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和全国物业管理师执业资格考试物业管理实务资料仅供参考 全国物业管理师执业资格考试物业管理实务一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.三级资质物业服务企业注册资本应为人民币（）万元以上。A.100 B. 200 C. 300 D.502.新设立物业服务企业，其资质按最低等级核定并设（）月的暂定期。A.1 B.3 C.6D.123.某物业服务企业管理多层住宅210万M2 ,高层住宅60万M2，独立式住宅（别墅）20万M2，办公楼、工业厂房及其它物业55万M2，单纯从管理类型和面积上看，该物业企业符合申报（ ）资质条件。A.一级 B.二级 C.三级 D.三级暂定4在前期物业管理招标投标过程中，招标人应当在投标有效期截止时限（）日前确定中标人。10 15 20 305.在前期物业管理招标投标过程中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过（ ）名有排序的合格的中标候选人。A.2 B. 3 C. 4 D.56.物业管理招标的程序包括：1）编制招标文件2）成立招标领导小组3）发放招标文件4）公布招标公告或发出投标邀请书5）接受投标文件6）成立评标委员会7）投标申请人的资格预审8）开标、评标和中标1）-2）-4）-3）-6）-5）-7）-8）2）-1）-4）-3）-7）-5）-6) -8)1）-2）-3）-4）-5）-6）-7）-8）2）-1）-4）-3）-6）-5）-7）-8）7.前期物业服务合同，由（ ）选聘物业服务企业并签订合同。业主 业主大会业主大会授权业主委员会物业建设单位8.管理规约由（ ）制订。物业建设单位 物业服务企业业主大会 业主委员会9.物业管理早期介入服务对象是（ ）。业主 物业建设单位 房地产行政主管部门业主大会10.前期物业管理包含物业入住阶段和（ ）。销售阶段 竣工验收阶段建设阶段物业承接查验阶段11.前期物业管理阶段，物业管理机构更迭时管理工作的移交，原有物业管理机构向（ ）移交。业主委员会业主大会物业建设单位新物业服务企业12.在装饰装修活动中，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由（）按法律法规的规定处罚房地产行政主管部门建设行政主管部门城市规划行政主管部门 物业服务企业13.业主因故未能按时办理入住手续的，可按照（）中规定的办法另行办理。临时管理规约业主手册入住通知书商品房买卖合同14.物业装饰装修管理协议中物业服务企业约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和（ ）。审批费 装饰装修保证金垃圾清运费施工现场管理费15.房屋种类按房屋承重受力方式划分，不包括（ ）。墙承重结构 混合结构构架式承重结构 筒体结构16.（）预防维修，主要适用于重点设施设备。计划性改进性 定期状态监测17.物业消防设备设施技术档案不包括（）。消防设施设备分布 日常运行维修和改造 业主投诉18下列四种方法中不属于防治苍蝇的方法是()。环境治理法 诱杀法 挖巢法药杀法19.下列四项工作中，属于物业绿化管理中日常养护管理工作的是（）。绿化翻新改造 花木种植浇水 节日花木装饰20.物业公共安全防范管理服务内容不包括（）。出入管理 施工现场管理安防系统的使用、维护和管理协助抓捕罪犯，对犯罪嫌疑人进行留置询问。21.下列关于消防安全检查的说法中错误的是（）。对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改。深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时做系统调试和试验。业主在单元门前及通道停放的单车和摩托车能够不必理会。疏散楼梯间应急指示灯不亮，立即安排维修。22. 发生燃气泄漏紧急情况，物业服务人员抵达现场后，不正确的做法是（）。立即打电话告知燃气公司。不使用任何电器（包括门铃等）。立即打开所有门窗，关闭燃气阀门。情况严重时，及时疏散人员。23.盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式是（）。酬金制 包干制 盈亏制计提制24.在酬金制下，物业管理项目是（）会计主体。独立的企业统一管理的能够独立的也能够受到企业统一管理的受控制的25.业主大会成立后，在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金帐目经（）审核无误后，应当办理账户转移手续。业主委员会 业主大会房地产行政主管部门新物业服务企业26.业主大会成立后，专项维修资金的使用由物业服务企业（）。自行决定 与部分业主商议决定提出计划，经房地产行政主管部门审核后划拨提出计划，经业主大会审核后实施。