未来社区首个项目案例.doc

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什么是未来社区? 3 月, 《浙江省未来社区建设试点工作方案》正式发布, 提出了未来社区建设的「139」顶层设计理念, 在概念的基础上进一步诠释了未来社区的内涵和建设要求。以人民美好生活向往为中心, 在聚焦人本化、 生态化、 数字化三维价值坐标的基础上, 以和睦共治、 绿色集约、 智慧共享为内涵特征, 突出高品质生活主轴, 有归属感、 舒适感和未来感的新型城市功能单元。构建以未来邻里、 教育、 健康、 创业、 建筑、 交通、 低碳、 服务和治理等九大场景创新为重点的集成系统。
未来社区的三化九场景简而言之, 未来社区就是城市居住社区的升级版, 将赋予城市居住社区更多元的功能, 居住者将享受更全面、 便捷的服务。比如过去的城市居住社区功能大多仅涵盖居住和社区型商业, 未来社区将实现在家门口解决孩子教育、 康养医疗、 青年创业等方面的需求。同时, 社区居住环境更绿色低碳, 建筑景观在实用基础上增加人文特色, 经过智能设备和技术的使用, 让社区管理及物业服务更智能、 便捷, 出行方面结合城市交通规划, 经过开放式街道路网和社区交通管控, 优化社区停车、 公共交通出行、 物流配送不完善等问题。从民生的角度来看, 未来社区建设能有效改进居民的生活环境, 契合民生的需求。同时, 从未来城市发展的角度, 对于实施城市有机更新, 促进城市升级及经济发展也具有积极作用。

未来社区或将成为城市发展的新增长点随着城市发展不断趋于完善, 大城市将逐渐从增量时代进入存量时代。在城市原有的基础上, 结合新时代的需求进行更新、 升级, 将成为下一个阶段城市发展新的增长点。未来社区的建设, 选择城市中最小, 分布最多的生态单元入手, 在社区中加入绿色低碳、 智慧互联、 设施共享、 功能集成等新时代的新元素。一方面, 社区升级将带动环保材料、 智能安防设备、 信息化管理系统等产品相关产业的投资需求; 另一方面, 直接促进了新一代建筑施工工艺和信息技术的应用和落地, 进而拉动城市 GDP 增长。

转型运营城市理念的尝试和探索未来城市发展的方向即智慧城市, 在此前景下, 未来社区作为智慧城市生态体系建设的一个缩影, 在这一方向上的探索, 能推动城市在更长周期维度上向智慧运营城市理念逐步转型。以未来社区这一微型城市生态为载体和试点, 探索利用物联网的落地应用, 实现社区的数据化、 智能化管理服务, 为社区居民生活提供高效、 便捷的配套服务, 从而推动老旧型社区向智慧型新社区转型。

首个未来社区项目已落地根据未来社区建设的整体规划节奏, 将经过三个阶段逐步实施。未来社区的建设优先考虑公共交通便捷、 地上地下空间高强度复合开发的区块开展试点。项目分为改造更新和规划新建两大类, 以改造更新类为主。当前, 已经启动第一阶段, 首批 24 个未来社区试点项目已公告推出, 相继投入建设。其中, 在杭州 7 个未来社区试点中, 首个项目已落地面世, 拱墅区朗诗寓瓜山未来社区项目的首期改造房源已于 10 月底入市。
首批24个试点项目分布情况

杭州朗诗寓瓜山未来社区的创新实践作为首个落地的未来社区试点项目, 杭州朗诗寓瓜山未来社区既是城中村改造的一次全新尝试, 也是业内规模化租赁型社区的一次探索。瓜山, 是拱墅区最大的村之一, 此次结合未来社区的构想, 在原城中村的基础上, 加入了人本化、 生态化、 数字化的新元素, 进行全面更新, 改造后的瓜山农居将进行整体租赁, 成为杭州最大的租赁型社区项目。根据瓜山项目的改造更新方案, 由浙工大设计集团负责瓜山社区外立面以及景观改造, 房屋内部装修及后期社区运营等引入第三方长租公寓运营商负责。 年, 朗诗寓凭借租赁社区的全新理念和优秀的综合运营实力中标该项目, 成为该项目运营方。
社区规划图
那么, 朗诗寓瓜山未来社区的整体规划改造中有哪些亮点?
瓜山未来社区项目规划图第一、 绿色低碳社区在社区改造过程中, 朗诗寓延续了绿色理念, 在室内装修材料、 施工工艺方面注重健康、 舒适、 节能、 环保, 避免声环境、 光环境的污染, 打造绿色低碳社区。第二、 多元业态融合的租赁型社区瓜山社区将有机融入长租公寓、 文创办公、 民宿、 商业等多元业态, 整体改造后成为租赁型社区。其中, 将原城中村民居统一改造后整体作为长租公寓出租运营。结合瓜山地区的文化特色, 在社区中加入了部分主题性「城市旅宿」产品。同时, 为配合生活与就业融合的新趋势, 配置针对年轻创业型企业的联合办公产品。 第三、 社区 15 分钟生活圈改造后的社区内规划配套学校、 艺术展览馆、 历史展览馆、 多功能运动馆、 文化公园、 星光广场等, 使整个社区生态自成体系, 能满足租客教育、 医疗、 休闲、 娱乐、 运动等全方面需求。第四、 多元化主题社交场景为打造邻里文化, 改造后为社区各居住组团规划了不同的场景主题, 如电竞主题、 宠物主题、 女神主题、 音乐酒吧主题、 桌游主题、 动漫主题等。经过线下社交场景的打造, 为社区邻里互动提供物理空间基础。
社区内场景规划

