2022年二级物业服务标准.doc

前期物业服务合同（附件）
一、 客户服务
1、根据业主需求，提供物业服务合同之外特约服务和代办服务等有偿便民服务，并公示服务项目和服务原则。
2、签订规范物业服务合同，并按照合同商定发布物业管理服务项目和原则，建立财务管理公开、监督制度。
3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时解决物业管理服务合同范畴内公共性事务，受理住户征询和投诉。
4、应用专门物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费状况、设备档案和寻常办公进行管理。
5、按合同适时组织开展文体娱乐活动。
6、社区业主支持和配合物业管理各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达85%以上，及时改善单薄环节。
7、社区物业管理人员应所有持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发有效证书上岗。
8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范，服务积极、热情。
9、定期或不定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其她服务培训。
二、房屋、设施设备管理及维修养护
1、按物业服务合同和业主公约商定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、社区出入口设有社区宣传栏、各栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地标记明显。
3、房屋外观（波及屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。
4、对违背规划私搭乱建、擅自拆改管线和擅自变化房屋用途行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
5、每日巡逻3次社区房屋单元门、楼梯通道以及其她共用部位门窗、玻璃等，做好巡逻记录，并及时维修养护，检修记录和保养记录齐全。
6、每两年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查成果制定维修筹划，组织实行。
7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）规定，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）装修方案，告知装修人有关装饰装修严禁行为和注意事项。每日巡逻1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
8、急修0.5小时内、其她保修按双方商定期间达到现场，建立有完整报修、维修和回访记录。
9、对共用设施设备进行寻常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
10、社区内公共配套服务设施完好，标志、标记齐全，不随意变化用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，寻常管理和维修养护状况良好；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场解决措施、解决记录。
11、明确设施设备维修养护负责人，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运营正常。
12、对共用设施设备定期组织巡逻，做好巡逻记录，需要维修，属于小修范畴，及时组织修复；属于大、中修范畴，及时编制维修筹划、更新改造筹划和住房专项维修资金使用筹划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会决定，组织维修或更新改造。
13、社区重要道路及停车场交通标志齐全、规范；社区内公共娱乐设施、水池等部位，设立有明显安全警示标志。
14、水、电、电梯、中央空调、监控等设备运营保养人员技能纯熟，严格遵守操作规程及保养规范。
15、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率90%以上。
16、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防备措施，对也许发生多种突发设备故障有应急方案。
