房地产估价师I考试开发经营与管理.doc

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全国房地产估价师执业资格考试
《房地产开发经营与管理》
第一章            房地产投资与投资风险
考试要求：
1.了解投资的概念、分类、特性和作用；
2.掌握房地产投资的概念、分类、特性及作用；
3.掌握房地产直接投资；
4.掌握房地产间接投资；
5.熟悉房地产投资的利弊；
　6.掌握房地产投资的风险；
7.了解风险与投资组合。

第一节              投资与房地产投资

　知识点一、投资概述
（一）投资的概念
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

角  度
理     解
金融角度
购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为
经济角度
利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为

投资时间 ﹥ 投机时间

（二）投资的分类（常考点）
分   类
特   点
按投资期限或投资回收期长短
短期投资
资金周转较快，流动性好，风险相对较小，收益率也较低
长期投资
回收期长，短期变现能力较差，风险较高，长期盈利能力强
按投资人能否直接控制其投资资金
直接投资
资金所有者和资金使用者为同一个人或机构
间接投资
资金所有者和资金使用者分离
按投资对象存在形式的不同
金融投资
最终获得金融资产为目的
实物投资
通过投资直接实现社会积累
按投资的经济用途
生产性投资
通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累
非生产性投资
对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资

（三）投资的特性
（1）投资是一种经济行为
现在垫付一定量的资金，在未来获得收益
（2）投资具有时间性
一个行为过程，过程越长，未来收益越不稳定，风险越大
（3）投资目的是获取收益
未来价值超过现在价值，投资收益可以是利润、利息、股息等
（4）投资具有风险性
未来收益的不确定性

（四）投资的作用
（1）国家经济增长的基本推动力
为经济发展提供必要的要素和动力；
国民经济持续健康发展的关键因素；
（2）投资与企业发展密切相关
投资是企业发展的第一原动力
（3）可以促进人民生活水平提高
为改善人民物质文化生活水平创造条件；
创造更多就业机会，增加劳动者收入
（4）有利于国家的社会稳定和国际交往
政治局面的稳定发展，社会安定团结；
投资趋于国际化；
加快本国经济发展

例题：
1.       一般来说，与长期投资相比，短期投资（  ）。
a.风险较大   b.收益率较高  c.流动性较好   d.投资回收期较长
答案：c
解析：本题考核的是短期投资的特点，即：资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。

知识点二、房地产投资概述
（一）房地产投资的概念
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

（二）房地产投资的分类（常考点）
分   类
内   容
按投资
主体
划分
政府投资
注重房地产投资的社会效益和环境生态效益
（如：公共租赁住房投资）
非盈利机构投资
企业投资
注重经济效益
（如：写字楼投资）
个人投资
按经济
活动
类型
划分
土地开发投资
注意：房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴
房地产开发投资
房地产经营投资

按
物
业
类
型
划
分
居住物业投资
公共住房
廉租住房
经济适用住房
限价商品房
公共租赁住房
商品住房
普通住房
高档住宅
公寓
别墅
表现为开发投资
（最具潜力，投资风险相对较小）
住房出售
住房出租
商业物业投资
能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产
写字楼、零售商业用房、出租公寓等
适合长期投资
位置的特殊重要性
工业物业投资
分  类
工业厂房
仓储用房
高新技术产业用房
研究与发展用房
模  式
开发—出售；
开发—持有出租经营
酒店和休闲娱乐设施投资
酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等
注意与商业物业投资区分
特殊物业投资
政府特殊许可
汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道
多属长期投资

（三）房地产投资的特性（必考点）
特  性
内  容
1.区位选择异常重要
（不可移动性）
房地产的不可移动性决定房地产投资的收益和风险受区位影响；
房地产的位置决定房地产的投资价值
一宗房地产的投资价值高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关

2.适于进行长期投资
（寿命周期长）
经济寿命
从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即：净收益﹥0的持续时间
自然寿命
从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间
注  意
如果物业维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗房地产投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益