第五、 有辨识度的建筑场景社区公建配套的改造, 兼具实用与艺术, 设计有辨识度的建筑场景。如组团间的连廊、 滨水码头、 樱花林、 3.8KM 多功能环形夜光慢跑道等。

滨水码头和樱花林

第六、 智慧服务社区作为大型租赁社区, 由朗诗寓整体运营管理, 社区实行组团化「封闭+开放」的运营管理模式。经过社区硬件设施的改造, 实施动态化、 数据化管理, 实现社区无盲区智慧安防。经过朗诗寓租赁运营管理平台、 诗友社区服务平台、 诗友生活服务平台等三大服务平台提供「线上+线下」的全方位智能化服务, 解决从入住到生活的一切问题, 实现社区物业的可持续运营。以集成化 OA 管理平台, 提高服务效率和品质。当前, 朗诗寓瓜山未来社区的第一批 375 套改造房源已面世, 方案中的部分规划已落地, 由第一批「成品」管中窥豹, 对比改造前后, 不乏亮点。
· 城中村 VS 欧式小镇
改造前的瓜山就是千篇一律城中村的老旧建筑, 单调、 杂乱、 色彩灰暗。改造后, 整体立面采用明亮的白色彩系搭配红、 黄、 橙、 灰色, 搭配花木种植、 景观与色彩上植入形成「春、 夏、 秋、 冬」四个主题社区组团。在原来多层砖混结构的建筑外立面上增加了一些阳台设计, 与垂直绿化相结合, 营造一种悠闲的生活模式和生活氛围, 将原来典型的城中村小楼打造成欧式小镇风情。
改造前与改造后外立面对比
改造前与改造后外立面对比
改造后社区实景

· 步道 VS 连廊
项目改造过程中增加了大量连廊设计, 作为公共区域。在空间上, 经过连廊使原有松散的社区规划结构形成组团式、 街区式的邻里空间关系, 为青年客户群体创造邻里交流、 互动的公共空间, 打造邻里场景。在功能上, 外围的连廊里放置外向型商业, 满足社区内生活便利之外, 对外开放, 形成区域的商业活动中心。

改造后加入连廊设计

利用连廊打造公共空间
· 平层 VS 丰富的差异化产品
利用建筑原有格局, 将普通的平层户型, 分割设计成 12 平- 38 平的产品, 设计成风格各异的户型, 打造面向不同需求客群的差异化产品。例如结合坡屋顶的优势, 设计 LOFT 产品。

改造后的LOFT户型

· 无风格 VS 北欧、 MUJI 风格
租房群体偏年轻化, 项目室内设计选用了北欧、 MUJI 风格等, 从这些风格对应的户型在色彩和布局上做一些变化, 经过颜色和布局的变化, 形成七、 八种更多适合不同需求的风格。瓜山社区室内实景结合未来社区的三化九场景理念, 当前产品端的场景落地情况较好, 市场认可度较高, 首批房源自 10 月 15 日开放至 11 月 9 日, 出租率达 96% 以上, 基本实现满租。小结一般, 受限于地理环境和原建筑结构, 改造类项目的难度要高于新建。瓜山城中村原砖混结构的建筑质量较差, 也增加了项目改造的难度。同时, 结合瓜山的原建筑风貌、 地域文化, 在老旧民居的基调上增加新元素, 不失为未来社区首批亮相产品的亮点。朗诗寓瓜山未来社区在很多层面上都具备开创性意义, 如此大规模改造后运营性质的城中村项目在业内无先例可循。而作为首个落地亮相的未来社区, 项目经过产品具体的呈现了未来社区的一些理念。同时, 作为业内最大的租赁型社区, 在物业改造、 大型社区运营的探索上又向前迈进了一步, 值得借鉴。