房地产开发第三版完整课后思考题答案.doc

第一章导论
1、房地产开发的涵义,特点与作用是什么？房地产开发分为哪几类？
答：涵义：房地产是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地进展根底设施、房地产建立的行为。房地产开发提供了土地使用权的社会经济权益。房地产开发是开发企业的投资活动。房地产开发是城市规划的实施过程。房地产开发是以房屋与土地为主要内容的综合开发。 特点：一、开发本钱高，投资量大。二、开发建立期长，投资周转慢。三、市场具有地区性与分散性。四、需求具有稳定性。五、涉及面广，综合性强。 作用：一、推动城市规划的实施及完善。二、有利于减少投资本钱。1、节约用地。2、缩短工期。3、降低造价。4、节省人力与物力。三、为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体。四、为城市政府财务提供资源来源。五、为城市大型根底设施建立提供融资途径。 分类：一、根据开发工程所在的位置，可分为城市新区房地产开发与旧城市房地产开发。二、根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发与成片小区开发。三、根据开发工程的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、特殊用途房地产等。四、根据开发的资源的深度，可分为土地开发与房屋开发。五、根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发、独特开发。
2、 试述房地产开发的程序？
答：可分为四个阶段：可行性研究、前期工作，建立实施、房屋营销与效劳等四个阶段。可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。在此阶段，要进展房 市场调查与市场分析，寻求投资时机；要对开发工程进展决策，确定开发什么性质的工程，该工程建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该工程在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。开发工程的前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发工程建立实施作准备的阶段。主要工作有：立项、购置开发场地、筹资资金、拆迁安置、工程报建及委托设计。开发工程在建立实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。因此，加强开发工程建立实施阶段的管理，对于开发企业实现预期的开发效益是非常重要的。在此阶段，开发企业的主要工作有：办理开工审批手续：选择施工企业，以投资者、组织者、监视者的身份进展工程工程管理及控制：竣工验收。
3、 房地产开发的开发模式？
答：可分为：多元化开发模式、专业化开发模式。 多元化开发模式：房地产开发作为一种提供满足消费者〔或投资者〕需求的空间与效劳的活动，具备多元化开展的特点。对规模经济、降低风险与可持续开展的追求，将在很大程度上促进多元化开发经营。大致上可分为：混业开发、综合工程开发、纵向一体化开发。2、专业化开发模式：在专业开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对小的范围内，有利于房地产产品建立、经营及管理技术的成熟化与在此根底上的创新，有利于减少产品更新代换的本钱。可分为：特定物业类型开发、特定业务领域开发、效劳集成式开发。
4、网络经济条件下的房地产开发的特点？
答：网络经济是以计算机网络特别是internet为主要载体的经济形态。网络本身具有的开发性、实时性、互动性、低本钱与高效率等诸多特点也成为网络经济的内在特征。任何行业的开展都离不了时代背景，房地产开发也不例外。网络经济对房地产开发经营的影响。包括两方面：一、开发企业经营管理信息化变革。二、开发企业构造调整及优化。
5、试述房地产开发法律体系构造？
