物业工程管理工作手册--物业品质运营部.docx

工程管理工作手册

编制 物业品质运营部

审核

批准

工程管理服务手册索引

一、日常管理规程
1、工程部日常管理规程 - 9 -
2、工程部工具管理规程 - 11 -
3、工程部门员工培训规程 - 14 -
4、设备事故处理规程 - 20-
5、园区亮灯率考核管理方法 - 21 -
6、配电房管理制度 - 26 -
7、供配电设施设备操作及运行管理规程 - 30 -
8、供配电设施设备维护保养管理规程 -32 -
9、配电间运行管理规程 - 34 -
10、消防系统设施设备维护保养规程 -37 -
11、二氧化碳灭火系统操作规范 -38 -
12、安防系统维护保养与维修规 - 44 -
13、生活水泵房设施设备操作及运行管理规程 - 46 -
14、消防水泵房设施设备操作及运行管理规程 - 48 -
15、给排水设施设备维护保养规程 - 50 -
16、生活供水箱（池）清洗操作规范 -52 -
17、消防泵房管理规程 - 53 -
18、电梯运行管理规程 - 57 -
19、电动扶梯运行管理规程 - 58 -
20、中央空调机房管理制度 - 61-
21、中央空调水冷主机运行操作规程 - 63-
22、中央空调维护保养规程 - 65 -
23、中央空调风冷机组运行管理规程 -67 -
24、计量与检测设备控制规程 - 69 -
25、检测仪表校对控制规程 -72 -
26、柴油发电机运行管理规程 - 75 -
27、柴油发电机运行操作规程 - 77 -
28、柴油发电机维护保养规程 -80 -
29、房屋共用部位及设施维护规程 - 85 -
30、通讯、网络、电视管理规程 - 86 -
31、设施设备安全管理 - 93 -
32、公共区域设施设备施工现场操作规程 - 97 -
第二部分 设施设备维护保养标准
一、设施设备安全管理标准 - 104 -
二、公共区域设施设备施工现场操作规程 - 108 -
三、供配电设施设备维护保养标准 - 111 -
四、给水系统设施设备维护保养标准 - 116-
五、排水系统设施设备维护保养标准 - 119 -
六、共用设施维护保养标准 - 131 -
七、消防系统设施设备维护保养标准 - 141 -
八、安防系统设施设备维护保养标准 - 148 -
九、游泳池维护保养标准 -151 -
第三部分 规程表单
1、管理处工程人员名册 152
2、《 工程事故报告》 153
3、设 备 卡 154
4、设施设备缺陷记录 155
5、设备安装验收交接表 156
6、设备停用/封存/报废审批表 157
7、设施设备台帐 2
8、共用设施设备房台帐 2
9、计量检测仪表台帐 2
10、工具台帐 2
11、临时用电（水）申请表 2
12、设施设备维修保养计划 2
13、工程消耗品/材料/工具/年检/费用计划申报表 2
14、设施设备维护保养记录 2
15、申购单 2
16、维修服务登记表 2
17、未完成维修项目登记表 2
18、维修有偿/委托服务维修单 2
19、领料单 2
20、工具卡 2
21、工具借用登记表 2
22、设备技术资料登记表 2
23、工程部员工月度考核表 2
24、设备改造项目申请表 2
25、年工程技术年度培训计划 2
26、培训记录表 2
27、配电房设备巡检表 2
28、配电房值班运行记录 2
29、变电设备第一种工作票 2
30、变 配 电 操 作 票 2
31、配电房负荷、电压、功率因数记录表 2
32、配电房电量记录表 2
33、 外来人员出入登记表 2
34、停 申请表 2
35、配电间巡查记录表 2
36、消防设施、设备联动检测记录表 2
37、安防设施、设备检测记录表 2
38、水泵房巡检记录 2
39、电梯巡检记录 2
40、电动扶梯运行记录 2
41、中央空调机房冷水机组运行记录 2
42、中央空调设备冷水机组巡检表 2
43、中央空调风冷机组巡检记录 2
44、冷(暖)空调能量计量记录表 2
45、锅炉房设备运行记录 2
46、市政供热水（气）运行记录表 2
47、 月电能计量表 2
48、年度检测仪表周期比对校核计划 2
49、检测仪表周期比对校核检定一览表 2
50、柴油发电机设备巡检记录 2
51、公共区域巡检记录表 2
52、公共广场巡检记录表 2
53、地下室巡检记录表 2
54、吊灯安全检查表 2
55、设施设备安全管理检查表 2
56、噪音测试表 2
57、设施/设备对外委托维修申请单 2
58、入 存 单 2
59、存放物品月检表 2

