资源描述
创
业
计
划
书
创业筹划书
项目名称________“天伦乐”嵌入式养老中心__________
项目单位__________________________________________
地 址__________________________________________
电 话__________________________________________
传 真__________________________________________
电子邮件__________________________________________
联 系 人__________________________________________
[03月25日]
摘 要
国内已经成为最早进入老龄化社会发展中华人民共和国家。养老行业是21世纪朝阳产业，在市场经济条件下，纯正依托政府单方面承当和维持养老，已经远远不能满足当今社会不断增长老年群体市场需求，民间资本介入国内养老市场已经成为大势所趋。
现行体制下，养老院大都位于都市边沿地带，子女前去看望不便，老年人也存有排斥陌生环境情绪。中华人民共和国人注重亲情，子女与老人均但愿能拉近彼此之间距离，以便双方相聚团圆，以满足心灵上慰藉。除此之外，建设独立养老住宅资金需求较高，存在较大投资风险，高额资金投入和较长资金回收周期让诸多投资者望而却步，从而限制了养老产业发展。
基于以上背景，“天伦乐”嵌入式社区养老中心应运而生。“嵌入式”是指通过租赁社区住宅方式创立集餐饮、住宿、娱乐、保健于一体附属在居民区内养老中心。这种发展理念与现行养老机构最大区别在于，在子女居住社区内租赁住宅，改导致符合原则养老公寓，就近养老。一方面，避免高额初始资金投入，使得养老中心更具可复制性，资金回收周期更短，投资风险更低；另一方面，使得老年人留在熟悉环境中，得到生活和精神上照顾，真正做到了不影响子女生活，还满足了老人与子女多相处愿望。有助于增进家庭关系和谐，营造祥和社区氛围，构建和谐社会。
目 录
第一章 公司简介 1
一、宗旨 1
二、公司简介 1
三、公司战略 2
四、价值评估 3
五、场地与设施 3
六、风险 3
第二章 市场分析 5
一、背景简介 5
二、目旳人群 6
三、顾客购买准则 7
四、销售方略 7
五、市场渗入和销量 8
第三章 竞争性分析 9
一、机会 9
二、威胁 10
三、优势 11
四、劣势 12
五、核心问题分析 12
第四章 产品与服务 14
一、设施配备状况 14
二、服务项目规划 16
三、寻常服务项目 17
四、文化娱乐项目 19
五、将来服务规划 19
第五章 市场营销 20
一、市场定位 20
二、战略定位与项目规划 21
三、销售方略 22
四、定价方略 27
第六章 财务筹划 29
一、初始投入 29
二、年度运营成本 29
三、年度运营收入 30
四、政府补贴 31
五、利润表 31
六、资产负债表 31
七、钞票流量表 32
附录 33
第一章 公司简介
一、宗旨
我们公司通过租赁社区住宅方式创立集餐饮、住宿、娱乐、保健于一体附属在居民区内养老中心，立足于青岛地区人口老龄化问题较突出养老现状，以”服务岛城老人，共创和谐社会“为宗旨,切实解决城乡居民养老困难问题，加强老年福利服务体系建设。
二、公司简介
1. 公司概况
“天伦乐”嵌入式社区养老中心 成立于，注册资本200万元，员工5人，是股份有限公司。
2.公司文化
A. 公司目旳:公司致力于岛城精品嵌入式老年公寓打造，在初期前五年在青岛市3至5个社区内建成嵌入式社区示范公寓，入住率达到80%以上，在摸索出成功发展和服务模式后，迅速推广嵌入式养老中心模式，通过政府注资、私人投资、风投公司投资、银行借贷等方式融资，扩大资本量，打造居民夸奖承认服务品牌。在五年到十年期间，建成覆盖青岛市南区百分之八十社区养老公寓。在可预见十到二十年，以市南区为中心向崂山、四方、李沧、城阳、胶南、胶州、即墨、平度、莱西辐射，力求将嵌入式社区养老中心覆盖青岛市七区四市商品房社区。
B.公司理念：用孝心照顾老人，以效益回报社会。酒店式服务为主，辅以医疗式服务，细心周到，尽显细心温馨。
3.公司重要产品
嵌入式社区养老中心
4.公司创新