17、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；建立消防责任制及火灾消防预案。
三、绿化带保洁养护服务
1、根据气候状况和季节，适时组织灌溉、施肥和松土，花草树木生长一般，无枯死、无树挂；树形符合自然特性，整形植物保持一定形状。发现死树在半个月内清除，并适时补种。
2、草坪平整，及时清除杂草，有效控制杂草孳生，无垃圾、无烟头纸屑；
3、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。
4、适时组织防冻保暖，避免病虫害，病虫害无明显迹象。
5、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
6、绿化地设有提示人们爱惜绿化宣传牌。
四、环境卫生、除四害服务
1、根据社区实际状况合理布设果皮箱或垃圾桶，生活垃圾日产日清；保持设施清洁、无异味。
2、社区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每天打扫2次；电梯厅、楼道每日打扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标记、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每半个月擦拭2次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
3、共用雨、污水管道每一年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每季度检查1次，视检查状况及时清掏，保持畅通；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定期巡逻，水质符合卫生规定；
5、进行保洁巡逻，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
6、建立消杀工作管理制度，根据社区实际状况开展消毒和灭虫除害工作
五、安防及消防管理服务
1、门岗值班室整洁、公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显标志。
2、设有专人24小时值勤，其中主出入口有专人站岗值守，对进出社区车辆实行有效管理，引导车辆有序通行、停放。
3、对进出社区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
4、按照规定路线和时间24小时进行有筹划、不间断巡逻，每天不少于4次，并做好巡逻记录。
5、对治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采用相应措施；
6、建立、贯彻消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
7、成立义务消防队，配备必要消防器材，有关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参与消防演习。
8、设立消防安全宣传专栏，组织开展常常性消防安全宣教；每年对所有员工进行不少于2 次消防安全培训。
9、每日防火巡逻1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全规定。
10、发现消防安全违法行为和火灾隐患，及时纠正、排除；无法及时纠正、排除，应向公安机关消防机构报告。
11、消防控制室设专人24 小时值班，及时解决各类报警、故障信息。
12、发生火情及时报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，积极协助配合公安机关消防机构工作。
六、交通与车辆停放秩序管理服务
1、对本区域内业主车辆进出实行自动感应自行进出，临时车辆实行询问核算及登记制度。
2、对外来车辆，除消防、救护、搬家和政府机关办案等车辆外，一律不得随意进出，保证项目车辆进出规范、安全。
3、对于夜间停放在公共场合车辆，物业管理公司应与车主明确车辆临时停放责任，拟定停车地点，收取车位服务费用，明确双方责任。
4、地下停车场内车位划分要明确，地下停车场内应用白线框明确划分车位，各类标记指引明显。
5、场内行驶标志要清晰，为便于管理，停车场一般只设1个进口和出口，进出口标志及限高标记要明确，场内行驶路线要用标志牌、地下白线箭头批示清晰。
6、进出停车场管理要严格。临时车辆进入停车场要验证发牌，并做登记，驶离停车场时要验证车牌，对外来车辆要计时收费。在车辆进出高峰期间，管理人员还要做好现场车辆引导、行使、停放与疏散工作。