答：从立法层次与房地产开发法律内容讨论房地产开发法律体系。 一、按照房地产开发立法层次划分：1、房地产开发法律：国家制定或认定的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律总称的名称。2、房地产开发法规：包括房地产开发政法法规与房地产开发地方法规，房地产开发法规在整个房地产开发法律系中仅次于法律。3、房地产开发规章：房地产开发规章的制定及房地产开发法规的制定是密切联系的，法规公布后，就需要有一些规章作“细那么〞，以便于法规的实施。4、房地产开发其他相关法规。 二、按照房地产开发法律的内容划分。1、房地产开发的根本法律标准。2、房地产前期阶段的法律标准。3、房地产开发建立阶段法律标准：主要包括建立施工法律标准与监理法律标准。建立施工法律标准用于指导工程建立施工活动，如?房屋建立与市政根底设施工程施工招标投标管理方法?、?建筑工程施工许可管理方法?等。4、房地产开发交易效劳阶段法律标准。5、房地产产权属登记管理的法律标准：房地产权属登记，是法律规定的管理机构对房地产权属情况进展的持续的记录。6、什么是现代企业制度？现代企业制度有哪些特征？
答：企业制度是指企业的产权归属形态、组织与管理形式，其内涵包括产权制度、责任制度与组织管理制度。市场经济在其数百年的孕育与开展过程中，逐步形成了三个根本的企业制度：个人业主制企业、合伙制企业、公司制企业。特征：1、产权明晰。2、权责明确。3、政企分开。4、管理科学。
第二章 房地产开发筹划
1. 房地产开发筹划的内涵、特征与作用是什么？
内涵：房地产开发筹划具有明确的目的性；房地产开发筹划是在市场调研的根底上进展的；工程定位及概念设计是房地产开发筹划的核心环节；房地产开发筹划是一项综合工作，需要运用各种资源及手段；房地产开发筹划是一项创造性工作；房地产开发筹划报告书或筹划提案是筹划活动的一项重要输出。 特征：地域性；创造性；市场性；系统性；超前性；可操作性；科学性与艺术性的结合。 作用：房地产开发筹划能提高工程决策准确性，防止运作出现偏差；房地产开发筹划能增强工程竞争力；房地产开发筹划可以增强团队管理创新能力，打造学习型组织。
2. 房地产开发筹划应遵循哪些原那么
独创原那么；定位原那么；整合原那么；客观原那么；可行原那么；全局原那么；文化原那么；应变原那么。 3. 房地产开发筹划的分类原那么有哪些？在各种分类原那么下，分别有哪些类型？
按不同开发阶段：工程开发前期筹划；销售/招租筹划；物业管理筹划 按筹划工作的关注点：房地产战略筹划模式；全程筹划模式；品牌筹划模式；产品筹划模式
4. 房地产开发筹划的程序是什么？
工程洽谈阶段；组织机构阶段；工程调研阶段；提炼创意成果阶段；提交报告阶段；实施方案阶段
第三章 房地产开发工程可行性研究
一、 试述房地产开发工程可行性研究的内容与工作程序？
答：内容：1、总论。包括名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额、总工期等根本情况，并说明工程提出的背景、开发建立的必要性，对实现城市总体规划、开展全市经济的意义。2、市场调查与需求分析。3、开发工程场地的现状及建立条件分析。包括根底设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，需要撤除的房屋面积，需要安置的原住户数与人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、效劳业、文教卫生环境条件进展分析。4、规划设计方案。5、工程的建立工期、进度控制与交付使用的初步安排。6、投资估算。7、资源供给。8、经济分析与财务评价。9、社会经济评价。10、结论。在上述分析的根底上，对工程作出是否可行的结论并提出存在的问题与建议。 工作程序：工程建立的全过程可分为投资前期、投资期与使用期。可行性研究属于投资前期的主要工作，分为时机研究、初步可行性研究、详细可行性研究与工程评价等四个阶段。
二、 简述房地产开发市场调查的内容？
答：一、环境调查。包括：1、政策与法规。2、经济水平。3、社会文化环境。二、房地产的供需情况调查。调查内容包括被调查城市或地区过去与现在各类房地产的需求量、价格、地段分布；现货房、期贷房的价格、数量与地段分布；城市居民的居住水平、无房户与缺房户的户数；住宅淘汰速度；竞争对手的开发能力、技术水平、市场占有率等等。三、开发场地的调查。
三、简述房地产开发工程总投资构成？