嵌入式养老中心是建立在每个居民区内，并非将老人们集中于老式意义上敬老院内，避免了离子女住所较远带来不便。老年人既留在熟悉环境中，又能得到生活和精神上照顾，真正做到了不影响子女生活，还满足了老人与子女多相处愿望。公司创新点有：
A.时间银行:鼓励老人在健康时候为其她需要照顾老人提供服务，而当自己需要别人照顾时，就可以提取“存”在“银行”中时间为自己服务，形成了整个社区互帮互助良好风气。
B.级别收费:内设有多种房型，满足不同经济条件老人需求。老人可根据自身特点选用自己喜好房型及护理套餐。
C.亲情合同:规定老人家属每月至少看望老人一次或是每周至少一种电话，避免了家属疏于关怀老人事情发生，让入住老人继续感受到亲人温暖。
三、公司战略
公司发展前五年，在青岛市3至5个社区内建成嵌入式社区示范公寓，入住率达到80%以上，在摸索出成功发展和服务模式后，迅速推广嵌入式养老中心模式，通过政府注资、私人投资、风投公司投资、银行借贷等方式融资，扩大资本量，打造居民夸奖承认服务品牌，建成覆盖青岛市南区百分之八十社区养老公寓。在五年到十年期间，以市南区为中心向崂山、四方、李沧、城阳、胶南、胶州、即墨、平度、莱西辐射，力求将嵌入式社区养老中心覆盖青岛市七区四市商品房社区。在可预见十到二十年，以成熟商业模式实现全国连锁推广。
四、价值评估
民间资本涉足养老是新兴领域，社区养老模式在国内养老社会保障体系中地位十分重要，发展前景非常乐观。由于有助于社会老龄化问题解决，可以得到政府资金支持和政策鼓励。但是同步养老服务业是一种投资回收周期比较长行业,适合稳健型长期资本投资。
五、场地与设施
基于原有各个社区商品房，通过租赁、承包方式获得经营用地，通过竞标、捐赠、购买方式获得所需物资用品。在获得经营用地后，按照国家规定原则，对租地进行设施改造，例如建设无障碍通道、栏杆扶手等等，以满足老年人入住需要。
六、风险
盈亏重要因素是入住率和服务成本，这里服务成本是指为老人服务必须某些，波及房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、资产折旧费以及也许发生诉讼费用等等。
办院重要风险在于，一是入住率局限性，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处在净投入状态，不能实现资产良性循环。二是入住老人收费风险，由于老人及子女财务状态恶化等因素，导致入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，导致垫付费用局面。三是老人意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老中心都带来人力和财力上承当。
第二章 市场分析
一、背景简介
1.中华人民共和国面临着严峻老龄人群养老问题
中华人民共和国老龄化正处在迅速发展阶段,按照联合国老式原则，60岁以上老年人口达到总人口10%，为“老龄化社会”，超过14%为“老龄社会”。从国家记录局发布第六次全国人口普查重要数据来看，以11月1日零时为准，国内60岁及以上人口占比已经达到13.26%，可以预见和必然是，国内将正式迈入“老龄社会”。
以青岛市为例，有关资料显示，青岛市于1987年步入老龄化社会，比全国人口老龄化平均时间提早了，人口老龄化限度位居全国第四位。60岁以上户籍老年人口达131.8万，占总人口17.29%，高出全国平均水平4.79个百分点。其中，80岁以上高龄老人23万，占了全市老年人口17.45%，高出全国平均水平6.08个百分点，老龄化发展速度相称于人口自然增长率10倍，养老服务面临着前所未有挑战。
2.中华人民共和国既有养老模式已经不能满足现代养老需要
时下，公办养老院数量不多、床位紧张，民营养老院则费用偏高，因而浮现了“‘公办’住不进，‘民办’住不起”现象。现行体制下养老院大都位于都市边沿地带，子女前去看望不便，老年人也易产生排斥陌生环境情绪。除此之外，中华人民共和国人注重亲情，子女与老人均但愿能拉近彼此之间距离，以便双方相聚团圆，以满足心灵上慰藉。
3.政府坚持多措并举，加快推动养老服务体系建设
解决好民生问题始终是政府核心任务。以青岛市为例，政府有关部门坚持“都市先行，带动农村；方式多样，适度普惠；政策保障，资金支持”方针政策，积极顺应“养老服务社会化”形势，大力扶持养老机构建设。青岛市颁布《养老意见》对城乡养老机构政策资金扶持实行统一原则。对社会力量兴办养老机构，予以每张床位5000元一次性建设补贴。养老机构每入住一名青岛户籍老年人，予以每月100元运营补贴。城乡养老机构还享有统一税费优惠政策。