7、要做好停车场安全防备工作
（1）停车场实行24小时值班制度和定期巡逻制度；
（2）消防设施要到位，管理人员要懂得消防知识和消防器具用法；
（3）制定防盗和防火应急措施，并发布上墙。
8、地下停车场管理员岗位职责
（1）按规定着装上岗，严格执行交接班制度；
（2）对出入车辆做好记录，并指挥车辆行驶和停放；
（3）检查停放车辆状况，发现漏油、漏水，未关车窗、车门，应即时告知车主（司机），并报告车场管理负责人；
（4）负责车库（场）内及值班室清洁；
（5）定期检查车库（场）内消防设施与否完好、有效，如有损坏，要及时报告管理处。
七、装修管理和增值服务
1、建立装饰装修管理服务制度。
2、建立装饰装修管理档案。
3、受理业主或使用人装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修公司签订住宅室内装饰装修管理服务合同，告知业主或使用人在装饰装修工程中严禁行为和注意事项。
4、装饰装修期间每日巡逻1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为，应及时劝阻；拒不改正，报告有关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
5、装饰装修结束后进行检查，对违背住宅室内装饰装修管理服务合同当事人按照商定解决。
6、委托清运装修垃圾，应在指定地点临时堆放，采用围挡、遮盖措施，在2 日内清运。
7、自行清运装修垃圾，应采用袋装运送或密闭运送方式，在2 日内清运。
有偿服务:
1、保洁服务：家居清洁服务/地板打腊/家具保养/玻璃清洗/地毯清洗/抽油烟机清洗/空调清洗；
2、园林设计/植物代购/植物移植/植物代种植/植物代养护/植物领养/植物租赁；
3、维修服务：业主室内水、电、下水道清理；
4、生活服务：保姆服务/钟点工服务/代定搬家公司；
5、物业租赁类：物业出租/转让/市场调查/物业估价等服务；公司必要致力于先进管理理念和科学管理措施来提高工作效率和服务质量，导入国际化原则质量管理，通过科学、规范、高效、周密业务流程，向广大业主提供满意服务。
八、各项应急状况管理服务
安全无小事，物业管理公司作为构建和谐社会不可缺少重要一环，在维护社区安全上是责无旁贷，物业公司必要建立完善突发事件应急机制和预案，防备于未然。根据项目实际状况制定如下预案并严格培训执行。
1、《火灾事故应急预案》
2、《爆炸、吓唬事件应急预案》
3、《打架斗殴事件应急预案》
4、《盗窃、抢劫事件应急预案》
5、《醉酒滋事和精神病人事件应急预案》
6、《煤气泄漏事件应急预案》
7、《交通事故紧急解决预案》
8、《电梯故障事件应急预案》
9、《突发停电应急预案》
10、《溺水救援应急预案》等。
九、档案建立管理服务
1、物业档案建立（一户一档）
2、物业资料来源准时间顺序分类：
（1）设计规划阶段信息
1) 规划容许证、建筑容许证、预售容许证等各类项目批准证书
2)建筑图、施工图、施工组织设计等图纸文献
（2）竣工及验收阶段信息
1)竣工图
2)竣工工程项目一览表
3)设备技术清单(设备名称、规格、数量、场地、重要性能、单价、随机工具有件等)
4)设施技术手册、使用阐明及质保证明
5)设备安装调试记录(多种设备系统试压、试漏检查记录、暖气，卫生、空调、电讯、电气、通风、供水、供气、消烟灭火、防暴报警、电视监控等系统)
6)土建施工记录(地基解决记录、构造安装校正记录，预应力构件施工记录等)
7)建(构)筑物监测记录(建筑物沉降、变形、防震，钢构造焊缝探伤检查记录)
8)隐蔽工程验收记录
9)工伤事故发生及解决记录
10)图纸会审记录、设计变更告知和技术核定单
11)项目重要技术决定和文献
12)验收筹划和验收会议纪要验收记录
13)返修记录
14)验收总结报告
（3）顾客入户信息
1)顾客入住告知书、入户须知
2)管理公约(公共契约)
3)顾客资料(波及业主、租户)
4)业主委员会章程
5)顾客手册
6)顾客进户验收表
7)顾客进户交费单
（4）寻常管理信息
1)业主、租户变动和更换状况
2)各部门工作(操作)规范，管理制度
3)各部门工作记录
4)大、中、小修记录
5)维修承包合同和预决算
6)保安、清洁、绿化等项目承包合同等
7)顾客来往信件、投诉和解决资料
8)年度工作筹划、总结、报告
9)人事档案
10)保险资料
11)法律法规和政府有关文献
12)财务报表、工资报表、管理表和租金收缴凭证等资料
2、按物业管理参与者分为：
（1）在物业接管移送时与开发商及设计单位、施工单位积极合
作，力求全面、精确地收集到工程建设产权和工程技术资料等原始
