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特色小镇调研报告

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2020年4月19日
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特色小镇调研报告
2017-8

[作者姓名]

目录
特色小镇调研报告 4
一、政策导向 4
1.1、国家政策 4
1.2、住建部政策 5
1.2.1 基本原则 5
1.2.2 目标 5
1.2.3 培育要求 5
1.2.4 组织领导和支持政策 5
1.3、云南省政策 5
1.3.1 2017年6月16日云南省特色小镇创建名单新闻发布会召开，105个特色小镇成功入选国际水平、全国一流、全省一流特色小镇创建名单。 5
1.3.2 此次入选的105个特色小镇分三个层次： 5
1.3.3 名单筛选原则 6
1.3.4 实施阶段 6
1.3.5 金融政策 6
1.3.6 总结 6
1.4、其他政策 6
1.4.1 《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》（2016.8.3） 6
1.4.2 《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》（2016.10.8） 7
1.4.3 《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》（2016.10.10） 8
1.4.4 《关于公布第一批中国特色小镇名单的通知》（2016.10.11） 9
1.4.5 《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》（2016.12.12） 9
1.4.6 《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》（2017.1.13） 10
二、业态规划 11
2.1、政策解读 11
2.2、特色小镇概念 13
2.3、特色小镇的双向选择 14
2.3.1 “特色产业” 14
2.3.2 “旅游产业” 15
2.3.3 “产业+旅游”双核驱动 15
2.3.4 “双核驱动”是否必要 17
2.3.5 “人口聚集”模式分析 18
三、运作模式 20
3.1、商业模式 20
3.2、发展模式 20
3.3、运营模式 22
3.3.1 “政府运营角度” 22
3.3.2 “企业运营角度” 25
3.3.3 “城市居民与农村居民角度” 25
3.3.4 结合商业模式看待运作模式 26
四、投融资模式 29
4.1、特色小镇的投融资流程 29
4.2、资源导入 30
4.3、PPP模式 31
4.3.1 主流投融资模式 31
4.3.2 什么是PPP模式 31
4.3.3 PPP项目应用范围 32
4.3.4 PPP项目运作模式 32
4.3.5 PPP项目的主要参与风险 33
参看文献： 34

特色小镇调研报告
一、政策导向
1.1、国家政策
3月17日《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》——第八篇：推进新型城镇化，第三十二章加快农业转移人口市民化；第三十三章优化城镇化布局和形态；第三十四章建设和谐宜居城市；第三十五章健全住房供应体系；第三十六章推动城乡协调发展。
1.2、住建部政策
1.2.1 基本原则：坚持突出特色；坚持市场主导；坚持深化改革。
1.2.2 目标：到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。
1.2.3 培育要求：特色鲜明的产业形态；和谐宜居的美丽环境；彰显特色的传统文化；便捷完善的设施服务；充满活力的体制机制。
1.2.4 组织领导和支持政策：三部委负责组织开展全国特色小镇培育工作，明确培育要求，制定政策措施，开展指导检查，公布特色小镇名单。省级住房城乡建设、发展改革、财政部门负责组织开展本地区特色小镇培育工作，制定本地区指导意见和支持政策，开展监督检查，组织推荐。县级人民政府是培育特色小镇的责任主体，制定支持政策和保障措施，整合落实资金，完善体制机制，统筹项目安排并组织推进。镇人民政府负责做好实施工作。国家发展改革委等有关部门支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金，中央财政对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励。三部委依据各省小城镇建设和特色小镇培育工作情况，逐年确定各省推荐数量。省级住房城乡建设、发展改革、财政部门按推荐数量，于每年8月底前将达到培育要求的镇向三部委推荐。特色小镇原则上为建制镇（县城关镇除外），优先选择全国重点镇。
