律所房屋租赁合同备忘录.doc

君合律师事务所

备忘录/MEMO

收件人：成都市龙门山生态旅游综合功能区领导小组办公室
张佳 主任
发件人：君合律师（成都）事务所
王 律师/曲 律师
关 于：办公房租赁合同
时 间：2014年3月9日

敬启者：

作为贵公司的法律顾问，根据贵我双方《法律顾问合同》的约定，现就贵司与四川信通会计师事务所有限责任公司签订《房屋租赁合同》的相关事宜提供如下法律意见，供贵公司参考：
一、出具《合同审查意见书》的主要法律依据
　　1、《中华人民共和国民法通则》（下称民法通则）
　　2、《中华人民共和国合同法》（下称合同法）
二、合同审查的目的和方向
合同审查的目的：审查该房屋租赁合同是否协商清楚以避免日后产生纠纷；审查该合同是否存在法律漏洞，以帮助当事人将法律风险降到最低。
合同审查方向：合同当事人主体资格是否有效等
三、合同审查遵循的基本原则
　（一）合法性原则
　（二）真实性原则
　（三）完备性原则
　（四）规范性原则
　（五）公平原则
四、合同的基本情况
（一）合同性质：房屋租赁合同
（二）合同当事人
出租人（甲方）：四川信通会计师事务所有限责任公司
承租方（乙方）: 成都市龙门山生态旅游综合功能区领导小组办公室

应审查出租方是否依法成立，查看其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。
审查出租人是否享有出租房屋的实体权利，出租人未标明自己是房屋所有权人还是委托或代理出租人，或房屋共有人等情况。

（三）房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。　

（四）审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况
　　1、必须写明租赁房屋实际所处的确切位置
　　2、租赁面积的计算方法(使用面积还是建筑面积)
　　3、房屋结构
　　 上述1-3的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。

（五）审查租赁期限
租赁期限是否合法

（六）审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限
　　1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用;
　　2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理;
　　3、支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式;
　　4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体
日期或最后日期。
（七）关于其他条款的审查
1、修缮条款：审查修缮责任是否明确
2、转租条款：审查是否允许承租人转租及转租的条件
3、保险条款：审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担
4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利
5、违约责任条款：审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响
6、免责条款：审查免责的范围
7、争议解决条款：审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反 级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误
8、备案条款：审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。

（八）审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。

五、 合同存在的主要问题
（一）形式方面
1、该租赁合同无合同编号；
2、该合同未附有营业执照、法定代表人身份证明等相关证书；
3、合同条文格式不清，如合同第二条为租赁期限却包含有解除条款。
（二）实质方面
1、合同显失公平，乙方责任过重，如该合同第4条；
2、合同附解除条件中只约定甲方解除条件，而未约定乙方解除条件；《合同法》第234条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”；
3、该租赁合同未约定违约责任；
4、未制定合同生效条款；
5、未约定租金的支付方式；
6、合同中第4条第5款为无效条款；
7、条款内容不清：第4条第7款；
8、 第4条第6款与出租面积相矛盾；
9、 免责条款中甲方责任过轻；
10、未明确租赁房屋在合同期间内发生产权变更、抵押或被司法机关依法拍
卖等情况的处理；
11、合同中未写明现有的房屋装修状况；
12、未写明房屋交付时附属设施和设备的状况；
13、合同未明确租赁期满时如何处理新装修或添设附属设施、设备，若合同
提前解除或终止时又应做何处理；
六、 合同的审查修改意见
鉴于上述情况，贵司在协商合同签订及合同履行过程中应注意：
1、对于出租方提交的各项证件复印件，要与原件核对其真实性，并需要相对方在复印件上签章。
2、合同租赁标的房屋应具有合法性。在交付使用前租赁房屋应取得消防验收合格，同时应确保出租人享有完全的房地产权证书。
3、建议在合同中加入违约责任条款；
4、添加租赁合同在合同租赁期间内发生产权变更、抵押或被司法机关依法拍卖等情况的处理。
5、合同中应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修状况的要求。
6、应将房屋交付时附属设施和设备的状况以制作附件的形成加以明确，应对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设等，具体要求作出明确规定。
7、合同未明确租赁期满时如何处理新装修或添设附属设施、设备，若合同提前解除或终止时又应做何处理。
7、合同中应该约定支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式;
8、合同应明确约定支付期限为月付、季付或年付；
9、对于合同中第4条第5款应予删除。
根据《中华人民共和国合同法》第12条“合同的内容由当事人约定”，同时《合同法》第52、53、54、55条规定了合同无效、可变更、可撤销的情况。贵司签订的《房屋租赁合同》具体内容应由双方协商确定，是双方真实意思的表示，并不得违反法律的强制性规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。同时《房屋租赁合同》签订后应向相应的行政主管部门进行备案。《房屋租赁合同》在上述前提下，依法可以签订。

七、声明与保留
　　《合同审查意见书》根据成都市龙门山生态旅游综合功能区领导小组办公室提供的合同从专业角度发表我们的看法和意见，在不能排除送审合同局限性的情况下，我们的判断和意见也可能存在相应的局限性。因此，特别指出：以上意见，仅供参考，委托人对本《合同审查意见书》的结论有独立判断之权利。
　　未经本律师事务所及经办律师书面许可，本《合同审查意见书》不得向任何第三人出示，并不得作为证据使用。
 顺颂
商祺！

君合律师事务所
王/曲
二零一四年三月九日

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