平顶山宏观市场研究报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,河 南 省 平 顶 山 市宏 观 市 场 分 析报 告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行地产顾问（中国）有限公司所有，未经同致行地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2011.8,平顶山宏观经济概况,GDP,、人口、人均收入、固定资产投资、城市规划等,平顶山房地产市场概况,商品房销售量、价、房地产发展特点、土地市场,1,2,报告内容,城市概况,城市概况,平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。,1957,年建市，现辖,2,市,4,县,4,区，总面积,7882,平方公里，总人口,501.1,万。,地理位置：平,顶山市位于河南省中南部，东与许昌市的襄城，漯河市的舞阳，驻马店市的西平、遂平县交界；西与洛阳市的汝阳、嵩县毗邻；南与驻马店市的泌阳县，南阳市的方城、南召县缘连；北与洛阳市伊川县，郑州市的登封市，许昌市的襄城县接壤。,行政区划：现辖汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积,7882,平方公里，总人口,501.1,万。,平顶山交通：平顶山地处京广和焦枝两大铁路干线之间，境内铁路总长,400,公里。距河南新郑国际机场,100,公里。许平南、宁洛、郑尧、二广,4,条高速公路穿境而过，与全国高速公路网络相连。,城市概况,平顶山矿产资源丰富，工业实力雄厚，在河南有着,举足轻重的经济地位,。,平顶山文化底蕴深厚。春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应”“鹰”通假，平顶山因此又称,鹰城,；,平顶山市是河南省中原城市群,9,个,中心城市,之一,平顶山市处于我国经济和科学技术由东向西“梯度推移”的中间地带。是中南地区最大的,煤炭基地,，又是河南省中部的,经济重镇,；,平顶山工业基础雄厚，原煤、发电量、帘子布等,9,种产品产量均居,全省首位,；,平顶山市是中国优秀旅游城市之一；,平顶山市烟叶生产久负盛名，是全国,三大烟叶产区之一,。郏县红牛是全国,八大良种牛之一,，被国家定为红牛繁育和饲养基地。,全面发展的现代化工业新城,城市概况,城市概况,平顶山是国家中部重要的,能源原材料工业基地,，随着建设新型能源工业基地步伐的不断加快，平顶山市,人居环境将大大改善。,平顶山市各类矿产资源,57,种，其中原煤储量,103,亿吨，是中南地区最大的煤田；钠盐储量,3300,亿吨，被中国矿业协会授予“中国岩盐之都”；铁矿石储量,9.7,亿吨，是全国十大优质铁矿区之一。各类水库,175,座，年均蓄水量达,30,亿立方米；,平顶山市大中型工业企业,60,家，上市公司,3,家。中平能化集团是世界最大的帘子布生产企业和河南省最大的煤炭生产企业；舞钢公司是全国最大的特宽特厚钢板科研生产基地，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一；姚电公司是华中电网的骨干电厂；天瑞集团是全省最大的新型干法水泥生产企业。,启示,平顶山市因,“,煤,”,设市，导致平顶山市经济结构单一，但是依托,“,煤,”,资源，地方财政收入相对稳定和丰厚，城市基本建设资金相对具有保证，且政府对于改善经济结构，发展旅游、建设生态城市的力度很大，经济发展相对较为稳定。,城市概况,城市概况,平顶山概况,平顶山市地处河南中南核心，旅游资源丰富。随着旅游产业的进一步发展，将进一步改善平顶山市的人居环境，为平顶山旅游地产的发展提供了良好平台！,石人山景区,香山寺,苏坟寺,叶县县衙,石漫滩国家公园,汝州温泉,画眉谷生态旅游区,昭平湖景区,三苏坟,风穴寺,二郎山景区,启示,中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，将会带动城市人员流动性的增加，以此来看，将会给房地产行业带来前所未有的契机。