第一部分 工程管理规程
1、工程部日常管理规程

1.0 目的
明确工程人员的日常操作和日常工程管理的行为规范。
2.0 适用范围
适用于中南物业公司各管理区域全体工程人员。
3.0 职责
3.1工程主管负责工程部日常管理工作。
3.2工程领班具体实施工程部日常管理工作，负责工作安排、监督检查、异常情况的处理与报告。注：未设立分级管理制，由工程负责人实施以上工作职责。
4.0 服务要点
服务态度-----热情; 服务设备-----完好; 服务技能-----娴熟;
服务项目-----齐全; 服务方式-----灵活; 服务程序-----规范;
服务标准-----统一; 服务收费-----合理; 服务制度-----健全;
服务效率-----快速
5.0 服务规范用语
5.1基本礼貌10字用语：您好、请、谢谢、对不起、再见。
5.2常用基本礼貌用语
称呼语：小姐、先生、那位先生、那位小姐；
欢迎语：欢迎光临、欢迎您；
问候语：您好、早上好、路上辛苦了；
告别语：再见、祝您一路平安；
道歉语：对不起、请原谅、打扰您了；
道谢语：谢谢、非常感谢；
关照语：请跟我来、小心碰头；
祝贺语：恭喜、祝您节日愉快；
应答语：是的、好的、我明白了、不要客气、没关系、这是我应该做的；
征询语：请您……好吗？请问需要我做点什么吗？请能否让一下？
5.3礼节礼貌。
5.3.1仪表：着工作装、工作鞋干净整齐，纽扣齐全扣好，工号牌佩带在上衣左胸前，不能将衣袖、裤子卷起。
5.3.2礼貌：遇到业主应有礼貌，可以轻声说您好，也可以微笑致意。
5.3.3行走：尽量靠右行，走人行道，不走中间，要主动为业主让道。
5.4维修工作程序及基本用语使用。
5.4.1工程人员至业主户内进行例行检查应提前电话预约业主，说明进业主户内的工作内容，征得业主的同意，并约定具体检查时间。
5.4.2工程人员至业主户内进行例行检查、应急维修或有偿服务时，应于约定时间提前5分钟左右到达；若因故不能到达，应事先礼貌致电业主，说明原委，表达歉意，并另约时间。
5.4.3工程人员至业主户内进行例行检查、应急维修或有偿服务时，必须穿着干净的工作服，佩带工号牌，以便业主监督。
5.4.4工程人员进入户内，若工具袋背在肩上，其他工具和材料应拿爱手上，并与地面保持一定距离，不能在地上拖着走；若有天花板、吊顶上作业必须带好铝合金扶梯；所携工具不能带有明显污迹。
5.4.5若带对讲机必须把音量调至最小，听到呼叫必须出业主户外才能应答；若要借用电话回管理处应征得业主同意，若业主主动提出借用电话，必须长话短说，并尽量降低音量；到工作地点，若可能产生污迹，则需将事先准备的干净的帆垫布、塑料垫布或报纸铺在地上，用于存放工具、材料和拆卸的零件，不能随便放在地上，以免弄脏地板。
5.4.6若工作中可能产生灰尘或物品阻挡不能开展工作，需事先将可移动的物品移走，应对业主说：“对不起，您这里的东西，可否挪动一下？”或说：“您看，这件东西放在那里更合适？”不能移动的物品则需在物品上铺布或报纸遮盖。
5.4.7工作中尽量防轻手脚，尽可能不发出噪音；无法避免时，应事先向业主打招呼：“非常对不起，可能会发出较大的声音，我很快就完成了”。
5.4.8例行检查应告诉业主检查情况，并说明有无问题，需注意什么，应该怎样正确使用等。
5.4.9若需更换零件，应事先征得业主同意。
5.4.10若到就餐时间，估计修理工作难以在短期内完成，应向业主询问：“这个工作量很大，我一时还难以完成，为了不影响您就餐，我是否可以继续工作？若不行，我下午（明天）再来完成？”，得到业主同意后应说：“对不起，打扰了”，若业主要求下午（明天）再来时应说：“实在对不起，那我下午（明天）再来”。
5.4.11若维修需业主支付费用，应事先向业主说明费用金额；所收费用交财务，并开具收据。
5.4.12若业主提出某项意见（建议）后应说：“您提出的意见（建议）很好，我会反映的，我们争取改进一下”。
5.4.13工作期间，若业主有事要外出，户内又没有他人，工程人员应自觉停止工作并另约时间上门。
5.4.14维修工作完毕后，应向业主说：“我已修好，请您检查一下是否满意”；业主满意，请其在《维修服务单》上签字确认。
5.4.15离开前，应将所有的工具、材料、换下的零件和垃圾等收拾干净，如地板上有脏痕，应负责打扫干净，并说：“我已修理完了，若有什么问题需要我们处理的，可随时与管理处联系”。
5.4.16工作期间不得收取业主送的钱物，不得借用业主的工具，不得与业主达成私下交易。
8：15工程人员交接班上岗交接
5.5工程部门人员的日常工作安排