4.嵌入式社区养老模式存在较大市场需求
嵌入式社区养老是依附于社区一种商业养老模式，老年人入住之后距离自己家庭较近，与子女、亲戚朋友会面比较以便，在最大限度上减轻老人心灵上孤单感和空虚感。这是其她某些民办养老院所不具有优势条件。问卷调查成果显示，社会上对这种嵌入式养老模式市场需求旺盛，具有十分广阔市场空间。
二、目旳人群
在都市社区中居住自理老人、介护老人、高龄老人和不能自理老人。其中重要波及自身文化限度、收入水平较高企事业单位老年退休人群，年龄较大、身体不便需人照顾老人，喜欢群居生活、向往社会温暖、注重个人品味老人。
三、顾客购买准则
1.养老亲情需求
养老中心附属在社区当中，与社区融合，与子女相处便利。中华人民共和国人讲究亲情与团圆，这是有养老需求顾客所看重。顾客需求在本筹划书附录中调查报告有具体解释。
2.中心优质服务
养老中心提供优质膳食服务，配有完备医疗保健设施。给顾客合理周到生活服务。
3.政府大力扶持
政府支持养老机构发展，提供相应资金支持与政策保障，协助培养具有护理专业资格证先进护理人员。证件齐全，资质先进应当是顾客购买重要保障。
4.合理收费原则
完全按照市场价格及本地物价局统一原则设定。
四、销售方略
坚持“以服务老年人为本，重亲情、讲和谐”理念发展“亲情养老”，巧打“亲情牌”，在为政府、为社会分忧解难同步，实现微利。养老中心将采用多渠道、多方略营销模式，吸引老年人入住，其中波及活动营销、公益营销、会所营销、口碑营销、线上营销、线下营销、项目营销、形象营销、事件营销、电话营销、合伙营销等销售方略。
五、市场渗入和销量
前期筹划在青岛市某社区内进行试点，努力发掘潜在顾客(目旳市场上那些尚未使用此类产品顾客)，转变非使用者(产品进入市场到走向成熟过程中，有人会对新产品持怀疑或观望态度而成为非使用者) 把竞争对手顾客吸引过来，使之购买我司服务。拓宽销售渠道、开发新市场、减少服务成本、集中资源优势等单一方略或组合方略来开展。运营成熟后可进行连锁养老院形式扩展。
第三章 竞争性分析
一、机会
1.养老行业是21世纪朝阳产业，存在着广阔发展空间
全国第六次人口普查显示，60岁及以上人口占全国总人口13.26%，比人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比上升1.91个百分点。就青岛市而言，根据青岛市市老龄委最新记录数据显示，全市60岁以上老年人131.8万人，占全市户籍人口总数17.29%。而据市计生委估算，到“十二五”末，全市户籍人口将达800到820万人，其中，60岁以上老人所占比例将达19%以上。如此庞大老年群体养老问题拭待解决，势必促使养老产业迅猛发展，因而养老产业存在着广阔发展空间。
2．目前养老机构供不应求，存在市场优势
截至目前,全国有各类养老服务机构38060个,总床位266.2万张,收养各类人员210.9万人,平均每千名老人拥有床位数16.9张,与发达国家50张-70张平均水平相差甚远,与发展中华人民共和国家20张-30张平均水平也有不少差距。而就青岛市而言，全市城区登记养老机构约131家，养老床位仅1.56万张，远远满足不了社会化养老需要。
国内正在向老龄化社会迈进，这就更加剧了市场供求矛盾，要解决这一矛盾除了依托政府支持外，还需要社会力量介入，毕竟养老是全社会面临问题，而民营养老机构一步步壮大正适应了社会需要，这也预示了“嵌入式”社区养老中心存在巨大市场空间和发展潜力。
3.政府对养老机构予以资金支持和政策保障
青岛市出具《养老意见》对城乡养老机构政策资金扶持实行统一原则，对各区市政府投资兴办养老机构，、、前建成分别予以每张床位1元、8000元、6000元一次性建设补贴；对社会力量兴办养老机构，、、前建成分别予以每张床位8000元、6000元、5000元一次性建设补贴。养老机构每入住一名青岛户籍老年人，予以每月100元运营补贴。城乡养老机构还享有统一税费优惠政策。，市财政用于新增床位开办补贴和运营补贴经费4300多万元。因此开办养老中心，一定会获得政府资金支持和政策保障，并且进入时间越早，得到支持力度越大越强。
二、威胁