1.3、云南省政策
1.3.1 6月16日云南省特色小镇创立名单新闻发布会召开，105个特色小镇成功入选国际水平、全国一流、全省一流特色小镇创立名单。
1.3.2 此次入选的105个特色小镇分三个层次：第一层次为创立国际水平的特色城镇，包括丽江古城、元阳哈尼梯田、大理古城、巍山古城、建水临安古城共5个；第二层次为创立全国一流的特色小镇，包括和顺古镇、沙溪古镇、建水西庄紫陶小镇等20个；第三层次为创立全省一流的特色小镇，包括九乡旅游小镇等80个。
1.3.3 名单帅选原则：特色优先、产业为核心、企业主体、交通和工作基础、一票否决。特色小镇首先要有特色，是否在全省、全国甚至全球具有独特、唯一的鲜明特色，作为筛选中坚持的首要原则。其次是将是否具有一定的产业基础，下一步产业发展思路是否清晰、定位是否精准、实现路径是否可行、支撑要素是否具备等，作为一条重要原则。同时，是否有企业参与投资以及交通、工作基础等也作为重要的考量因素。对有房地产开发嫌疑的，单纯的旅游景区景点打造的等实行一票否决。
1.3.4 实施阶段：名单公布——规划——建设——考核验收，四个阶段；近期全省将推出一批相关配套文件，制定出台特色小镇从规划——建设——考核验收的一系列相关标准和办法，明确责任，将责任落实到州县、落实到部门、落实到人。 底105个特色小镇须完成投资规模20%以上。
1.3.5 金融政策：①民间资本进驻；②前期拨付1000万启动资金至小镇政府；③ 合格的全国和省级小镇1亿元贷款贴息， 合格的全国和省级小镇9000万元贷款贴息；④ 和 合格的小镇给予500万元奖励资金；⑤特色小镇规划区域内的新建企业，从项目实施之日起，其缴纳的新增税收省（州）市分享收入，前3年全额返还，后2年减半返给县市区政府。
1.3.6 总结：民间融资、尽早动工、标准待定、优惠难拿。
1.4、其它政策
1.4.1 《关于做好 特色小镇推荐工作的通知》（ .8.3）
①发布部门：住建部村镇建设司
②政策点评：该《通知》主要阐述特色小镇推荐流程及选拔标准。
③政策要点：
推荐数量：根据经济规模、建制镇数量、近年来小城镇建设工作及升级支持政策确定。
推荐材料（4样）：1.基本信息表；2.工作情况报告及PPT（还能够提供视频材料）；3.总体规划；4.政策支持文件。
推荐程序：省（区、市）组织专家评估、考核-报住建部村镇建设司-住建部村镇建设司、财政部农业司复核＋现场抽查。
候选要求：近5年无重大安全生产事故、重大环境污染、重大生态破坏、重大群体性社会事件、历史文化遗存破坏现象。
1.4.2 《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》（ .10.8）
①发布部门：国家发改委
②政策点评：该《意见》对特色小镇建设的诸多方面进行了具体部署。
③政策要点：
总体要求：创新探索，因地制宜，产业建镇，以人为本。
分类施政：大城市周边重点镇：加强与城市发展的功能配套与统筹规划，发展成卫星城；远离中心城市的中小城镇：完善基础设施，服务带动周边农村。
人才＋劳动力吸引：鼓励外出农民回乡，强化校企合作，依托职业院校等建设培训基地培养人才。
商业环境：鼓励“双创”，吸引创业者、风投资本、孵化器等以构建创新生态圈，深化商事仲裁、负面清单管理等制度。
基础设施建设：适度超前、综合配套、集约利用原则，包括：道路、供水、供电、通信、污水垃圾处理、物流等。具体包括提升公路等级和通行能力，推进市域铁路发展，建设多层次轨道交通，建设公共停车场、鼓励利用地下空间。
公共服务：完善教育、医疗资源在小城镇的供给，提高质量和水平，超过10万人口的特大镇按同等城市标准配置教育和医疗资源，其它参照县级医院水平，鼓励有条件的小镇布局三甲医院，推动市县知名中小学和城镇中小学联合办学。推进电网、宽带网络、快递网络建设，推进电商“快递下乡”。
生态环境：开展大气、水、土壤污染防治行动，协调绿地、河湖、林地、耕地，推动生态保护与旅游发展互促共融、新型城镇化与旅游业有机结合。鼓励有条件的小镇按照不低于3A级景区标准建设。
建设主体：政府、社会、市民共同参与。政府负责制度供给、设施配套、要素保障、生态环境保护、安全生产监管等，深化“放管服”改革，简化审批环节，减少行政干预。激发社会资本活力，鼓励企业、社会组织和市民参与投资、建设、运营、管理。