答：一、土地费用。二、前期工程费。包括规划、设计、工程可行性研究、水文、地址、勘察、测绘、“三通一平〞所发生的费用支出。三、建筑安装工程费。指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用与安装工程费用，即从工程的土建施工到工程竣工间发生的费用，包括人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装费等。四、根底设施费。指开发小区内道路、排水、排污、排洪、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫等市政工程费与园林、绿化工程费。五、公共配套设施费。六、开发企业的经营管理费。即在设计、施工招标、质量监视、检验、竣工验收与房屋销售经营各种活动中，所消耗的人、财、物的货币表现形式。七、其他代收费用。主要包括：供电增容费、供水增容费、供暖开办费、煤气安装赞助费、抗震设防费、人防工程易地建立费、污水处理厂建立费。八、建立期贷款利息。九、固定资产投资方向调节税。
四、 房地产开发工程投资估算的依据是什么？常用的估算方法有哪些？
答：依据：1、开发工程的建立规模、占地面积、地价。2、设计方案、图纸。3、主要设备、材料及其预算价格表。4、同类型工程的投资资料。5、资料来源、贷款利率。6、有关政策与规定。 估算方法：1、面积法。〔对于建安工程，先求出建筑物的总建筑面积Q，然后参照最近竣工的同类建筑物，确定每平方米简述面积的造价C，建筑物的可能总造价P 那么有下式子：P=C*Q 〕。2、单元法。3、概算指标法。4、分项造价估算法。5、分项造价比拟法。 五、试述房地产开发工程的财务评价指标及方法？
答：房地产开发工程的财务评价分为静态评价〔不考虑时间因素〕与动态评价〔考虑时间因素〕，两种评价方法指标。静态评价可分为：1、投资利润率。工程到达设计生产或效劳功能后的正常年份的年利润总额及工程总投资之比，亦即开发工程单位投资额所发生的盈利额，反响开发资金在循环过程中增值的速度。2、投资回收期。工程的年净收益来补偿投资所需要的期限。是反映工程投资回收能力的重要指标。3、借款归还期。可用于还款的资金归还固定投资国内借款本金与建立期利息所需的期限。动态评价可分为：1、净现值。2、内部收益率。3、动态投资回收期。
六、 试述房地产开发投资的主要风险因素、风险防范的措施及方法？
答：风险因素：一、市场风险。房地产市场供求关系的变化所引起的风险称为市场风险。表现在三个方面：1、由于宏观经济的影响以及购置力等原因，是房地产难以形成有效需求；2、房地产价格产生大幅度波动而给投资者而带来的风险。3、开发房地产所涉及的主要资源的价格的上涨所引起建造本钱的增加。二、经营风险。因经营的失误导致的可能性称为经营风险。三、利率风险。由于利率的变动影响投资者收益的可能性称为利率风险。表现在两个方面：1、对房地产开发企业融资本钱的影响。2、对居民购置能力的影响。四、政策风险。由于国家或地方政府的政策变化而给投资者带来损失的可能性称为政策风险。五、其他风险。包括市区控制的人为因素或自然本身发生异常所造成的损失。 防范措施：一、风险回避。二、风险转移、三、风险控制。
第四章 房地产开发用地的取得
1.简述房地产开发用地的涵义与类型？
答：所谓开发用地，通常是指一宗〔片〕位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有期限进展根底设施与房屋建立使用的国有土地。 1、按照土地区位划分 闹市区(商业集中区)土地；城市副中心区土地；闹市区边缘地带(亚中心区)土地；城市边缘区土地；城市郊区土地 2、按照土地利用的性质与功能划分 居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地 3、按照对开发用地进展人为投入的形式及程度的不同划分 生地；熟地
2． 选择开发用地时，应统筹考虑的因素有哪些？
答：1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况；投资环境；特大型建立投资 2、开发地段的选择因素分析 城市规划； 自然环境与工程地质因素；现有的建立条件；地段面积及形状；投资经营方案； 3、房地产开发工程选址原那么 区域优先；注重潜力；适应投资特征；综合评价
3.开发企业获得开发经营用地使用权的根本方式有哪些？
一、土地使用权出让 协议出让、招标方式、拍卖方式、挂牌方式二、土地使用权转让买卖、合资、合
作建房、交换、作价入股
4.土地使用权转让合同成立与生效的条件是什么？
得到房产与土地管理部门办理的转让过户手续
5、农用征地的一般涵义？
