四川省区域性地方标准房屋共用部位共用设施设备维修项目分类样本.docx

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资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。 DB 四川省 ( 区域性 ) 地方标准 DB 510100/T 054— 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类 Classification of Repairing for House's Common Part and Public Facilities - 11 - 29 发布 - 11 - 30 实施成都市质量技术监督局发布目次前言 ............................................................................... III 1 范围 ............................................................................... 1 2 规范性引用文件 ..................................................................... 1 3 术语和定义 ......................................................................... 1 4 分类原则 ........................................................................... 2 5 项目分类 ........................................................................... 2 5.1 共用部位 ....................................................................... 2 5.1.1 主体结构 ................................................................... 2 5.1.2 屋面 ....................................................................... 3 5.1.3 外墙面 ..................................................................... 3 5.1.4 室内门厅、楼梯间、走廊通道等 ............................................... 4 5.1.5 地下室 ..................................................................... 4 5.1.6 其它共用部位 ............................................................... 4 5.2 共用设施设备 ................................................................... 5 5.2.1 总平环境设施 ............................................................... 5 5.2.1.1 道路、停车场 ........................................................... 5 5.2.1.2 广场 ................................................................... 5 5.2.1.3 沟渠、水池、游泳池 ..................................................... 5 5.2.1.4 环境小品景观 ........................................................... 6 5.2.1.5 运动场所 ............................................................... 7 5.2.1.6 围墙、大门 ............................................................. 7 5.2.1.7 绿化设施 ............................................................... 7 5.2.1.8 其它共用设施设备 ....................................................... 8 5.2.2 给排水系统 ................................................................. 8 5.2.3 供配电系统 ................................................................. 9 5.2.4 电梯 ...................................................................... 10 5.2.5 弱电系统 .................................................................. 12 5.2.6 空调系统 .................................................................. 13 5.2.7 热源系统 .................................................................. 