8：20--8：35工程部门工作布置与交流早会

8：35—9：35分责任区域进行巡查

计划维户与保养
日常维修与运行
装修检查
9：40—17：20分工

17：20—17：30完成与未完成工作记录及未完成工作原因分析交流，明天工作的安排

5.6 部门会议制度
5.6.1 工程部门实行定时会议制度。每周一17:15全体人员部门办公室（特殊情况另行通知）集中开会。会议主要内容如下：传达公司例会精神、布置本周部门工作计划和上周部门工作总结、专业技术培训。
5.6.2 工程部门实行每月二次工程技术培训。
5.6.3如无急修任务、全体工程部人员必须参加，无故迟到缺席、扣罚考核分值。
6.0 各工种日常基本工作安排
6.1高配值班工的工作安排 （配置高压专用变压器的适用）
6.1.1高配值班、操作
1) 高配值班工实行二班三运转，白班上班时间为8：30—17：30，中夜班上班时间为17：30—次日8：30。
2)高配值班工上班前10分钟与值班电工进行交接班，交接班时应巡查配电房与水泵房设备。
3)17:30—18:00 巡查，无人工作时关闭空调等用电设施设备。
4)18:00—18:30 根据天气明暗开启路灯、广场灯、大厅照明灯、关闭喷泉打开标志牌 射灯（开启半小时地下室排风机进行通风）。
5)22:30—23:30 关闭广场灯、路灯、大厅照明灯、地下室部分照明灯等。
a) 7:15 开启地下室照明。
6)8:00—8:30巡查交接班，任何非高配值班人员进出高配间必须登记。
6.1.2 高配值班记录
1) 每日管理项目运行情况填写交接班记录。
2) 每2小时记录（高压有功、无功、峰电、谷电），时间段为 18：00—8：00（实用量记录按每日0：00作为当日计量）。
3) 每2小时记录（负荷、电压、功率因数|、温升）。时间较段为18：00—8：00。
4) 每日0：00抄表配电房所有三相有功电度表。
6.1.3 工作要求：
1)记录单书写清楚，并熟练操作各配电房设备和各楼层井道配电开关。
2)在记录表每个格内应全部填写上（温度、湿度、日期、填表人等）。
3)交接班必须填写接交人姓名。
4)弄虚作假者重罚。
5)表单挂在高配记录栏，以备每日检查。
6.2 值班水电工配备中班的工作安排（其他工种参照执行）
6.2.1 值班水电工日常工作及记录。
1）值班水电工，日班8：30—17：30，日中班14：30—23：00（二班制）。
2）8：20—8：35班组碰头会。日常维修工作安排和昨天工作总结交流。
3）8：35—9：35分区域进行巡查，巡查责任区：×区、负责人：×××，
巡查责任区：×区、负责人：×××，巡查责任区：×区、负责人：×××，
地下室巡查责任区：×区、负责人：×××，
广场、围墙、道路巡查责任区：×区、负责人：×××。
4)值班水电工承担日常设施设备维修，维护工作。
每月1次分责任区域对设备井、弱电井进行巡查清扫工作。
4.0 值班水电工当日工作和未完成当日工作，应在《维修登记表》和《未完成项目登记表》上填写清楚，以便部门考核。
4.1 当日维修消耗材料在《日消耗材料记录》填写，由部门月末统计填表上报。
4.2 凡有偿服务必须填写有偿服务单由客户签字确认，一份交管理处，一份交工程部，一份交业主，有偿服务价格参览《报修规程》。