,平顶山宏观环境,政治角度,平顶山市处于“,中原城市群,”,金三角区域的核心地带，随着,“,中原崛起,”,发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。,中原城市群南部平,-,许,-,漯成长三角区位条件便利，有良好的合作基础，可进一步加强三市之间的经济联系，重点搞好产业整合和基础设施整合，做到一体化发展,形成城市群南部地区的“金三角”。,中原城市群,功能对接,城区对接,空间对接,产业对接,服务对接,生态对接,启示,中原城市群政策的提出，意味着自此开始，平顶山市的城市功能、城区空间、产业结构、生态体系等诸多方面均有了良好的发展前景和强劲的政策支持。而中原三角地区作为中原城市群的南区域，其辐射能力将大大增强。对于本项目来讲，项目的客户群体将有望突破平顶山，辐射到更加广泛的区域包括郑州及豫中南区域。而辐射力的增强，也会在一定程度上提升城市房地产行业的市场容量。,政治角度,随着“中部崛起”战略实施的实施，平顶山市的城市功能进一步的补充和完善，产业经济的快速发展推动城市影响力将随之提升。,对于平顶山来讲，中原城市群的产业投资进程所带来的人口结构的演变，将长期对鹰城的高品质人居贡献血液。,平顶山宏观环境,平顶山市随城市演变将显现特殊意义的发展方向,平顶山城市规划,工业聚集区,区域生活配套较少,居住环境较差,区域价值有一定拉升空间,东 区,矿 区,老 城 区,西 区,新 区,工业区,居住环境较差,区域价值发展缓慢,未来行政区,区域配套尚不完善,居住环境良好,未来平顶山市发展方向,处于新老城区结合部,可享受老城区完善配套,居住环境较好,区域发展潜力巨大,行政区、商业密集区、人口聚集区,城中村改造项目聚集地,生活配套优良,区域升值潜力巨大,启示,从目前区域房地产发展情况来看，卫东区与湛河区的区域居住性相对较差，新华区目前配套最为完善，居住性最好，而作为未来城市发展重点的新城区未来升值潜力强劲。,以上数据来源：平顶山市住房规划,2008-2012,规划市场,未来,鉴于目前国家宏观调控政策，大量城中村改造项目,5,年内集中上市，必将使平顶山市房地产市场进入激烈竞争状态。,启示,5,年内集中放量,1000,万平方米，对平顶山房地产市场将会是一次强烈的冲击，使房地产开发商进入红海博弈之中。,2008-2012,年预计商品房投入,1000,万平方米。,除去,2008,及,2009,年已成交,171.9,万平方米，剩余竞争体量约计,828.1,万平方米，竞争市场激烈。,2008-2012,年商品住宅项目约计,62,个，其中城中村改造项目,31,个。,经济角度,平顶山,GDP,位于河南省,第,5,位,。随着中原城市群的深化实施，平顶山市经济进入多元化发展的轨道，城市经济增长速度可能会进一步加快，从理论上讲,房地产市场的发展也将会快速进入高速发展期！,2010,年，平顶山市,全年生产总值,1312.10,亿元，比上年增长,11.20%,；,平顶山市在全省范围处于中上位置，,2010,年，,GDP,与省内,18,个地级市相比排名第,5,位，落后于临近的许昌、南阳两地。,启示,经济的快速增长，加上城市地位的加速提升，为平顶山市房地产行业带来了良好的发展契机。,平顶山宏观环境,平均增幅为,13.73%,平顶山为,1312.10,亿元，,同比增长,11.20%,经济角度,从历年三次产业占比图中我们发现，第二产业是整个平顶山市的支柱产业，而第二产业的发达，将导致今后本市会出现,经济发展稳定、,城市化进程加快等经济现象。,2010,年，平顶山市第一产业增加值,114.7,亿元，增长,4.2%,；第二产业增加值,869.4,亿元，增长,12%,；第三产业增加值,328,亿元，增长,11.6%,。三次产业结构为,1,：,7.6,：,2.9,，,但是从数据上看，第三产业,6,年平均增长速度为,15.95%,，增长速度超出,GDP,增长率。