资料。
（2）在业主入住和进行二次装修阶段收集业主、客户资料。
（3）在寻常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运营档案、投诉与回访记录和其她有关资料，并将档案收集制度化。
（4）通过政府主管部门获取有关信息。
（5）整顿：是指把处在相对零乱、分散档案，通过度类组合、排列、编目，使档案系列化、系统化工作。
1)档案整顿基本内容：区别全宗；全宗内档案分类、立卷、案卷排列、案卷目录编制。
2)档案整顿工作规定：必要保持文献之间历史联系；必要便于保管和运用；必要在原有基本上进行整顿、加工。
（6）归档：是按照档案资料内在规律进行科学分类与保存。一种有序资料库是一种完整树形图，从大分类到小分类，再至细分、排序。归档要及时，分类要合理。归档规定做到十清，即物业来源清、物业数量清、物业质量清、物业价值清、构造类型清、设备设施清、绿化苗木清、租金费用清、使用状况清、维修更新状况清。
（7）运用：是充足发挥档案资料凭证和参照作用为物业管理服务。提供运用是档案工作中心任务，也是档案工作成果；同步通过提供运用，使档案工作不断完善和发展。
3、物业档案归档管理
（1）在物业管理中可实行原始资料和计算机档案管理双轨制，并尽量将其转化为计算机磁盘储存形式以便于查找。同步还可运用录像、录音、照片、表格、图片等多种形式保存，使其具体化、形象化。
（2）对业主和公司利益影响较大档案应加以保存。这些档案应按授权级别检索并严格控制借阅。
（3）档案管理人员应编制统一档案分类阐明书和档案总目录，并进行科学合理分类存档。
（4）档案室应保持干燥、通风、清洁，注意防盗，并保证储存地点符台防火、防虫、防鼠、防潮等规定。
4、档案销毁
根据档案保存期限和性质，对旳确没有保存价值和保存期已满档案，严格按制度规定进行销毁……
十、社区建设、前期介入管理服务
1、社区文化内容
社区文化是一定区域、一定条件下社区成员共同发明精神财富及其物质形态，它波及文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，其中，价值观在社区文化核心。社区文化不也许离开一定形态而存在，这种形态既可以是物质、精神，也可以是物质与精神结合。具体来说，社区文化可以波及环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面内容，
2、环境文化
社区环境是社区文化第一种层面。它是由社区成员共同发明维护自然环境与人文环境结合，是社区精神物质化、对象化具体体现。它重要波及社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等。通过社区环境，可以感知社区成员抱负、价值观、精神面貌等外在形象。如残疾人无障碍通道设施可以充足体现社区关怀、尊重生命、以人为本社区理念。固然，怡人绿化园林、舒心休闲布局、写意小品园艺等都可以营造出抱负环境文化氛围。目前诸多社区积极
导人环境辨认系统，用意也基于此。
3、行为文化
行为文化也可以被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生活动文化。一般所说社区文化都是指这一类社区文化活动。这些活动事实上反映出社区社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特性。如小朋友节晚会、国庆节联欢会、广场交响音乐会、元旦千人舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、游泳比赛、新春长跑等等。
4、制度文化
制度文化是社区精神、社区价值观、社区抱负等相适应制度、规章、组织机构等。同步，这些制度等对保障社区文化持久、健康地开展具有一定约束力和控制力。制度文化可以粗略地分为两大类：一类是物业管理公司多种规章制度，另一类是社区公共制度。公司规章制度，公司规章制度和社区公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。如奖罚分明可以体目前社区严谨风格，奉劝有加可以体现出社区人性感悟等。为保障社区文化
活动进一步持久地开展下去，目前诸多社区物业管理部门都成立专门社区文化部，负责社区文化活动建设工作。社区文化部在引导、扶植基本上成立多种类型社区文化活动组织，如老年活动中心、艺术团、协会、表演队等，同步还对社区文化活动开展时间、地点、内容、方式、程序等予以规范。
5、精神文化