农地征用是指为了满足公共公益事业开展的需要与城市规划建立需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权利并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为 农地征用类型：为公共目的与为非公共目的
6、为取得集体所有的农地的开发使用权，开发企业应支付的费用有那些？
土地补偿费；地上附着物补偿费；青苗补偿费；安置补助费；临时建立用地补偿费；税、费；耕地占用费；新菜地开发建立基金；征地管理费；
第五章 城市房屋拆迁
1 城市房屋拆迁的含义与意义
第六章 房屋拆迁是指撤除用地范围内的原有建筑物，清理地上地下障碍物，并将原有使用者或生产设施迁至异地或安排其他地方临时过度，待有关工程建成后再将其迁回原地安置的一系列工作。房屋拆迁工作是开发前期工作中的重要一环，其成效关系到开发工程能否按方案进展，能否取得预期收益。
2 房屋拆迁工作在房地产开发程序中的前期工作阶段〔立项，购置开发场地，筹集资金，拆迁安置，工程报建及委托设计〕中开场的。
3 开发企业如何取得拆迁许可？
开发企业在取得用地使用权后，持工程批准文件，规划主管部门，土地主管部门批准的红线图与用地文件以及拆迁方案及方案，并附上金融机构出具的资金证明，向当地拆迁主管部门提出书面拆迁申请。拆迁主管部门对拆迁申请进展审查，批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人?房屋拆迁许可证?。开发企业在办理拆迁许可证时，应按规定缴纳管理费。
4 简述房屋拆迁补偿的对象与形式
房屋拆迁补偿的对象：拆迁人应对被拆迁房屋的所有人进展补偿。房屋拆迁补偿的形式：产权调换，作价补偿，产权调换及作价补偿相结合。
5当拆迁人及被拆迁人不能就拆迁补偿及安置达成一致意见时，应以何种程序处理？
拆迁双方应在自愿互谅的根底上按有关规定自行解决纠纷。当双方争议案自行协商难以达成协议时，当事人任何一方可向房屋拆迁主管部门提出裁决申请。假设房屋拆迁主管部门是被拆迁人，应由同级人民政府裁决。房屋拆迁主管部门受理申请后，一般采取先行调解与再做裁决的方式做调处。如果当事人不承受调解，也对裁决不服，可在接到裁决书之日起3个月内向人民法院提起诉讼。
6拆迁补偿及安置工作中的费用
拆迁前期准备费用，临时安置补助费与搬家补助费，过渡房建立费或过渡房租费，拆迁企事业单位的补助费，场地工程费，其他费用，拆迁工程的不可预见费
第六章房地产开发的资金筹集
3 房地产开发证券化的途径与方法有哪些？
途径：发行债券与股票。 方法：债券有公募发行与私募发行。股票有股东优先认购，定向募集与公开发行。
第七章 房地产开发工程的城市规划设计及其评价
1 城市规划有那几个层次？房地产开发工程的规划主要指哪个阶段的规划？
城市总体规划，分区规划，控制性详细规划，修建性详细规划。修建性详细规划
2试述居住规划的主要内容。
确定居住区布局构造与道路系统，住宅选型，住宅的布置，公共建筑规划布置， 绿地规划布置
3 一般民用建筑工程的初步设计与施工图设计分别包括哪些内容？
初步设计：设计说明书，总平面，建筑，构造，给水排水，电气，弱电，采暖通风，动力，工程概算书。施工图设计：其成果主要以图纸为主，主要内容及初步设计一样，只是施工图设计的内容更具体图纸要求更深。
4试述开发工程规划设计过程及影响因素。
5住宅建筑设计方案的经济因素分析
外墙周长系数〔平面形状，进深与面宽〕平面系数，层高，层数，单元组合，构造形式 住宅开发区规划方案的综合经济因素分析：用地容积率〔容积率补偿，容积率的转 让，容积率提高〕，建筑密度，建筑间距，户室比，造价
6 房地产开发工程设计方案的评价有何特点？
评价主体的多元性，评价目标的多样性，评价值的不确定性
7试述住宅建筑设计方案评价的指标体系与小区开发规划设计方案评价的指标体系。
住宅建筑设计方案评价的指标体系可从住宅建筑的适用性，平安性，经济性与艺术性等四个方面考虑。 小区开发规划设计方案评价的指标体系：小区用地面积指标，小区的主要技术经济指标〔住宅平均层数，居住建筑密度，居住建筑面积密度，人口净密度，平均每人每户居住用地面积，建筑密度，建筑面积密度，住宅层数比例，绿化覆盖率，人均公共绿地面积，公共建筑面积及其及居住建筑面积之比，造价〕，小区综合评价指标
第十章 房地产开发工程的工程建立管理
1.房地产开发工程工程工程的组织方式有哪些？