由此可以看出，平顶山市第三产业正处在高速发展期。,近年来，平顶山市经济快速发展，第二产业为当地支柱性产业。虽然目前第三产业的,GDP,相对较小，但由于第二产业发达所具备的经济稳定与人员流动性大的特点，城市未来的第三产业发展空间仍然巨大。,启示,平顶山市第三产业进入快速发展通道，城市发展加速。产业经济的快速发展，将为房地产项目带来稳定的客户群！,平顶山宏观环境,经济角度,目前平顶山市固定资产投资的幅度相对较小，但是随着政府对新区建设力度的加大、老城区城市改造的脚步加快，平顶山市今后的基础设施建设可能会有飞速的发展。,2010,年，平顶山市完成城镇以上固定资产投资,712.9,亿元，,6,年平均增长速度为,37.85%,，远高于本市,GDP,增长速度。,平顶山市固定资产投资基数较小，占,GDP,比重较小，与周边地市均有差距。近年来随着房地产行业持续走高与政府性导向行为，本市固定资产投入将会进入飞速增长期。,启示,平顶山的固定资产投入占,GDP,比重较少，随着政府对新区建设，老城区改造等一系列的投入，平顶山市基础设施建设将会有飞速的发展。,平顶山宏观环境,随着平顶山市整体经济水平的快速发展，平顶山市人均,GDP,和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在,10,个百分点以上。伴随着平顶山市居民经济条件的逐步改善，平顶山市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。,平顶山市,2010,年人均,GDP,达到,26000,元，约合,4074.2,美元。根据世界银行标准来判断，平顶山市经济发展正从快速发展期迈向平稳发展期，在此阶段人民以改善需求为主。,启示,居民经济生活水平的不断提高，必将使当地的购买力快速增强与当地滞后的生活配套之间的矛盾凸显的淋漓尽致。所以目前正是行业面临快速发展的大好时机。,经济角度,人均,GDP,和可支配收入快速增长，从理论上讲，这会使当地市民的消费观从解决最基本的生活开支，逐渐转变为改善自身的生活环境上，这是平顶山房地产行业目前面临的机会点。,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,缓慢发展,综合发展型,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,快速发展，,以数量为主，数量与质量并重,超速发展,单纯数量型,改善需求为主,改善需求为主,生存、改善需求兼有,生存需求,2010,年平顶山市人均,GDP26000,元（,4074.2,美元），置业需求提升,平顶山宏观环境,消费角度,居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了平顶山市商业的繁荣。,2010,年，平顶山市城镇居民人均可支配收入,16208,元，同比增长,10.10%,。消费支出达到,11502,元，同比增长,11.2%,。支出收入比达到,70.96%,。,与省内其他城市相比，平顶山市人均收入仅低于郑州、济源，位列全省第三位，但是其消费量却与郑州市基本持平，从数据上可以说明，平顶山市居民的消费意愿较强，这种情况为今后房地产行业的快速发展奠定了基础。,启示,随着人民收入水平的不断提高，平顶山市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛，是平顶山市商业地产发展的潜在利好。,平顶山宏观环境,消费角度,平顶山市收入构成虽然较为单一，但是财产性收入增长速度明显高于其他性质收入，从数据上表明当地居民在房地产行业的消费意愿较为强烈。,平顶山市,25%,高收入阶层可支配收入为,26200,元，但消费性支出仅为,16652,元，从数据上支持了高端项目在本市有一定的市场。,工资收入占总收入,71%,，收入结构单一，对于外部市场依赖性较强。,08,年平顶山市居民的转移性收入增长比例大幅度上升就说明了这个问题。