3.需要适时的更新改造投资
投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化（例如）
4.易产生资本价值风险
（异质性）
差异反映在两宗房地产的租金水平和出租率等方面
导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致
5.变现性差
（弱流动性）
物业与购买者偏好的匹配需要多次搜寻
买方和卖方的心理承受价格的匹配需要时间搜寻和议价

6.易受政策影响
政府宏观调控
市场干预政策
7.依赖专业管理
科学性的方法
专业化的投资管理活动（如：专业物业资产管理公司）
8.存在效益外溢和转移
应当有附属设施，不能全部进行房地产投资
（如：道路、公园等；例如）
（四）房地产投资的作用
角  度
理     解
全社会角度
经济增长、就业机会创造等有带动作用
增加政府财政收入和税收收入、改善人民居住水平等有重要贡献
投资者角度
收益、保值、增值、消费
财富积累、实现财富价值最大化的重要途径
例 题：
1.       下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（   ）。
a.居住物业开发投资      b.商业物业投资         c. 土地开发投资
d.房地产开发投资        e. 房地产经营投资
答案：cde
解析：a、b选项属于按物业类型划分的。

2.（    ）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
a．居住物业      b．商用物业      c．工业物业     d．.出租物业
答案：a
解析：居住物业表现为开发投资，市场最具潜力，投资风险也相对较小。

3. 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（   ）。
         a．设计寿命     b．经济寿命     c．法定寿命    d．自然寿命
答案：b
解析：经济寿命的概念

4.地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（  ）的特性。
a．变现性差     b．易受政策影响     c．依赖专业管理    d．效益外溢和转移
答案：d
解析：房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

第二节　房地产投资的形式与利弊
知识点一、房地产直接投资、知识点二、房地产间接投资（必考点）
分  类
内  容
直接投资

直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作
房地产开发投资
（中短期投资、增量供给）
商品房建设投资
开发建设
土地开发投资
“七通一平”
房地产置业投资
投资对象
增量房地产
存量房地产
投资目的
自用
出租
出售或转售
投资特点
买房—经营；
买房—出租
买房—出租—转售

间接投资
投资房地产企业股票或债券
直接融资
投资房地产投资信托基金
优  点
收益相对稳定；流动性好
分  类
权益型
抵押型
混合型
购买住房抵押支持证券
把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的

注 意：房地产开发投资与房地产置业投资的区别：
当房地产开发投资者主要是建成房地产后推向市场进行销售，通过转让过程收回投资，获取开发利润，这时的房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给；
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成为了长期置业投资。
“短期投资”和“长期投资”是相对的概念，由于房地产本身寿命周期长，房地产投资本质上属于长期投资。

例 题：
1.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（  ）。
a.增量供给  b.存量供给  c.潜在供给   d.总量供给
答案：a
解析：房地产开发投资属于中短期投资，形成的供给是房地产市场上的增量供给。

2.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。
a.购买房地产公司股票
b.购买土地使用权
c.购买新建商品住房
d.购买存量商品住房
答案：a
解析：本题考核的是对房地产直接投资和间接投资的理解。

3.房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（   ）（2009年试题）
答案：×

知识点三、房地产投资的利弊
利
相对较高的收益水平
易于获得金融机构的支持
能抵消通货膨胀的影响
提高投资者的资信等级
弊
投资数额巨大
投资回收期较长
需要专门的知识和经验

例 题：
下列关于房地产投资的有利之处的表述，错误的是（ ）。
a. 相对较高的收益水平
b. 易于获得金融机构的支持
c. 能抵消通货膨胀的影响
d. 需要专门的知识和经验
答案：d
解析：本题考核的是房地产投资的利弊

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第三节 房地产投资的风险
知识点一、房地产投资风险的概念
（一）风险的定义（常考点）
定义
未获得预期收益可能性的大小
假设
在房地产投资分析前期风险分析过程中，通常要假设投资项目进入经营阶段的可能收益状态，并依此来定量估算房地产投资风险。
表示
变动常常又可以用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。
一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，亦然。
用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。
风险收益；风险损失。
风险条件下决策时，用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。
决策方法
小中取大法；大中取大法；最小最大后悔值法。
（不确定性时，用定性的方法）