4.3 每月23日由×××负责抄各楼层电度表，填写上月抄表，本月抄表数、倍率，实用量和备注。
4.4 共用工具和零部件备件由领班负责全组管理。任何借用和领用必须填借用记录。
4.5 白班水泵房由×××负责，有问题当即协同修复。按空气湿度与摄温进行调节开启配电房和水泵房通风机，地下室按平时通风管理规程开启相对应的通风设备。
4.6 装修巡检由×××负责，全组协同共同完成装修巡查、管理工作，并填写装修巡检单，及时与管理处汇报，同综管部门、安保部门沟通配合。
6.2.2 工作要求：
1)记录单书写清楚（日期、填表人等）熟练操作配电间设备和管井配电电器，熟悉园区各管道阀门位置和走向，能及时切断故障漏水阀门。。
2)巡检内容修复或无法修复上报领班，应按要求填上修复或上交。
3)备件日消耗记录领用与实物不符的，由领班承担责任。
4)弄虚作假者重罚。
5)每周由领班检查，每二周由主管、领班抽查。发现巡检中出现没有到位或巡检不力，要进行处罚。
6)表单挂在值班电工表单栏，以备每日检查。
7)个人工具、工具箱由个人保管，不得外借。工具箱要整洁、干净，办公桌上无工具和杂物，严格按办公规定执行。
8）负责水泵房、高配房（间）、风机房、部门内清洁卫生工作。
6.3 空调、锅炉工的工作安排（有中央空调与锅炉适用）
6.3.1 空调、锅炉工的工作及记录
1）空调、锅炉工日常工作时间8:30—17:30（24小时供热水，为二班三运轮班次）。夏季开启中央空调将调整为二班三运轮班次；冬季开启上班时间作适当调整。
2）空调、锅炉工、上班必须对空调房、锅炉房进行巡检，并填写记录，日常上班由单人转换巡查记录。
3） 8:25—8:35参加班组碰头会。
4）空调、锅炉工负责机房和空调管线及风机盘管的维修、维护工作。
5）周六、周日值班期间要负责综合应急维修工作。
6）日常工作期间兼顾参与综合维修维护任务。
7）在楼层责任区域巡查中发现问题及时协同综合维修工进行修理。未完成应填写记录。当日消耗材料在《日消耗材料记录》上填写，由部门月末统计填表上报。
8）空调、锅炉凡开启设备必须记录（冷冻机房运行记录、锅炉运行记录、交接班记录、冷暖空调能量时量记录、缺陷记录）冷暖循环泵开启可记录在交接班本上。
4.5.1 在冷暖空调开启时，配备空调能量表，需每日下午2:00抄写当日能量表值（遇急修任务可适当延时，在该日抄写能量表上注明）。
4.5.2 夏季负责每日上午7:30—8:00开启各区电梯房空调，并于当晚20:00—21:00予以关闭。
4.5.3 开启冷暖空调时，每日上、下午各一次巡查测量冷暖空调提供部分区域温度。
采取调整控制空调冷暖媒水流量、降低运行成本。
6.3.2 工作要求:
1）记录单书写清楚(日期、温度、湿度、填表人等)严格按机房设备操作操作规程执行操作，熟悉各冷暖空调管路结构走向和阀门位置，能及时切断故障点阀门。
2）巡检内容修复或无法修复上报领班，应按要求填上修复或上交。
3）备件日消耗记录领用与实物不符，由领班负责，扣罚领班。
4）弄虚作假者重罚。
5）每周由领班检查，每二周由主管、领班抽查。发现巡检中出现没有到位或巡检不力，要进行处罚。
6）表单挂在冷机房、锅炉房表单栏，以备每日检查。
7）个人工具、工具箱由个人保管，不得外借。工具箱要整洁、干净，办公桌上无工具和杂物，严格按办公规定执行。
8）负责冷机房和锅炉房的卫生清洁工作，空调锅炉房日常保洁。