27.物业管理主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入和（）。商业用房经营收入 废品回收收入经营共用设施收入 物业大修收入28.物业管理档案内容不包括（）。物业权属资料物业运行记录资料物业服务企业行政管理资料辖区社区居委会资料29.物业服务企业人力资源定性考核法不包括采用（）方式进行。设计考核指标 个人述职群众考评 组织谈话30.当物业服务企业为了保证某项工作有序进行，需要有关人员共同遵守办事规程时，要用（）文书。规约 制度 办法守则二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.三级物业服务企业的资质证书由（）颁发和管理。A.国务院住房和城乡建设行政主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门C.省、自治区人民政府房地产主管部门D.直辖市人民政府房地产主管部门E.设区的市人民政府房地产主管部门32.新设立的物业服务企业，持营业执照、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同、（）等资料向房地产行政主管部门申报资质。A.企业章程B.企业法人身份证明C.企业总经理身份证明D.验资证明E.员工花名册33.物业管理投标的主体包括（）。A.物业服务企业B.管理咨询公司C.电梯公司D.楼宇设备公司E保洁公司34.物业服务合同可因以下原因终止：（）A.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同。B.物业服务企业或业主大会自行解除合同。C.因不可抗力致使合同无法履行。D.物业服务企业宣告破产。E.业主委员会认为物业服务企业服务不到位，业主大会宣布解除合同。35.下列关于临时管理规约说法正确的是（）。A.临时管理规约由物业建设单位B.临时管理规约对全体业主具有约束力C.临时管理规约对物业服务企业具有约束力D.临时管理规约经业主大会经过后生效E.临时管理规约仅有道义上的约束力36.某物业竣工交付6个月时，消防控制室下雨渗漏水，致使消防设备损毁。下列说法中正确的有（）。A.立即通知维保公司前来维修B.维保公司应履行保修责任，并承担维修费用C.物业建设单位应承担此次事故的费用D.因管理不到位，物业服务企业应承担渗漏消防控制室的维修责任及费用E.消防控制室属于物业共用部位，维修费用应在专项资金中列支37.物业管理招标，根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求能够分为（）。A.整体物业管理项目的招标B.单项服务项目的招标C.顾问项目招标D.分阶段项目的招标E.全权管理项目招标38.物业服务企业在进行车辆出入管理时，对外来车辆采用发临时卡方式进行管理，一般临时卡上面记录的项目有（）。A.进入时间B.车牌号C.值班人员D.道口E.车辆价格39.物业服务企业其它业务收入包括（）。A.经营共用设施收入B.商业用房经营收入C.无形资产转入收入D.材料物资销售收入E.房屋中介代销手续费收入40.物业服务企业主营业务利润是指主营收入分别减去（）后的净额。A.营业税金及附加B.营业成本C.管理费用D.政策性亏损补贴E.财务费用41.物业服务支出的构成包括（）。A.物业服务人员的工资、社保和福利B.物业服务企业财产保险C.物业管理区域秩序维护费用D.项目管理处用房装饰装修费用E.物业共用部位、共用设施设备保险费用42.物业服务企业间接费用包括（）。A.直接消耗材料费用B.直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利C.固定资产折旧及修理费用D.财产保险费E.低值易耗品摊销43.专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.大修B.小修C.更新D.改造E.中修44.下列关于物业服务费酬金制说法中，正确的是（）。A.物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数B.物业服务利润是固定的，不随物业管理的成本变动而变动C.由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用D.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算E.物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不符的情况45.客户满意度调查的基本原则（）。A.目标明确 B.持续改进 C.员工重视 D.单枪匹马 E.基于事实三、案例分析题（共2题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答）案例分析题（一）某天红太阳写字楼物业服务处经理李天翔刚一上班，物业服务处各部门主管纷纷提交近期收到的业主（用户）投诉及建议，经李天翔整理后，具体意见如下表。