自建：房地产开发企业自己组织施工队伍，自己配备货租用施工机械，采购材料，自己组织施工完成开发工程的工程建立。 委托施工：开发企业将拟建工程通过招标，协商等方法委托给具有一定资质的建筑安装企业 委托施工分为工程总承包与工程局部分包，前者是开发企业把开发工程工程设计文件所包含的全部内容都一起委托给建筑承包商完成，后者承包内容较灵活，可以是根底工程，主体构造工程，安装工程，构造工程等等
2. 房地产开发工程工程建立阶段的管理模式有哪些？
自行管理;房开企业自行组织工程建立管理班子进驻施工现场，直接行使业主的全部职权，对开发工程的施工质量，工程进度，建立投资进展控制，有的还负责主材与房屋设备的采购工作。 委托管理：把已经取得开工许可证的工程委托给有资格的建立咨询管理公司对工程建立实施管理。
3. 什么是工程建立监理？开发单位及监理单位的关系为何？
负责工程建立阶段监视管理工作的监理单位或其人员是工程建立监理 开发单位担当的是工程法人角色，及建立监理单位之间是委托及被委托，授权及被授权的关系，两者平等独立的关系经过监理合同形成。
4. 什么是进度控制？影响进度的因素有哪些？
进度控制是指对开发工程工程建立阶段的工作内容，工作程序，持续时间与连接关系编制方案，将该方案付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按方案要求进展，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整，修改原方案，直至工程竣工，交付使用。目的是确保工程进度目标的实现，以到达对建立工期的控制。 影响因素有三类： 〔1〕错误地估计了工程的特点及工程实施的条 〔2)工程决策，筹备实施过程中各方面工作上的失误 〔3)不可预见事情的发生
5. 需编制哪些进度方案?为什么强调用网络图来编制进度方案？
要编制开发工程前期工作方案，开发工程工程建立总进度方案，开发工程年度方案。 网络图能很清晰，严格地反映出各个工程之间的相互依赖，相互制约关系。并可以使用计算机来进展绘制，计算，优化，调整，鉴于这些优点，故强调用网络图来编制进度方案。
6. 什么叫做网络方案的优化？
网络方案的优化是在一定约束条件下，按既定的目标对网络方案进展不断检查，评价，调整，完善的过程。分为工期优化，费用优化，资源优化 工期优化：压缩计算工期已到达要求工期目标 费用优化：寻求最低本钱时的最短工期安排 资源优化:分〞资源有限,工期最短〞优化与〞工期固定,资源均衡〞优化 前者在满足资源限制的条件下,使工期的延长期为最小 后者在工期不变的条件下，是资源分布尽量均匀，力求使每天的资源需求量接近平均值
7. 如何在实施过程对工程进度方案进展检测与调整？实际进度及方案进度的图形比拟有哪些？
〔1〕监测过程： 进度执行中的跟踪检查，对收集的数据进展整理统计与分析，实际进度及方案进度的比照。 〔2〕进度调整的系统过程： 分析产生进度偏差的原因，分析偏差对后续工作的影响，确定影响后续工作的与总工期的限制条件，采取进度调整措施，实施调整后的进度方案。 〔3〕图形比拟方法：横道图比拟法——匀速横道图，双比例单侧横道图法；双比例双侧横道图法；S型曲线比拟法；香蕉曲线比拟法。
8.施工阶段进度控制的主要工作内容有哪些？
编制施工阶段进度控制工作细那么；编制与审核施工进度方案；按年，季，月编制工程综合方案；下达工程开工令；协助承包单位实施进度方案；监视施工进度方案的实施；组织现场协调会；签发工程进度款；审批工程进度款；催促承包单位整理技术资料；办理竣工验收；处理争议与索赔；整理工程进度资料；工程移交。
9. 物资供给的进度控制怎样进展？
在一定的资源(人力、物力、财力)条件下，实现开发工程一次性特定目标的过程对物资的需求进展方案、组织、协调与控制应注意以下几个问题 物资的供给存在一定的风险性，因此要求编制周密的方案并采用科学的管理方法。 对物资的供给需建立保证体系，并处理好物资供给及投资、质量、进度之间的关系。 应及有关的供给部门认真签订合同，明确供求双方的权力及义务，并加强各单位部门之间的协调。
10. 引起投资失控的原因有哪些？
〔1〕.工程可行性研究的深度不够 〔2〕.在各设计阶段所作的投资计算突破投资方案目标 〔3〕.在开发工程工程建立期间社会物价水平 〔4〕．工程的设计变更引起费用增加 〔5〕工程实施过程中不可预见因素的发生 〔6〕.施工工程不能顺利进展引起费用增加 〔7〕.其它原因。如政治事件，发生战争
11.投资控制的方法与步骤是怎样的?