,经营性收入及财产性收入均保持,2,位数增长，财产性收入增长率达,60%,。这也从数据上说明了本市居民在房地产行业具有较强的消费意愿。,启示,随着平顶山居民收入的不断提高，经营性及财产性收入的快速增长，高收入人群巨大的收支比，给投资房地产行业带来巨大空间。但由于收入相对单一，受外部政策经济环境影响较大。,平顶山宏观环境,截止,2009,年末，平顶山市人口规模达到,503.7,万人。其中城镇人口,210.5,万人，城镇化率达到,41.8%,。低于全国平均水平,3,个百分点。,2003-2008,年均提高,1.7,个百分点，低于全省,0.1,个百分点，高于全国,0.7,个百分点。城镇化率提升速度缓慢。,据规划，到,2013,年，平顶山城镇化率应达到,50%,，进入全省前,6,位，,2008-2013,年均提高,2,个百分点。按照人均住宅面积,26,平方米计算，意味着每年将有,130,万平方米的市场需求。,人口角度,平顶山市人口超过,500,万，城镇化水平不足,50%,，位列全省第七位。按照平顶山政府规划，,2013,年平顶山城镇化率要达到,50%,，城市新增人口量较大，购房需求不言而喻。,启示,住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，平顶山市的城市格局将出现一定的变化。,集中式发展,分散式发展,城市规模扩大，人口增加，空间扩张,小型城市,大都市区,主城,新城,新城,新城,新城,单中心城市扩张,多中心发展,大都市化形成,国际都市发展进程模型,平顶山宏观环境,同致行思考,城市概况：从城市发展和人口角度平顶山在河南省并不突出，但借助丰富的矿产资源，良好的旅游资源，雄厚的经济基础，平顶山将成为河南省乃至中部地区的重要城市,城市规划：伴随“中原城市群”的深化实施，平顶山新区建设进入实质化阶段，平顶山的城市功能将得到逐步的补充和完善，区域之间的功能分区更加明确！,城市经济：平顶山市各项经济指标都为房地产行业的快速发展提供了良好的发展环境。,收入支出解析：随着经济发展，居民收入水平稳步提高，消费观念也发生很大变化，改善居住环境，提高经营性及财产性收入,平顶山市作为中部崛起的重点城市，无论从经济的发展状态，还是未来发展趋势，都是有利于当地房地产市场进行深层次的发展。,核心词,:,前景优越，战略决胜,焦作宏观经济分析,城市概览、,GDP,、人口、人均收入、固定资产投资、城市规划等,焦作房地产市场分析,商品房销售量、价、房地产发展特点、土地市场、产品市场,1,2,报告内容,房地产市场,房地产投资,从房地产市场宏观数据来看，平顶山市房地产投资在固定投资中占比不足,10%,，从数据上表明，当地市场经济并不依赖于房地产行业。较好的经济基础，加上投资力度不断增大的城市建设，本市房地产行业的未来前景值得期待。,2005,年以来，平顶山市房地产投资额快速增长，房地产投资占固定资产投资的比例不断提高，至,2010,年房地产投资达,54.28,亿元，占固定资产投资的比例提升到,7.61%,。,平顶山市房地产投资从,2006,年开始发力，,2008,年受国家大环境影响，房地产行业有所受挫，但是,09,年的高调回暖，让大家又对本市房地产行业充满了信心。,启示,房地产投资的波动性增长使得市场竞争也逐步加剧，平顶山房地产市场正进入群雄逐鹿的时代。,房地产市场,房地产量价走势,平顶山房地产市场呈现出快速发展但供应量与成交量均不稳定的趋势！通过平顶山近年来的房地产市场表现，说明其,房地产市场尚不成熟！,从数据上来看，从,06,年起，平顶山市房地产市场发展逐渐开始进入快车道。单按,09,年销售量来看，年销售量为,131.5,万平方米，与预估成交量基本上一致。从成交均价上来看，成交均价在,09,年一举突破,2000,元,/,的大关，而远高于,08,年的市场均价丝毫未影响到当年当年的成交面积，说明平顶山市的房地产价位潜力较大。,以上数据来源：河南省统计局,市场格局,平顶山楼盘分布特征呈现出优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区的结构形态！