办公楼设计任务书.doc

金融城项目
功能设计任务书
[终稿]

4.1 电梯初步要求
4.8.1 需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通与运输。服务性的专用货梯应及客梯分离，同时用作消防用梯。客梯将进行装修，并配合智能卡控制出入。电梯的容量，布置及尺寸应争取运输的最大效率，并具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。
4.8.2 应根据有效办公面积与居住密度确定合理的电梯分布方案，确认合适的电梯有效服务方式、数量与运行速度。人口密度估算基本标准可根据：
· 金融交易空间4～6 m²使用面积/人
· 开放办公空间14 m²使用面积/人
4.8.3 服务电梯应服务于所有楼层。建议服务电梯的载重量最少应达到1350公斤。电梯轿箱至少要能容纳尺寸为1.95米宽x 1.75米深的货物，门宽至少为1.25米。
4.8.4 客梯应服务于每个出租层。主要载客电梯载重在运输高峰期，等候时间不应超过30秒。
4.8.5 客梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制与室内装璜，并便于维护。轿箱有内置LCD显示楼宇信息。
4.8.6 电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，建筑师应确保电梯的设计符合当地规范要求。
4.8.7 考虑贵宾出入与服务地下金库的专用客梯，1350公斤载重量。
4.8.8 地下停车场与首层大堂间设转换客梯，并由智能卡控制出入。
1 电力系统
6.1 高压系统双电源供电通过联络开关进行双路互联；低压系统双电源自投自复，互为备用；
6.2 1＃后备应急发电机在双路高压系统同时停电情况下能自动投入运行（15秒），满足大厦办公区域计算机房的需要（含计算机房专用空调机组需要）。建议发电机容量需满足以下标准：
- 办公楼为20伏安/平方米
- 交易大厅为60伏安/平方米
- 会议大厅为20伏安/平方米。
6.3 2＃后备应急发电机在双路高压系统同时停电的情况下亦应于15秒内投入进行，满足消防系统供电，应急照明系统供电（办公区域应有30%的照明通过应急系统投入）；
6.4 照度：
办公区域照度

500~750LX
公共区域照度

150~300LX
会议中心照度

300LX
Main Lobby大堂照度

300LX
6.5 UPS不间断电源：消防中控中心、楼宇自动化控制中心、保安监控中心应设UPS电源设备；
6.6 供电容量：110W/建筑平方米
6.7 避雷系统：除安装防落地雷、侧击雷等避雷网/带，应设有防止感应雷的设施；
2 供暖、供气与空调设施要求
7.1 概述
7.1.1 空气调节系统采用风机盘管及新风系统相结合的冷/热水热交换系统，可采用四管制系统。办公区域风机盘管采用卧式吊顶暗装方式。
7.1.2 特殊部位（计算机房）应设有专用365天/年、24小时/天运转的制冷机组；建议使用风冷式水冷机组，其机组安装于顶层天面。
7.1.3 目前夏季室外温度逐年升高，所以设计中应考虑夏季干球温度需大于33.2℃，具体高温情况需以气象台温度为依据；
7.1.4 建议室内设计参数：

区域
季节

每人新风量
M3/人
夏季
冬季
温度

相对湿度％
温度
相对湿度％

办公室

23℃±1.5℃
55~65
22℃±1.5℃
45~50
>50

大堂及公共区域

25℃±1.5℃
55~65
20℃±1.5℃
45~50
30
地下停车场

5℃~10℃

每小时5~6次换气(停车场通风及排烟合用)
制冷/采暖机房

7℃~10℃

每小时6次换气(按发热量确定)
卫生间

每小时15次
强制换气
茶水间

每小时8次强制换气
变配电室

25℃±1.5℃
55~65
18℃±1.5℃

会议室

23℃±1.5℃
55~65
20℃±1.5℃
45~50
>50
垃圾房(干湿垃圾房应分别设置)

湿垃圾房温度控制小于25℃

15次/小时

7.2 性能及系统建议
7.2.1 从绿色环保角度出发，建议采用一次洁净能源作为制冷机组动力，即可选用直燃式吸收机组或电制冷机组；
7.2.2 因二环沿线有市政热水管线，故采暖热水可进行水交换后供给所使用的区域；
7.2.3 由于首层高度比标准层高，所以采暖设计时需考虑热空气比重低于冷空气，则首层大堂需考虑采用落地式风机盘管的供暖系统，解决其热循环问题。其大堂入口处应考虑安装热风幕以隔绝冷空气的侵入。
7.2.4 为今后物业管理创造条件，每个楼层的空调冷热水的循环水管进口处需安装电磁阀，由楼宇自控系统控制，以满足有超出规定供应空调时间的客户有偿服务的需要；
7.2.5 在独立的计算机房供冷系统中，因发热设备较多，设计冷量需大于一般办公室。建议冷量按150大卡/平方米考虑，或在计算室内设备的总发热量后再确认其制冷冷量值。
7.2.6 为节省能源，房间的回风在排至大气以前要经过一个循环盘管的热量回收系统，然后将排风送至机房、车库，利用排风余温改善此处环境，并用来提供此处作为新风；
7.2.7 由于本大厦将出售或出租给不同的业户， 每个业户办公区域的格局均不相同，则空气调节房间较多，且每个房间要求单独调节，所以建议采用风机盘管加新风系统；而可在会议中心、大开间的交易中心采用变风量系统。
7.2.8 制冷机组
a 直燃式吸收机组或电制冷机组选型比较。