〔1〕编制投资控制规划：投资控制规划根据工程的工程建立进度与工程的投资目标而确定。 〔2〕费用比拟：即投资方案值及实际值的比拟。 〔3〕偏差分析：运用横道图法、表格法、曲线法等方法对进展局部偏差与累计偏差、绝对偏差与相对偏差以及偏差程度进展分析，找出偏差原因从而采取针对性的措施，减少或防止一样原因的再次发生或再发生后的损失。 〔4〕未完工程投资预测：即在施工过程中，根据已完工程实际投资的情况以及对偏差原因的分析，对预测时间点以后各期与全部未完工程所需要的投资进展的估算与测算。其根本目的在于提供决策支持。 〔5〕纠偏：通过在组织措施、经济措施、技术措施与合同措施4个方面的措施对系统实际运行状态偏离标准状态进展纠正，以使实际运行状态恢复到或保持在标准状况。
12.怎样办理工程投资的结算?
我国现行的工程价款结算的主要方式有：〔1〕按月结算。〔2〕竣工后一次结算。
〔3〕分段结算。〔4〕结算双方约定并经开户银行同意的其他结算方式。 按月结算的程序是：预付备料款-中间结算-竣工结算 工程款的计量支付工程计量的一般程序合同价款的复核及支付 工程价款的动态结算：动态结算就是结算时要考虑到货币的时间价值，考虑通货膨胀等动态因素的影响。常用的动态结算方法有：〔1〕按实际价格结算法。〔2〕按调价文件结算法。〔3〕调值公式法。
13.工程变更的控制原那么是什么?怎样控制工程变更?
答: 〔1〕控制原那么： 尽量减少不必要的工程变更，任何变更都会影响工程实施的正常秩序，应把变更的发生限制到最小。 协商一致的原那么，应共同协商谋求一致意见，以求得各方共同承受的变更方案与变更条件； 必要变更尽量提前的原那么变更发生的越早，造成的损失越小，应对可能发生的变更以前预见并尽早做出安排； 变更信息及时沟通的原那么，所以变更必须以变更指令通知各方。 〔2〕①提出工程变更，合同任一方均可提出； ②审查工程变更，甲方予以审查批准； ③编制工程变更文件，包括工程变更令，工程量清单，设计图纸，其他文件
14. 怎样处理施工索赔与业主索赔
施工索赔程序：提出索赔要求；提供索赔的证明材料；核实索赔的依据；索赔的协商及裁决； 业主索赔 拖延工期索赔；工程质量缺陷的索赔；不合格材料的索赔；保险费用索赔；承包方不正当地放弃工程的索赔
15. 质量的内涵与质量控制的含义是什么？
答：〔1〕质量的内涵：工程工程的质量是指通过工程建立过程所形成的工程实体符合有关标准、标准、法规的程度与满足工程法人〔或开发企业〕的程度。工程工程质量的内涵包括工程工程的实体质量；功能与使用价值的质量；工作质量三个方面的内容。 〔2〕质量控制的含义：质量控制是指为满足质量要求所采取的作业技术与活动。对工程工程而言，就是为了确保合同所规定的质量标准所采取的一系列监控措施、手段与方法，是工程质量处于受控状态。
16施工阶段质量控制的具体工作内容有哪些？
一、 事前质量控制 1审查承包单位的技术资质。 2对工程所需原材料、构配件的质量进展检查与控制。 3对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订货。 4审查施工单位提交的施工组织方案与施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证。 5对工程中拟采用的新材料、新构造、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书。 6检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核 7协助承包单位完善质量保证体系 8协助总包单位完善现场质量管理制度 9组织设计交底与图纸会审 10对工程质量有重大影响的施工机械、设备，应审核承包单位提供的技术性能报告 11把好开工关
二、 事中质量控制 1协调承包单位完善工序控制 2严格工序间交接检查 3重要的工程部位或专业工程应亲自进展试验或技术复核 4对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准与方法进展检查、验收 5审核设计变更与图纸修改 6按合同于必要时可下达停工令 7组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等