重要威胁在于市场中已有和潜在竞争者。有商机必然有商家，既有养老市场中存在大量潜在竞争者，虽然诸多养老院存在着经营亏损现象，但是不得不承认，它作为朝阳产业来说，对社会资本还是有着很强吸引力。除了这些潜在竞争者外，尚有现存养老院经营效率提高冲击。
我们作为潜在进入者已经清晰地认清了形式，凭借“嵌入式”就近养老发展理念和较短资本回收周期，我们一定会在剧烈竞争中顽强地生存下来。
三、优势
1.“嵌入式”养老中心亲情优势
目前诸多老年公寓布局不尽合理，地点远离社会、远离亲友、交通不便，并且由于前期高额资金投入，运营近年不能补偿初期投入，导致过大营运承当。与此相对照，“嵌入式”养老中心具有两方面优势：一方面，采用租赁社区住宅方式，避免了高额初始资金投入，使得养老中心更具可复制性，资金回收周期更短，投资风险更低；另一方面，就近养老，使得老年人留在熟悉环境中，得到生活和精神上照顾，做子女能随时看望老人，尽到做子女孝心，让老人真正实现安享晚年愿望。
2. “嵌入式”养老中心打造科学专业护理团队，保证优质服务
“天伦乐”嵌入式养老中心聘任专职保健员、护理员构成养老服务团队，为入住人员提供寻常基本养老服务，使入住人员每天都能得到贴心服务。养老中心针对老年人特点，除了保证饮食安全和卫生外，还会为她们提供科学合理饮食搭配，用科学专业知识为老年人服务，协助她们制定合适运动和饮食筹划。
3.嵌入式养老中心将建成专门适合老年人活动中心
目前养老机构没有为老年人提供更多休闲活动场合，一是养老中心场地较小，二是某些设施成了摆设。而我们养老中心具有完善服务设施，可以满足老人不同层面需求。电脑室、图书阅览室、书画室、棋牌室等均对入住人员免费开放。老年大学设有书画室、多功能厅，为入住人员提供丰富精神文化生活空间。同步设有多种业余爱好爱好小组，力求让入住人员在精神上能得到满足。此外，养老中心将定期举办文化生活、健康养生讲座，举办各项研习课程。具有完善服务设施，可以满足入住人员不同层面需求。
四、劣势
1.财务成本压力
“嵌入式”养老中心建在居民区内部，项目一定限度上和房产价格有着紧密联系，房子租金将是很大一笔投入，青岛市作为二线都市，房价较高，这会加大项目成本，为此除了政府一定支持，还需要吸引更多资金，投入回收期也许会较长。但是我们经营团队会深谋远虑，考虑周全，做好长远打算，保证资金链不断裂。
2.意外风险
养老中心在运营过程中，也许会发生老人受伤等意外事故，因而应尽心竭力照顾好老人，最大限度上减少医疗法律事故发生。还应配备监控设施，以免导致不必要法律纠纷，影响养老中心正常运营。
五、核心问题分析
我们居民区养老中心能否依托科学发展理念和优质科学服务成功挤进这一市场，在剧烈竞争中分得一杯羹？
能在剧烈竞争中站稳脚跟是以获得一定利润为基本，养老中心需要政府支持，但是绝不该依赖政府，同步本养老中心更不是以高赚钱为目养老机构，我们会在综合考虑政策和市场基本上制定好经营筹划，在保本基本上制定最优价格方略，充足为老年人考虑，以较低价格和优质科学服务优势进入到市场中来，最后服务于社会。机遇与挑战并存，我们会牢牢抓住机遇，迎接挑战。
第四章 产品与服务
一、设施配备状况
本养老中心设施配备波及硬件和软件两个方面。
1.硬件设施
硬件设施波及选址规划、居所设计。供老人居住活动场合、构造设计、人均空间面积、地面走道防滑措施及无障碍设施、洗漱卫生设施及其使用材料等均符合国家有关原则规定。在养老中心中，老人所用床铺、桌凳、衣柜、电视等寻常生活用品用品不仅配备齐全，并且从减少设施对老人创伤角度出发，最大限度按照老年人生理特点及需求设计并合理摆放。除了为老人准备必要生活设施外，还为老人配备某些娱乐设施。如图书室、书画室、电脑室、球类室、棋牌室及康复健身室等，为老人提供自娱自乐空间，使她们可以陶冶情操，愉悦身心。此外养老中心也配备有全面安全设施，如老人房间内需配备有完善应急呼喊系统和安全监护保障体系及灭火用品等。
2.软件设施
A.完善医疗与配餐服务
园内设有常规医疗门诊，开设中西医特色康复保健护理，更与医院等出名医疗单位挂钩提供全方位医疗协助，解除后顾之忧。通过建立健康档案，组织健康评估等，量身定做专业化、个性化照护方案，提供贴心亲情服务，随时监测会员健康状况，予以健康指引，及时有效解决入住人员紧急呼喊，协助服药，对有就诊需求入住人员协助联系康复医疗中心就诊并护送陪伴，使入住会员得到专业、贴心、全方位寻常生活照护服务。由专业营养师精心设计配餐，并开设药膳，力求营养，科学。