2、工程部工具管理规程

1.0目的
规范工程维修工具管理，确保工程维修工具完整及各项性能完好。
2.0适用范围
适用于中南物业公司管理区域工程维修工具的管理。
3.0职责
3.1工程主管负责检查和管理维修工具的工作并负责维修工具的申购。
3.2管理处仓管员负责工具的簿记盘点工作。
4.0程序要点
4.1管理区域工程维修工具年度采购计划的制定
4.2每年的12月15日之前，由工程主管组织部门一起制定下一年度《工程部工具年度采购计划》并上报管理处经理审批，以便管理处经理统筹考虑费用支出。
4.3采购计划应包括：所需工具的名称、型号及规格、数量、产地，预计费用，购买时间，用途。
4.4工程维修工具分成两类：一类是个人使用维修工具，另一类是分公用维修工具。个人使用维修工具由个人领用并负责保管，公用维修工具由主管领用并负责保管，管理处仓管员对所领用维修工具记录在《工具卡》内。
4.5个人使用维修工具和公用维修工具统一填写《领料单》，经管理处经理批准后，由主管到仓库领取。
4.6个人使用维修工具管理
4.6.1工程部门员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经工程部主管批准后，在仓管员处领取一套个人使用维修工具，工程部门员工个人维修工具每年只能补领一次，管理处仓管员应对员工所领维修工具登记在《工具卡》内。
4.6.2个人使用维修工具使用注意事项：
（1）不准乱打乱撬；
（2）用力应适度；
（3）测量不同的参数时注意正确换档（如万用表）；
（4）注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；
（5）用后擦拭干净，保持维修工具完好整洁。
4.6.3工程部门员工个人使用维修工具属公司财产，严禁用作私人用途。
4.6.4工程部门员工个人使用维修工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的维修工具；如属正常使用损坏则可以经工程主管批准后在在仓管员处以旧换新，仓管员应做好登记。
4.6.5员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用维修工具全部退还给管理处，对于丢失或人为损坏的个人使用维修工具通知管理处扣发相应的钱款，员工退还的个人使用维修工具要设专柜保管。
4.6.6工程主管每月18日检查每个员工的个人使用维修工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令立即补充。
4.6.7对于换下来的个人使用维修工具每半年由管理处仓管员进行一次盘点，经工程主管审核后上报管理处经理审批报废，审批后由工程主管负责报废处理。
4.7公用维修工具
4.7.1员工借用公用维修工具或部门之间借用公用维修工具都应在工程主管处借用；其他的部门借用维修工具须经工程主管批准后方可借用，主管必须将借用公用维修工具登记在《工具借用登记表》上。
4.7.2公用维修工具使用注意事项：
（1）便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4.4.2条款；
（2）大型公用维修工具使用除应遵循便携式（小件的）公用维修工具使用注意事项目以外，还应每个月进行一次保养；
4.7.3公用维修工具属公司财产，严禁用作私人用途。
4.7.4公用维修工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿，如属正常使用损坏，对于小型的公用维修工具（500元以下）由工程主管确认，管理处经理批准后可以以旧换新。对于500元以上的公用维修工具须先由主管填写《设备报废申报表》后上报管理处经理审批，并按公司相关设备报废购置规程执行。
4.7.5工程主管每月20日对的公用维修工具进行检查，对于缺少的或人为损坏的，将责令负责人尽快补齐。
4.8对于专业维修工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格的方可使用，否则应重新申购。
4.9工程通讯使用的对讲机管理按警用器械管理规程相关条款执行。

