广东省房地产估价师相关知识：房地产面积测算的概念考试试卷.doc

广东省房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是。
A．为城市规划、建设和管理提供依据
B．保护房地产权利人的合法权益
C．是建立一套标准化的房地产管理制度的基础
D．使房地产市场向秩序化、正规化、健康地发展
2、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
3、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。
A：159．56
B：168．75
C：169．39
D：277．70
E：工业用地的监测点评估价格
4、当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将，均衡交易量。
A．不变，增加
B．下降，增加
C．上升，增加
D．下降，减少
5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以。
A．征收土地闲置费
B．无偿收回土地使用权
C．解除出让合同
D．变更出让合同
6、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。
A：2593
B：2619
C：2727
D：2862
E：工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：103．26％
B：105．43％
C：112．06％
D：114．42％
E：工业用地的监测点评估价格
8、拆除未到期限的临时建筑。
A．不予补偿
B．适当补偿
C．等价补偿
D．收取罚款
9、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。
A．停车
B．位置
C．特色
D．距离
10、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。
A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算
B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C：用地面积测算以丘为单位进行
D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积
E：执行层的组织协调
11、指标属短期偿债能力指标。
A：流动比率
B：速动比率
C：利息备付率
D：资产负债率
E：借款合同
12、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。
A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
13、下列关于拍卖价高者得规则，表述错误的是。
A：价高者得规则是指拍卖标的应卖给出价最高的竞买人
B：竟买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交
C：价高者得规则约束竞买人、拍卖人
D：价高者得规则不约束委托人
E：执行层的组织协调
14、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。
A：收益法
B：市场法
C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列不属于普通股股东享有权利的是。
A：股息红利分配的要求权
B：对公司事务的质询权
C：要求赎回权
D：公司剩余财产的分配权
E：执行层的组织协调
16、直线趋势法中的常数a、b，是由决定的。
A：房地产的历史价格资料
B：房地产的未来价格资料
C：房地产的现实价格资料
D：估价师选取的现时和未来的价格资料
E：工业用地的监测点评估价格
17、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为1000㎡，运营费用率为40％．假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值．【2005年考题】
A：548．19万元
B：558．15万元
C：567．39万元
D：675．40万元
E：工业用地的监测点评估价格
18、房屋面积测算的内容不包括。
A：房屋建筑面积
B：房屋使用面积
C：共有建筑分摊面积
D：房屋占地面积
E：执行层的组织协调
19、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元2，报酬率为6%。那么，甲的价格乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
20、下列不属于工程造价的特点是。
A．大额性
B．层次性
C．个别性
D．不可移动性
21、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。
A．5%
B．10%
C．15%
D．20%
22、是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定房地产的最佳用途。
A：最高最佳原理
B：收益递增递减原理
C：均衡原理
D：适合原理
E：工业用地的监测点评估价格
23、减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的，免征契税。
A：私有住房
B：公有住房
C：商品住房
D：二手住房
E：执行层的组织协调
24、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。
A：房地产价值评估
B：房屋登记
C：房屋面积测算
D：房地产居间
E：执行层的组织协调
25、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1 000万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。
A：55．0
B：85．6
C：150．0
D：123．6
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列不属于投资特性的是。
A．投资是一种有目的的经济行为
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到报酬
D．投资具有稳定性
2、超额利润有以下三种。
A：创新利润
B：风险利润
C：垄断利润
D：正常利润
E：平均利润
3、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。
A．无差异性营销
B．差异性营销
C．定制性营销
D．集中性营销
4、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均。
A：算术平均数
B：调和平均数
C：中位数
D：众数
E：执行层的组织协调
5、一般来说，信用卡的功能主要有。
A：升值功能
B：转账结算功能
C：消费贷款功能
D：汇兑功能
E：储蓄功能
6、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。
A．动态投资回收期大于静态投资回收期
B．动态投资回收期等于静态投资回收期
C．动态投资回收期小于静态投资回收期
D．动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
7、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
8、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。
A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
9、是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他方面
10、房地产泡沫的成因，主要有三个方面。
A．土地的有限性和稀缺性
B．开发商的因素
C．投机需求膨胀
D．金融机构过度放贷
E．领导的决策
11、公开市场价值是指在下列交易条件下最可能实现的交易价格。
A．交易双方自愿地进行交易
B．交易双方掌握必要的市场信息
C．交易双方有较充裕的时间
D．交易双方有必要的专业知识
E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣
12、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。
A．投资利润率
B．资本金利润率
C．财务内部收益率
D．成本利润率
13、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
14、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为万元。
A．417
B．500
C．460
D．450
15、是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
16、下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
17、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。
A：1800
B：2040
C：2100
D：2380
E：借款合同
18、下列关于地方性法规，表述正确的是。
A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规
C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行
D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触
E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围
19、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是。
A．强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产
B．强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产
C．强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产
D．强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产
20、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。
A：直接费
B：间接费
C：直接工程费
D：措施费
E：企业管理费
21、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。
A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D：房地产估价人员可以假定估价时点
E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
22、集体土地上的房屋拍卖应向当地申请，获批准后方可进行拍卖。
A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
23、房地产开发项目方案之间没有关系。
A：互斥关系
B：独立关系
C：相关关系
D：包含关系
E：借款合同
24、下列有关各种弹性的表述中，正确的有。
A：奢侈品的需求价格弹性相对较大
B：占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小
C：商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D：商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品
E：商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
25、影响房地产价值的权益因素包括。
A：房地产权利设立和行使的限制
B：房地产区位的限制
C：房地产使用管制
D：房地产通风采光的限制
E：房地产相邻关系的限制
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