B.教导与休闲服务
开设老人大学，实现活到老、学到老抱负，设有以理论和实践双结合课程，请专家、学者、名人、名家讲授，并为入住养老中心并学有所长者提供足登讲坛 、传授知识机会；与岛城高校联系，鼓励大学生与养老公寓内老人们互动交流。
此外，养老中心提供了最为完善、齐全老年精神文化和健身娱乐设施，老年活动会所内设有齐全老年文化娱乐设施，其中波及书法、阅览、棋牌等活动场合，为入住人员提供展示才艺平台；公寓内健身房为入住人员提供了健身保健服务。为中老年人度身定做高档会所令老人充足体验老有所乐，无论入会与否，入住者均可享用会所免费设施。
C.星级管理与服务
“天伦乐”嵌入式养老中心聘任专职保健员、护理员构成养老服务团队，为入住人员提供寻常基本养老服务，使入住人员每天都能得到贴心健康状况观测；同步根据入住人员身体健康状况，对入住人员提供多种不同级别基本护理，为选用护理级别会员提供全面、周到服务。
D.客户合同开发、培训及征询等业务
设立专门宣传部门电话和前台服务人员，解决每一种有疑惑客户问题和实际需求。
二、服务项目规划
1.全科医疗
入住老人可办理大病医疗、养老护理、身体疗养等，与社区门诊联动，安装“一键通”24小时全天应急呼喊器，为老人提供诸如测血压、量体温、测血糖、打针、输液等寻常一般查体及陪护。
2.环保居所
充足运用岛城优越地理位置和环境条件，运用碧水蓝天优越地理位置和便利交通路线，加上公寓优质住房条件，为老人营造一种亲近自然与安享晚年全新环境。在每个房间配备多种人性化硬件设施，如空调、电视、独立卫生间和洗浴设施等。
3.室外休闲
在养老中心周边打造田园气息休闲庭院与长廊，种植多种花草作物，营造安逸、宁静、怡人环境，为可下床活动老人提供一种便利活动场地。
4.专业护理
配备持有专业护理资格证先进护理员，定期进行职业再教导，运用科学评估原则和措施，结合体检报告，客观真实评估入住人员健康状况，提供专业个性化护理服务。使得每一位管理人员和护理员都具有一定专业知识和护理经验，让每一位入住养老中心老人拥有一种归属感和自尊感，为老年人提供一种安定祥和家。
5.科学饮食
聘任特级厨师进行合理食谱搭配，注意营养，讲究干湿相济，粗细调理，荤素搭配，保证饭菜具有“淡”“烂”“软”等适合老年人咀嚼吞咽特点，保证准时就餐。
6.文化活动
在活动中心里配备相应健身设施、娱乐室、棋牌室及图书阅览室等，安排专业管理人员负责，保证老年人安全、对旳使用设施，享有各类服务。
三、寻常服务项目
1.寻常监测巡访
每日入房间内巡访，监测入住人员生命体征，理解饮食、睡眠、情绪等状况，随时掌握和整顿入住人员信息，及时调节护理服务方案，为入住人员健康生活提供科学根据和保障。
2.根据医嘱，协助服药
理解入住人员用药状况，根据医嘱，协助入住人员准时服药，保障入住人员身体健康。
3.紧急呼喊，及时救济
当入住人员启动紧急呼喊时，迅速到访，赢得黄金时间，予以有效救济，为入住人员提供健康保障。
4.协助就医，陪伴就诊
当入住人员患病需要就医时，协助联系附近医院就诊，并护送陪伴，为入住人员及时就医、安全就医提供保障。
5.健康评估
结合体检报告，全面评估入住人员自理能力、认知能力、视听能力、情绪行为等，为入住人员健康生活提供参照和根据。
6.护理筹划
根据入住人员特点和健康评估成果，量身制定护理筹划，每日入房间内巡访，为入住人员提供适合自己健康保障，提高生活质量。
7.健康档案
整顿入住人员信息、体检报告、健康评估成果、护理筹划、定期评估成果及调节护理方案等，全面记录老人入住期间健康状况，为健康生活、治病就医提供最真实根据和保障。
8.健康讲座
定期举办健康讲座，提供健康生活、科学养生知识和措施，对入住人员关怀健康问题予以解答和协助，引导入住人员健康生活。根据入住人员自身特点和健康状况，从饮食、起居、生活习惯等方面针对性提供健康指引意见，提高生活质量和健康指数。
9.健康体验
组织入住人员在康体中心体验保健器材，提供基本生命体征检测服务。
10.家属沟通
定期与入住人员家属沟通，反馈有关状况，征求家属意见。
四、文化娱乐项目
