夏季房展会指南针版总结报告.doc

2008年夏季房交会报告

1.概述
2008年夏季房交会于7月11日-7月14日在世界博览广场盛大开幕。本次房交会由大连市房屋交易大会组委会主办、大连北方国际展览有限公司承办，参展企业共90家，其中商品房参展企业72家，参展楼盘76个，无论是从参展企业的数量还是参展楼盘的个数都较春展时期有大幅度下降，分别下降了20%与27%。
1.1参展企业情况
表1：参展企业明细
项目
参展企业
开发商
媒体
中介 (二手房)
金融机构
辅助企业
本地
外地
数量
66
6
13
5
2
5
（注：该统计以布展数据为准）
本次参展的72家开发商大连本地的公司占91.7%，外地的开发商仅占8.3%，其中包括日本的山田建设珠式会社。二手房有5家企业参展，仅为春展时期的一半；另有包括平面、网络、报纸、杂志等13家媒体参展报道宣传本次展会，装饰装修等辅助企业5家，而本次参展的金融机构只有哈尔滨银行大连分行及大连银行2家。
2.参展项目信息
2.1甘井子、旅顺楼盘数量占比大
表2：参展项目区域分布
区域
中心三区
甘井子区
开发区
旅顺
金州
北三市
外地
总计
合计
18
24
6
12
7
3
6
76
比重
23.7%
31.6%
7.9%
15.8%
9.2%
3.9%
7.9%
100.0%
本次夏季房展会参展商品房项目共76个，比春展时期少了30个，从区域楼盘分布来看，甘井子区占了31.6%，依然占据供应主导地位；中心三区与开发区本次的参展楼盘比例下降幅度较大分别为6.5%与4.4%；旅顺口区参展项目12个，占项目总数的15.8%；金州区有7个项目参加展会，占项目总数的9.2%，北三市参展3个，占项目总数的3.9%，与春展相比本次夏展会多了6个外地的楼盘，占了总体的7.8%，其中有山田建设珠式会社开发的所在地在日本的5个楼盘，与一个威海市的楼盘。
从参展楼盘的数量上看，市内四区有42个，占了总体的一半以上，依然是展会的主力军；新城区参展楼盘28个，占比为36.8%；与上次春展相比，本次展会多了6个外地的楼盘，占到了总体的7.9%，仅次于金州，与开发区持平，其数量为北三市的一倍。而来自日本的5个楼盘可以说的上是本次夏展的一大亮点，数量也达到了总体数量的6.6%。
从参展楼盘的在售状态来看，本次夏季房交会大连参展的70个楼盘中形象展示楼盘共30个，占参展楼盘总数的42.86%，在售楼盘共36个，占参展楼盘总数的51.43%，尾盘项目4个，仅占参展楼盘总数的5.71%。其中，在售楼盘的存量面积约为380万平方米，共计42285套。

图1：参展项目分布 单位：个
2.2供应量上看夏展：旅顺与甘井子齐飞
单位：万平方米
图2：未来供应量
从本次参展楼盘来看，大连各项目已推盘产品中总计仍有107.91万平的可供应量，各项目下半年会有246.35万平入市，其中甘井子区、旅顺口区两项供应量依然最高，现有供应量分别占总供应量35.4与16.5%，下半年两区域供应量分别占总供应量30%与32.47%，今年夏展旅顺口区取代开发区成为新城区供应主力。

本次参展的大连项目已推盘产品中总计仍有11447套可供出售的商品房，其中甘井子区体量最大，占了40.7%；旅顺其次，占了17.8%；发展最成熟的中山区占比最小，仅为2.8%；而其他城区的在售仍可供出售量相差不大，均在6%-9%之间。

在参展楼盘中，下半年即将推出的商品房数量预计有25358套，甘井子区与旅顺占据超过一半，分别占29.0%与26.3%；其次是沙河口区与金州区，分别占了12.7%与15.4%；而西岗区下半年没有新推出的商品房；可以看出甘井子区依然保持其供应主力的地位，大连的商品房供应已逐渐偏离中心城区。
2.3．展示项目楼盘预计开盘时间统计
预计开盘时间
开盘个数（个）
甘井子区
市内三区
新城区
总计
08年7月
0
0
4
4
08年8月
5
2
3
10
08年9-10月
2
2
0
4
08年11-12月
2
2
0
4
2009年
1
1
6
8
总计
10
7
13
30