三、 事后质量控制 1按规定的质量评定标准与方法，对完成的分项、分部工程、单位工程进展检查验收 2组织试用 3审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术性文件 4审核承包单位提交的竣工图 5整理有关工程工程质量的技术文件，并编目、建档
17什么是工序质量控制？如何设置工序质量控制点？
〔1〕工序质量控制的概念 工序质量包含两方面的内容：一是工序活动条件的质量，即每道工序的投入质量(即4M1E)是否符合要求；二是工序活动效果的质量，即每道工序施工完成的工程产品是否到达有关质量标准。 〔2〕工序质量控制点的设置 1工程工程工艺的复杂程序。复杂的多设。 2 工程工程施工的难易程序。难度大多设。 3 建立标准的上下。标准高的多设。 4 施工单位水平(或信誉)。水平高的可少设。
18怎样进展工程质量评定？
〔1〕工程质量评定工程的划分 1分项工程 建筑工程的分项工程一般按主要工种工程来划分；建筑设备安装工程一般按用途、工种种类及设备组别划发，也可按系统、区段来划分 分项工程质量评定： 保证工程 根本工程 允许偏差工程 2分部工程 建筑工程的分部工程按建筑的主要部位划分，一般划分为六个分部工程；建筑设备安装工程一般按工程用途划分(或按专业)，一般划分为四个分部工程 3单位工程 〔2〕工程质量评定的等级标准 分项工程的质量等级标准 合格 优良 分部工程质量等级标准 合格：所含分项工程的质量全部合格 优良：所含分项工程的质量全部合格，其中有50%及其以上为优良 单位工程质量等级标准 合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合标准规定，观感质量评定得分率达70%及其以上 优良：所含分部工程的质量全部合格，其中有50%及其以上为优良，且主体工程与装饰分部工程必须为优良；质量保证资料应符合标准规定，观感质量的评定得分率到达85%及其以上
19工程质量事故分析及处理的过程是怎样的？
凡工程质量不符合规定的质量标准或设计要求，即称为工程质量事故 工程质量事故分析与处理就是针对已发现的工程事故调查分析其原因，针对原因找出处理的对策，确定处理的方案，实施质量事故的处理，并对工程质量事故的性质与处理后的状况下一个明确的结论 事故处理的根本要求是：平安可靠，不留隐患，满足建筑功能与使用要求，技术可能，经济合理，施工方便
20为什么要重视施工阶段的平安控制？平安控制中的主要工作有哪些？
在工程工程施工阶段重视平安控制有着重大的积极意义，同工程的其他目标并不矛盾。平安事故往往会使进度受到严重影响，造成极不好的社会反响；还可能导致费用支出的增加，并直接影响工程的对外出售招租。 平安控制中的主要工作： 协助施工单位从立法与组织上加强平安管理，建立与完善有关平安生产制度 审核施工组织设计、施工方案与施工技术措施时，同时要审核有无平安技术措施方案，使之符合平安施工的要求 审核新技术、新材料、新设备、新工艺、新构造等方案时，同时要审核有无相应的平安技术操作规程 在现场如发现隐患要催促有关人员限期处理；对违章指挥、违章作业，应立即停顿 针对施工中的不平安因素，研究并采取有效的平安技术措施；做好平安控制监视检查工作，及时参及组织平安事故的调查分析与处理 在平安控制中应重点控制“人的不平安行为〞与“物的不平安状态〞，其中以人的不平安行为作为控制的核心。据统计有88%的平安事故是由人的不平安行为造成的
第十一章 房地产销售
1简述房地产收益获取的方式及特点？
答：1〕出售，出售是指开发企业将其投资开发的工程或商品房转让或销售给需求者，以求获得工程收益的行为。特点是开发企业能尽快收回投资，但也可能会损失工程或房屋的增值，对某些工程或房屋而言，也损失了商业经营收益。2)出租，是指房地产开发企业作为出租人将其投资开发的房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。特点是既适应了相关需求，又不至于损失未来可能的增值，并维持长期效益，分享房地产经营收益。3〕营业，是指开发酒店、商场、旅游、娱乐类收益性房地产开发企业可采取直接经营收益性房地产的方式。特点是使开发企业在拥有房地产的同时，直接获得房地产的全部经营收益。