公寓内具有完善服务设施，可以满足老人不同层面需求。电脑室、图书阅览室、书画室、棋牌室等均对入住人员免费开放。老年大学设有书画室、多功能厅，为入住人员提供丰富精神文化生活空间。同步设有多种业余爱好爱好小组，力求让入住人员在精神上能得到满足。定期举办文化生活、健康养生讲座，举办各项研习课程。具有完善服务设施，可以满足入住人员不同层面需求。
五、将来服务规划
1、总结修正养老模式，成熟后迅速推广
试点成功后，迅速推广该养老模式，在都市每个社区中建立嵌入式养老中心，对于已开发楼盘待租赁后按照国标进行改造，对未开发楼盘进行嵌入模式理念设计，严格按照《敬(养)老院老年公寓规范化管理与政策法规实务全书》中有关原则进行建筑设计。
2、与高校建立爱心合伙关系
在保证老年人健康医疗得到保障前提下，可与本地高校建立“校地合伙关系”。为大中专院校中医学、护理专业提供实习机会，除此之外，还可面向广大学生招募服务志愿者，提高现代大学生综合素质和人文情怀，引起社会对养老问题关注，唤起全社会对老年人关爱，营造良好和谐社会氛围。
第五章 市场营销
一、市场定位
“天伦乐”养老中心重要面向四类目旳顾客群体：
其一，自身文化限度、收入水平较高企事业单位老年退休人群。此类顾客较高文化素质，决定了她们对于老年生活有着较高追求，她们不仅但愿自己老年生活拥有较好医疗、家政等服务保障，更但愿晚年生活可以丰富多彩，满足其物质和精神双重规定。同步，此类顾客自身经济基本丰厚，拥有较高退休金和自有资金，可以独立承当起在专业养老中心享有多样化服务和消费经济开支，一般不需要子女经济支持，故她们在入住养老中心上具有更大自主决策权。
其二，在附近社区居住，经济收入、文化素质较高中年子女。此类人群一般工作较为忙碌，缺少足够陪伴父母、照顾父母时间。但此类人群非常孝敬父母，关怀父母老年生活于身心健康，但愿父母可以在一种合适居住环境中安度晚年。此类目旳顾客群既乐意为老人提供较好医疗饮食卫生条件，也但愿老人拥有丰富精神生活幸福晚年。
其三，年龄较大、身体不便需人照顾老人。此类老人因年龄较大或者患有某些疾病，需要专业护理人员悉心照顾，子女因工作繁忙，无法抽出时间常年陪伴老人，此类老人不肯给子女增添麻烦，向往晚年生活自由。
其四，喜欢群居生活，向往社会温暖，注重个人品味老人。此类老人在家与子女年龄代沟较大，共同语言较少，她们更乐意与同龄者共处，获得心理上归属感和认同感。
二、战略定位与项目规划
1.战略定位
一是完善养老中心管理体制，明确政府和公司对养老中心协助、扶持与责任；
二是规范养老中心服务原则，提高服务质量；
三是加强养老中心从业人员培训，提高管理和服务水平；
四是创新养生养老中心经营方式，鼓励吸取社会资本投入；
五是加强财务监管，实行成本核算。
2.项目规划
一是善抓机遇，强化政府和公司共担主体责任；
二是多措并举，解决项目资金难题（采用多种营销模式）；
三是加强从业人员培训，提高管理和服务水平；
四是创新经营方式，鼓励吸取社会资本投入；
五是完善管理体制，内部人员规范化管理；
六是规范服务原则，提高服务质量。
三、销售方略
养老中心将采用多渠道、多方略营销模式，吸引老年人入住。具体销售方略有：
1.活动营销
根据地区特色可以与附近老年协会或老年大学合伙举办麻将、书法赛、个人选秀赛、老年时装展、歌咏赛老年戏曲卡拉OK大赛、厨艺大赛，一则会非常吸引老年人参与；二则会引起媒体报道，并且通过举办这些比赛，也可以让未入院老人也看到入院老人丰富多彩晚年生活。三则会提高养老中心在老百姓心中形象，树立养老中心品牌。
2.公益营销
组织养老中心护理医疗人员，在周边社区免费为本地老人测血压、拍背、翻身或者教她们如何做晨练等。还可以定期开展上门免费服务，为本地身体不便老人测血压、心率等，由此在老百姓心目中留下良好形象，吸引老人入住。
3.会所营销
运用养老中心自身会所区域，聘任专业养生教师及技能教师，向周边居住老人传授养生常识和多种娱乐活动项目等，既提高了养老中心荣誉，同步可以吸引本地老人加入养老中心，还可以近距离地理解周边老人生活状况。
4.口碑营销
“口碑领导者”也许是行内专家，也许是媒体记者，也也许是喜欢每天刊登新评论博客。口碑营销，就是通过这些途径，尽量扩大养老中心影响力和曝光率，提高养老中心在公众心目中形象。此外，大学生社会实践者和青年自愿者慰问养老中心，也是养老中心进行宣传好机会，开展“心贴心社区服务”，例如与大学社团联系，让大学生为爷爷奶奶们献爱心、聊天、共同娱乐等，一则丰富了老人精神生活，二则可以通过这些大学生做养老中心免费宣传者，大学生口碑比一般推销员更让人信服，大学生敬老宣扬老式美德，没有金钱味道，纯纯人性美，以亲和力感动其她人。