3、工程部门员工培训规程

1.0 目的
规范工程部门各员工培训工作，使员工培训系统化、科学化，确保员工工作所需的知识和技能。
2.0 适用范围
适用于中南物业服务有限公司工程部门员工的培训。
3.0 职责
3.1 公司工程技术部负责全公司工程人员骨干培训。
3.2管理区域工程部门主管负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。
4.0 培训计划的制定
4.1 工程主管每年的12月5日前制定出下年度的员工培训计划，并报主管领导审核批准。
4.2 年度培训计划的主要内容:
(1) 国家的相关法律法规和规范及公司ISO9000体系标准；
(2) 明确的培训内容；
(3) 考核和标准；
(4) 具体的培训时间；
(5) 培训费用的预算。
5.0 培训实施流程
5.1 新员工入司必须进行岗前培训
(1) 第一天由主管负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本部的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉楼盘的环境。
(2) 第二天下午至第3天上午由主管安排老员工带领新员工试上岗，新员工在老员工的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。
(3) 第三天下午由领班安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。
(4) 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。
5.2 专业培训
5.2.1 参加公司工程技术举办的专业培训班学习。
5.2.2 工程部门专业培训由工程主管具体负责，专业培训每月进行一次，每次不少于90分钟。
5.2.3 专业培训内容（按楼盘具体情况进行增减内容）。
(1) 各工种专业基础知识；
(2) 强电类，操作、运行、维保管理制度、规程、程序；
(3) 电梯类，操作、运行、维保管理制度、规程、程序；
(4) 给排水类，操作、运行、维保管理制度、规程、程序；
(5) 空调、锅炉类，操作、运行、维保管理制度、规程、程序；
(6) 弱电类，操作、运行、维保管理制度、规程、程序；
(7) 公共类：《设备管理控制规程》 《设施设备综合管理规程》
《工程部日常管理规程》 《设施设备维修控制规程》
《设备运行操作规程》 《备品备件管理规程》
《工程部门员工绩效考核管理规程》等各类相关规程；
(8) 楼盘设备设施原理；
(9) 修理技能技巧；
(10) 管路结构、分布、循环等。
5.2.4 培训形式。
(1) 公司专业人员和外聘专家集中授课；
(2) 工程部门主管集中授课；
(3) 针对某项目或分工种集体讨论与交流；
(4) 相互交叉培训。
(5) 考试方式：试卷考试、课堂问答、现场实际动手能力评估。
5.3 服务培训
5.3.1 服务培训每季度进行一次，每次不少于90分钟；
5.3.2 培训内容：团队精神、文明用语、仪表仪容、礼貌礼节、服务意识、服务技能、服务要求；
5.3.3 服务培训请综合管理部门授课人员来讲授。
5.3.4 培训形式：工程部门集中授课、讨论。
5.4 物业管理知识培训。
5.4.1 物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。
5.4.2 培训内容：物业管理法律、法规、ISO9000质量保证体系。
5.4.3 物业管理知识培训由质量管理部门安排授课人员讲授。
5.4.4 培训形式：工程部门集中授课、讨论。
5.5 特种培训
5.5.1 对于工程部门的特殊工种（电梯、电工、制冷、锅炉等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。
5.5.2 涉外专业上岗操作证培训，必须填写涉外《员工培训登记表》，并按要求实施与备案。
5.6 培训记录
5.6.1 每次培训后，应由工程培训组织人员将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰。完整、规范地记录在《员工培训记录表》内。
5.6.2 工程部门应将授课资料或培训记要进行汇编，汇编成年度培训资料，以丰富培训资料库。
5.6.3 培训记录应妥善保存，各类培训计划、培训记录表保存期为3年。
5.7 工程人员培训费用
5.7.1 对于工程部门的特殊工种和参加专业培训所发生的费用原则上由公司承担，但员工必须为公司服务二年，未满二年，自行离职员工按服务年限支付培训费用。
5.7.2 未满服务年限自行离职员工所支付培训费用的各项手续由公司人事部执行处理。
6.0 记录
《员工培训记录表》
《员工培训登记表》