精神文化是社区文化核心，是社区独具特性意识形态和文化观念，波及社区精神、社区道德、价值观念、社区抱负、行为准则等。这是社区成员精神观、价值观、道德观生成重要途径。环境文化、行为文化、制度文化都属于精神文化外在体现。如社区升旗典礼、评比文明户、学雷锋演讲等。由于精神文化具有明显社区特点，所经往往要近年积累，逐渐形成。
社区文化建设：
1、通过社区文化建设，可以增强住户对居住区归属感。市场竞争环境日趋剧烈，物业管理公司在注重高水平服务同步，也应不断加强社区文化“感情投资”，通过多种形式和渠道增强住户对社区归属感和凝聚力。
2、以社区文化架起社区文明“桥梁”。物业管理应以优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动，将居民实际利益、思想感情与住区文明“桥梁”：把社区内多种职业、性格住户和社会团队，形成一条以居住区为依托、共同为居民服务、发挥各自功能纽带，即建立良好社区秩序，也增进了居民身心健康和文明素质提高，形成奉献爱心、尊老爱幼良好社会风气。
3、有助于物业管理公司锻造品牌与核心竞争力。社区文化活动组织，对于提高社区档次、形成社区风格均有重要作用。“物以类聚，人以群分”—只有形成高档次高风格社区文化氛围，才有也许吸引高层次业主，而拥有高层次和高品位人群，即是强有力潜在消费群，同步又可以提高社区风格，相得益彰，起到良性循环作用。如果我们可以在各社区内建立起一种良好氛围—住户与住户之间以及住户与物业管理者之间彼此可以良好相处，互有关怀，把社区看作自己人们庭。那么这样一种即有整体统一性，同步每个社区又有着自己独立特色、和谐、隔洽社区氛围，将会成为物业公司品牌重要附加值。
4、社区文化工作是我们为业主提供一项重要增值服务。一所物业拥有良好生活方式、文化氛围和文化底蕴，会使该物业品牌出名度和品牌美誉度得到更进一步提高，给物业注入一种强大文化内涵。而这种文化内涵将成为物业“灵魂”，成为该物业特标志。文化具有巨大无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业增值。
三、社区文化活动组织及创意
1、关注不同人群不同需求业主是一种相对复杂群体，年龄、性别、个人爱好各不相似，各不同社区之间业主社会层次也不尽相似。因而不同类型物业社区文化开展应有所侧重，要根据业主实际需求来开展活动，不能强求一律。在活动形式也要做到丰富多样，关注不同群体不同需求。
2、注重参与性
所有活动都应考虑尽量增长业主参与性，如果组织活动不符合业主爱好，参与人很少，就失去了组织应以业主为参与主体，且在形式上可以充足调节动业主积极性。
3、娱乐性、文化性和宣传价值并重
对于社区业主来说，活动举办并不需要有什么重大政治意义，轻松愉悦感官享有才是参与目。因此活动在筹划和组织时需做到健康、娱乐性强，并且要和社区整体文化氛围相符合，具有积极意义和文化价值。同步，只有活动自身具有良好宣传价值，才可以吸引足够关注，达到宣传社区文化品牌目。
4、老式化+创新化
在一种社区社区文化活动筹划中，要将某些活动固定为习俗。这样才干给业主和潜在消费者一种印象：社区社区文化活动是丰富多彩、永不落幕。如：元宵灯谜会、重阳登高、新春晚会、少儿夏令营等。 但同步也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断筹划某些形式新颖和活动，以保持业主对我们社区文化活动期待和关注。
5、注重节假日活动及氛围营造
在某些大节庆期间和长假期中，如五一劳动节、春节、国庆节、暑假等，业主空闲时间相对较多，还也许会有某些非常住户（业主）回来度假，此时业主对社区关注限度较高，此时应在社区内积极营造假日文化氛围，如节日祝贺等，不应组织相应活动来丰富业主们期生活。如以少儿为主体时期活动，还可以解决家长们后顾之忧。
四、前期介入管理服务
物业移送、接受内容准备工作
1、成立接管小组
2、制定好接管验收筹划。
3、定期对施工现场进行检查。
4、提前参与机电设备最后安装、调试工作，做到心中有数。
5、准备好接管登记表格。
6、做好接管验收后遗留问题解决措施。
7、前期资料提供接管。
五、物业正式接管工作
1、待四方验收合格后开发商、物业公司、总包及监理公司开始正式进行接管工作。
2.、接管工作重要分设备、钥匙实物接管及资料接管。
3.、正式接管前三天进行预检，待物业公司预检完毕后，再正式进行三方接管验收工作。
4.、设备、钥匙实物接管逐级进行，验收完项目立即封闭。
5.、设备试运营。
6.、漏掉问题及缺损项目整治。
7.、物业材料接管验收。
8、物业产权资料：
a) 项目开发批准资料；
b) 规划容许证；
c) 投资容许证；
d) 土地使用合同；
e) 建筑动工容许证；
f) 用地红线图。
9、综合竣工验收资料：
a) 竣工图（波及总平面布置图、建筑、构造、水、暖、电、气、