据“指南针营销策划机构”统计，夏展中的展示项目有4个即将于本月开盘，全部是新城区项目，而预计8月开盘的项目最多，占了总展示项目的34%；其次是09年开盘的项目，占了27%，这类产品多是借展会进行形象宣传，所以展会上3/4的展示项目都将于今年下半年开盘，这其中市内四区占了68.2%，甘井子区依然是主力，占了下半年市内开盘项目的60%，下半年竞争依然激烈。
2.4价钱上看夏展
表5：价格区间区域分布
价位
中山区
西岗区
沙河口区
甘井子区
开发区
旅顺口区
金州区
普兰店
长兴岛
4000以下
0
0
0
0
0
1
0
1
2
4000-5000
0
0
0
1
1
7
4
0
0
5000-6000
0
0
0
3
2
2
2
0
0
6000-7000
0
0
0
5
1
0
0
0
0
7000-8000
0
0
0
7
1
0
1
0
0
8000-10000
1
0
3
4
0
0
0
0
0
10000-12000
3
0
3
4
0
0
0
0
0
12000以上
2
2
4
0
1
2
0
0
0
（数据来源：大连参展项目）

图3：价格区间数量分布
本次展会，从市内四区、开发区、旅顺口区、金州区、普兰店与长兴岛的70个楼盘的价格来看，均价超过8000元/平的楼盘有29个，约占总数的41.4%；低于8000元/平的有41个，约占总数的58.6%。其中均价超过8000元/平的29个楼盘中，中山区、西岗区、沙河口区的全部18个楼盘包含其中，比重达到62%，另外38%则分布在甘井子区与旅顺口区及开发区；开发区及旅顺口区则是别墅等高档住宅。而低于8000元/平的楼盘基本均匀分布在其余几个区域，以旅顺口区最低，该区域有12个楼盘中有10个楼盘均价低于6000元/平。
市内四区除甘井子区已经无法找到均价低于8000元/平的新房，而甘井子区也在超8000的道路上亦步亦趋；开发区与金州区价格在4000—8000元/平徘徊，价格差距较大。从整体来看，平均价格多集中在7000-12000元/平方米之间，与春展相同，均价在此区间的楼盘达28个，甘井子区楼盘价格两极化趋势明显，最低价有5000元左右楼盘，最高价已达到万元以上。
2.5住宅为主，81-100仍为供应主力
2.5.1 产品类型
表3：产品类型区域分布
类型
中心三区
甘井子区
开发区
旅顺口区
金州区
北三市
其他
合计
住宅
17
23
4
10
15
3
8
80
写字间
0
0
0
0
0
0
0
0
公寓
0
2
1
0
0
0
0
3
商业
0
0
0
0
0
0
0
0
别墅
1
0
1
2
0
0
0
4
本次房交会参展项目以住宅为主，数量达80个，约占所有参展项目的92%，另有公寓项目3个，约占项目总体的3.4%。写字间项目与商业项目没有。参展项目类型比较单一，部分住宅属于混合形式，住宅与公寓混合较多，高层与别墅类产品混合也较多。
2.5.2在售产品81-100平占多、两室为主力
表4：面积区间区域分布
面积区间
中山区
西岗区
沙河口区
甘井子区
金州
旅顺
开发区
北三市
合计
60以下
0
32
30
1212
8
550
421
381
2634
60-80
0
0
120
1085
165
80
17
421
1888
81-100
0
0
340
1710
342
1083
430
232
4137
101-120
0
0
38
768
82
282
26
0
1196
120以上
175
0
275
241
120
28
0
0
839
别墅
147
0
0
30
0
20
0
0
197
（数据来源：参展在售项目）
本次参展在售项目房源共计10891套，区间划分81-100平最多，占总套数37.99%；60平以下、60-80平、101-120平紧接其后，分别占总套数的24.33%、17.34%、11%；121平以上相对较少，共占总套数7.7%。在售房源面积以100平以下为主，其中更以81-100平最为突出，以4137套领跑市场。
表4：面积区间区域分布
面积区间
中山区
西岗区
沙河口区
甘井子区
金州
旅顺
开发区
北三市
合计
一室
0
32
89
660
8
550
325
429
2093
二室
0
0
467
2565
190
1139
473
664
5498
三室
175
0
247
877
399
334
96
266
2394
三室以上
0
0
0
108
120
0
0
0
228
别墅
147
0
0
30
0
20
0
0
197
（数据来源：参展在售项目）
2.6夏展楼盘未来供应：745万平，总套数：76515套