类型

能源

优缺点

直燃吸收机组
天然气、城市煤气（为洁净能源）
1、设备性能不稳定、维护复杂
2、设备初投资高
3、使用天然气为一次洁净能源

电制冷机组
（离心机组）

电力推动
1、设备性能稳定、维护方便、维修费用低

2、制冷容量有较大的选择空间

3、电力虽为洁净能源，但转嫁污染源

4、由于建筑面积大，建议选用离心式冷水机组

5、能源费低

· 制冷机应符合美国制冷协会标准（ARI）550规定。
· 制冷机由正式生产制冷机的厂所生产，而且需要超过十套同机冷量，同类型机组生产经验，且每套冷冻机有不少于五年运行记录。
· 建议选用美国产品。
b 室内热负荷较大，所以设计冷量应大于90Kcal/建筑平米。
c 为了不同功能的建筑物客人不同的需要，从降低能耗服务便捷角度出发，设备选型中需考虑，大中型制冷机组相结合（其中有一台200冷吨制冷机组，以满足小范围房间的特殊需要）。
d 不同建筑群有独立供冷/热系统，但不同建筑物之间管道又能连通，可以互补，互为备用。
e 为节约能源，冷却水塔建议选用自喷雾式冷却塔，可考虑安装于低层写字楼天面。
3 给排水系统
8.1 生活冷水供应系统：
8.1.1 建议双路城市供水管
8.1.2 供水方案：
城市供水 快速过滤器 生活消防合用水池 紫外线消毒 提升泵 用水点（洗手间、茶水间、设备间、餐厅）
8.1.3 建议生活消防合用水池优点：
· 保证消防用水、生活用水及消防用水水池取水点有高差；
· 消防水箱及生活水箱合用，产生流动效果，消防水箱及生活水箱分别使用，消防水池内水质将变质产生臭味。
8.1.4 建议茶水间饮用水方案：
提升水泵 过滤 软化 反渗透 茶水间饮用水（冷饮用水或安装电开水器）

废水

空调制冷系统补水
8.2 生活热水供应系统：
· 为节省能源，办公区域洗手间建议安装电加热器；
· 吸收制冷/供热机/城市外网热源供给职工浴室、餐厅用热水。
8.3 排水系统：
· 污水及粪便污水经化粪池后排放至市政污水系统
· 餐厅污水、洗车水经隔油池排放至市政污水系统
· 雨水排至市政雨水管
8.4 天然气
8.4.1 通过天然气公司调压站提供
8.4.2 天然气供给：
· 餐厅
· 专用锅炉－加湿
8.5 卫生间布局
8.5.1 为将办公区域、公共部分、人员行走提供最方便的捷径、男女洗手间对称布置；
8.5.2 女洗手间座便数量应适当多于男洗手间，厕格及小便器应隐蔽於正门视线；

8.5.3 首层与会议中心应设置残疾人洗手间；
8.5.4 还要考虑高层管理人员专用洗手间，并配淋浴设备，其专用洗手间可安装于核心筒位置。
8.6 废弃物处理系统
8.6.1 办公区域：设分类垃圾箱，建议分为三类：纸张、可再生物及对环境有污染物
8.6.2 餐厅区域：
· 湿物垃圾间应做防渗措施
· 湿物垃圾间夏季应有降温措施
8.6.3 餐厅、厨房与垃圾间废气在屋顶排至大气，其室内形成负压，通过大门上格栅进入室外新风。
8.7 中水处理系统
回收洗手间的洗手废水，通过毛发过滤、砂滤、爆汽、微生物处理、活性碳过滤、加消毒剂处理与经紫外线杀菌后用于灌溉、洗车与冲洗座便器。