设备、附属工程,各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
b) 建设工程竣工验收证书；
c) 建设消防验收合格证；
d) 公共配套设施综合验收合格证；
e) 供水合同；
f) 供电合同书、容许证；
g) 供气合同书、容许证；
h) 有线电视合格证；
i) 通信设施合格证；
j) 电梯准用证.
10、施工设计资料：
a) 地质报告书；
b) 全套设计图纸；
c) 图纸会审记录；
d) 设计变更告知单；
e) 工程预决算报告书；
f) 重要施工会议纪要；
g) 隐蔽工程验收记录；
h) 沉降观测记录；
i) 其她也许会影响将来管理原始记录。
11、机电设备资料
a) 机电设备出厂合格证；
b) 机电设备使用阐明书（规定中文）；
c) 机电设备安装、调试报告；
d) 设备报修卡、保修合同。
六、规定
1、移送接受工作结束后，接受小组应及时对接受文献资料登记建档，建档应波及《物业交接合同书》、《物业交接备忘录》、《物业交接报告》、《工程交接表格汇总表》、《工程交接备忘录登记表》、《房屋建筑工程质量保修书》和交接工作中多种表格。
2、对移送接受中发现遗留问题，工程部主管应根据《物业交接报告》和《物业交接备忘录》内容负责催办。对于备忘录中尚未按期解决问题，工程部经理应及时向开发商送交《移送接受遗留问题催办告知单》，并及时跟进，直至问题最后解决。
七、移送接受工作文献、表格目录《移送接受工作流程》《物业交接合同书》《物业交接备忘录》《物业交接报告》《工程交接表格汇总表》《工程交接备忘录登记表》《房屋建筑工程质量保修书》《移送接受遗留问题催办告知单》《工
程图纸资料目录》《图纸资料文献交接清单》《业户资料交接清单》《钥匙交接清单》《设备交接清单》《备品备件交接清单》《工具仪表交接清单》《设备保修单位资料清单》《设备运营实验记录》《房屋验收登记表》《庭院设施交接表》《公共照明设施交接表》《变（配）电室设备交接表》《楼层配电箱交接表》《电梯设备交接表》《供暖系统交接表》《制冷机组交接表》《空气解决机（新风机）组交接表》《风机盘管交接表》《给排水系统交接表》《消防水系统交接表》《消
防自动报警系统交接表》《消防排烟系统交接表》《智能化控制中心交接表》《综合布线系统交接表》《安防监控中心交接表》《通讯系统交接表》《有线电视系统交接表》《网络宽带系统交接表》《市政能源表底数登记表》《业户能源表底数登记表》《天然气调压箱交接表》

十一、创新措施服务及物业管理服务行业宣传服务
1 ）. . “ HYS- - ” 四维物业管理软件简介四维物业管理软件是根据建设部有关物业管理方面原则和要，遵循 ISO-9002 物业管理流程，针对商场、写字楼及社区物业管理需求而开发新一代物业管理软件。该系统融汇了台湾太
亚资讯科技有限公司、广东宏德科技物业有限公司先进经验和管理智慧，全面实现物业管理公司数字化管理，不仅可以简化、规范物业公司寻常操作，减少物业公司成本，实现无纸化办，提高了物业管理效率和质量，更可以增进物业公司全盘管理向现代化公司管理迈进。四维物业管理软件紧扣着物业管理公司工作流程而设计，符合物业管理规范工作流程原则化软件系统。界面和谐，使用以便，协助物业公司管理人员对公司中大量、动态、错综复杂数据和信息进行及时、精确分析和解决，最大限度地减少解决信息劳动
强度。使物业公司管理手段和管理水平产生质奔腾。系统是一套高度整合先进系统，系统由九套子系统（共四十个子模块）组合而成；模块化构造，可以按您个别需求自由组合，满足您管理上任何规定。但是由于在开发初期,就是以完整物业管理措施做需求,为能达到最抱负管理效果还是推荐采用整套软件为佳，与此同步,可以在这个基本上根据实际状况开发出某些新功能。具体功能波及：系统管理、客户管理、工程管理、财务管理、行政管理、公共资料、仓库管理、清洁管理、安全管理。
一、系统管理
清晰角色权限，对每一职能部门、人员设立相应权限，为物业管理建立起切实可行管理制度。为保证系统及数据安全与保密，本系统提供操作者设立功能，以便在计算机系统上进行操作分工及权限控制，通过对系统操作分工和权限管理，一方面可避免与业务无关人员对系统操作，另一方面可以对系统所含各子系统操作进行协调，以保证系统安全。顾客登录：分管理者与一般用戶之登录 ；管理者用戶名预设为系统管理者,根据不同之授权可对各程式作不同之限制使用数据备份：以便顾客对数据库进行备份，以便需要时候能自行恢复数据。
二、客户管理