14 5.2.8 消防系统 .................................................................. 15 5.2.8.1 火灾自动报警系统 ...................................................... 15 5.2.8.2 喷淋及消火栓灭火系统 .................................................. 15 5.2.8.3 防排烟系统 ............................................................ 16 5.2.8.4 防火分隔系统 .......................................................... 16 5.2.8.5 其它灭火系统及灭火器 .................................................. 17 5.2.8.6 消防电源系统 .......................................................... 17 I DB510100/T 054— 5.2.9 防雷系统 ................................................................... 17 5.3 白蚁防治 ....................................................................... 18 5.3.1 共用部位 ................................................................... 18 5.3.2 共用设施设备 ............................................................... 18 5.4 紧急维修 ....................................................................... 18 II 前言本标准按照GB/T 1.1— 给出的规则起草。本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。本标准起草单位: 成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会、成都市维修资金监督管理办公室、成都市标准化协会、成都市物业管理协会、成都蜀信物业服务有限公司、成都仁和春天物业管理有限公司、成都嘉宝管理顾问有限公司。本标准主要起草人: 宋学明、蔡任重、项八一、严科宇、肖剑峰、倪军、谭薇、唐春黎、郭彬、赖孝刚、伍三明、张利俊、高志伟、吴晓辉、弯杨、陈旭、周勇、王瑞雪、邱琳、周航、刘涵。房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类 1 范围本标准规定了房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类的术语和定义、分类原则和项目分类。本标准适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在保修期满后至灭失前, 为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。 2 规范性引用文件下列文件对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件, 仅所注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件, 其最新版本( 包括所有的修改单) 适用于本标准。 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 7588 电梯制造与安装安全规范 GB 50057 建筑物防雷设计规范 GB 50203- 砌体工程施工质量验收规范 GB 50343 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GA 95- 灭火器维修与报废规程 3 术语和定义下列术语和定义适用于本标准。 3.1 共用部位由多个所有权人共同拥有, 其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位, 一般包括: 基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 3.1.1 共用部位维修为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复, 但不改变原房屋规模和结构的活动。 3.1.2 共用部位改造为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计、重新建造的活动。 DB510100/T 054— 3.2 共用设施设备由多个所有权人共同拥有, 并由其共用的房屋的设施设备, 一般包括: 电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 3.2.1 共用设施设备维修在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下, 对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理, 恢复其正常功能的活动。 3.2.2 共用设施设备更新在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下, 以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者, 恢复其正常功能的活动。 3.2.3 共用设施设备改造在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下, 根据另行设计的方案, 以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理, 优化其使用功能的活动。 