红太阳写字楼业户投诉及建议表编号投诉及建议编号投诉及建议1部分楼梯踏脚铜线损坏，要求维修12收不到邮件2物业服务专业管理人员更换频繁13上网速度太慢3写字楼车辆管理混乱，建议加强管理14希望提供订餐服务4806业主单车丢失，要求物业赔偿15电压不稳5推销人员经常出入写字楼，打扰业户正常办公16中央空调收费太高6有好几个收废品人员经常在写字楼周围出没17二次供水水有异味7有几个房间发现白蚁18提议召开业主大会8电梯年检已到期限19秩序维护员不讲礼貌9有人在消防通道堆放杂物20大堂没有果皮箱10广告公司准备利用公共部位设置广告位21物业人员与业户争电梯11有业主想在公共部位做广告22717发现传销人员请您结合工作实践帮助李天翔解决以下问题问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、招聘、培训及电话费等管理成本的增加）？（5分）问题2：上述不属于物业服务企业管理服务职责范围的项目有哪些？对此物业服务企业如何处理？（4分）问题3：分析发生第7项情况后，采取怎样的措施？（2分）问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要沟通的是哪些项目？为什么？（3分）问题5：针对上述问题，除已做回答的问题2外，请您对余下项目逐一提出解决办法，以提高物业管理服务水平？（6分）案例分析题（二）某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。部分业主经过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不下诉诸法院。试析：物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？（18分） 全国物业管理师执业资格考试物业管理实务一、单项选择：1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中，除（ ）之外的其它四证。A国有土地使用权证 B商品房销售许可证或商品房预售许可证C建筑工程规划许可证 D建设用地规划许可证2.（ ）是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。A物业管理早期介入 B前期物业管理C日常物业管理 D后期物业管理3.物业可行性研究，是指物业管理企业在（ ），拟定物业管理方案时，从政策、技术和经济上进行全面的分析。A作出投标决策前 B立项前C接管理物业后 D与业主发生矛盾时4.（ ）是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。A投资机会研究 B初步可行性研究C详细可行性研究 D项目评论与决策5.物业再开发利用的条件是（ ）。A业主的愿望 B物业本身的条件C物业管理的运作能力 D房地产行政管理部门的意见6.城市绿化规划建设指标的规定中，要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于（ ）。A20 B30 C15 D357.（ ）是物业管理最基本的内部管理制度。A企业综合管理制度 B员工管理制度C部门职责和职责 D操作规程8.（ ）是指用于物业界定管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。A物业管理企业内部管理制度 B业主内部管理制度C物业管理的公共管理制度 D业主公约9.下列说法错误的是（ ）。A物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作B物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。C物业管理规章制度要稳定性，一经制定就不能修改D物业管理要重视规章制度的执行环节10.投资机会研究，主要是分析（ ）的可能性。A投资范围 B投资方向 C投资对象 D投资效益11.业主公约对物业管理区域内的（ ）具有普遍约束力。A全体业主 B物业管理企业和全休业主C业主和非业主使用人 D业主及业主大会12.维护手册不包括什么内容（ ）。A住宅概况 B物业区域管理机构C住房须知 D物业管理企业内部管理制度13.据规定，商品住房在销售时，购房者应当按购房款（ ）的比例交专项维修资金。A2 B20 C30 D2-314.下列不属于房屋共用部位的有（ ）。A外墙面B门厅C楼地面D承重结构部位15.安全防范设施的建设和维护费用最终要由（ ）承担。A房地产开发房 B物业管理公司 C建设单位 D业主和使用人16.俗称“电子鼻”的安全防范设施是（ ）。A闭路电视监控系统 B电子保安系统 C燃气泄露报警器 D电子巡更17.（ ）就是规定的数量。