户籍：放开小城镇落户限制。
土地：盘活存量土地，建立低效用地再开发激励机制。建立健全土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权自愿有偿流转和退出机制。
投融资：推进政府和社会资本合作，鼓励利用财政资金撬动社会资金，共同发起设立建设基金。研究设立国家新型城镇化建设基金，倾斜支持特色小镇开发。鼓励国开行、农发行、农业银行等金融机构加大金融支持力度。鼓励有条件的城镇发行债券融资。
降低行政成本：“大部门制”、赋予镇区人口10万人以上的特大镇县级管理职能和权限。
1.4.3 《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》（ .10.10）
①发布部门：住建部、农发行
②政策点评：该《通知》主要阐述政策性金融支持的范围、模式、申报方案等。
③政策要点：
支持范围：
1.以转移农业人口、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的基础设施和公共服务设施建设，包括：土地及房屋的征收、拆迁和补偿；安置房建设或货币化安置；水网、电网、路网、信息网、供气、供热、地下综合管廊等公共基础设施建设；污水处理、垃圾处理、园林绿化、水体生态系统与水环境治理等环境设施建设；学校、医院、体育馆等文化教育卫生设施建设；小型集贸市场、农产品交易市场、生活超市等便民商业设施建设；其它基础设施和公共服务设施建设。
2.为促进小城镇特色产业发展提供平台支撑的配套设施建设。主要包括：标准厂房、孵化园、众创空间等生产平台建设；博物馆、展览馆、科技馆、文化交流中心、民俗传承基地等展示平台建设；旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设；其它促进特色产业发展的配套基础设施建设。
3.优先支持贫困地区，设立贷款绿色通道，相关项目优先受理、优先审批。
设立贷款项目库：
地方住建部与农发行对接，落实承贷主体。小城镇编制项目实施方案→县政府批准→向农发行分支机构申请→省级住建部、农发行编制项目清单、申请报告→每年12月底前交住建部、农发行总行，
项目管理：
1.融资模式：政府购买服务和采购、PPP。
2.主体：农发行各分行联合其它银行、保险公司等金融机构。
3.贷款方式：银团贷、委托贷款
4.质押担保：小城镇建设项目涉及的特许经营权、收费权、政府购买服务协议预期收益等。
1.4.4 《关于公布第一批中国特色小镇名单的通知》（ .10.11）
①发布部门：住建部
②政策要点：公布了127个“第一批中国特色小镇”名单。
1.4.5 《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》（ .12.12）
①发布部门：国家发改委、国开行、光大银行、中国企业联合会、中国企业家协会、中国城镇化促进会。
②政策点评：核心在于将企业转型升级和特色小镇建设的有机结合。
③政策要点：创立模式：政府引导、企业主体、市场化运作
主要内容：
1.聚焦重点领域：产业发展和城镇功能提升两个重点。培育休闲旅游、商贸物流、信息产业、智能制造、科技教育、民俗文化传承等特色优势主导产业。
2.建立信息服务平台：运用云计算、大数据简历“千企千镇服务网”，开发相关数据库。
3.搭建镇企合作平台：举办“中国特色小（城）镇发展论坛”，召开建设交流研讨会、项目推介会。
4.镇企结对树品牌：依托服务平台，企业和城镇双向选择。
工作要求：
1.各地发展改革部门：强化推进，积极引导
2.国开行、光大银行各地分行：重点帮扶带头实施“千企千镇工程”的企业。
3.各地企业联合会：把企业转型升级和特色小镇建设有机结合。
1.4.6 《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》（ .1.13）
①发布部门：国家发改委、国开行
②政策要点：
加强规划引导：
编制特色小（城）镇发展专项规划；统筹考虑财税、金融、市场资金等方面因素，做好系统性融资规划和融资顾问工作，明确支持重点、融资方案和融资渠道，推动规划落地实施。
支持发展特色产业：
1.各级发展改革部门和开发银行各分行要加强协调配合；
2.开发银行各分行要运用“四台一会”（管理平台、借款平台、担保平台、公示平台和信用协会）贷款模式，推动建立风险分担和补偿机制，以批发的方式融资支持龙头企业、中小微企业；