基本资料：记录客户姓名、地址、电话等。押金管理：对客户在案入住过程中产生押金。如租金押金、水电费押金、二次装修押金管理。租赁管理:按物业使用状态对客户进行有效管理，可按租售方式进行分类汇总、记录，还可以根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对将来时段内变化状况有所理解、准备，使租赁工作预见性强。客户投诉：对投诉管理人、投诉对象、内容、解决意见和客户对投诉解决满意度进行有效分类管理及事后有关部门解决。对客户违章进行惩罚并记录，对其因素及后果进行管理。客户有偿服务费记录：单独对客户有偿服务进行记录跟踪、保证高效率增值服务。计费管理：计算客户当月租金、管理费、水电费等多种常规收费及有偿服务费，开列本期收费单据。客户各期收费单据审计、查询。可以对社区、大厦等不同物业设立特定计费方式，灵活以便解决多种类型费用计算，相对固定费用可以用费用模版方式进行复制，调节修改极其以便，并具有审计功能。
三、工程 管理
工程合同：对所承办多种物业工程合同进行系统管理。完备工程流程管理，工程名称、负责人员、工程地点合同编号、合同内容、工程内容。具体记录物业工程合同信息，为物业维护保养提供原始资料。可以在程序里打开各个附件，以便查看和管理。工程预算：工程合同预算管理与记录、预算名称、预算金额、
负责人员。提供各项已完毕工程预算状况,为此后同类项目提供参照根据。 责任部门可以对工程预算作浏览、审核或解决。参建（合伙）单位资料：工程参建单位管理、竣工验收。记录参建或合伙单位信息资料，以便查询参建单位信息，以提高物业服务效率。工程竣工验收管理与记录：验收日期、验收项目、验收内容、负责人员。对物业工程竣工与否、与否合格，做具体记录，可以以便地进行验收操作和查询操作。设备台帐管理：基本资料、铭牌参数/调（测）试参数、设备配件/配件参数、厂商资料管理原则：设立某些成熟原则化管理规定，达到高水准、统一规范目保养计。划设备运营管理：设备运营记录、设备故障报告、设备（配件）维修更换记录。设备维修保养：设备保养筹划与实行、派工单管理、保养耗材管理。水表、电表抄表读数输入：通过社区名称、客户名称、时间、表计号码等，系统自动进行数据解决生成报表后导出 Excel 表格。
四、财务管理
灵活细致费用查询方式：按缴款单号查询、按合同编号查询、按房号、费用查询多样化收款方式：收款、某些收款、代收代缴、预付款划扣、银行转帐支付。提供“超收某些用作预收费用”和“取消本次收费”等操作，顾客可对多种费用项目进行灵活收费。收款撤销：可对上一次错误操作更改、撤销。客户预付款管理：按日期、收支、金额、备注等信息记录。银行转帐管理：按银行名称、户名、费用名称、转账有效期等记录。
收款记录报表：钞票收入明细日报表、钞票收入汇总日/月报表、客户应收未收明细表、客户应收未收汇总表、收费完毕比例表五、行政管理公文告知：对上级下达、部门抄送和本部发出多种文献档案进行及时告知和管理。可收发信件、查看信件内容并做出解决回答等。协助各级部门人员高效传达各类信 息。
会议记要：完全实现无纸化办公，高效、及时完毕机构内部信息流动及有关业务推动。文献管理：各类型合约、证件、执照管理、办公室合约管理(租务、维修等)、協力、商合约管理、客户合约管理、代理合同管理、可存储图片，以便查阅，合同到期自动警报功能。员工手册、培训记录：记录每次员工参与培训信息，并对信息进行记录、分析，作为员工绩效考核和晋升根据，从而进行统一、有效、规范化管理。
六、公共资料
公司制度：采用树状目录构造，可直接或在文本框内输入资料或从微软或记事本等软件导入。
公司电话：分类记录公司各部门员工办公电话，移动电话、住宅电话等信息。集中管理公司各个部门电话信息，以便查看。
工作筹划：对办公室有关行政事务进行统筹安排、系统管理。对办公室有关行政事务进行统筹安排、系统管理。
物业概况：针对物业管理公司所管理一切房产，对朝向、面积到建筑类型、权属、使用状态进行有效管理，同步可接受图片扫描录入。
费用查询：定制各类费用查询，并输出至报表。可以以便地对各个客户不同费用进行查询，协助顾客对客户费用进行记录汇总，并生成各类报表。
七、仓库管理
以便录入、减轻顾客计算工作量、充足发挥计算机优势，实时掌握并控制成本、具有完善进出仓管理功能。
物品种类表 ：记录库存物品种类
库存量查询：查询物品种类库存量安全存量：设定某物品最低库存量
进仓管理：管理物品进仓
出仓管理：管理出仓信息
物品申购申请：申请购买物品
物品申购批核：批示申购申请与否通过
物品申购记录查询 ：查询申购记录
物品请领申请：用于个人申请领取物品
物品请领批核：领导批示与否容许领取物品
物品请领签收：签收物品
物品请领查询：查询物品请领状况
层级设定：设定批核级别
八、清洁管理
每日清洁记录管理、清洁岗位信息设定：按班组、岗位、设备名称、工作内容、工作原则设定。具体记录清洁工作各项内容，以便清洁部门管理。