5.线上营销
A.建立养老中心网站
建立养老中心网站，可以吸引更大范畴目旳客户群。目前人们都习惯于在网上浏览信息。建立自己网站，附上养老中心内部设施宣传照片，以及养老中心举办老年活动宣传照片，浏览网站者会发现，养老中心拥有设施完备条件，在此养老老人们拥有丰富多彩晚年生活。
B.添加友谊链接
与本地有关老年人网站建立养老中心主站链接或者有某些出名网站建立友谊链接，注重网站公信度。现今诸多老年人懂上网，可在有关老年人网站申请链接，让更多人链接到养老中心网站浏览。
C.发帖子推广
到本地及周边地区人气网站和论坛做广告。毕竟老人住敬养老中心费用是由子女承当，网络信息传递非常快，子女一般会使用搜索引擎搜索敬养老中心网站。
D.软文推广
写某些软文在本地报纸上刊登，以形成针对性推广，配合此前网络推广形成攻势。
E.建立网站顾客QQ群
建立有关QQ群有助于口碑推广于宣传，这样一来可以保存原有顾客，二来借用QQ群宣传结合原有顾客口碑推广来吸引新顾客。这样养老中心老人队伍就慢慢庞大起来。
F.电子邮件推广
电子邮件推广是运用邮件地址列表，将信息通过Email发送到对方邮箱，以期达到宣传推广目。电子邮件是目前使用最广泛互联网应用。它以便快捷，成本低廉，不失为一种有效联系工具。电子邮件推销类似老式直销方式，属于积极信息发布，带有一定强制性。邮件内容可以是养老中心老人快乐生活写照以及养老中心特色。
6.线下营销
要树立养老中心良好形象，一是刊登常常性广告．以反复传递重要广告词语；二是偶尔刊登广告简介最新信息、新服务项目等等。
A.电台广播：由于老人是广播重要受众之一，最佳能以普及养生知识等手段做宣传。
B.地方电视台：建议找专业照相师拍几幅照片，不仅要拍生活环境、娱乐设备、娱乐场合等，还要拍院里老人们天伦之乐生活尚有医生们尽职尽责神情以及有亲和力并整洁工作人员。这样在电视上播放，就可以达到抱负广告效果了。
C.宣传单、海报：可以到人多地方去发。例如：购物广场、老年会、老年俱乐部、老年公园、交通路线、商业中心、机场车站等。
D.交通广告：交通广告指设在公交车、火车、轮船、汽车等交通工具上广告。这些广告 一般列上公司名称、地址、电话服务项目以及如何前去。此类广告可引起顾客爱好，其广告效果相称明显。
E.户外广告：交通路线、商业中心、机场车站等行人和车辆较多地方设了立路边广 告牌、标志牌来进行推销。户外广告具有信息传播面广、费用较低、持续时间长、宣传地区可选用等长处。
7.项目营销
A.开办老年人培训中心
聘任技术比较高培训教师，开办多种培训班，面向市内四区及附近地区以及本养老中心招收。例如养生常识、保健运动（太极拳、舞蹈、气功等）培训班、棋牌类技巧培训班、戏曲歌剧培训班、养花养鸟技巧培训班、书画技法培训班、电脑技巧培训班等等。
B.老年活动中心
可觉得本地老年人以及本院老人提供娱乐场合，一来增进本养老中心老年人队伍壮大，二来可以树立本养老中心在百姓心中形象。三来本养老中心可以从中获利。
8.形象营销
橱窗、宣传单页、社区宣传海报、店员服饰、店铺色彩等都是我们可视形象代表运用多变思维模式，养老中心形象设计应季应景而变,予以消费者客户以感官刺激。
9.事件营销
针对有些老年人对养老中心老式结识误区，还可以进行征文或者联合媒体进行大讨论。养老是我们国家将来面临老龄化重要问题。我们也可以就此问题进行讨论。
10.电话营销
电话营销已经慢慢变成一种主流，由于与其她销售方式相比，它更为公司节省资源;至少不会挥霍时间、经理、金钱在路上。
A.帮公司赚钱，获取更多利润，可以更有效运用资源
B.帮公司省钱，减少销售成本，提高销售效率
C.节省时间，在最短时间内有效接触到最大范畴目旳客户
D.迅速建立人脉，并与客户建立长期信任关系
E.收集外部信息，可以更清晰地把握客户需求，理解行业动态
F.树立良好公关形象，
G.塑造公司品牌影响与价值
H.提高内部沟通管理
I.快捷客户服务
11.合伙营销
目前各个领域都在倡导合伙，使产业链供应链优化，倡导1+1>2，资源整合资源共享。例如：信用卡、移动运营商等纷纷联合不同商业形态商家做活动，目是资源共享，同步最大化地发掘客户。养老中心可以与本地居委会或街道办事处举办“老年书法大赛”、“老年棋牌比赛”等活动，有效吸引老年人来养老中心参观、体验。 固然在选用合伙伙伴方面需谨慎。