3.在特色小（城）镇产业发展中积极推动开展土地、资金等多种形式的股份合作，探索将“三资”（农村集体资金、资产和资源）、承包土地经营权、农民住房财产权和集体收益分配权资本化。
补齐特色小（城）镇发展短板：
一是支持基础设施、公共服务设施和生态环境建设，包括土地及房屋的征收、拆迁和补偿；安置房建设或货币化安置；水网、电网、路网、信息网、供气、供热、地下综合管廊等公共基础设施建设；污水处理、垃圾处理、园林绿化、水体生态系统与水环境治理等环境设施建设以及生态修复工程；科技馆、学校、文化馆、医院、体育馆等科教文卫设施建设；小型集贸市场、农产品交易市场、生活超市等便民商业设施建设；其它基础设施、公共服务设施以及环境设施建设。
二是支持各类产业发展的配套设施建设，包括标准厂房、孵化园、众创空间等生产平台；旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设；其它促进特色产业发展的配套基础设施建设。
开展试点示范，对试点单位优先编制融资规划，优先安排贷款规模，优先给予政策、资金等方面的支持。
加大金融支持力度，探索多种类型的PPP 模式，引入大型企业参与投资，引导社会资本广泛参与。发挥开发银行“投资、贷款、债券、租赁、证券、基金”综合服务功能和作用，在设立基金、发行债券、资产证券化等方面提供财务顾问服务。
强化人才支撑，开发银行扶贫金融专员要把特色小（城）镇作为金融服务的重要内容，帮助特色小（城）镇引智、引商、引技、引资，以“开发性金融支持脱贫攻坚地方干部培训班”为平台。
建立长效合作机制。国家发改委和国开行要建立定期会商机制，确定重点支持领域，设计融资模式；建立特色小（城）镇重点项目批量开发推荐机制，形成项目储备库。

二、业态规划
2.1、政策解读
首先，国家十三五规划在政策层面的要求是：推进新型城镇化。其相关的重大工程工作中所涉及的“特色小城镇”，即：发展具有特色资源，区位优势和文化底蕴的小城镇，经过扩权增能、加大投入和扶持力度，培育成为休闲旅游、商贸物流、信息产业、智能制造、科技教育、民俗文化传承等专业的特色镇。
其次，住建部对特色小镇建设工作予以细化，确立原则、目标、要求、架构等相关信息。自 工作展开以来，先后开展了 特色小镇的评选工作，指导性意见细化工作，进度细化跟进工作，融资政策细化工作等。
再次，经过上述内容，并结合云南省本地政策可知，特色小镇建设工作基本遵循“名单公布——规划——建设——考核验收”这样一个规律，因此云南省在 6月公布105个特色小镇创立名单，并计划于后续规范标准、政策。
总之， 特色小镇作为国家十三五规划中重大工程项目工作，试点与政策并行，规划与标准并行。因此在现行条件下取得某个小镇项目的控制权可做为先行目标，继而获得标准制定的影响力，后期以标准定制作为特色小镇发展的保障，甚至以标准规划资格的身份参与到其它项目的规划、验收工作中。① 时间和项目方面，该项工作是 提出规划及开展构建工作，从本报告汇报时间在 7月云南省亦已公布105个特色小镇创立名单；② 标准定制，近期参与的云南省内关于旅游新标准的制定，昆明市质监局组织的 服务标准化试点项目申请筛查工作，因此能够判断云南省内对于一系列标准的制定是同步进行中的。
2.2、特色小镇概念
2.2.1 特色小镇是世界主要发达国家产业竞争力的一种重要载体，也应该成为中国新时期产业升级的主要载体之一。发达国家很多具有国际竞争力的产业，就是聚集在小镇而不是中心城市的。高端产业在大中城市和特色小镇共同发展，是一个成熟大国的必然选择。这种城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。
2.2.2 特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

2.3、特色小镇的双向选择
2.3.1 “特色产业”，特色小镇建设为产业小镇，而且是高端产业小镇，在高等教育、科研、金融、智能制造、生物医药、新能源、新材料等方面都要有所布局；或者发展传统经典产业，使茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等方面得以长效发展。中国特色小镇的产业发展，一定要去占领产业链的高端环节，不能按照城镇体系的分工，就给中心城市做配套，承接中心城区淘汰出来的落后产能。特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业；延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构。