从本次参展楼盘来看，未来市内四区以及开发区、旅顺口区、金州区、普兰店与长兴岛将有总计745.3027万平的供应量，其中以甘井子区比重最高，占总供应量35.58%，金州区次之，占总供应量19.72%，旅顺口区、开发区与沙河口区分别占17.53%、9.4%与8.6%，而中山区、西岗区、普兰店与长兴岛未来供应量较少，共占总供应量8.82%。从供应的套数来看，甘井子区、金州区与旅顺口区依然位居前列，未来供应总套数达76515套。
甘井子区目前在售楼盘共14个，展示楼盘10个，继春展之后成为楼盘供应量最多的区域，同时，旅顺口区的土地供应放量明显，而开发区的土地供应势头则相对减弱。

2.6.1形象展示楼盘供应情况：360万平
总套数：32730套

从此次展会反应的情况来看，未来市内四区以及开发区、旅顺口区与金州区处于形象展示阶段的楼盘总建筑面积为360.2767万平，总套数为32730套。

2.6.2在售楼盘供应情况：380万平
剩余套数：42285套

从此次展会反应的情况来看，未来市内四区以及开发区、旅顺口区与金州区处于形象展示阶段的楼盘总建筑面积为380.026万平万平，总套数为42285套。

3.消费者心理描述
“指南针营销策划机构”通过对本次参加房交会的消费者进行随机抽样调查400余组客户，经汇总筛选有效样本266组。本次受访者年龄结构比例如下图：20-30岁的受访者36.1%，30-40岁的年龄区间占总体受访者的33.10%。
数据表现与现场观察基本一致，年轻购房群体在本次夏展占比七成左右，已经成为了近期购房的主力大军。

受访者年龄结构图
3.1理想中的房子
3.1.1关注功能性，两室是首选

调查结果显示，消费者中需求两室户型的人群占比最大，比例高达60%，其次为三室占比为27.1%。一室与三室以上产品需求比以往严重缩水，前者说明投资客户当前已经几近消失，而后者却表明改善型需求依然大多持币观望。因此，整体市场的需求表现以自住需求中首次置业为支撑，所以两室产品也就成为了购房人群置业的首选。
3.1.2在中小面积上聚焦

面积区间选择
单位：平方米
根据统计结果，60-90平方米面积区间最受消费者欢迎，占比为50.8%，50-60平方米占比为13.9%，90-100方米占比为13.5%。消费者年龄的逐渐年轻化是中小户型受欢迎的主要原因，大面积产品由于高总价等因素影响，基本无人问津。消费者对面积的选择与上届展会相比基本趋同，中小户型仍然是未来市场中的抢手货。
3.1.3 接受房款60万以下占7成

预期总房款分布
单位：万
对于总房款的接受程度：大多数消费者可以接受的价位在60万元以下，占比超过70%，相对于春展比较依然没有什么提高。而能接受100万以上的消费者占比1.6%，与上届展会相比却下降明显，可见改善型需求的减少非常普遍。
3.2对市场心理
3.2.1“房价下跌预期”限制需求释放

购房计划
参加展会的被调查消费者中，选择08年下半年及09年买房的消费者占比47.4%，可见，市场短期内购房的刚性需求依然稳定存在，他们主要以婚房、改善等自住性需求为主要购房目的，其中选择09年买房的很多消费者，是怕短期内购房后房价出现下调，因此选择再看看楼市变化。他们的想法非常类似在问卷中出现频次最高的，选择“说不好”的那类人群；他们只有一个共识：那就是“再看看时机，可能随时出手。”
看来，楼市的走向不明，价格是涨是跌是目前影响消费者购房的直接原因。
3.2.2 新房是首选

