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第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法
第01讲 房产税法（一）
NO.1考情分析
NO.2内容介绍
NO.3内容讲解
【考情分析】
1.本章地位：非重点章。相对重要的税种：房产税；
2.题型：以客观题为主，每个税种题量2小题左右，分值2～3分；
3.分值：10分左右。
【内容介绍】
第一节 房产税法
第二节 城镇土地使用税法
第三节 契税法
第四节 耕地占用税法
2015年教材的主要变化：
1.删除了部分税收优惠；
2.略增了一些税收优惠。
[讲义编号NODE100000101：针对本讲义提问]
第一节 房产税法
属于相对重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可能涉及计算题或综合题，但难度不大。
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税征税范围限于城镇的经营性房屋（除上海、重庆外）。
房产税思维导图
[讲义编号NODE100000102：针对本讲义提问]
知识点：纳税义务人与征税范围**
（一）纳税人——房屋产权所有人
情形
纳税人
1.产权属国家所有的
由经营管理单位纳税
产权属集体和个人所有的
由集体单位和个人纳税
2.产权出典的
由承典人纳税
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的；产权未确定或者租典纠纷未解决的
由房产代管人或者使用人纳税
4.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产
应由使用人代为缴纳房产税
5.自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。
[讲义编号NODE100000103：针对本讲义提问]
（二）征税范围
1.以房产为征税对象,但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、室外游泳池等）不属于房屋，不征房产税；
2.房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；
3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
[讲义编号NODE100000104：针对本讲义提问]
【例题1·多选题】下列情形中，应由房产代管人或使用人缴纳房产税的有（ ）。
A.房屋产权未确定的
B.房屋承典人不在房屋所在地
C.房屋产权所有人不在房屋所在地
D.房屋租典纠纷未解决
『正确答案』ABCD
『答案解析』以上选项均正确。
[讲义编号NODE100000105：针对本讲义提问]
【例题2·单选题】（2014年）下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（ ）。
A.农村的居住用房
B.建在室外的露天游泳池
C.个人拥有的市区经营性用房
D.尚未使用或出租而待售的商品房
『正确答案』C
『答案解析』个人拥有的市区经营性用房属于房产税征收范围，其余选项不征房产税。
[讲义编号NODE100000106：针对本讲义提问]
知识点：税率、计税依据与应纳税额的计算***
（一）税率——比例税率
情形
税率
1.从价计征（经营自用）
1.2%
2.从租计征（出租）
12%
对个人出租住房，不区分用途
按4%税率征收房产税
[讲义编号NODE100000107：针对本讲义提问]
（二）计税依据
1.从价计征（经营自用的房产）——房产的计税价值
计税价值：房产原值一次减除10%～30%后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
（1）房屋原值
①房屋原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
②对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
[讲义编号NODE100000108：针对本讲义提问]
③对地价的规定
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
④房屋附属设备和配套设施的计税规定
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施——增值税：相应的进项税额不得抵扣。
a.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；
b.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
⑤改扩建对房屋原值的影响
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
⑥地下建筑应税房产原值的确定
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
[讲义编号NODE100000109：针对本讲义提问]
地下建筑应税房产原值的确定
应税房产原值
应纳税额
工业用途房产
房屋原价的50～60%
应税房产原值×[1－（10%－30%）]×1.2%
商业和其他用途房产
房屋原价的70～80%
应税房产原值×[1－（10%－30%）]×1.2%
折算具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
[讲义编号NODE100000110：针对本讲义提问]
（2）居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税
由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税
情形
税务处理
①自营的
依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值
②出租的
依照租金收入计征
（3）投资联营房产与融资租赁房产计税的规定
①投资联营
以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的
从价计征：按房产余值作为计税依据计征房产税
以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的
从租计征：由出租方按租金收入计缴房产税
②融资租赁
计税依据
以房产余值计算征收
纳税人
承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起或自合同签订的次月起从价计税
[讲义编号NODE100000111：针对本讲义提问]
总结：销售及投资入股的税务处理
形态
方式
流转税
企业所得税
有形动产
销售
征收增值税
个人销售使用过的物品，免增值税
注意：销售使用过的固定资产的税收政策
以转让所得或评估价值（投资时）-成本-税金为应纳税所得额，缴纳企业所得税
投资入股
视同销售
续表
形态
方式
流转税
土地增值税
房产税
所得税
不动产、土地使用权