2.3.2 “旅游产业”，以自然资源为依托，拥有完善的城镇及旅游配套设施；拥有超越一般景区的较高品质的服务（包括旅游服务于公共服务）。旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。

2.3.3 “产业+旅游”双核驱动
关于特色小镇的开发，一般包括了7个部分，如下图：

① 特色产业引擎，当地的特色产业，一般以新兴产业或传统的经典产业为主。
② 旅游引擎，吸引外来消费的关键，一个或多个核心旅游休闲项目，如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。
③ 核心产业园区，包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特色产业的集中体现。
④ 休闲聚集区，聚集了各种休闲业态，主要功能是留住人流并扩大其消费。
⑤ 产业延伸环，围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往环绕中心区，形成辐射或组团分布。
⑥ 获取土地开发收益的重点，包括原有城镇居民居住，农民城镇化居住，产业人口聚集居住，外来游客居住等。
⑦ 社区配套网，服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。
其中，特色产业开发是核心，不但涉及了产业本身的生产制作，还会延伸到服务性质的第三产业，与其相关的应用以及教育和研究事业。

具体而言，特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面：
（1） 事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其它（比如康复疗养医院）等。
（2） 产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。
第二大核心开发是旅游项目，旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。
① 旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。
② 休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。
③ 商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。
④ 居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。
产业和旅游真正融合发展得比较好的案例，比如丹麦的比隆镇，这里是世界第五大玩具厂商乐高公司的总部所在地，它的主导产业原来是玩具设计和制造，但后来政府和乐高公司联合开发了乐高乐园项目，建了乐高微缩景观和游乐园，很受游客欢迎，现在已经成为欧洲著名的游乐目的地。这算是产业和旅游双核驱动了。
2.3.4 “双核驱动”是否必要
比隆镇这样的案例并不多，乐高公司的产品——玩具跟旅游休闲还算是相关性很高的，因此才能成功。同时大多数认为特色小镇要产业和旅游双核驱动的人，实际上的混淆了两个概念。
第一，“旅游”和产业的概念。这一点前面已经区分过了。发展旅游的同时配套健康养生、民俗工艺品制作、会议培训只能算旅游业的深化或者旅游产业链的延伸，不能算“旅游和产业双核驱动”。
第二，容易被混淆的就是旅游休闲和宜居宜业的概念。适合旅游的地方不一定宜居，宜居的地方不一定适合旅游。旅游是“游”，是外来游客的流动，从观光旅游到休闲旅游再到会议养生等“大旅游”，能够延长游客在某一景区的停留时间，但总体而言都还是短期停留。统计意义上一般把在一个地区停留六个月以内的叫流动人口，超过六个月的才叫常住人口，没有什么旅游项目能让游客在一个地区停留这么长的时间。
旅游的核心是消费，尽可能的吸引有“财”的人来流动消费，花完钱就走人；产业发展的核心的生产，是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业，长期定居。二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。
比如，同样是居住功能，要发展旅游就应该多建酒店、民宿或度假别墅；要发展产业，就应该多建人才公寓。旅游目的地对医疗教育设施几乎没有要求，即使是发展“旅游+健康”也是以康复疗养设施为主；而产业聚集区要促进人才聚集，则需要配套幼儿园、小学，以及功能相对齐全的医院。