消杀日记：(时间、范畴、操作员、检查员…等)垃圾清运登记表、垃圾房消毒：按操作人员、检查人员、清运成果、检查成果等录入。卫生检查记录：可按季，月，周来记录检查状况。
检查位置：检查地点
清洁项目：即清洁类型
检查状况：清洁成果状况
检查人员：执行检查人员
存在问题：检查人员发现问题，对办公室有关行政事务进行
统筹安排、系统管理。整治意见：对检查成果批示。
清洁卫生：准时间、检查位置、检查内容录入。
九：安全管理
运用系统对保安排班进行合理化系统化管理，及时登记各时间段内保安巡楼状况，防患未然，报表打印 (如 ：排班表、巡楼报告清单…等)。记录保安工作各班岗位信息和值勤日记，以便顾客对安全状况进行分析和对保安人员安排。网络客户 服务信息平台简介网络客户服务信息平台是宏德物业针对该项目为模型公众物业而开发，基于 INTRENET 网络平台信息发布软件，以便客户和业主方对物业管理服务公司建立一条无障碍通道，尽最大限度满足客户和业主方多种需要，同步接受客户和业主方监督，不断提高物业公司管理水平。
重要功能如下：
一、公司简介：波及：物业公司简介、公司业绩，管理团队、公司资质、公司荣誉、公司文化、公司发场等。
二、活动信息：公司动态：波及公司新闻，行业新闻，最新成果，管理案例。
三、物业服务内容：安全服务、环境服务、设备管理服务，特色物业，有偿服务，价格，原则简介。
四、数据记录报告：人流量记录，能耗记录，费用记录等。该项服务内容仅对业主方公开。
五、客户服务波及：网上订票业务：团队票订票，散户订票登记，最新场览项目简介等。
六、客户意见反馈：客户投诉、专项调查、网络投票，网络社区等。
七、友谊连接，联系方式
八、网络培训，娱乐分类。
上述两个软件一种重要功能是内部管理，另一种是对外服务，两者数据可以互相共享（在一定权限范畴内），真正体现对现代化物业高技术。高水准物业管理服务。
第二章 二次防雷方案
由于广东产品质量监督检查研究院顺德基地建筑特殊性，在后来管理中仍然要特别强调防雷重要性。做好二次防雷准备预案，随时启动，以保障业主方人身、财产安全。
1、雷击三种破坏形式
当雷一种是直击雷。就是雷云与大地上某一点之间发生迅猛放电现象，它会导致建筑物毁坏，人畜伤亡、电力和通信线路中断、油库爆炸和诱发森林大火等。
另一种是雷击电磁脉冲（LEMP）和雷电过电压，俗称感应雷或二次雷击。由于带电云层静电感应和强大瞬间变化雷电流在泄放过程中产生电磁感应作用，易在多种管道上感应出高电位，在多种导线上（如电力电缆、通信电缆、控制信号线、电话线等）感应出雷电过电压波，可达几十万至几百万伏，这些过电压波沿着这些线路进入辖区内，毁坏内部设备和导致人员伤亡。它重要对计算机信息系统、微电子设备、通讯系统、自动化控制系统、家用电器等导致破坏。雷
电产生雷电电磁脉冲可以对其几公里范畴内微电子设备构成危害。这种雷电灾害呈逐年递增趋势，且危害限度越来越大。尚有一种是球形雷，又称地滚雷。这种雷击形式相对较少，其形成机理尚在研究中。它重要引起火灾、爆炸以及毁坏辖区内设备等。
2、防雷措施
在项目投入使用之前，一方面将通过防雷验收，建筑物防雷一般不会由问题。但在物业公司进入管理后，需采用如下措施进行防雷管理。
1）在寻常运作中，常常浮现设备改造，二次装修等工程，设备专业系统工程师必要进行防雷审核，如果波及通过院内外安装工程项目，在管道、设备必要与大楼防雷系统接地点相连。在电子设备中需安装避雷器。以保证人身和设备，财产安全。
2）在院内外临时场项目时，对于超过规定高度物体（场品）顶端加装避雷针。
3) 在院内外开阔地带，在路灯顶部加装避雷针或独立设立避雷器。以保护顾客安全。
具体深化方案需在项目投入使用后，再根据具体状况和条件进行设计。
第三章 空调系统改造方案
根据目前空调工程设计资料得知：场馆重要采用集中供冷方式。采用该方式长处是：
1、资源共享：集中安装大型中央空调制冷系统，充足运用了中央空调适合于大型物业供冷特点，无需在每一种建筑物分布安装空调主机。只需要连接冷冻水管道，就可以实现制冷，期工作原理类似于北方都市集中供热系统。
2、减少投资：中央空调系统在建筑物设备中投资比重很大，初期建设减少了中央空调主机机组及冷却水系统投资，只要按期支付供冷费用，可以缓和资金压力。同步减少设备占地面积，使物业实用面积提高。提高资金运用率。
3、减少环境污染： 空调冷却塔有许多风机、产生噪音对环境污染，减少冷却塔即减少了环境污染。
但该方式也存在局限性：
1、从冷冻站连接冷冻水管距离较远，产生冷量损失；冷冻站管道离项目距离数较远，管道保温始终会有损失，距离越长损失越大，在末端提供冷水温度也许达不到额定值，导致项目整体环境温度达不到规定规定。
2、冷冻水直接进入辖区内管道对设备影响责任不明确辖区内安装大量空气解决机，新风机，冷冻水水质直接影响到制冷效果，因而空调