分点, 而武汉则由1-2月累计同比增长超50%变化为季度同比下降15%, 3月单月降幅达59%。
2.2 商品房价格涨幅扩大, 一线城市月度环比涨幅突破3%
2.2.1 百城价格指数接连攀高, 一线城市领涨全国
图: 6月- 3月百城价格指数

数据来源: 中国房地产指数系统百城价格指数
百城价格指数接连攀高, 3月百城住宅均价同环比涨幅继续扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据, 3月, 全国100个城市( 新建) 住宅平均价格为9998元/平方米, 同环比持续上涨, 环比涨幅扩大0.23个百分点至1.06%, 同比涨幅相对上月扩大1.42个百分点, 达到3.90%。3月”两会”期间有关房地产调控政策升级争论不断出现, 北京、 上海、 深圳等地赶在月底出台”国五条”细则, 在政策走向不明的背景下, 大量购房者赶”末班车”入市, 多个城市二手住宅交易量井喷, 担心税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。
图: 一季度代表城市商品住宅销售均价同比

数据来源: CREIS中指数据,
一线城市价格涨幅明显。 一季度, 一线城市( 北京、 上海、 深圳) 商品住宅销售均价同比上涨11.1%, 其中深圳和北京同比涨幅均在10%以上, 二线城市平均涨幅7.2%, 略低于一线城市, 三线城市平均涨幅为2.6%, 明显低于一二线城市。
一线城市市场反应更为敏感, 三线城市变化较小。整体来看, 各线城市住宅价格变化大致一致, 一线城市波动幅度较大, 对市场反应更为敏感。一线城市( 北京、 上海、 深圳) 2月商品住宅销售均价同比上涨近20%, 较上月涨幅扩大5.5个百分点, 3月涨幅较上月缩小11个百分点; 二线城市2月涨幅超过10%, 较1月涨幅扩大3.6个百分点, 3月涨幅较上月缩小6个百分点; 三线城市2月涨幅较上月扩大3个百分点, 3月同比小幅下降。
图: 至今代表城市 代表城市包括一线城市: 北京、 上海、 深圳, 二线城市: 天津、 武汉、 无锡、 海口、 温州、 大连, 三线城市: 东莞、 包头、 徐州、 镇江、 汕头、 韶关。
商品住宅销售均价同比

数据来源: CREIS中指数据,
2.2.2 地方细则出台前二手房集中成交, 价格持续高位运行
图: 十大城市 十大城市包括: 北京、 上海、 深圳、 广州、 天津、 武汉、 杭州、 南京、 成都、 重庆。
主城区二手住宅均价环比涨跌幅
累计下跌7%
3月至今累计上涨18%

累计下跌11%

数据来源: CREIS中指数据,
二手住宅均价连续13个月环比上涨, 一季度涨幅持续扩大, 3月单月涨幅创 下半年来新高。根据对北京等十个代表城市主城区二手住宅活跃样本的调查, 3月, 十个代表城市主城区二手住宅样本平均价格为23689元/平方米, 达到历史最高水平, 环比上涨2.8%, 涨幅较上月提高1.25个百分点, 同比涨幅近20%, 较上月扩大2.25个百分点。其中一线城市北上广深环比涨幅普遍超3%, 同比涨幅近20%, 一些热点二线城市如南京、 天津、 武汉等涨势也较为明显, 环比涨幅均在2%以上, 同比涨幅在10%以上。
图: 3月十大城市主城区二手住宅均价及同比涨幅

数据来源: CREIS中指数据,
2.3 住房用地供应计划加码, 年初集中供地后供应节奏暂缓
2.3.1 受假期、 政策预期因素影响, 2-3月供需节奏放缓
图: 至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积

数据来源: CREIS中指数据,
多因素影响市场预期, 供地节奏明显逐月放缓。根据中国指数研究院统计数据, 一季度, 全国300城市共推出住宅用地1.2万公顷, 同比上年增长23%。 住宅用地供应总量同比减少17%, 但月度供应量在4月后呈现稳步上升, 1月土地市场延续火热态势, 供应量同比增幅超过40%; 受春节传统假期影响, 2月供应量有所减少但同比增幅仍在20%以上; 2月底国五条及其细则出台, 市场对政策的预期走向不甚明朗, 加之3月召开两会, 各地政府供地节奏迅速放缓, 月度供应量环比下降33%, 同比降幅也达10%。
图: 至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积

数据来源: CREIS中指数据,
成交量同比增幅近四成, 但2-3月受季节性因素、 供应影响有所下降。 一季度, 全国300个城市住宅用地成交1.1亿平方米, 同比大幅增长38.8%, 但与去年四季度相比, 环比降幅达28.7%。单月来看, 2月受春节假期影响成交面积环比降幅约38.3%, 3月小幅回升8.6%, 但远未恢复至1月水平。
2.3.2 城市间土地市场呈