而且，就开发模式来讲，旅游景区修建配套设施是为了赚钱，经过住宿、餐饮和各种服务收费把投资在景点建设的钱挣回来；而产业聚集区的配套设施投资则不应该赚钱，而是经过配套设施吸引人才和企业，再经过产业税收把建配套的钱挣回来，这是两个正好相反的投资收益模式。
一个特色小镇就3个平方公里，建设面积1个平方公里，1500亩地，还要一边搞生产制造研发金融，一边建旅游设施迎来送往，这样的做法不符合产业升级的基本规律，最后可能是优势资源过分分散，两头不讨好。现在很多地方在搞特色小镇的时候普遍感到很难办，其中很大一个原因，就是被“旅游和产业双轮驱动”搞晕了头脑，做产业服务和招商的被逼着去研究如何发展旅游、招揽游客，做旅游策划的被逼着加入产业内容，研究如何招商引资。
2.3.5 “人口聚集”模式分析
特色小镇发展的基础是人口聚集，人口聚集的变迁是城市化的重要表现，人口聚集是城市化的基础。人口的两种聚集模式，包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集，这两种人口聚集模式的结合，将为城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口，形成城镇化发展的基础，决定着城镇发展格局。
1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。（产业聚集优先于人口聚集）

2、旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
以“旅游吸引核”为基础，经过旅游的“搬运”功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口与服务人口。这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此带动城镇化结构的形成。（人口聚集优先于产业聚集）

三、运作模式
3.1、商业模式
3.1.1 土地一级开发，仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事经过其它模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
3.1.2 二级房产开发，包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。经过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
3.1.3 产业项目开发，一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；经过项目的运营获得收益。
3.1.4 产业链整合开发，两大产业链：旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
3.1.5 城镇建设开发，城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。
3.2、发展模式
3.2.1 第一个路径，是从产业园区到特色小镇。传统产业集聚园区主要进行生产上的分工协作，开发模式相对比较单一，主要由政府征地进行基础设施建设后引入产业，存在规划设计粗放，缺乏系统的功能分区等问题，特别是生活配套和生态空间严重缺乏，做劳动密集型的产业能够，再往上升级就很困难，人才都不愿意来。而特色小镇是产业、生活、生态一体化的空间经济平台，不但具备产业园区的集聚生产功能，而且强调生活空间、生态环境一体协调。既符合产业发展要求，又能够满足人居需求，具有强大的发展潜力。传统产业园区应该利用特色小镇建设的机会，对园区产业进行梳理，明晰产业发展思路，清退一批低端、散乱、不符合园区定位的企业。有的园区如果比较大，能够划出来一块1平方公里左右的空间来，仿照现在产业特色小镇的开发模式进行集中规划建设，将园区生态予以重建，对园区生活配套加以完善，实现从产业园区向产业社区的转变。
3.2.2 第二个路径，是从重点镇到特色小镇。以前很多地方都会把乡镇划分为重点镇和非重点镇。重点镇一般都负有产业发展的职能，非重点镇就主要定位为为农村地区提供生产生活服务，最多搞点休闲旅游，不负有其它产业发展职能。非重点镇一般经济发展条件不太好，不是太偏就是地形限制，一般都会选择做旅游类特色小镇。而重点镇则位于交通区位比较好的地方，具有较强的产业基础。这些重点镇，就应该抓住特色小镇的建设机遇，大力发展成为产业特色小镇。