销售或转让
征收营业税
注意：差额纳税
纳土地增值税
以转让所得或评估价值（投资时）-成本-税金为应纳税所得额
投资入股
共担风险，不纳营业税
投资、联营的企业从事房地产开发的；或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的，纳税；否则免税
被投资方缴纳房产税
不担风险，纳营业税
投资方从租计征房产税
货币资金
不担风险，收取固定利润或保底利润，按照贷款征收营业税
[讲义编号NODE100000112：针对本讲义提问]
第02讲 房产税法（二）
2.从租计征（出租的房产）——房产租金收入
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征；
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
[讲义编号NODE200000101：针对本讲义提问]
[讲义编号NODE200000102：针对本讲义提问]
【例题1·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（ ）。
A.融资租赁的房产
B.以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的房产
C.免收租金期间的出租房产
D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产
『正确答案』ACD
『答案解析』以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的房产从租计征房产税。
[讲义编号NODE200000103：针对本讲义提问]
【例题2·单选题】（2011年）下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（ ）。
A.房产售价 B.房产余值
C.房产原值 D.房产租金
『正确答案』B
『答案解析』对融资租赁房屋，在计征房产税时应以房产余值计算征收。
[讲义编号NODE200000104：针对本讲义提问]
【例题3·单选题】2014年某企业支付8000万元取得20万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2014年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（ ）万元。
A.2000 B.6400
C.6800 D.10000
『正确答案』C
『答案解析』（1）房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用；（2）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业征收房产税的房产原值=8000×12/20+2000=6800（万元）
[讲义编号NODE200000105：针对本讲义提问]
【例题4·单选题】甲公司2014年房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2014年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2014年4月-6月份为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2014年度应纳房产税（ ）。
A.66.21万元 B.65.49万元
C.66.54万元 D.67.26万元
『正确答案』C
『答案解析』应纳房产税=（8000-500）×（1-30%）×1.2%+500×（1-30%）×1.2%×6/12+2×6×12%=66.54（万元）。
[讲义编号NODE200000106：针对本讲义提问]
[讲义编号NODE200000107：针对本讲义提问]
【例题5·单选题】某单独建造的地下商业用房，房屋原价为3000万元，1～6月份该房屋为自用，7～12月份该房屋出租，月租金30万元。当地规定的房屋原价折算为应税房产原值的比例为70%，计算房产余值扣除比例为30%。则该房产当年应纳房产税（ ）。
A.23.94万元 B.25.2万元
C.30.42万元 D.39.42万元
『正确答案』C
『答案解析』应纳房产税=3000×70%×（1-30%）×1.2%×6÷12+30×6×12%=30.42（万元）。
[讲义编号NODE200000108：针对本讲义提问]
（三）应纳税额的计算***
计税方法
计税依据
税率
税额计算公式
从价计征
房产计税余值
1.2%
全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
从租计征
房屋租金
12%（个人出租住房：4%）
全年应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
[讲义编号NODE200000109：针对本讲义提问]
【例题1·单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（ ）。
A.21.2万元 B.27.6万元
C.29.7万元 D.44.4万元
『正确答案』B
『答案解析』应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%＝27.6（万元）
[讲义编号NODE200000110：针对本讲义提问]
【例题2·单选题】张兰拥有两处房产，一处原值150万元的房产供自己和家人居住，另一处原值80万元的房产于2014年7月1日出租给王新居住，按市场价每月取得租金收入2400元。张兰当年应缴纳的房产税为（ ）。
A.432元 B.576元
C.1152元 D.3456元
『正确答案』B
『答案解析』应纳房产税＝2400×4%×6＝576（元）
[讲义编号NODE200000111：针对本讲义提问]
【例题3·单选题】（2012年）某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税（ ）。
A.42万元 B.48.72万元
C.50.4万元 D.54.6万元
『正确答案』B
『答案解析』2012年应缴纳房产税=（5000+500-200+500）×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）
[讲义编号NODE200000112：针对本讲义提问]
知识点：税收优惠**
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围；
自用：这些单位本身的办公用房和公务用房
2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税；
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；
4.个人所有非营业用的房产免征房产税；
对个人拥有的营业用房或者出租的房产，应照章纳税。
[讲义编号NODE200000113：针对本讲义提问]
5.经财政部批准免税的其他房产
（1）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；