3.3 紧急维修物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况, 为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常, 需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。 4 分类原则 4.1 按维修项目的对象不同, 分为共用部位和共用设施设备。 4.2 按维修项目的状态不同, 分为维修、更新和改造。注: 共用部位只分为维修和改造。 5 项目分类 5.1 共用部位 5.1.1 主体结构应符合表1的规定。 2 DB510100/T 054— 表1 主体结构维修项目项目维修改造地基、基础出现不均匀沉降, 经检测、鉴定, 表明沉降不稳定按规定鉴定为危险点柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构 1、保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、疏松及钢筋、钢材锈蚀等 2、经检测、鉴定, 结构出现安全问题 1、柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构经加固后承载力仍不能满足安全要求 2、按规定鉴定为危险点 5.1.2 屋面应符合表2的规定。表2 屋面维修项目项目维修改造屋面( 如瓦屋面、型材屋面等 , 含构造层、屋脊、檐口等) 屋面出现不平整、破裂等, 构造层出现空鼓等, 交接处出现不密实等, 屋脊、檐口出现不平直等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 20%及以上保温层出现开裂、空鼓等出现开裂、空鼓、脱落、粉化等, 影响使用安全及外保温功能, 且损坏面积达到 20%及以上防水层( 如卷材防水、涂膜防水、刚性防水等) 出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓等, 引起房屋渗水, 严重影响房屋使用功能经维修后仍达不到要求 5.1.3 外墙面应符合表3的规定。表3 外墙面维修项目项目维修改造面层( 如水刷石面、勒脚饰面、外墙防水层、涂料层、石材面层、块料面层、装饰板面层、玻璃幕墙、油漆层等) 、密封胶条、支持构件等面层出现污损、开裂、油漆变色、斑驳、空鼓、粉化、渗漏等, 其中块料面层出现破裂、脱落等, 密封胶( 条) 出现开裂、脱落等, 支撑构件、空调架等损坏, 影响使用功能和市容观感 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 20%及以上 3、外墙翻新外保温层出现开裂、空鼓等出现开裂、空鼓、脱落、粉化等, 影响使用功能及外保温功能, 且损坏面积达到 20%及以上 3 DB510100/T 054— 5.1.4 室内门厅、楼梯间、走廊通道等应符合表4的规定。表4 室内门厅、楼梯间、走廊通道等维修项目项目维修改造地面、踢脚线等地面出现起层、开裂、空鼔、翻砂等, 踢脚线出现破损、翘曲、脱落等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 20%及以上内墙面( 如抹灰、涂料层等 ) 、块材 ( 如瓷砖、石材等) 内墙面出现起层、开裂、空鼔、渗漏等, 块材出现脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等, 影响使用功能和观感效果天棚( 含吊顶、吊挂结构件等) 天棚出现开裂、变形、脱落、渗漏等, 吊顶出现变形、翘曲、下坠等, 吊挂结构件出现松脱、失效、锈蚀等, 影响使用功能和观感效果扶手、栏板等出现破损、断裂、脱落、连接件( 墙) 松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等, 影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求 5.1.5 地下室应符合表5的规定。表5 地下室维修项目项目维修改造地面、墙面出现起层、开裂、空鼔、翻砂等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 20%及以上天棚出现起层、开裂、脱落、渗漏、变色等, 影响使用功能和观感效果防水层出现渗水, 影响正常使用经维修后仍达不到要求 5.1.6 其它共用部位应符合表6的规定。表6 其它共用部位维修项目项目维修改造门、窗出现构件变形、玻璃和配件损坏、油漆变色、斑驳等, 影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求 4 DB510100/T 054— 5.2 共用设施设备 5.2.1 总平环境设施 5.2.1.1 道路、停车场应符合表7的规定。表7 道路、停车场维修项目项目维修更新改造道路基础 1、基层沉降, 出现裂缝等, 影响使用功能和观感效果 2、其它原因( 如爆管等) 造成道路基础损坏经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建路面及装饰层 1、出现裂缝、空鼓、积水等, 影响使用功能和观感效果 2、其它原因( 如爆管等) 造成路面及装饰层损坏 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 50%及以上交通标识、画线出现脱落、模糊、无法辨识等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏率达到 50%及以上新增灯饰等附属设施出现锈蚀、脱落、零部件损坏等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、钢铁部件 5 年及以上全面翻新, 竹木部件 3 年及以上全面翻新新增、扩建 5.2.1.2 广场应符合表8的规定。