镇这一级的产业发展，突出的问题是缺乏统筹规划，基本上是自发形成的产业聚集，有些地方还非常强大，特别是在广东浙江一带，那些专业镇的产业竞争力都是世界级的。可是在宜居性方面，则往往问题突出。由于大部分产业聚集都是家庭作坊式的，小老板加上低端的产业工人，对生活条件并不讲究，老板发了财也去大城市买房子。这样的状况对产业升级构成了巨大的挑战。中国八九十年代曾经兴起过一波乡镇企业的浪潮，后来大部分经济资源都被中心城市吸走了，那一拨乡镇企业也就大部分倒闭、小部分进城，能够在小城镇发展好的很少很少。这些专业镇要防止重蹈覆辙，学习发达国家，认真打造宜居宜业的特色小镇就业生活环境是很重要的一步。这方面，我前面介绍的硅谷的那些小镇、英国的Sinfin、德国的奥迪小镇等等，其发展经验都是值得借鉴的。
3.2.3 第三个路径，是从城市综合体到特色小镇。城市中综合体跟产业园和重点相反，不缺生活配套，关键是缺乏产业支撑。一些城市边缘地区的城市综合体建设，陷入了“卧城”的发展陷阱，就业都在中心城区，白天见不到人。
特色小镇并不一定要建在远离城市的地方，它的开发理念是生产、生态、生活的融合，只要是3平方公里的那么一块地区，把三生空间融合做好，都能够叫特色小镇。城市中心区因为缺乏生态用地，而且需要高密度建设，还有就是发达的公交体系能够让生产和生活空间距离超过3公里的范围，因此才不存在“三生融合”的特色小镇，并不是说特色小镇必须建在远离城市的镇上。
3.3、运营模式
以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。

3.3.1 “政府运营角度”
特色小城镇不但是策划开发，还涉及城镇建设。其运作，不能像竞争性工业产业一样完全靠市场的力量进行，而需要政府出面，结合城市发展，进行产业培育，整合行政管理、公共工程、土地与资源、税费优惠、营销促进、招商引资、制度保障、户籍改革等等，以商业化的理念，按照经济规律，结合长远发展目标，围绕综合效益最大化，开展经营运作，形成有效推进特色小城镇发展的运作架构。
第一，以产业培育为龙头
产业是小城镇建设的内在因素和主要内容。镇区人口、基础设施建设、镇区规模为小城镇的主要指标和考核“硬件”，而产业培育不但为其“软件”，更为其灵魂。产业发展不起来，软件没有特色，则小城镇不但没有发展动力，也势必缺乏自身魅力。
对于特色小城镇来说，特色产业的培育应注重以下两点：
①产业定位：即依托资源优势和区位优势，将特色产业定位为第一主导产业，经过配备合理的产业链，和其它产业形成联动关系。
②产业体系构建：形成以特色产业（或“旅游产业+特色产业”）为主导，以交通运输业、房地产业、食品加工业等产业为支持，旅游产业与文化产业、休闲农业、运动产业、休闲商业等相关产业互动整合发展的产业集群。
总体上实现，以特色产业为龙头，一方面在做强做大特色产业的基础上，充分利用特色产业极强的关联作用，带动并协调相关产业的发展，另一方面经过特色产业的发展提升城市的硬件和软件水平，为其它产业建立良好的投资发展环境以促进其它产业的发展，从而实现区域经济的全面发展。
第二，以公共工程建设为基础
公共工程，是小城镇建设发展的基础，对区域整体发展作用显著。对于特色产业引导的小城镇，在公共工程建设方面，有其侧重点，主要在以下三个方面：
①交通建设——可进入性，是特色产业资源开发的基础，也是开发价值的最大影响元素。有无便利的交通，是社会投资商介入旅游项目的主要评价前提。因此，特色产业小城镇要形成一个集散中心，为游客提供便利的对内对外交通。
②城市建设——特色产业小城镇本身即为吸引物，其城市建设打造要实现本土化、特色化、品牌化，形成鲜明的城镇特征。
建筑风貌方面，要运用本地特色产业的建筑风格、形态、材料、符号等，形成创意建筑的独特性；特色建设方面，要在区域定位的指导下，经过标志性景观设计、城市家具设计、元素装饰、植物配置、绿道建设、等景观工程，搭建城市特色识别系统。
③特色氛围打造——小城镇已进入了以特色化为主的阶段，特色氛围的营造体现在两个方面。一是特色产业业态的设置，比如特色园区、休闲商业、经典民艺等；二是特色设施的建设，比如主题广场、特色休闲带、环城游憩带等。
第三，以公共营销为推动
营销是城镇建设和发展过程中的重要一环，是一个系统工程。政府在其中扮演着管理者、推动者的作用。主要品牌及形象的定位及传播、游线开发设计、活动促销、智慧营销四个层面。
①品牌及形象的定位及传播——特色产业品牌和形象对其作用要远远大于一般的消费品。政府应结合整个小城镇的特色化发展思路及方向，进行品牌塑造、包装、传播、管理，以及包括视觉、理念和行为等识别系统在内的形象识别系统设计。
②线带开发设计——需要进行地区的政府调研，根据访客及居民习惯，设置合理的探访和生活线带区划。