（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税；
（3）219页属于土地使用税的政策
（4）经营公租房的租金收入，免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策（2015年新增）。
[讲义编号NODE200000114：针对本讲义提问]
【例题·多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有（ ）。
A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税
B.居民个人出租的住房免征房产税
C.名胜古迹管理部门所用的房产免征房产税
D.公园小卖部房产免征房产税
『正确答案』AC
『答案解析』选项B，非营业用房是免房产税，但营业用房或者出租的房产，应照章纳税；选项D，营业用房照章征税。
[讲义编号NODE200000115：针对本讲义提问]
知识点：征收管理*（一）纳税义务发生时间
房产用途
纳税义务发生时间
纳税人将原有房产用于生产经营
从生产经营之月起缴纳房产税
纳税人自行新建房屋用于生产经营
从建成之次月起缴纳房产税
委托施工企业建设的房屋
从办理验收手续之次月起
纳税人购置新建商品房
自房屋交付使用之次月起
购置存量房
自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
[讲义编号NODE200000116：针对本讲义提问]
（一）纳税义务发生时间
房产用途
纳税义务发生时间
纳税人出租、出借房产
自交付出租、出借房产之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房
自房屋使用或交付之次月起
自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末
（二）纳税期限——按年计算，分期缴纳
（三）纳税地点——房产所在地
房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
[讲义编号NODE200000117：针对本讲义提问]
【例题1·多选题】（2008年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。
A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税
B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税
C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税
D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
『正确答案』AD
『答案解析』选项B，应该是从办理验收手续之次月起缴纳房产税；选项C，应该是从生产经营当月起缴纳房产税。
[讲义编号NODE200000118：针对本讲义提问]
【例题2·单选题】某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2014年2月10日将其中的40%出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，2014年该企业应纳房产税（ ）万元。
A.11.52 B.12.16
C.12.60 D.12.80
『正确答案』D
『答案解析』应缴纳房产税=2000×60%×（1-20%）×1.2%+2000×40%×（1-20%）×1.2%×2/12=12.80（万元）
本节重点
掌握税率、计税依据、应纳税额的计算；熟悉优惠政策和纳税义务发生时间。
[讲义编号NODE200000119：针对本讲义提问]
第03讲 城镇土地使用税
第二节 城镇土地使用税法
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
城镇土地使用税思维导图
[讲义编号NODE300000101：针对本讲义提问]
知识点：纳税义务人与征税范围**
（一）纳税义务人
在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，包括外资企业和外籍人员。
纳税人的具体规定
情形
纳税人
1.拥有土地使用权的单位和个人
2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的
土地的实际使用人和代管人
3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的
实际使用人
4.土地使用权共有的
共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。各自应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
（二）征税范围**
城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。
[讲义编号NODE300000102：针对本讲义提问]
知识点：税率、计税依据和应纳税额的计算***
（一）税率——有幅度的定额税率
每个幅度税额的差距为20倍
经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。
（二）计税依据——纳税人实际占用的土地面积
类型
计税依据
由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的
测定面积
尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的
以证书确认的土地面积
尚未核发土地使用证书的
申报的土地面积，待核发土地使用证以后再作调整
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地（2015年新增）
暂按应征税款的50%征收土地使用税
（三）应纳税额的计算方法
全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
[讲义编号NODE300000103：针对本讲义提问]
【例题1·单选题】下列说法符合城镇土地使用税规定的是（ ）。
A.在建制镇使用土地的个人为城镇土地使用税的纳税义务人
B.土地使用权权属纠纷未解决的，由税务机关根据情况确定纳税人
C.纳税人尚未核发土地使用证书的，暂不纳税，核发土地使用证后再补缴税款
D.经济发达地区城镇土地使用税适用税额标准经省级人民政府批准可以适当提高
『正确答案』A
[讲义编号NODE300000104：针对本讲义提问]
【例题2·单选题】（2012年）甲企业位于某经济落后地区，2011年12月取得一宗土地的使用权（未取得土地使用证书），2012年1月已按1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。2012年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。已知该地区适用每平方米0.9元～18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。则该企业2012年应该补缴的城镇土地使用税为（ ）。