参加展会的被调查消费者中，有64.7%消费者选择购买新房，而只有10.2%的消费者选择购买二手房，看来，对于年轻群体为主的市场而言，商品房更具亲与力，更容易被市场接受。同时，也有25.2%的消费者处于犹豫阶段，究其原因主要是价格与地段的对立矛盾难于取舍的问题，如果具备地段优势的二手房能够与商品房价格拉开明显的档次，还是非常可能分流部分需求的。
3.2.3改善性需求急需释放

购房目的
本次展会首次置业占37.2%，可以说短期内年轻的刚性需求仍然是市场的主力。而本届展会相比春展中最大的变化是改善性需求大幅提升，经“指南针营销策划机构”分析，主要是改善需求经历了近1年的自我抑制希望实现释放，但目前的市场价格走势如何依然没有个最后答案，大批的改善性客户出现在展会“观察”与“淘宝”，一旦市场价格出现了成交平衡点，潜在需求有望大批量释放。
3.2.4看跌心理越发普遍
图12：未来市场预期
对于08年大连楼市的走势，春展问卷中有48%的消费者认为08大连楼市年会涨价，而仅有20.3%的人认为楼市有下调的可能性；而此次夏展53.8%的人认为08楼市会降价，短短的3个月消费者对于大连楼市的判断发生了巨大的转变，如何扭转这种“心理暗示”，是当前摆在开发商面前的最大难题。令人欣慰的是，仅有11.7%的消费者认为大连楼市价格会出现大幅下调的局面，看来，消费者也在观望中更加成熟与理性，普遍认可大连楼市不会出现深圳似的大起大落，但近一半的人认定房价会出现小幅下降。
4.展会印象与总结：
08年夏季房展会在市场一片低迷中拉开帷幕，整体的感觉是比春展冷清了不少，无论是参展楼盘的表现还是消费者热情上都能看出，但是展会还是有以下几点值得关注。
一、低迷在于市场预期，供给、需求对接良好
从整体供应产品来看，无论面积区间上还是户型功能上，开发商还是比较准确地把握住了当前市场的诉求点的。产品供应对应上了需求，可是成交价格在经过了半年多的博弈后依然没有一个结果，因此成交量仍旧没有改观，到底如何改变这一现状，值得所有从业人员的深思。
二、开发商本地化，消费者观望继续
与春季房展会不同，虽然有日本开发商及外地楼盘参展，但全国性大开发商也只有中海、万科参加了展会，春季展会各家争人气的宏大场景没有在夏季展会出现，开发商本地化让此次展会从宣传为重点回归到了看重下半年的产品销售上，亿达等企业虽仍以其品牌效应聚集着大量人气，但明显看到更多的展位相对冷清，在开发商选择观望时期待房价能下跌的消费者也不在少数，大部分消费者还是觉得打折力度不够，希望找到低于心里预期的房源。
三、优惠普遍存在
本次夏展优惠活动频现，60%的项目出现或多或少的打折优惠活动，一次性200/平，贷款100元/平的优惠活动成为主流，各区域项目中9.9折到9.5折楼盘频现，鑫客会、龙尊卡、晶品卡形式的会员制也渐渐成为开发商吸纳客户的方式，更有小平岛、别墅项目打出5万顶10万、1万顶10万的加大优惠措施，这些措施已将部分住宅拉到了9.5折以下的水平，但据“指南针营销策划机构”研究分析，仍有如中山、西岗等中高端楼盘并未进行优惠活动，这与开发商对项目市场前景看好有关，但预计仍有部分楼盘会选择低开入市。
四、日本参展商给展会带来的先进设计理念
此次日本参展商是抱团参展，共有五个地区的楼盘亮相，主要宣传其房屋的建筑结构与质量为主，其中他们的户型是比较有特点的。日本的房屋面积是按照实际使用面积，不同与我们的建筑面积，此次参加展会的楼盘都是小型度假式楼盘，面积从30多平方米到100多平方米，户型设计紧凑。卫生采用完全干湿分离，不同于国内采用的设计方法，也是日本的居住特点所在，户型上有别与国内目前的设计，卧室面积较大，不是很重视客厅的面积。另外，日本的产权也与国内不同，连同土地都是所有者产权，后代有继承权。质量上，主要宣传点在于房屋的抗震性上，由于今年的汶川大地震对房地产行业的影响，日本的建筑主推此特点，也是一个很好的亮点。
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