③主题活动——从平面媒体、网络媒体、电视媒体、节事活动、公共活动等各方面，构建完善、有侧重的主题活动。
④智慧营销——顺应科技发展及需求的新趋势，从特色信息查询、主题活动提供等各方面实现营销的智慧化。
第四，以扶持政策为支撑
政府应从政策上为特色小城镇的发展创立一个健康、宽松的政策环境：
①产业政策——给予特色产业及其相关产业以政策倾斜，使特色产业逐渐成长为小城镇的主导产业。
②土地政策——在明晰产权和确立集中统一管理体制的基础上，进行科学的土地，正确处理小城镇建设用地、居住用地与保护耕地之间的矛盾，防止打着特色产业的幌子，进行房地产开发的现象。
③金融及税收政策——融资方面，加大国家银行对小城镇建设贷款资金支持范围，并在土地开发成本、税收、投资回报等方面给予投资商以优惠的支持，实现投融资方式的灵活性、多样性。
3.3.2 “企业运营角度”
只靠政府还不能盘活特色小城镇的建设与发展，还应寻求一些有能力的投资商深入参与到城镇化建设中。从现实情况来看，主要有全面运营和版块运营两种模式。
第一，全面运营
一些大型的投资商，站在区域发展的高度，将城镇建设、城镇居民转型、农民搬迁、城镇发展、特色产业等全面结合起来，形成产业发展、特色发展、城市发展相结合的产城一体化模式，构建企业投资、运作与项目开发的架构。在这一过程中，企业全面运营中小城镇，扮演着区域运营商的角色。
第二，版块运营
更多的投资商选择特色小城镇中的某一个版块来进行运营，这样相对来说风险较小。其中最能吸引企业进行投资的，集中在特色项目与配套地产两方面。
特色项目是特色小城镇发展的动力基础，包括产业园区、文化体验区、特色街区、经典民艺等，能够产业聚集，形成产业链，实现特色产业收益。
配套地产是特色小城镇发展的支撑，包括配套住宅、高端别墅、特色酒店、养生养老地产、庄园等，能够平衡特色产业的高投入，并进一步促进小镇的发展。
3.3.3 “城市居民与农村居民角度”
特色小城镇的开发建设对城市居民，农村居民转化为城市居民以及城乡统筹都有着重要的意义。
①对于城市居民，基于城镇建设和产业发展，能够寻找到更多更好的就业机会、享受到更加完善的公共服务、分享城镇发展的利益分配。
②对于农村居民，在城镇化过程中，经过搬迁或务工等方式进城，进行消费或其它创新业态的经营，实现职业转换，并进一步经过培训，增加自身技能。
另外，在特色产业的带动下，小城镇周边会形成一些特色农业、特色度假等项目，有效提升了农业与城市之间的互动，将新农村社区纳入了特色小城镇架构中，发挥了“城市尾，农村头”的价值。
特色小镇的运营模式是决定旅游小镇经营发展情况的重要因素之一，以政府为主导，企业为支撑，居民为参与的模式无疑是现阶段最普遍而又行之有效的运营模式。旅游小镇的成功运营，是政府、企业、居民三方各司其职、共同协作的成果。
3.3.4 结合商业模式看待运作模式
特色小镇的形成不是一蹴而就的，它的诞生是一个错综复杂的过程，需要土地、产业、城镇、服务、法制等多个方面的配合与交织。为了方便分析小镇的运营过程，我们将特色小镇的开发分为土地一级开发或代开发期、产业项目开发期、产业项目培育期、产业链整合期、土地二级开发期五个发展阶段。每一个阶段都对应着不同的资源形态，有着不同的运营要点及目标。

①土地一级开发或代开发期
特色小镇中的土地一级开发并不但仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不但仅是使 “生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、与项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了土地的价值。因此，我们建议土地一级开发必须结合产业项目开发，结合土地二级开发，只有这样才可能真正获取一级市场的利润。
这一时期的运营要点在于顶层设计和政策法制层面：顶层设计层面，做好城市规划和产业规划，确定小镇未来的发展方向；政策法制层面，出具土地、奖惩、税收等方面的政策条件以及监管机制，保证小镇的顺利推进。
②产业项目开发期
“特色产业”的发展方向确定后，就是要围绕这一产业，经过项目及载体的开发建设，形成产业的开发、培育及集聚，最终打造产业集群，实现产业价值。产业项目开发是其中的第一步，即紧抓产业链上的核心环节，在尊重市场及产业发展规律的基础上，集中人才、创业团队及资金等优势条件，集中攻破产业开发的各种难题，形成产业项目发展条件的聚集。
这一时期的运营要点在于对接国内外优势的科研及教育资源，一方面经过科研成果的孵化，促进技术向生产力的转化，另一方面经过专家学者的研究，突破产业发展技