A.0元 B.315元
C.945元 D.1260元
『正确答案』B
『答案解析』补税=（2000-1500）×0.9×（1-30%）=315（元）
[讲义编号NODE300000105：针对本讲义提问]
知识点：税收优惠**
（一）法定免税项目
1.国家机关、人民团体、军队自用的土地；
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税；
8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；
[讲义编号NODE300000106：针对本讲义提问]
9.免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税；
10.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税；
11.对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，按应纳税额减半征收城镇土地使用税，自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税（2015年新增）；
12.对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾：
（1）对企业的铁路专用线，公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税；
（2）对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税；
（3）对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税；
（4）自2013年1月1日至2015年12月31日，对城市公交站场、道路客运站场的运营用地，免征城镇土地使用税（2015年新增）。
[讲义编号NODE300000107：针对本讲义提问]
（二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目
1.个人所有的居住房屋及院落用地；
2.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；
3.免税单位职工家属的宿舍用地；
4.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
[讲义编号NODE300000108：针对本讲义提问]
【例题1·单选题】某公司与该县财政局共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积3000平方米，建筑物面积15000平方米（公司与机关的占用比例为3：1），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米4元。该公司应纳城镇土地使用税（ ）。
A.0元 B.3000元
C.9000元 D.12000元
『正确答案』C
『答案解析』应纳税额＝3000×3÷4×4＝9000（元）
[讲义编号NODE300000109：针对本讲义提问]
【例题2·单选题】（2010年）甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，实际使用面积各50%。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为（ ）。
A.216000元 B.224000元
C.264000元 D.328000元
『正确答案』C
『答案解析』城镇土地使用税税额=6000×8+（30000-5000-3000）×8+10000×50%×8=264000（元）
[讲义编号NODE300000110：针对本讲义提问]
【例题3·多选题】下列关于城镇土地使用税的表述中，正确的有（ ）
A.城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，每个幅度税额的差距为20倍
B.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税10年至20年
C.盐矿的矿井用地免征城镇土地使用税
D.经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%
『正确答案』ACD
[讲义编号NODE300000111：针对本讲义提问]
知识点：征收管理
（一）纳税期限——按年计算，分期缴纳
（二）纳税义务发生时间——次月
土地用途
纳税义务发生时间
纳税人购置新建商品房
自房屋交付使用之次月起
购置存量房
自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
纳税人出租、出借房产
自交付出租、出借房产之次月起
（二）纳税义务发生时间
土地用途
纳税义务发生时间
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的
应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳
纳税人新征用的耕地
自批准征用之日起满1年时开始缴纳
纳税人新征用的非耕地
自批准征用次月起缴纳
自2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末
（三）纳税地点和征收机构——土地所在地，地方税务机关
[讲义编号NODE300000112：针对本讲义提问]
【例题1·单选题】（2009年）某市房地产企业2008年1-10月在6千平方米的土地上开发建成一幢建筑面积为6万平方米的商品房，年内未销售；2008年4月有偿受让填海形成的土地2万平方米。当地城镇土地使用税的适用年税额为每平方米3元，该企业2008年应缴纳城镇土地使用税（ ）
A.18000元 B.58000元
C.78000元 D.220000元
『正确答案』B
『答案解析』该房地产公司2008年应缴纳的城镇土地使用税＝6000×3+20000×3×8/12＝58000（元）。
[讲义编号NODE300000113：针对本讲义提问]
【例题2·多选题】（2009年）下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（ ）。
A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税
B.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税
C.纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税
D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税
『正确答案』BD
[讲义编号NODE300000114：针对本讲义提问]