4、设备事故处理规程

1.0 目的
预防和杜绝设备事故发生，一旦发生设备事故后，来查找原因亡羊补牢，提高管理区域内查找与杜绝事故隐患的能力。
2.0 职责
2.1 工程主管负责设备工程预案的组织培训与实施，负责填写和上报设备事故分析记录并对设备发生事故后的组织处理。
2.2 设备操作人员负责运行、检查、操作设备时异常情况记录和汇报，发生事故后的应急处理和共同查找与杜绝事故隐患。
3.0 设备管理要求
3.1 三好：管好设备、用好设备、保养好设备。
3.2 四会：会使用、会维护、会检查、会排除故障。
3.3 三定：定人、定机、定职责。
3.4 四懂：懂设备的用途、性能、工作原理和主要构造。
4.0 工程预案
4.1 断电预案
　 当发现停电时，工程部配电房应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外电线停电，应立即进行倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸，则先把分开关拉开，进行检查。没有异常情况后试送总开关，再试送各分开关。如果发现异常，应迅速派出维修人员进行检修。
4.2 断水预案
　 如果是内部水管爆裂或其他故障需导致停水，工程部应迅速派出人员检修。关闭故障点供水阀门，切断故障水源，并汇报管理处断水区域。无法关闭水源，需切断总供水阀门，进行停水抢修，并汇报管理处。如果是外部停水，工程部应立即通知水厂抢修。
4.3 停电造成停梯或故障造成停梯的困人救援
4.3.1当发生电梯困人事故时，电梯工通过电梯对讲系统与被困人取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将身体任何部位伸出厢外。如果厢门处于半开闭状态，电梯工应设法将轿厢门完全关闭。
4.3.2当轿厢停于距门厅0.5米左右位置时：先拉下电梯开关，用专用的厅门钥匙开启门或在轿顶用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。
4.3.3当轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法：进入机房断开电梯电源总开关，拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄，援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止，再按上一条款进行。
4.3.4遇有其他复杂情况，应请救电梯公司帮助救援，救援工作完毕后，电梯工应将情况完整、规范地记录于《——事故报告》内。
4.4电梯进水的处置：
4.4.1当底坑内出现少量进水或渗水时，应立将电梯停在二层以上，断开电梯总电源，进行排水处理；
4.4.2当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源，切断水源后，进行排水；
4.4.3当底坑、井或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关，采取外接排水泵紧急排水；
4.4.4发生进水时，应迅速用沙包和其他措施阻断漏水源；
4.4.5对进水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换管线等。确认渗水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。
4.5 给排水异常情况的处理
4.5.1供水管与阀门爆裂的处置：
（1）立即关闭相连的主供水管上的闸阀（注意：消火栓供水为环路给水系统）；
（2）如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量的泄水，则应关停相应水泵房的增压泵；
（3）立即通知客服中心及工程主管。工程主管组织进行抢修或联络供水公司；客服中心通知相关用水单位和业主关于停水的情况；
（4）修好所爆部位后应由水电工开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；
4.5.2 水泵房发生水浸时的处置：
（1）视进水情况关掉机房内运行的设施（备）并拉下电源开关；
（2）堵住漏水源；
（3）如果漏水较大，应立即通知工程主管，同时尽力阻滞进水；
（4）漏水源堵住后，应立即排水；
（5）排干水后，应立即对进水设施（备）进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；
（6）确认渗水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入运行；
4.6 台风处理预案
4.6.1接到气象部门的台风紧急预报消息后，安排工程人员重点巡视屋顶排水沟与地漏、路面下水梳盖、地下室出入口挡排水沟、地下室排污集水井、周边马路下水窨井梳盖等的清洁和疏通情况；检查各集水井排污水泵，确保水泵自动排水功能和排水通畅；检查室外配电箱、路灯等电气设施设备防雨措施；检查屋顶消防门窗、机房门窗等锁闭，破损的进行封堵。
4.6.2分析与报告可疑进水的出入单元大门、楼道门窗、地下车库出入口、地下设备房等，配备挡水物品和沙包。
4.6.3检查和配装好临时排水泵、排水管、接线盘等。
4.6.4台风来临时，安排专人巡查，发现有被淹危险时，及时采用挡水、排水措施；配电房等设备房进水时立即关闭电源总闸，高压配电房进水应联系电力局进行关闭配电电源。