表8 广场维修项目项目维修更新改造基础 1、出现裂缝、基层沉降等, 影响使用功能 2、其它原因( 如管道爆裂等) 造成基础损坏经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建面层( 如石材、块料等) 1、出现裂缝、空鼓、积水等, 影响使用功能和观感效果 2、其它原因( 如管道爆裂等) 造成面层损坏 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 50%及以上 5.2.1.3 沟渠、水池、游泳池 5 DB510100/T 054— 应符合表9的规定。表9 沟渠、水池、游泳池维修项目项目维修更新改造基础及侧壁出现裂缝、基层沉降、侧壁垮塌等, 影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建面层出现裂缝、空鼓等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 50%及以上防水层出现渗漏经维修后仍达不到要求给排水设施设备 1、主管道破裂 2、消毒、过滤等设施设备渗漏 3、水泵、电机设备出现轴承、线圈故障等 1、水管、水泵、电机设备经维修后仍达不到要求 2、消毒、过滤等设施设备维修费用达到重置费用 50%及以上新增、升级换代相关电气设施设备柜体、开关、元器件、线路等损坏 1、经维修后仍达不到要求 2、相关电气柜体 5 年及以上全面翻新 3、维修费用达到重置费用 50% 及以上 5.2.1.4 环境小品景观应符合表10的规定。表10 环境小品景观维修项目项目维修更新改造石桥 1、基层、梁、柱等出现沉降、裂缝等 2、面层出现裂缝、空鼓、积水等, 影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建堆砌假山、风景石、浮雕和石砌景观等出现裂缝、风化、垮塌、沉陷等, 影响观感效果原木或竹构件、花架、木座椅、塑料座椅、金属座椅等出现翘裂、锈蚀、油漆脱落等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、钢铁构件 5 年及以上全面翻新, 竹木构件 3 年及以上全面翻新景观亭、廊出现翘裂、锈蚀、腐烂、油漆脱落等, 影响使用功能和观感效果 6 DB510100/T 054— 5.2.1.5 运动场所应符合表11的规定。表11 运动场所维修项目项目维修更新改造基础 1、基层沉降、出现裂缝等, 影响使用功能和观感效果 2、其它原因( 如管道爆裂等) 造成基础损坏经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建面层出现裂缝、空鼓、积水等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、损坏面积达到 50%及以上文体设施零部件损坏经维修后仍达不到要求新增、升级换代 5.2.1.6 围墙、大门应符合表12的规定。表12 围墙、大门维修项目项目维修更新改造围墙 1、基层出现裂缝、沉降等 2、面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等, 影响观感效果 3、砌体围墙局部倾斜超过 10mm 时或出现局部垮塌, 不符合 GB 50203- 中 5.2.5 的规定经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建大门( 如木质、铁质大门等) 出现锈蚀、腐烂、油漆脱落等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、钢铁部件 5 年及以上全面翻新, 木部件 3 年及以上全面翻新电动大门 1、机电设备及其控制部分等出现故障 2、门体出现锈蚀、型材变形、开焊等, 影响使用功能 1、经维修后仍达不到要求 2、维修费用达到重置费用 50% 及以上新增、升级换代 5.2.1.7 绿化设施应符合表13的规定。 7 DB510100/T 054— 表13 绿化设施维修项目项目维修更新改造植物( 如乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物、花卉、草皮等) — 干枯、死亡 1、物业管理区域内树径达到 30cm 及以上的植物移植 2、新增植物花台、花坛等出现裂缝、风化、垮塌、沉陷锈蚀、油漆脱落、腐烂等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、钢铁构件 5 年及以上全面翻新, 竹木构件 3 年及以上全面翻新新建、扩建、改建喷灌设施 1、管道破裂 2、机电设备出现故障 1、经维修后仍达不到要求 2、维修费用达到重置费用 50% 及以上新增、设备升级换代 5.2.1.8 其它共用设施设备应符合表14的规定。表14 其它共用设施设备维修项目项目维修更新改造围栏、栏杆、扶手等出现破损、断裂、脱落、连接件松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等, 影响使用功能和观感效果 1、经维修后仍达不到要求 2、钢铁部件 5 年及以上全面翻新, 竹木部件 3 年及以上全面翻新新建、改建、扩建标识牌、信息栏等出现变形、锈蚀、腐烂等, 影响使用功能和观感效果新增、改建灯具( 如路灯、草坪灯杆等) 出现锈蚀、脱落、零部件损坏等, 影响使用功能和观感效果新增、扩建车棚( 非机动车、机动车车棚) 出现油漆脱落、渗漏、锈蚀、变形、腐烂等经维修后仍达不到要求新建、扩建、改建配电房、门卫室、垃圾房等参照共用部位的维修、改造的相关规定执行厕所参照共用部位及给排水系统的维修、更新、改造的相关规定执行 5.2.2 给排水系统应符合表15的规定。 