【例题3·单选题】（2008年）某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税（ ）
A.3750元 B.11250元
C.12500元 D.15000元
『正确答案』B
『答案解析』人民团体自用的A楼免征城镇土地使用税，但出租的B楼属于经营使用，不享受免税政策，应从交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。B楼城镇土地使用税＝1000×15×9÷12＝11250（元）
城镇土地使用税重点
掌握税率、计税依据的确定，应纳税额的计算，税收优惠政策和纳税义务发生时间。
[讲义编号NODE300000115：针对本讲义提问]
第04讲 契税法
第三节 契税法
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
契税思维导图
[讲义编号NODE400000101：针对本讲义提问]
知识点：征税对象**
契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为
契税
土地增值税
1.国有土地使用权出让
承受人纳契税（不得因减免土地出让金减免契税）
不纳土地增值税
2.土地使用权的转让
不包括农村集体土地承包经营权的转移
转让方纳土地增值税
[讲义编号NODE400000102：针对本讲义提问]
契税
土地增值税
3.房屋买卖
（1）以房产抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。其中，以房产抵债，按房产折价款缴纳契税
转让方纳土地增值税
（2）以房产作投资入股
以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税
房地产企业以自建商品房投资入股，或投资、联营企业从事房地产开发的，缴纳土地增值税，其余情形不纳
（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税
转让方纳土地增值税
[讲义编号NODE400000103：针对本讲义提问]
契税
土地增值税
4.房屋赠与
受赠人纳契税
非公益性赠与纳
5.房屋交换
支付差价方纳契税
单位之间进行房地产交换应纳土地增值税，个人互换住房不纳
6.其他
（1）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为
（2）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。
[讲义编号NODE400000104：针对本讲义提问]
【例题·单选题】（2010年）居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（ ）。
A.居民甲应缴纳契税1万元
B.居民乙应缴纳契税1万元
C.居民甲应缴纳契税10万元
D.居民乙应缴纳契税10万元
『正确答案』C
『答案解析』承受人应该缴纳契税，以房产抵债，按房产折价款缴纳契税，房产折价款为180+20=200（万元），应纳契税=200×5%=10（万元）。
[讲义编号NODE400000105：针对本讲义提问]
知识点：纳税义务人、税率和应纳税额的计算***
（一）纳税义务人
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
转让房地产过程中：
转让方
营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税
承受方
契税、印花税
[讲义编号NODE400000106：针对本讲义提问]
（二）税率
3%～5%的幅度比例税率
（三）应纳税额的计算
1.计税依据——不动产的价格
具体情形
计税依据
（1）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖
成交价格
（2）土地使用权赠与、房屋赠与
由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（3）土地使用权交换、房屋交换
所交换的土地使用权、房屋的价格差额
交换价格相等时，免征契税
不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税
（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时
由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益
（5）房屋附属设施征收契税的依据
①不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税；（2015年新增）
②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税；
③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。
[讲义编号NODE400000107：针对本讲义提问]
具体情形
计税依据
（6）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外）
应对受赠人全额征收契税
注意：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税
2.应纳税额的计算方法
应纳税额=计税依据×税率
[讲义编号NODE400000108：针对本讲义提问]
【例题1·多选题】（2014年）下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ ）。
A.购买的房屋以成交价格作为计税依据
B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据
C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据
D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据
『正确答案』ABD
『答案解析』选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
[讲义编号NODE400000109：针对本讲义提问]
【例题2·单选题】（2009年）居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下：一套出售给居民乙，成交价格50万元；另一套市场价格80万元的住房与居民丙进行等价交换。假定当地省政府规定的契税税率为4%，则居民甲2008年应缴纳的契税为（ ）。
A.4万元 B.6万元
C.7.2万元 D.9.2万元
『正确答案』A
『答案解析』契税以受让方为纳税人，居民之间等价交换房屋的免征契税，甲应纳契税＝100×4%＝4（万元）。
[讲义编号NODE400000110：针对本讲义提问]
【例题3·单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙
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