4.6.5台风过后发生被水淹的设备应参照水泵房发生水浸时的处置方法进行处理。
4.7 设备火灾处理预案
4.7.1设备维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，要与明火种隔离，并准备电气专用消防灭火器材；易燃材料应单独放置。
4.7.2需要动火作业时，要到安全相关部门办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，并配备消防灭火器材；施工时应有安全相关部门人员监督，施工后应认真检查，确认没有火种时才能离开。
4.7.3定期检查消防灭火器材，应急灯具，以备紧急时使用。
4.7.4在接到火警报警后，应及时切断相关部位的电源，尽可能保证事故现场照明系统和水泵的供电。
4.7.5会使用消防灭火器材，不得随意挪用消防设施，发现消防设施损坏或泄露及时报告安全相关部门。
4.7.6遇有电气设备着火时，应立即将有关设备的电源切断，并立即通知工程主管和各用电部门。对电气设备应使用电气专用灭火器进行扑救，注油设备用干燥的沙子灭火；电气设备严禁带电灭火；在扑救中所有人员必须服从所在现场最高负责人的指挥，正确使用消防器材，做到“先控制，后消灭”。
5.0 应急预案操作规程
5.1工程部门参照应急预案明确工程人员的分工与协作，明确工作职责。
5.2工程部门进行日常应急预案的培训及必要的演习，应对突发事故。
5.3发生突发事故后，现场工程人员应积极组织和执行应急措施，减少损失；并及时进行抢修，确保设备尽快恢复运行。
5.4发生突发事故后，工程人员应查找和分析事故原因，及时提供整改建议或实施整改；并通过事故过程进行提醒和培训；同时对管理区域内设备再进行隐患检查及改进。
5.5发生突发事故后，工程主管应将事故原因、发生事故过程、损失程度等记录到《——事故报告》中，并送报公司工程技术部。
6.0 触电急救
一旦发生触电事故，患者往往迅即进入“假死”状态（心跳、呼吸停止），若抢救不及时，就会导致死亡。所以系统地分析影响触电危险程序的因素，熟练掌握正确的现场急救方法是非常重要的，尤其是对触电者的现场急救，一是要争分夺秒，二是救治方法要得当，三是医生诊断为死亡之前，救治必须坚持不间断地进行。
6.1触电现场急救
在实际工作和生活中，完全避免触电事故是不可能的，因此触电的抢救及时和救治方法的正确与否是抢救触电者生命的关键。
6.1.1抢救及时
  （1）迅速使触电脱离电源。
  （2）当触电者脱离电源后，应视具体情况，迅速对症救护。现场应用的主要救护方法是人工呼吸法和胸外心脏挤压法。
  （3）根据触电者的具体症状及发展趋势，可在适宜时机辅以药物治疗。
6.1.2急救方法正确
   （1）迅速脱离电源，切断电源开关，或用电工钳子、木把斧子将电线截断以断开电源。
（2）若离开关较远或断开电源有困难时，可用干燥的木棍、竹竿等挑开触电者身上的电线或带电体；或垫着绝缘物将触电人拉开。
 6.1.3现场急救措施，当触电者脱离电源以后，应根据触电的轻重程度，采取不同的急救措施。
  （1）如果触电者受的伤害不严重，神志还清醒，只是四肢发麻、全身无力，或虽曾一度昏迷，但未失去知觉者，都要使之就地安静休息1~2h，并严密观察。
  （2）如果触电者受的伤害较严重，无知觉，无呼吸，但心脏有跳动时，应立即进行人工呼吸。如有呼吸，但心脏停止跳动，则应采用胸外心脏挤压法。
  （3）如果触电者受的伤害很严重，心跳和呼吸都已停止，瞳孔放大，失去知觉，则须同时采取人工呼吸和胸外心脏挤压两种方法。
  （4）做人工呼吸和胸外挤压要有耐心，并坚持抢救，直到把人救活，或者确诊已经死亡时为止。
  （5）在送医院抢救途中，不能中断急救工作。
6.1.4人工呼吸法：
（1）确保呼吸道通畅 确保呼吸道通畅是复苏时最重要的首步措施，是有效人工呼吸的先决条件，先使病员仰卧，术者位于病人左侧，左手托住病人下颌，右手向下，后方按压前额，使头后仰，颈后伸，若呼吸道有异物阻塞，应立即清除。
（2）人工呼吸：为复苏的首要措施。口对口人工呼吸法是最及时，简单而有效的人工呼吸法。术者一手托下颌，提颏，分开口唇，使气道通畅，另一手置于前额保持头部后仰，同时用拇指和食指夹闭病人的鼻孔，在深吸气后紧贴病人的口部用力吹气，吹气停止后放开鼻孔，每次吹气量以病人胸廓升起为原则，约800至1200ml，以后每分钟均匀地重复吹气12到16次，若需较长时间连续施行时，以两人或多人轮流施行为宜。
6.1.5 胸外心脏按压法
将病人仰卧于硬板床上或地上，头部不要高于心脏水平面，以利按压时增加脑部血流，双下肢抬高15°，利于下肢静脉回流，以增加心脏排血量。急救者站在病人左侧，右手示、中指并拢沿右侧肋缘触及与胸骨交界处，左手掌纵轴与胸骨体方向平行压在胸骨体下半部，右手压在左手上。急救者伸直手臂，借上半身力量，将胸骨下半部向脊柱方向有节奏地冲击性按压。这种动作可使胸骨向下塌陷3.8～5.0cm，使心脏间接受压，排空心内血液。在放松压迫时，胸骨又借两侧肋骨和肋软骨的弹性而恢复原位，心脏同时被解除压迫，加之胸内负压增加，静脉血即可回流至心房，以充盈心室。注意手掌根部不要离开胸璧。挤压次数应维持每分钟80～100次，心脏按压必须与人工呼吸配合。与人工呼吸的比例为5∶1（单人急救，连续15次心脏按压后，口对口大力吹气2次；两人共同抢救，每做4至5次心脏按压，口对口吹气1次）。挤压太快时，静脉血来不及充盈心脏又被挤了出来，