4 通讯设施的初步要求（通信自动化CA系统）
9.1 有线通讯系统
9.1.1 通过公网路由、光纤直接接驳大厦；
9.1.2 大厦内设立独立支局，局内设施由电信局负责，总架构由二级网络构成，固定电话使用数量为：每10平方米使用面积设2~4个电话端口，交易大厅每10平方米使用面积设3~5个电话端口。
9.1.3 通过光端机设数据通讯端口；
9.2 卫星通讯系统
向使用者提供远距离图象、数据通信功能，至少两个卫星接收站，或设置一套多波束卫星接收站及一套卫星收发站。提供多用户规程与信令处理。支持双向数据、语音、图象及其他综合信息业务。
9.3 会议系统
设置大厦内会议中心计算机网络系统，实现会议电视系统，满足客户召开不同类型电视会议需要，设置同声传译系统、会议即时发言与表决系统。会议中心休息室、大厅设置公共电话。
9.3.1 会议系统要求：
· 设会议电视系统，满足客户召开不同类型电视会议需要。
· 具有远距离实时语音与图象的双向通信。
· 建筑物内实现内部电视系统。
9.3.2 会议系统功能：
· 电视会议系统
· 会议扩声系统
· 同声传译系统
· 会议即时发言系统
· 会议表决系统
· 投影系统
9.4 无线通信系统
· 设无线用户接入网（要求全覆盖，无死角）
· 功能要求：及公用电话网连结，及计算机局域网连结，及综合业务数据网相连，及全球移动通信网相连。
· 建筑群区域内设置微小区域无绳通信（电话）系统，为通话者提供（主叫或被叫）双向信息通信，并在各楼层设置必须的收发机站。
9.5 网络系统
网络
名称
通信功能
操作功能
一级网络
金融A座电话局
非对称数字用户环线（ADSL）

电脑话务员
分租用户
电子号码簿
自动记费、即时记费
语音应答等功能
秘书服务
高速数字数据网（DDN）

电子数据互换业务（EDI）

语音信箱业务

可视图文业务

国际国内直拨（IDD、DDD）

传真与电话（FAX、Telex）
各类新业务
提供多类数据适配器
二级网络
办公一区
一级网络全部功能
办公二区
办公三区
会议中心
卫星数据通信接口
微波通信接口
专用通信网
公用通信网
对外互联系统

9.6 综合布线系统

本地基本信息服务平台OAS BAS

卫星数据通信电线

微波通信无线

本地网络通信平台
对外互联系统
公用通信网
本地通信介质平台
对外互联介质
专用通信网
辅助环境（网控机房）

9.6.1 本地网络通信平台：
· 根据功能需求，具有扩展升级空间与性能的增加。
· 具有对BAS及总系统集成的信息交换支撑能力。
· 作为OAS运作的支撑环境，必须充分考虑OAS功能需求。
· 需确立本地网络安全性的措施。
9.6.2 布线系统：
综合线缆系统，传输建筑群内各智能化子系统内部及相互间信号。
· 建议：采用结构化布线系统（SCS）
· 要求：各子系统的布线（含SCS与其它布线）的路由与维修空间统一考虑。
· 根据空间电磁干扰强度、住处安全管理要求，选用合适的缆线与联结部件。
· SCS线缆、信息插座、跳线架、光缆与光纤接口都应根据所属功能子系统的要求选用并综合配套。应考虑施工、维护与管理的方便，以及建筑美学要求，SCS信点富余量应大于20%。
9.7 建筑智能化系统
9.7.1 楼宇自动控制：
根据需要，安装多个监控点，分为温度控制、遥控报警与照明控制、水位控制。
9.7.2 温度控制：
· 供暖系统
· 制冷设备
· 空调设备
9.7.3 监视遥控：
a 水温
· 冷却水：包括排污器、风机控制
· 冷冻水
· 采暖热水
b 气温
· 室外
· 室内
c 风量
· 变风量控制
· 过滤器监测
· 风机监测
d 湿度：室内湿度控制
9.7.4 照明控制：
· 外围照明
· 公共走廊
· 大堂
· 车库照明
5 保安系统初步要求：（保安监控SS系统）
10.1 闭路电视保安监控系统（数字化监控设备有充足的内存）；
10.2 周边防范系统，通道控制与报警监控；
10.3 玻璃探测系统；
10.4 巡更系统；
10.5 停车场自动管理系统；
10.6 出入口监控门禁系统；
10.7 无线对讲系统；
10.8 内部通信系统。
6 消防系统要求：
11.1 消防灭火系统
· 室内外消火栓，自动喷水灭火，预作用干式喷淋，低压二氧化碳气体灭火；
· 机械排烟系统。
11.2 火灾报警系统：（消防报警与控制FAS系统）
· 火灾探测系统，烟、温度探测及故障自诊断系统；
· 烟光、温光复合探测报警，线路、短路、开路自诊断系统；
· 烟雾浓度探测，火情自判断系统。声光同步报警系统。
11.3 消防联动系统：
· 火灾时电梯迫降，消防泵强制启动，正压送风与排烟联动；
· 空调机组联动，防火卷帘门控制，防火电锁门释放；
· 背景音乐强制切换。

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