8 DB510100/T 054— 表15 给排水系统维修项目项目维修更新改造井道( 如雨水、污水、水表、给排水井等) 出现管井堵塞、基础沉降等经维修后仍达不到要求新建、改建给水系统、中水系统及排水系统的机电设备及其控制部分等 1、柜( 箱) 体锈蚀、变形等 2、电气元器件烧毁、线路短路等 3、电机窜轴、温升超限等 4、水泵渗漏、叶轮摩擦等 5、其它设备( 如刮泥机、行走机构、格栅机、消毒机、变频器及其联动装置等) 出现故障 1、经维修后仍达不到要求 2、维修费用达到重置费用 50%及以上新增、升级换代处理池( 如调节池、化粪池、隔油池等) 基础及侧壁出现裂缝、渗漏、基层沉降、侧壁垮塌等, 影响使用功能经维修后仍达不到要求新建、改建给排水管道及附件 1、管道及附件锈蚀、破裂等 2、管道支、吊架脱落等 1、经维修后仍达不到要求 2、给水管道内壁材质发生化学变化, 水质不符合 GB 5749 的规定阀门( 如泵接器、管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等) 、配水装置及仪表 1、阀门、配水装置出现渗漏、堵塞、爆裂等 2、仪表经检测后达不到使用功能 3、电动执行机构出现故障 1、经维修后达不到要求 2、维修费用达到重置费用 50%及以上新增、升级换代水箱、水池等出现渗漏、裂缝、变形等 1、经维修后仍达不到要求 2、维修费用达到重置费用 50%及以上 3、生活水箱、水池内壁材质发生化学变化, 经维修后水质仍不符合 GB 5749 的规定新建、扩建、改建 5.2.3 供配电系统应符合表16的规定。表16 供配电系统维修项目项目维修更新改造强电井出现基础沉降等经维修后仍达不到要求新建、扩建 9 DB510100/T 054— 表 16( 续) 项目维修更新改造高、低压电器 1、柜( 箱) 体锈蚀、变形等 2、仪表经检测后达不到使用功能 3、各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等 4、操纵机构、机械闭锁、电气连锁等出现故障 1、电器装置经维修后, 有关部门巡检仍达不到要求 2、维修费用达到重置费用 50% 及以上新增、升级换代变压器 1、柜( 箱) 体锈蚀、变形等 2、仪表经检测后达不到使用功能 3、绕组、散热片、冷却风扇等出现故障 4、绝缘电阻及吸收比达不到要求 5、油枕等出现渗油电力补偿装置 1、柜( 箱) 体锈蚀、变形等 2、各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等 3、安全保护、接触设备、功率补偿装置等出现故障发电机及附属系统 1、控制装置、切换柜、电机等出现故障 2、油路系统出现堵塞、漏油等 3、冷却系统、过滤系统、供油系统、联动系统等出现故障母线 — 腐蚀损坏, 导电性能下降, 影响使用功能 — 线缆出现短路、断路等, 影响使用功能经维修后仍达不到要求新增线缆线路支吊架、桥架 1、支吊架松动、脱落、缺失等 2、桥架锈蚀、变形等新增、改建 5.2.4 电梯应符合表17的规定。 10 DB510100/T 054— 表17 电梯维修项目项目维修更新改造曳引机 — 蜗轮、蜗杆、曳引机磨损, 达不到要求新增、升级换代制动器经检测不符合 GB 7588 的规定电动机对整流子和电刷进行整修或更换, 调整后输出电压、电流等参数变化明显增大 1、经维修仍不能与其它设备正常匹配运行 2、经检测不符合相关产品标准的要求导向轮、曳引轮导向轮、曳引轮磨损影响使用功能或安全要求钢丝绳绳头组合不符合相关产品标准的要求 1、钢丝绳表面有较严重的磨损和锈蚀, 其磨损后直径小于原直径的 90% 2、影响使用功能或安全要求 3、绳头组合、导轮经维修后仍达不到要求限速系统 — 1、联动机构等磨损严重, 需更换限速器及张紧轮的轴承 2、安全钳、上行超速保护装置等不符合相关标准的要求控制柜主电路板、通讯板及相关元器件损坏控制柜及励磁柜内元件、主电路板损坏, 经维修仍达不到要求层、轿门系统轿门被撞坏, 门锁、导靴、防火层门、玻璃门及玻璃轿壁等损坏更换门机板、导靴、吊门轮、轴承、防火层门、玻璃门及玻璃轿壁和不能维修的门锁缓冲器缓冲器开关损坏缓冲器出现锈死情形紧急报警系统呼叫电话损坏呼叫电话经维修后仍达不到要求呼梯系统按钮损坏经维修后仍达不到要求液压梯液压泵站、电动单向阀、手动下降阀等出现故障液压泵站、电动单向阀、手动下降阀等经维修后仍达不到要求, 限速切断阀、机械防沉降装置等达不到相关标准的要求自动扶梯及自动人行道梯级或踏板、梯级链、滚轮( 主轮、副轮) 、扶手带等出现故障梯级或踏板、梯级链、滚轮( 主轮、副轮) 、扶手带等经维修后仍达不到要求, 驱动主机、金属结构、自动扶梯或自动人行道的控制屏等达不到相关标准的要求 11 DB510100/T 054— 5.2.5 弱电系统弱电系统主要包括了楼宇自动控制系统、视频监控系统、门禁系统、对讲系统、周界防范系统、公共广播系统、停车场系统、信息发布系统等, 各系统工作原理相类似, 主要由前端设备、传输系统和中央处理单元组成, 其维修项目应符合表18的规定。表18 弱电系统维修项目项目维修更新改造前端设备楼宇自动控制系统的传感器、执行器( 含阀门、开关等) 等出现故障, 影响使用功能 1 、经维修后仍达不到要求 2 、维修费用达到重置费用 50%及以上新增、升级换代视频监控系统的摄像机、拾音器等门禁系统的读卡器、电锁、出门开关等对讲系统的户内机、电锁、闭门器、出门按钮等周界防范系统的红外对射、电子围栏、地址模块等公共广播系统的扬声器等停车场系统的入口设备、道闸、出口设备、摄像机、车辆检测设备等信息发布系统的显示器、发声器等传输系统线缆出现断路等, 影响使用功能经维修后仍达不到要求新增线管( 槽) 、支吊架、桥架 1 、线管( 槽) 破裂 2 、支吊架松动、脱落、缺失等 3 、桥架锈蚀、变形等新增、扩建中央处理单元楼宇自动控制系统的控制器、控制柜、软件、服务器、不间断供电电源等 1 、各系统出现故障, 影响使用功能 2 、不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准 1 、经维修后仍达不到要求 2 、维修费用达到重置费用 50%及以上新增、升级换代视频监控系统的录像机、矩阵、编解码设备、交换机、服务器、存储器、软件、监视器、控制柜、不间断供电电源等门禁系统的门禁控制器、交换机、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等对讲系统的门口机、管理机、分配模块、联网器、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等 12 DB510100/T 054— 表 18( 续) 项目维修更新改造中央处理单元周界防范系统的

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