2委托租售代理的优势有哪些？
答：房地产代理机构通常用有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识与经历的专业人员，是房地产买卖双方都愿意光临的地方。同时还能降低风险、节约时间、精力、财力，以及在相对短的时间内回笼更多资金。
3.简述促销广告筹划的作用
以求得风险的降低及利息支出的减小；优秀的广告制作能刺激需求者的欲望；品牌的塑造也有助于争取需求者的认同及追随。
4. 何谓人员主动推销？如何进展人员主动推销？
人员主动推销，即营销人员及顾客面对面地进展交流与沟通。 步骤：(1)寻找潜在的消费者；(2)准备：住宅商品房知识、消费者情况、竞争者情况、心理准备。(3)接近：及消费者开场面对面交谈；(4)介绍：推销过程的中心；(5)解疑：解决消费者提出的各种疑问；(6)成交：对方订货购置的阶段；(7)跟踪：售后的继续效劳阶段。
5 试述房地产客户关系管理的作用及内容。
答：作用改善企业客户效劳水平；提高企业各环节的运营效率，降低本钱；挖掘与保持企业客户；为企业提供决策支持 房地产客户关系管理是指借助信息技术与新型的管理模式，以客户为向导，建立收集、挖掘、跟踪、分析客户信息的系统，对开发企业的市场营销、销售、效劳等业务流程进展全面管理，从而实现对市场的有效把握，开掘最大价值客户群，优化开发企业资源配置，提高企业竞争力。
6 商品房预售应具备的条件是什么？ 答：按?城市商品房预售管理方法?规定，应符合： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建立工程规划许可证与施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度与竣工交付日期。
“按揭〞付款方式 按揭是指抵押贷款，在这里特指购房抵押贷款。 按揭贷款涉及三方利益：买方〔按揭人〕；开发企业与银行等金融机构〔按揭权人〕。开发企业在售房前会先于金融机构就房屋按揭事宜签订协议。售楼时，按揭人先及开发企业签订商品房买卖合同，并支付局部购楼款〔一般不少于全部楼款的10%〕，然后按揭人凭合同及按揭权人签订按揭合同，由按揭权人负责付清余下的购楼款给开发企业，而按揭人必须保证每月在按揭权人的机构里存一定数额的款〔摊还按揭权人代购楼款项的本息与〕，直到按揭期终止〔一般都大于10年〕。在此期间，房屋所有权及相应的土地使用权归按揭权人；按揭人在此期间有房屋使用权与买房权。按揭期间买主向银行摊还贷款的本息是按月来计算的。
第十二章 房地产开发信息化
1. 简述房地产开发企业信息化的内涵。
答：信息技术改善房地产产品功能 网络经济改变传统房地产经营方式
2.智能小区的功能特征：
答: 1.住宅内部具备综合楼安防、放在设施及生活效劳的智能控制器，住宅及小区与社会之间具有高度的信息交互能力2.小区内部具备完善的安防设施、全面的公用设施监控管理与信息化的小区效劳管理3.能为小区内住户提供丰富多彩的信息效劳
3.房地产开发工程管理系统的一般目标需求是什么？
答：1.共享信息资源 2.统一标准标准 3.提供综合化的客户效劳 4 .提供专业化的后台业务处理 5.实现扁平管理模式
4.试述房地产客户关系管理的作用。
答：1.改善客户效劳水平 2提高企业各环节的运营效率，降低本钱 3.挖掘与保持企业客户 4.为企业提供决策支持
5.何谓房地产市场信息化？
答：房地产信息化是指以城市为单位,通过科学合理的市场信息平台建立,依托房地产各业务系统,将分散于房地产开发转让出租登记备案权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来,同时纳入及房地产市场开展相关的土地金融等其他信息,形成全面客观地反映各房地产市场运行状况的信息系统.
6.简述房地产交易管理系统的一般功能构造体系。
房地产登记管理→房地产交易管理→市场监测及信息发布
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