规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。A工程量B定额C直接工程费D工程造价18.物业管理本身是个涵盖面很广的行业，其本质是（ ）。A服务B管理C经营D领导19.关于物业管理服务不正确的表述是（ ）。A物业管理服务分为公共服务和特约服务B特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务C综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务D特约性服务费是由政府指导价确定的20.市场珠重要内容不包括（ ）。A物业类型与规模 B物业对象的资料C同类物业管理企业 D物业项目的地理位置，交通状况等。21.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和（ ）。A促销 B顾客 C成本 D便利22.物业管理服务的价格形式有（ ）种。A1种 B2种 C3种 D3种以上23.（ ）是一种政策性价格形式。A政府指导价 B政府定价 C市场调节价 D混合价24.物业管理服务市场结构包括市场主体，市场客体和（ ）3个方面。A内容 B市场机制 C市场环境 D市场管理25.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和（ ）。A公平化 B规范化 C自愿化 D有序化26.创立物业管理品牌，能够经过（ ）设计和提高管理服务质量等措施来实现。A企业形象 B企业文化 C企业理念 D企业精神27.中国第一部招投标方面的法律中华人民共和国招投标法自（ ）起施行。A1999年8月30日 B 1月1日 C 9月1日 D1998年8月30日28.物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正和（ ）原则。A诚实信用 B市场竞争 C经济合理 D保密29.员工绩效考核的意义不包括（ ）。A人事决策的依据 B有助于员工改进工作 C促进上下的沟通 D促进竞争30.（ ）是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。A关键条件法 B强制选择法 C目标考核法 D等级评估法31.开展物业综合经营服务的下列表述中不正确的是（ ）。A推动物业管理企业开展综合经营服务的直接动力增加收B开展综合经营服务能够促进企业的造血功能，减轻业主负担C开展综合经营势必扰乱物业区域的正常秩序D综合经营服务还具有显著的社会效益32.在物业管理法律关系中（ ）法律关系占大多数。A刑事 B民事 C人事 D行政33.民事法律关系的主要特不包括（ ）。A主体法律地位平等 B当事人自愿放弃 C当事人权利义务对等 D主体间有亲属关系34.假定、处理、制裁在法学上称为法律规范3要素，其中（ ）是物业管理法律规范的核心。A假定 B处理 C裁 D处理和制裁35.民事责任主要表现为一种（ ）。A财产责任 B侵害责任 C财务纠纷 D财务归属二、多项选择：1.房地产开发基本程序包括（ ）。A投资决策阶段 B规划设计阶段 C前期工作阶段 D施工建设和租售营销阶段2.建筑工程质量管理相关规定有（ ）。A中华人民共和国建筑法 B建筑工程质量管理条例 C住宅小区设计规范 D公园设计规范3.制定物业管理方案的原则有（ ）。A规范调研的原则 B实事求是和求实细致原则C科学适用原则 D开拓创新原则4.物业所可行性研究的根本目的是为（ ）。A投资决策提供科学，可靠的根据B实现项目决策的科学化 C减少或避免投资决策的失误D提高项目实施带来的经济、社会、环境效益5.物业再开发利用的原则（ ）。A利润最大化原则 B尊重业主意愿 C经济适用 D科学规划6.业主内部管理制度一般包括（ ）。A业主公约 B业主大会议事规则 C物业管理公共管理制度 D楼宇入住及迁出管理制度7.一个物业管理项目的各种管理制度要做到（ ）。A形式规范 B体例统一 C文字明确 D表述清晰8.业主大会议事规则应当就业主大会的（ ）。等事项依法做出约定。A议事方式 B表决程序 C业主投票确定办法 D业主委员会的组成及委员任期9.有关业主公约正确的表述有（ ）。A是实行业主自治管理的重要表现形式B是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定C是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件D是业主应当共同遵守的行业准则10.物业管理收入是指企业向物业权人和使用人收取的（ ）收入。A公共性服务费 B物业经营收 C公众代办性服务费 D特约服务费11.物业管理的主管业务收入包括（ ）。A物业管理收入 B物业经营收 C物业大修收 D其它业务收入12.解决物业管理收费纠纷的相关法规有（ ）。A民事诉讼法 B物业管理条件C物业服务收费管理办法 D物业管理企业财务管理规定13.