,新区楼盘多以高层产品为主或者多层、高层相结合产品为主，体现城市快速发展的趋势，,老城楼盘分布主要以高密度产品为主，充分利用老城区完善配套资源，提高土地使用率。,启示,平顶山房地产格局形成了板块竞争和相互促进的局面。,房地产市场,西城国际,世纪城,金城丽景,国际茗都,大悦城,和谐世家,中央花园,时代新城,金域蓝湾,塞纳城,龙腾国际,荣邦花园,贵人国际,天河盛世,联盟鑫城,在售市场,目前在平顶山房顶产市场中，超过,10,万平方米的项目仅有,15,个，共,638,万平方米，按照目前平顶山市年销售量,130,万平方米的速度推测，市场尚需,5,年左右的时间才能消化完毕。市场消化速度有待于提高。,房地产市场,项目,体量,位置,开发商,亿嘉,西城国际,300,建设路与西斜路交叉口以西,河南亿嘉集团,明珠,世纪城,51,平安大道与新华路交汇处西,200,米,河南明源实业集团房地产开发有限公司,立威,金城丽景,40,开源路南段,转盘南路西,平顶山市立威房地产开发有限公司,春华,国际茗都,35,建设西路生态园对面,河南春华集团,常绿,大悦城,33,平顶山市新城区龙翔大道与崇文路交汇处,平顶山市常绿隆华置业有限公司,和谐世家,33,矿工路与东环路交汇处,河南鹰城集团,中央花园,云庭,30,建设路西段花卉市场西,100,米路南,平顶山市建宏房地产开发有限公司,豫森,时代新城,22,神马大道中段西铁炉村,河南豫森房地产开发有限公司,京华,金域蓝湾,20,光明路与湛南路交叉口西南侧,河南京华置业有限公司,佳田,塞纳城,19,建设路与凌云路交汇处向北,500,米,河南佳田实业集团有限公司,龙腾国际,18,姚电大道与亚兴路口,河南精忠房地产开发有限公司,华诚,荣邦花园,18,矿工路与诚朴路交汇处向北,50,米,华诚荣邦地产股份有限公司,贵人,国际,18,中兴路与南环路交汇处,平顶山市贵人居房地产开发有限公司,天河盛世,16,矿工路西段,河南天河置业有限公司,联盟鑫城,15,联盟路与体育路交汇处西,100,米,河南鹰城集团,平顶山,2010,土地成交情况解析,=,住宅用地 ,=,其他商服用地 ,=,经济适用房 ,=,商服用地 ,=,廉租房,土地情况,从土地成交区位图上来看，,2010,年发布的土地主要是在老城区。这种情况的出现，一方面是由于目前老城区区域配套相对较完善，居住意愿较强；另一方面也与当地政府老城区改造的规划有一定关系。,平顶山,2010,土地成交情况解析,2010,年，平顶山市共出售金融住宅土地,44,块，共计,220,万平方米。其中，经济适用房与廉租房用地占比为,66%,，商品住宅用地占比,33%,，而金融商服用地只有区区,1%,。从土地成交性质上可以看出，平顶山市的房地产市场主要是以住宅为中心的刚性需求为主。,土地情况,启示,10,年平顶山市成交土地面积较大，以,3.0,的平均容积率来计算，,2011,年将有,660,万平方米的供应量进入市场，市场竞争将更为激烈。,同致行思考,市场发展：平顶山房经济发展迅速，但是房地产市场相对落后，发展缓慢，介于半成熟到基本成熟阶段。随着经济持续快速增长，市场行为逐渐规范，房地产市场可能会突破现有的增长速度。,市场格局：平顶山房地产市场受其城市规划及发展规模的影响，呈现出新城区、老城区湛南区域三大板块。,市场阶段：平顶山市场处于半成熟市场向基本成熟市场过渡阶段，产品规划一般都中规中矩，多注重舒适度，而对功能性关注较弱，客户居住理念未有质的飞跃，伴随着市场的发展，各城中村改造项目集中放量，市场竞争将不断加剧。,竞争市场：平顶山房地产市场项目水平参差不齐，整体来讲，虽部分新开发项目已经开始注意产品创新，但是市场细分尚不充分，同质化竞争严重，红海竞争激烈，这是市场的竞争胶着点，同时又是机会点，一旦有更符合市场需求的创新型产品出现，平顶山的房地产市场的现有格局将有可能会被打破。,近几年来，平顶山房地产市场发展迅速，但与其经济发展速度相比还有较大的差距。,核心词,:,直面竞争，产品创新制胜,