（二）风险分析的目的
目 的
1.预期收益率是多少，出现的可能性有多大？
2.相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？
3.预期收益的变动性和离散性如何？

风险分析是投资决策的重要环节。

例题：
甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲乙物业投资风险比较的结果是（  ）。
a.甲物业投资风险大       
b.乙物业投资风险大
c.甲、乙物业的投资风险相同  
d.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
答案：b
解析：（1）计算期望值：甲：1200×50% + 1000×50% = 1100万元；
                        乙：1300×50% + 900×50% = 1100万元
        (2)计算标准差：当两物业期望值相同时，可以直接用标准差进行比较。

标准差小的风险小，故物业乙的风险大。

知识点二、房地产投资的系统风险（必考点）
通货膨胀风险
又称购买力风险。指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
市场供求风险
指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
周期风险
指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
变现风险
指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
利率风险
是国家对经济活动进行宏观调控的主要原因之一。
利率调升的影响
①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；
②会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
政策风险
政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等→“行行有风险、行行有政策”
政治风险
主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。
或然损失风险
指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

例题：
1.下列风险中属于系统风险的是（  ）。
a.比较风险  b.市场供求风险  c.未来运营费用风险  d.持有期风险
答案：b
解析：比较风险又称机会成本风险，属于个别风险

2.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（  ）。
a.导致房地产实际价值下降
b.导致房地产实际价值上升
c.加大投资者债务负担
d.抑制房地产市场需求
e.增加房地产市场需求
答案：acd
解析：本题考核的是利率上升对房地产投资的影响

知识点三、房地产投资的个别风险（必考点）
收益现金流风险
指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
未来运营费用风险
指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
租金调整所可能引起的法律纠纷属于未来运营费用风险。
资本价值风险
指项目资本价值由于项目未来预期收益，运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。
机会成本风险
又称比较风险，指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。
时间风险
指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
持有期风险
指与房地产投资持有时间相关的风险。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

例题：下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（  ）。
a.变现风险  b.时间风险  c.或然损失风险  d.通货膨胀风险
答案：b
解析：a、c、d为房地产投资的系统风险

知识点四、风险对房地产投资决策的影响
令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。
投资决策因人而异。
按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型。
使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
投资的成功与否在很大程度上依赖于投资者认识风险和管理风险的能力

例题：
按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（  ）。
a. 收益型、收益加增值型、机会型
b.收益型和收益增值型
c.收益型和机会型
d. 收益加增值型、机会型
 答案：a
解析：按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型。

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第四节 风险与投资组合
知识点一、投资组合理论（必考点）
1.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
→ 把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。
2.若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

3.从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。因此，投资者的应得收益便以补偿这个系统风险为主。
  预期收益率（折现率）= 无风险资产收益率 + 系统性市场风险系数 × （市场的整体平均收益率 – 无风险资产收益率）

e (rj) = rf  + βj [ e (rm) – rf ]
式中：e (rj)——在同一时间段内，资产j 应有的预期收益率；
      rf    ——无风险资产的收益率；
      e (rm)——在同一时间段内，市场整体平均收益率；
βj    ——资产j 的系统性市场风险系数（相关系数，βj = cov (rj , rm)/ var(rm) ）

例题：
判断：若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个正协方差。
答案：×

知识点二、资本资产定价模型（必考点）
1.资本资产定价模型与公式 e (rj) = rf  + βj [ e (rm) – rf ]的意义是一致的。
2.确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。

例：整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：
r = 10% + 0.4 × （20% - 10%）= 14%

例题：
假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（  ）。
a.0.25  b.0.5  c.1.5  d.2.0
答案：b
解析：市场风险系数=（资产的预期收益率 - 无风险资产收益率）/ （市场整体平均收益率 - 无风险资产收益率）
= （15% - 10%)/ （20% - 10%） = 0.5

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