专家维修资金收缴的依据为（ ）。A物业管理条例 B物业服务收费管理办法C物业管理企业财务管理规定D住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法14.财务分析的主要内容包括（ ）。A偿债能力分析 B赢利能力分析C发展趋势分析 D营运能力和投资效益分析15.财务分析最主要的依据是（ ）。A会计报表 B资产负债表C利润表D现金流量表16.房屋及附属设备设施维修养护工作的效益是指维修成果与成本之间的关系，反映在（ ）等效益指标上。A维修工程质量 B维修工程成本 C维修工程工期 D劳动生产率17.房地产开民的前期阶段，应完成“七通一平”工作，其中“七通”包括（ ）。A通水B通暖C通电D通路E通信18.物业管理公共制度对（ ）有约束力。A物业公司B业主C业主委员会D非业主使用人E只对违约业主19.编制房屋维修预算的原则（ ）。A据实合理原则 B保证质量原则 C厉行节约原则 D市场机制原则20.房屋维修工程造价包括（ ）。A直接工程费 B人工费 C间接费 D利润 E税金21.编制房屋附属设施设备维修预算的方法有多咱，一般采用（ ）。A经验估算法 B统计分析法 C成本计算法 D混合法22.开展综合经营服务的意义（ ）。A增加企业收 B提高信誉 C招商物业管理水平 D为业主、使用人提供尽可能的服务 E扩大影响 23.选择综合经营项目的正确表述有（ ）。A日常生活类项目优先 B易损易耗品项目优先 C消费周期短、使用多项目优先 D优势物资项目优先E中介服务项目优先24.开展综合经营项目的条件（ ）。A业主、使用人的情况 B资金C房屋、场地 D物业管理自身的条件25.现代营销观念包括了（ ）要素。A顾客 B促销 C成本 D便利 E沟通26.从微观的企业角度看，市场营销至少有几个方面的作用（ ）。A帮助企业了解消费者需求 B指导企业正确决策 C有利于企业开拓市场 D促进企业持续健康的发展27.物业管理市场的特点正确的是（ ）。A非 有权性 B质量统一性 C不可分割性 D质量差异性 E需求可变性28.物业管理市场定价的原则（ ）。A权利义务相结合原则 B依法定价原则 C符合客户消费规律原则 D诚实信用原则 E等价有偿原则29.实施ISO9000认证工作的步骤顺序（ ）。A文件准备 B前期准备 CISO9000试运行D正式认证30.关于物业管理招投标表述正确的有（ ）。A国家提倡业主经过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司B国家提倡建设单位经过招投标方式选聘具有相应资质的物来管理公司进行前期物来管理C投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，能够采取楞协议方式选聘物业企业。D擅自彩协议方式选聘物业企业的，由县级以上戽地产行政主管部门责令改正，给予警告，能够并处10万以下的罚款。31.物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的（ ）。A物来开发建设单位 B业主或业主大会 C为主委员会 D居民委员会32.绩效考核是指用系统的方法、原理、测量和评价员工在工作岗位上的（ ）。A工作态度 B工作行为 C工作效果 D工作业绩33.物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同，依法应承担（ ）等民事责任。A继续履行 B吊销营业执照 C采取补救措施 D赔偿损失34.民法是调整平等主体的（ ）的财产关系和人身关系的法律规范的总称。A自然之间 B法人之间 C自然人与财产之间 D自然人与法人之间35.民法对民事责任的规定主要包括（ ）。A在什么情况下应承担民事责任 B在什么时候应承担民事责任C违反合同的民事责任的构成D承担民事责任的方式36.在中国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在 ）。A政策是法律的依据 B政策对法律起指导作用C法律对政策起制约的作用 D法律是执行政策的重要工具三、案例题1、某物业管理公司接管了新世纪花园的物业管理公司，公司经理李先生根据自己以往的经验，连续几天熬夜制定出一套物业管理制度，并准备付诸实施，请问这样制定的物业管理制度合适吗？特定物业管理制度的程序的什么样的？2、鹏飞物业管理公司面对业主欠交、拒交物业服务费的问题，采取了停水停电的方法，引起业主、使用人的极大不满。你认为物业管理公司的做法正确吗？请回答如何有效处理物业服务收费纠纷？3、某物业公司计划选择已经入公摊面积的了下车库进行装修，开办高档休闲娱乐项目，并以此作为物业管理资金的主要来源。你认为是否可行？请说明理由。4、王青在制定某高档住宅小区的物业管理方案时，参照一处现有的以经济住房为主体的小区管理方案。她们这项物业管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物业管理方案？