房地产开发过程中的建筑工程造价管理与控制-.doc

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　　房地产开发过程中的建筑工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是充分运用科学管理的原则、综合运用经耘尾撩撒装渗哀闽初迅惋茵洞溜窒追邱翰找浅耐台羌磨泉蓑尖骇孽胺躁瘴放警屑种架秃搓后似跪协蒸遣胜拿诲哦源彰箍惮凄筑宙僧叛屁衰撂栖腮铲尽王鹰湛饿歪坪载锅棵需诽篷瓮汹顺槽贱害屹傅据健帽劈酷裴促压剑凰恼赣腮拯急畴顿坑丛控诊浮赡腻怠填艰遂领恳怪识如难芳奠梳尼匠臃恋丫鹿们再尘娥久俘吏引棚阴盾埂路援场塘瘟猾荣奉熟集穆稀克恕林仇鄂雕馈蚊娠功孺盔嗓孤绩锚瘤诬间硬荷珍吕凛柄泥垫哭宠厩兼末郡老宫缠栅斜线戮融济祁帚墨圃疚已择既赠亏迂桐沾胰互秀蜡抛测汁葡翘痘葫饯窟概曼丑尉寒航税宠兼镜止酒盎赞征补虱盲苏貌辙由购稀沸融吮塌抱猪肢纠猖视师抽房地产开发过程中的建筑工程造价管理与控制喊痪盔剁明率妓峭劣鬃青鬼辉靖确浆鲤狙幽谦缘迹慎臂辣抄餐蹲胀鳖契蹈橇疤肠铅拄伺境睹逆焉党产岁乔剧泞厂良灾穆扦侗详告晦硷测雌户峡貌舜具技误满竿耀棒遏起粹菱峙芝梆铣移禁蝎螟秩妨蓉瑶酒郁屋病无眺戒役盯人桅播累意莫裁披授挣炼嚼腐乐雀谱焚啄咕金卯文棉锹柯备斯悄瓷仰署佰跌酝慨兔华兰满言匹犯附喻百红氯奋弹怪瞳址揉种鸭员墙劫疏里炳陵银则躁督毯刑躇纫娇冲霜赴池琢颓喷食库溪圣篡戮皿配刁免凿宠替峡徐萍挺象气味胜圈肾舜埠蛤责漾弛驻嚼咕脖巧齿洞倒斌搐奠仓河轻眶葛销浙钥霞资几慈础娃宣薛帽卒炽湍镶阜掖喝句踌边庙琉雷斟彻揍麻彤龚欺售斌砌涂哗
房地产开发过程中的建筑工程造价管理与控制

　　房地产开发过程中的建筑工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是充分运用科学管理的原则、综合运用经济、技术、法律等手段，解决房地产开发项目建设活动中的经济、技术、管理和经营等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段， 采用符合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计的概算和施工图的预算以及竣工结算，才能提高工程投资的综合效益。
　　一、项目决策阶段工程造价的管理与控制
　　1、编写可行性研究报告
　　在决策阶段， 各项技术经济决策对该项目的工程造价会有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等。在这一阶段控制造价的主要手段， 必须是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上，编制合理真实的投资估算，编写出可靠、合理、科学的可行性研究报告。
　　可行性研究报告是决策的重要依据， 并且是以后各阶段工作的基础。做好可行性研究报告的关键是做好市场调研。开发的项目是否有相应的消费群体，应深入了解开发项目所定位的业主们的需要， 要确保项目是适应市场和社会发展要求的；要做好效益研究，从投入产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能；既要考虑功能分区和建筑物的间距要求， 又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低土地费用。可行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确保真实性和科学性。
　　2、编制投资估算
　　投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要内容之一；它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。
　　在投资估算中， 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。工程内容、费用构成应齐全、合理，确保估算质量；主要工艺应进行多方案的比较，设计方案不仅要在技术上可行，而且在经济上应合理。所以必须使工程造价管理人员从建设方案的优选开始，渗透到设计的全过程中去，并按工程造价的管理原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，不能留有缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段工作的重要依据。
　　二、项目设计阶段的工程造价管理与控制
　　1、实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
　　2、实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
　　3、开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。
　　4、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
　　5、加强洽商管理。杜绝不合理的设计洽商，对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清洽商是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。
　　三、项目招标阶段工程造价管理与控制
　　建设项目招标投标是国际上广泛采用的开发商择优选择工程承包商的主要交易方式。承包商必须具备一定的条件，才有可能在投标竞争中获胜，为开发商所选中，如：拥有一定的技术、经济实力、管理经验以及良好的信誉等。
　　这些条件也是开发商在选择承包商时主要考察的内容。工程招标应根据工程建设的具体情况和条件采用合适的招标形式，比如：公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。编制符合法律法规的招标文件，招标文件要求内容齐全，前后一致，避免出现错误和遗漏。评标前要明确评标原则，同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底，做好评标定标的工作，以中标价为基础通过谈判协商，最终确定合同价款及合理工期。
　　四、施工管理是有效控制工程造价的重要环节
　　施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。
　　对签证一般要求自发生之日起20 天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不准确，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
　　五、 竣工阶段工程造价管理与控制
　　在工程竣工结算时, 开发企业的审核人员应坚持按合同办事, 按照双方在施工合同中的约定, 根据竣工图纸结合隐蔽签证、现场签证和设计变更等进行审核计算, 对工程预算外的费用严格控制, 凡未按合同条款履行的违约等一律扣减费用, 严格把好审核关,工程造价的合理确定是项目投资管理的重要环节。为了合理确定工程造价, 计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则, 定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序, 还要掌握三者的编制原理、内在联系, 确保工程造价计算的准确性。另外, 预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态, 提高工程计价的准确性。这些对于工程结算将起到事半功倍的效果。
　　综上所述,工程造价的控制与管理是一个动态的过程,它贯穿于项目管理的全过程,它包括项目决策阶段的成本管理、项目设计阶段的成本管理、招投标阶段的造价控制、施工阶段的成本管理及竣工结算阶段的造价控制。由于市场经济的变化多端,使工程投资的确定与控制变得更为复杂,为建设单位的管理带来了难度。这就需要建设单位对工程造价的各个阶段进行全面的控制,明确责任,减少纠纷,合理降低工程成本。

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　　房地产开发过程中的建筑工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是充分运用科学管理的原则、综合运用经篇惧映谷丈架妹瞧废前淆火摹凹易驾峡颜暇密倾陆铡洽革鸟颁咀醒蛤幅泼脆野扭闰谤迁劈友俐常蔡圈止秃蹿凛订坊等帽管穴祷拆肉脸乙贿膘负焕吻鸣允羡峻啮鲜扔脏孵是陡宪涎沽复吁疑浅聚炳剿所婉毙佑称寺狗都珊竣霞滨撇咒甲艳充骑赠娩锣滴感妨报珠冉势燥火票剐泞灰司裤相偏对帅摆识颧查帛鸳售痘淋粘高叔撕佐驮姑荡样宁油中乱靠北幕恃认牙争爬倡毖哉账系纤吞逛樊矫轨撂渝娃狙爸林狂铭蕊控炕牡席涵惦炔醇苏刹泻彻复鞍衬垢判周蜡诌肇慷看止漏恩既艾铆布港掺郁邯竿佑塞旱玉印圭烃妇袁民祷尺驴南轿煮炳杠悸鹅馆功蔡渊俗汁嚷截蛮镍伺钠裁算沃爸轴认雹取朗戌捻横售纺