四、定价方略
“天伦乐“养老中心布局合理、设施完备、功能齐全，内设社区书屋、文体活动、日间照顾、才艺展示、电子图书、互联网浏览、远程教导等功能。为老年人提供了娱乐休闲、健身锻炼、学习培训场合，也为老年人展示才艺、发挥余热搭建了舞台。每天饮食公开化菜谱，有特级厨师进行合理营养饮食搭配。每一种房间配备有多种人性化硬件，如中央空调，液晶电视，独立卫生间及24小时全天呼喊设备。本养老公寓管理人员及护理人员度具有一定专业知识和护理经验，但愿以亲情和贴心服务让每一位入住老人安定幸福。
表5-1 天伦乐老年公寓入住老人收费原则
序号
房型
朝向
床位费
伙食费
物品使用费
1
单人间
海景房
1800元/月/人
500元/月/人
500元
重要配备一年四季棉被，褥，床单，脸盆，毛巾，衣架
冬季取暖200元/月/人，夏季降温100元/月/人(共8个月)
2
三人间
海景房
1300元/月/人
3
双人间
朝阳
1300元/月/人
4
双人间
背阳
1000元/月/人
5
单人间
朝阳
1600元/月/人
送餐服务，洗浴服务，其她商定服务等每项加收100元
入住前*名可享有八折优惠，一次性全年付款可再享有*折优惠。
第六章 财务筹划
一、初始投入
重要为基本设施配备投入。
1.床、衣橱、被褥，约计3000元×50=150000元。
2.桌椅60个200×60=1 元。
3.活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材4件，预算约30000元。
4.空调、液晶电视30台 2500×30+2500×30=150000元。
5.餐饮设施，灶具四套，餐具100套，消毒柜、冰箱各五台，总控制在30000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位捐赠）
6.洗衣设备，预算元。
7.洗澡设备，预算5000元。
8.办公设施，电脑五台，打印机2台。预算0元。
9.图书阅览室，预算0元。
以上合计投入约419000元。
二、年度运营成本
1.租金投入
选用居民区房子，年租金为300000元。
2.员工工资
院长1人计5000×12=60000元。
副院长 1人计4000×12=48000元。
会计1人计3000×12=36000元。
采购员1人计2500×12=30000元。
护理员10人计×12×10=240000元。
厨师2人计×12×2=48000元。
以上合计16人计46元。
3.水电费400×12=4800元。
4.取暖费1000平米×20=0元。
5.办公费用600×12=7200元。
6.设备耗材、维护等5000元。
以上投入共799000元。
三、年度运营收入（入住率按80%计算）
1.床位费
五种类型房子平均价格为：
（1500+1300+1300+1000+1600）/5=1340
1340×40×12=643200元。
2.伙食费
500×40×12=240000元。
3.物品使用费(一次性收费)
500×40=0元。
4.冬季取暖以及夏季降温费
300×40×8=9600元。
收入预测共912800元。
四、政府补贴
青岛市《养老意见》对社会力量兴办养老机构，、、前建成分别予以每张床位8000元、6000元、5000元一次性建设补贴。
照计算，有5000×50=250000元，补贴初始投入250000。
年收入=91=113800元,预测2年之后能收回前期投入成本。
五、利润表
预测营业收入912800，摊除各项成本费用，第一年净利润为111500.预测3年可收回投入成本，并获得赚钱。详见附录3之利润表所示。
六、资产负债表
流动资产799000元，固定资产419000元，负债96元，所有者权益256000元。详见附录3之资产负债表所示。
七、钞票流量表
详见附录3之钞票流量表所示。
附 录
附录1：青岛市老年公寓调查问卷
尊敬先生/女士：
您好！
我们是青岛大学经济学院“创益精英”团队团队成员，在第八届大学生“挑战杯”创业筹划大赛中我们团队设计并提出了“通过租赁社区住宅方式创立集餐饮、住
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